Es ist nahezu selbstverständlich, dass in den Mieträumen eine Waschmaschine und eine Spülmaschine betrieben wird. Es ist dann auch keine Seltenheit, dass durch den Betrieb von Waschmaschinen ein Wasserschaden verursacht wird. Welche Sorgfaltspflichten der Mieter bei einem Betrieb dieser Geräte hat, wollen wir als Rechtsanwälte für Mietrecht nachfolgend erläutern.
1. Betrieb von Waschmaschinen und Spülmaschinen als vertragsgemäßer Gebrauch
Die Installation von Waschmaschinen und Spülmaschinen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann deshalb den Gebrauch von Haushaltsmaschinen, die in der Wohnung aufgestellt werden können und dort üblicherweise betrieben werden, nicht verbieten. Eine Waschmaschine, die gegen Wasserauslaufen gesichert ist, gehört zu diesen üblichen Haushaltsgegenständen. Auch muss eine zeitgemäße Wohnung einen Mindeststandard der Elektrizitätsversorgung erfüllen, so dass eine Waschmaschine als ein zur Haushaltführung allgemein übliches elektrisches Gerät betrieben werden kann (BGH 10.02.2010, Az. VIII ZR 343/08). Das Aufstellen einer Waschmaschine kann deshalb weder durch einen Formularmietvertrag, noch durch die Hausordnung untersagt werden. Das gilt auch dann, wenn eine Waschküche im Keller des Hauses benutzt werden kann (AG Eschweiler, 05.04.2013, Az. 26 C 268/12).
2. Gesteigerte Sorgfaltspflichten beim Betrieb von Wasch- und Spülmaschinen
Mit der Übernahme der Mietsache hat der Mieter auch Obhuts- und Sorgfaltspflichten. Er muss die Mieträume sorgfältig und pfleglich behandeln und vor Schäden bewahren.
Die Sorgfaltspflicht des Mieters erfordert es, dass vorhersehbare und vermeidbare Beschädigungen der Mietsache unterlassen werden. Zur Obhutspflicht des Mieters gehört es, dass er die Mieträume vor Schaden bewahren muss. Er muss z. B. auch aktiv eingreifen, wenn es der Schutz der Mietsache erfordert. So muss der Mieter einen Mangel der Mietsache unverzüglich anzeigen.
Mit der Installation einer Waschmaschine oder Spülmaschine treffen den Mieter gesteigerte Sorgfaltspflichten. So muss er den Betrieb der Waschmaschine überwachen. Er haftet für Schäden, die durch die Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten entstehen.
a) Pflichten bei Inbetriebnahme der Waschmaschine
Bei der erstmaligen Inbetriebnahme einer Waschmaschine treffen den Mieter erhöhte Aufsichtspflichten. Er muss sich in regelmäßigen Abständen vergewissern, dass weder Wasser austritt, noch andere Schäden durch den Betrieb der Waschmaschine verursacht werden. Es handelt sich hier um eine erhöhte Aufsichtspflicht, die die allgemeine Sorgfaltspflicht, die sich aus dem Betrieb einer Waschmaschine ergibt, noch übersteigt (AG Hbg. 21.07.2017, Az. 920 C 139/15). Der Mieter muss deshalb den Waschvorgang ständig beaufsichtigen, um bei einer Störung sofort eingreifen zu können. Er darf auch dann nicht auf ein einwandfreies Funktionieren der Waschmaschine vertrauen, wenn es sich um den Erstbetrieb und außerdem um ein fabrikneues Gerät handelt. Auch in diesem Fall können Produktionsfehler nicht ausgeschlossen werden (LG Mhm. 17.04.1991 Az. 4 S 20/91).
Diese erhöhten Kontrollpflichten treffen den Mieter unabhängig davon, ob es sich um einen fachgerechten Anschluss einer Waschmaschine handelt oder ob es sich um einen nicht fachgerecht montierten Zuleitungsschlauch handelt. Da der Mieter aber in jedem Fall schon für den Schaden haftet, wenn er einen Zuleitungsschlauch nicht fachgerecht montiert, ist ein Anschluss der Waschmaschine durch einen Fachbetrieb zu empfehlen (AG Hbg. 21.07.2017, Az. 920 C 139/15).
b) Aufsichtspflicht beim Betrieb einer Waschmaschine
Auch wenn die Waschmaschine sachgemäß angeschlossen wurde und bereits in Betrieb ist, stellt eine unzureichende Überwachung während des Betriebs eine Pflichtverletzung dar. Der Mieter muss eine ständige optische und akustische Überwachung der Waschmaschine oder Spülmaschine sicherstellen. Es ist bekannt, dass die Schlauchverbindungen zur Geschirrspülmaschine und der Zuleitungsschlauch zur Waschmaschine besonders anfällig sind. Bei einem Platzen oder Abgleiten des Zuleitungsschlauches ist deshalb durch die Beaufsichtigung ein weiterer Wasseraustritt alsbald zu verhindern. Eine Sorgfaltspflichtverletzung wird angenommen, wenn die Wasch- oder Spülmaschine 5-10 min unbeaufsichtigt betrieben wurde und das Ausströmen des Wassers weder akustisch noch optisch wahrgenommen werden konnte (OLG Hm. 27.03.1984 Az. 27 U 433/83).
c) Abstellbarer Wasserhahn
Waschmaschinen und Geschirrspülmaschinen dürfen nur an abstellbaren Wasserhähnen betrieben werden. Bei einer Geschirrspülmaschine soll schon ein grobfahrlässiges Verhalten vorliegen, wenn sie nicht mehr in Betrieb ist und die Wohnung für zwei Stunden verlassen wird, ohne dass der Absperrhahn geschlossen wird. Kommt es durch dieses Verhalten zu einem Wasserschaden, ist der Mieter für den Schaden verantwortlich (OLG KA 04.12.1986 Az. 12 U 173/86). Eine Waschmaschine darf nur an einem abstellbaren Wasserhahn betrieben werden, der nur für die Dauer des Betriebs des Gerätes geöffnet werden darf. Bleibt der Wasserhahn ständig geöffnet und rutscht der Zuleitungsschlauch der Waschmaschine vom Hahnzapfen, so beruht der hierdurch verursachte Wasserschaden auf grober Fahrlässigkeit (OLG Oldg. 05.05.2004 Az. 3 U 6/04).
d) Aquastop
Der fachgerechte Einbau einer technischen Sicherungseinrichtung in die Wasserzuleitung, wie einer Aquastop-Vorrichtung, ist angesichts der Pflichten des Mieters beim Betrieb von Wasch- und Geschirrspülmaschinen anzuraten. Auch hier muss der Mieter jedoch über einen längeren Zeitraum beobachten, ob die Aquastop-Vorrichtung auch einwandfrei funktioniert. Hierzu muss die Aquastop-Anlage mit einer Kontrollanzeige versehen sein, die dem Mieter die ordnungsgemäße Funktion anzeigt. In diesem Fall muss der Mieter nicht damit rechnen, dass die Aquastop-Vorrichtung wegen verborgener Mängel versagt (BGH 03.12.1985, Az. VI ZR 185/84).
e) Prüfpflichten
Der Mieter hat keine generelle Pflicht zu einer periodischen Wartung. Jedoch muss er nach langem Gebrauch Wasserzuleitungen daraufhin überprüfen, ob diese etwaig porös oder schadhaft sind. Platzt z.B. ein alter schadhafter Zuleitungsschlauch zur Waschmaschine nach einer Nutzungsdauer von 20 Jahren, so kann den Mieter ein Verschulden treffen (LG Hbg. 13.06.2002 Az. 333 S 79/01).
Ebenso kann es grob fahrlässig sein, wenn der Mieter nicht prüft, ob ein Zuleitungsschlauch der Waschmaschine nach langem Gebrauch noch fest am Wasserhahn sitzt und der Schlauch nach 6 Jahren vom Hahnzapfen rutscht (OLG Oldg. 05.05.2004 Az. 3 U 6/04).
3. Ersatzpflicht bei einem Wasserschaden
Ist der Mieter für den Eintritt eines Wasserschadens verantwortlich, beschränkt sich die Ersatzpflicht nicht nur auf die Mieträume, sondern erfasst auch Schäden an den übrigen Teilen des Gebäudes. Der Mieter haftet auch für Schäden die den Mitmietern entstehen. Bei einem Wasserschaden umfasst also die Ersatzpflicht auch die Instandsetzung von Nachbarwohnungen, die von dem Wasserschaden betroffen sind. Ersatzfähig sind die Aufwendungen, die erforderlich waren, um den Schaden zu beseitigen. Das ist bei einem Wasserschaden i.d.R. der Einsatz von Trocknungsgeräten.
Eine Haftpflichtversicherung des Mieters wird i.d.R. nicht eintreten, wenn dem Mieter eine grob fahrlässige Verursachung des Schadens vorzuwerfen ist.