Mietkaution

Anwalt Mietkaution
Rückgabe der Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter im Mietrecht, um sich vor eventuellen Mietausfällen oder Schäden zu schützen. Die Probleme, bei denen ein Rechtsanwalt in Anspruch genommen wird, beginnen in der Regel bei der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es um die Frage geht, ob und wann die Mietkaution zurückzugeben ist. Die wichtigsten Regeln, die für die Mietkaution gelten, wollen wir deshalb als Rechtsanwälte für Mietrecht nachfolgend erläutern.

1. Arten der Mietsicherheit

Die Mietsicherheit muss so erbracht werden, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Die wichtigsten Formen der Mietsicherheit im Mietrecht sind die Barkaution, die Abtretung oder Verpfändung eines Sparbuches und die Mietbürgschaft.

a) Barkaution

Die häufigste Form der Mietkaution ist die Barkaution, bei der dem Vermieter eine Geldsumme in bar übergeben oder auf ein Kautionskonto überwiesen wird.

b) Sicherungsabtretung oder Verpfändung eines Sparbuches

Es kann auch die Übergabe eines Sparbuches und die Abtretung der darin enthaltenen Sparforderung des Mieters zugunsten des Vermieters (Sicherungsabtretung) oder die Verpfändung eines Sparbuches vereinbart werden.
Hat der Wohnungsmieter die Mietkaution auf ein eigenes Sparkonto eingezahlt und übergibt er das Sparbuch dem Vermieter, so ist mangels weiterer Vereinbarung nicht von einer Verpfändung des Sparbuchs, sondern von einer Abtretung des Auszahlungsanspruchs gegen die Bank auszugehen (LG DO 05.12.2006 Az. 1 S 23/06). Die Unterscheidung von Abtretung und Verpfändung der Mietsicherheit ist deshalb bedeutsam, weil eine Verpfändung der Mietkaution nur wirksam wäre, wenn sie der Bank angezeigt wurde (§ 1280 BGB).

c) Mietbürgschaft

Schließlich kann die Mietsicherheit auch durch eine Bürgschaftserklärung eines Dritten erbracht werden. Durch die Bürgschaftserklärung verpflichtet sich der Bürge für die Verbindlichkeiten des Mieters, wie z.B. Mietrückstände und Schadensersatzansprüche einzustehen. Bürge kann jeder sein, mit dem der Vermieter einverstanden ist. Der Vermieter wird aber nur einen solventen Bürgen akzeptieren, weshalb der Bürge i.d.R. eine Bank ist. Die Bürgschaftserklärung muss schriftlich erfolgen (s. Ziff. 8).

2. Zahlung der Mietkaution

Im Wohnraummietrecht kann vereinbart werden, dass der Mieter eine Miekaution von bis zu drei Monatsmieten leistet. Die Mietsicherheit ist i.d.R. bei Beginn des Mietverhältnisses fällig.

a) Ratenzahlung

Der Mieter von Wohnraum ist berechtigt, eine Mietsicherheit, die in Geld zu leisten ist, in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Dabei ist die erste Teilzahlung frühestens ab Überlassung der Wohnung fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Vereinbarung, wonach die Mietkaution bereits bei Abschluss dess Mietvertrages zu zahlen ist, ist unwirksam (BGH 03.12.2003 Az. VIII ZR 86/03). Lediglich für Mietbürgschaften gelten diese Regelungen nicht. Die weiteren Teilzahlungen werden mit den folgenden Mietzahlungen fällig. Anderslautende Fälligkeitsklauseln sind unwirksam, wodurch jedoch die Wirksamkeit der restlichen Kautionsvereinbarung nicht berührt wird (LG Leipzig 06.11.2002 Az. 1 S 4425/02). Im Gewerberaummietrecht kann aber abweichend auch vereinbart werden, dass die Mietkaution schon bei Vertragsschluss und noch vor Übergabe der Mietsache fällig wird.

b) Ausschluss von Aufrechnung oder Zurückbehaltungsrecht

Aufgrund des besonderen Sicherungszwecks der Mietkaution kann der Mieter während der Mietzeit nicht über die Mietsicherheit verfügen. Daraus folgt, dass der Mieter nicht mit einer eigenen Forderung, die er gegen den Vermieter hat, gegen die Mietkautionsforderung aufrechnen kann. Er hat auch kein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter seinerseits seinen Pflichten nicht nachkommt (BGH 21.03.2007 Az. XII ZR 36/05). Insbesondere darf der Mieter die Mietkaution nicht „abwohnen“, d.h. seine Mietzahlungen drei Monate vor Vertragsbeendigung einstellen und den Vermieter auf die Mietkaution zu verweisen (OLG F.a.M. 03.03.2004 Az. 2 W 10/04).

c) Kautionsverlangen auch nach Beendigung des Mietverhältnisses

Der Anspruch auf Leistung der Mietkaution kann schon im laufenden Mietverhältnis verjähren. Die Verjährung beginnt mit der Fälligkeit der Mietkaution. Drei Jahre nach der Fälligkeit der Mietkaution ist der Anspruch verjährt (KG Bln. 03.03.2008 Az. 22 W 2/08). Der Vermieter kann auch noch nach Mietvertragsende die Zahlung der Mietkaution verlangen, wenn noch Ansprüche gegen den Mieter (z.B. Mietrückstände, Beschädigungen der Mietsache, zu erstellende Betriebskostenabrechnung) bestehen (BGH 22.11.2011 Az. VIII ZR 65/11).

Hierzu muss der Vermieter in seiner Kautionsklage konkret vorvortragen, dass seinerseits noch Zahlungsansprüche bestehen, zu deren Sicherung er die Mietsicherheit benötigt. Die Mietkautionsklage nach Vertragsbeendigung setzt aber voraus, daß die zu sichernde Forderung bereits im Zeitpunkt der Klageerhebung besteht. Rechtsgrund für eine solche Klage nach Vertragsbeendigung kann auch eine noch nicht erstellte oder neu zu erstellende Nebenkostenabrechnung sein (OLG D.-dorf 20.01.2000 Az. 10 U 182/98).
War die Mietsicherheit durch Bürgschaft zu leisten und hat der Mieter diese nicht erbracht, kann der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages unmittelbar die Barkaution einklagen (OLG D.-dorf 23.03.2000 Az. 10 U 160/97).

d) Kündigung wegen Nichtzahlung der Mietkaution

Verweigert der Mieter die Erbringung der Mietkaution, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2a BGB). Das ist der Fall, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrages in Zahlungsverzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Maßstab für die Bestimmung des Betrages der Monatsmiete ist hierbei die Nettomiete.

3. Höhe der Mietsicherheit

Die Mietsicherheit im Wohnraummietrecht darf das Dreifache der im Mietvertrag vereinbarten anfänglichen Nettokaltmiete nicht übersteigen (§ 551 Abs. 1 BGB). Nach einer Mieterhöhung oder Mietminderung darf die Höhe der Mietkaution nicht angepasst werden (BGH 20.07.2005 Az. VIII ZR 347/04). Soweit Vereinbarungen darüber hinausgehen, sind diese unwirksam. Auch ein Möblierungszuschlag erhöht die Mietsicherheit nicht.

a) Rückforderungsanspruch und Kumulationsverbot

Hat der Mieter einen höheren Betrag entrichtet, kann er diesen zurückfordern, wobei er nicht erst auf die Beendigung des Mietverhältnisses warten muss. Gegen den Rückzahlungsanspruch darf der Vermieter nicht mit einer eigenen Forderung aufrechnen.
Mehrere Mietsicherheiten, wie z.B. Barkaution und Mietbürgschaft, dürfen die Grenze von drei Monatsmieten nicht übersteigen. Ist dies dennoch der Fall, kann sich der Bürge darauf berufen, dass die Bürgschaft unwirksam ist, soweit die zulässige Grenze schon durch die Leistung der Barkaution überschritten ist. Die lediglich formelle Aufnahme eines weiteren Mieters in den Wohnraummietvertrag, die allein dem Zweck dienen soll, eine zusätzliche Mietsicherheit zur vereinbarten Mietkaution zu erhalten, macht die zusätzliche Kautionsabrede ebenfalls unwirksam (LG Leipzig 26.01.2005 Az. 1 S 5846/04).

b) Zulässige höhere Mietsicherheiten

Gibt allerdings ein Dritter dem Vermieter unaufgefordert eine Bürgschaft unter der Bedingung, daß ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, so ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam, auch wenn zusätzlich eine Barkaution geleistet wurde (BGH 07.06.1990 Az. IX ZR 16/90).
Ausnahmsweise ist das Verlangen einer erhöhten Mietkaution auch dann zulässig, wenn dadurch die drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden soll (BGH 10.04.2013 Az. VIII ZR 379/12). Soll die Wohnung für eine behindertengerechte Nutzung umgebaut werden, kann der Vermieter ebenfalls eine zusätzliche Mietsicherheit verlangen (§ 554a Abs. 2 BGB).
Im Gewerberaummietrecht ist die Höhe der Mietsicherheit nicht beschränkt. Hier ist auch die Vereinbarung einer Mietkaution von 7 Monatsmieten noch zulässig (OLG BB 04.09.2006 Az. 3 U 78/06).

4. Anlage und Verzinsung der Mietkaution

Der Vermieter ist im Wohnraummietrecht verpflichtet die Mietkaution verzinslich und getrennt von seinem Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).

a) Anlage der Mietkaution

Der Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht am laufenden Mietzins, wenn der Vermieter die Anlage der Mietkaution nicht nachgewiesen hat (BGH 23.09.2009 Az. VIII ZR 336/08). Der Auskunftsanspruch erstreckt sich auf das Kreditinstitut, die Anlageart, Anlagedatum, Vertragsnummer und Kontoinhaber (AG Oranienburg 28.09.2006 Az. 21 C 300/03).
Der Vermieter muss der Bank anzeigen, dass es sich bei dem Kautionskonto um ein Treuhandkonto handelt, um ein Pfandrecht der Bank zu verhindern. Der Mieter kann einen Schadenersatzanspruch gegen die Bank haben, wenn sie ihr Pfandrecht gegen den Vermieter entstehen lässt, obwohl sie Kenntnis von der Treuhandbindung des Kautionskontos hat (BGH 25.09.1990 Az. XI ZR 94/89).

Legt der Vermieter die Mietkaution nicht ordnungsgemäß an, macht er sich hinsichtlich der entgangenen Zinsen schadensersatzpflichtig. Der Vermieter kann sich ferner wegen Untreue strafbar machen (§ 266 StGB, OLG ZW 08.03.2007 Az. 1 Ws 47/07). Die Anlagepflicht der Mietsicherheit ist ein Schutzgesetz i.S. § 823 Abs. 2 BGB, weshalb ein Geschäftsführer einer Vermietungs-GmbH oder der Hausverwalter persönlich auf Schadenersatz haften, wenn die Mietkaution nicht insolvenzsicher angelegt wurde (LG Hbg 30.08.2001 Az. 327 S 79/01).

b) Verzinsung der Mietkaution

Der Vermieter hat die Mietkaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die angewachsenen Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Mietsicherheit (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB). Der Vermieter von Studentenwohnheimen ist dagegen nicht verpflichtet, die Mietkaution zu verzinsen (§ 551 Abs. 3 S. 5 BGB).
Die angefallenen Zinsen sind steuerlich Kapitaleinkünfte des Mieters, auch wenn das Kautionskonto auf den Namen des Vermieters lautet. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Kapitalertragssteuer zugunsten des Mieters verrechnet wird und er muss dem Mieter eine Zinsbescheinigung für die Steuererklärung auszustellen.

5. Verwertung der Mietkaution

Hat der Vermieter gegen den Mieter Forderungen aus dem Mietvertrag (Mietrückstände, Schadenersatzansprüche) kann der Vermieter die Mietkaution verwerten, d.h. mit der Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution aufrechnen. Der Vermieter darf die Mietkaution jedoch nicht dazu nutzen, um mit vertragsfremden Forderungen aufzurechnen. Lediglich Forderungen aus dem betreffenden Mietverhältnis dürfen mit ihr befriedigt werden.

a) Inanspruchnahme der Mietsicherheit im laufenden Mietverhältnis

Der Vermieter ist während der Mietzeit nicht verpflichtet sich aus der Mietkaution zu befriedigen, etwa um eine Kündigung zu vermeiden, sondern kann den Mieter in Anspruch nehmen. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, kann sich der Vermieter aber im bestehenden Mietverhältnis aus der Mietsicherheit befriedigen, wenn seine Forderungen entweder rechtskräftig festgestellt oder unstreitig sind (LG Wuppertal 27.11.2003 Az. 9 S 194/03). Gegen eine unberechtigte Inanspruchnahme der Mietsicherheit kann sich der Mieter mit einer einstweiligen Verfügung wehren. Hat der Vermieter die Mietkaution in Anspruch genommen, kann er vom Mieter die Wiederauffüllung verlangen (§ 240 BGB).

b) Aufrechnung mit verjährter Forderung

Der Vermieter kann auch mit verjährten Forderungen aufrechnen, soweit es sich nicht um wiederkehrende Leistungen handelt. Wiederkehrende Leistungen sind z.B. die Mieten und Betriebskostenabrechnungen (s. Ziff. 6 cc und § 216 Abs. 3 BGB). Das ist möglich, wenn sich seine ehemals unverjährte Forderung und die Kautionsrückzahlungsforderung des Mieters zu einem Zeitpunkt aufrechenbar gegenüberstanden, in dem die Forderung des Vermieters noch nicht verjährt war (§ 215 BGB). Ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters aber während des fortdauernden Mietverhältnisses verjährt, ohne dass er sich aus der Mietkaution befriedigt hat, so kann er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Mietende nicht mehr aufrechnen (OLG D.-dorf 30.10.2001 Az. 24 U 77/01).
Wegen einer verjährten Forderung hat der Vermieter kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution. Bei einer Mietbürgschaft kann sich auch der Bürge auf die Verjährung der Forderung berufen. Eine Klage des Vermieters gegen den Bürgen unterbricht nicht die Verjährung der Ansprüche gegen den Mieter.

6. Erstattung der Mietkaution

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter über die Mietkaution abzurechnen und ein Guthaben an den Mieter zu erstatten. Wie die Mietsicherheit zu erstatten ist, richtet sich nach der Art der Sicherheit und den Mietvertragsparteien.

a) Form der Erstattung

Bei einer Barkaution kann auch mit vertragsfremden Forderungen aufgerechnet werden und der Restbetrag ist auszuzahlen. Handelt es sich um ein Mietkautionssparbuch, welches an den Vermieter übergeben wurde, ist das Sparbuch zurückzugeben und die im Sparbuch verbriefte Forderung an den Mieter abzutreten. Wurde ein Sparbuch an den Vermieter übergeben und verpfändet, ist das Sparbuch an den Mieter zurückzugeben und durch den Vermieter zu erklären, dass er das Pfandrecht aufgibt. Im Fall einer Mietbürgschaft kann der Mieter verlangen, dass die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen herausgegeben wird (OLG CE 17.04.2002 Az. 2 U 223/01).

Bestehen die Mieter aus einer Personenmehrheit, wie bei einer Wohngemeinschaft, können die Mieter die Mietsicherheit nur gemeinsam fordern. Wer von den Mietern die Mietkaution geleistet hat, ist dabei unerheblich, denn das betrifft nur das Innenverhältnis. Die Mieter können allerdings den Anspruch auf Erstattung der Mietkaution auf einen Mieter abtreten, der sie dann geltend machen kann.

b) Abrechnungsfrist

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution wird erst fällig, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen. Vor Ablauf dieser Frist kann der Mieter also nicht mit seinen Rückzahlungsanspruch gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen (Mietrückstände o.ä.) oder den Vermieter darauf verweisen, sich aus der Mietkaution zu befriedigen (BGH 12.01.1972 Az. VIII ZR 26/71).

Wurde keine Abrechnungsfrist vereinbart, ist eine Frist von 6 Monaten nach Beendigung des Mietvertrages bzw. Übergabe der Mieträume für die Fälligkeit der Rückzahlung der Mietkaution angemessen (AG Leipzig 23.11.2001 Az. 99 C 8415/01). Wurde vereinbart, dass 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Mietkaution abzurechnen ist, ist das dahin auszulegen, dass die Frist mit der Räumung beginnt. Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Liegen besondere Umstände vor, kann diese Frist auch länger oder kürzer ausfallen. Kann der Vermieter über die Mietkaution schon zu einem früheren Zeitpunkt abrechnen, dann ist der Rückzahlungsanspruch auch dann fällig, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch keine sechs Monate verstrichen sind. (OLG D.-dorf 16.10.2003 Az. I-10 U 46/03). Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, wonach die Rückzahlung der Mietkaution nach 6 Monaten verfällt, ist unwirksam (LG Leipzig 22.12.2016 Az. 08 O 1959/15).

aa) Ausstehende Betriebskostenabrechnung

Über diesen Abrechnungszeitraum hinaus kann der Vermieter einen Teil der Mietkaution im Mietrecht zurückbehalten, wenn künftige Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind (BGH 18.01.2006 Az. VIII ZR 71/05). Beispielsweise ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung dann zu erwarten, wenn auch die Abrechnung des Vorjahres mit einer Nachzahlung endete. Der zurückbehaltene Teil muss angemessen sein und sich an vergangenen Nachzahlungen orientieren. Der Vermieter darf dann bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung, also 12 Monate einen Teil der Mietkaution zurückbehalten.
Versäumt aber der Vermieter die Abrechnungsfrist oder hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer unterlassenen Abrechnung über die Betriebskosten, ist er nicht mehr berechtigt die Mietkaution einzubehalten oder ein Abrechnungssaldo zu verrechnen (OLG D.-dorf 19.06.2007 Az. I-24 U 55/07).

bb) Prozessualer Kostenerstattungsanspruch

Eine Mietsicherheit soll auch einen prozessualen Kostenerstattungsanspruch des Vermieters absichern. Es kann sich hierbei auch um einen künftigen bzw. bedingten Anspruch handeln. Voraussetzung ist aber, dass wenigstens ein vorläufig vollstreckbarer Titel vorliegt. Denn anderenfalls ist ein solcher Anspruch noch nicht existent und zwar noch nicht einmal als künftiger Anspruch. Der Vermieter kann deshalb ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution wegen eines prozessualen Kostenerstattungsanspruchs erst dann ausüben, wenn dieser Anspruch zumindest vorläufig vollstreckbar tituliert ist (LG Hbg. 24.10.2000 Az. 316 O 135/00). Ein Kostenerstattungsanspruch wegen Anwalts- und Gerichtskosten, die erst durch die Kautionsklage verursacht werden, besteht noch nicht bei der Klageerhebung, weshalb an diesen kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution geltend gemacht werden kann (OLG D.-dorf 20.01.2000 Az. 10 U 182/98).

cc) Reihenfolge der Aufrechnung

Hat der Vermieter mehrere aufzurechnende Forderungen gegen den Mieter, kann er die Reihenfolge der Aufrechnung bestimmen (§ 396 Abs. 1 BGB; LG Kn 05.11.2001 Az. 24 O 110/01). Widerspricht der Mieter oder trifft der Vermieter keine Bestimmung, dann wird die nächste fällige Schuld getilgt (§ 366 Abs. 2 BGB; OLG D.-dorf 25.10.2001 Az. 10 U 122/00). Gibt es mehrere fällige Forderungen, wird die getilgt, die dem Vermieter die geringere Sicherheit bietet. Werden z.B. Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen geschuldet, sind zunächst die Betriebskostenvorauszahlungen aufzurechnen, da diese nach Eintritt der Abrechnungsreife erlöschen.

c) Verzicht und Verjährung

Rechnet der Vermieter über die Mietkaution ab und zahlt sie zurück, stellt dies ein starkes Indiz für ein schlüssiges Einverständnis mit dem Zustand der Mietsache und dem Verzicht auf etwaige Ersatzansprüche für erkennbare Schäden dar (OLG Mü. 14.07.1989 Az. 21 U 2279/89). Dieser Verzicht gilt nicht für die noch nicht fällige Betriebskostenabrechnung, da es dem Vermieter freisteht, ob er deshalb noch einen Teil der Mietkaution zurückbehält.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch verjährt in 3 Jahren (§§ 195, 199 BGB). Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter verpflichtet ist, über die Mietkaution abzurechnen. Ist die Rückzahlungsanspruch der Mietkaution verjährt, kann auch keine Kautionsabrechnung mehr gefordert werden (OLG D.-dorf 22.04.2005 Az. I-24 W 16/05).

d) Rückforderung im Mietrechtsstreit

Die Mietkaution kann direkt durch eine Zahlungsklage oder zunächst die Rechnungslegung gefordert werden. Die Rechnungslegung kann im Wege einer Stufenklage geltend gemacht werden. In der ersten Stufe wird die Abrechnung über die Mietkaution gefordert und in der zweiten Stufe die Zahlung der Mietkaution nach erteilter Auskunft.

aa) Zahlungsklage

Wird die Mietkaution nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht zurückgegeben, muss der Rechtsanwalt im Mietrechtsstreit vortragen, dass die Mietsicherheit geleistet wurde, das Mietverhältnis beendet ist und die Rückgabe der Mietsache erfolgt ist. Ferner hat der Anwalt zu erklären, dass eine angemessene Überlegungsfrist verstrichen ist und das dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen.

bb) Klage auf Rechnungslegung

Der Rechtsanwalt kann aber neben der Zahlungsklage auch eine Klage auf Rechnungslegung erheben, wenn der Vermieter nicht über die Mietkaution abrechnet. Die Rechenschaftspflicht über die Mietkaution umfasst auch die Auskunft, inwieweit Zinsen aus der Barkaution angefallen sind (§ 359 BGB). Der Anspruch auf Rechnungslegung über die Mietkaution kann auch in einer Stufenklage geltend gemacht werden.

cc) Prozeßaufrechnung

Wie zu Ziff. 5b ausgeführt, kann der Vermieter auch mit verjährten Forderungen aufrechnen (§ 216 Abs. 1 BGB). Das gilt jedoch nicht, wenn die Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen oder Zinsen gestützt werden (§ 216 Abs. 3 BGB). Zu den wiederkehrenden Leistungen gehören nicht nur Ansprüche auf Zahlung rückständiger Mieten, sondern auch Ansprüche auf Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters. Betriebskostennachforderungen sind ebenfalls wiederkehrende Leistungen. Der Vermieter darf sich deshalb nicht wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietkaution befriedigen (BGH 20.07.2016 Az. VIII 263/14).

7. Übergang der Mietkaution bei Veräußerung der Mietsache

Wechselt die Person des Vermieters gehen die aus der Mietkaution resultierenden Rechte und Pflichten auf den Erwerber über (§ 566a BGB). Der Erwerber wird ohne weiteres Rechtsinhaber der Mietkaution. Befindet sich die Mietkaution auf einem Treuhandkonto oder handelt es sich um ein Sparbuch, wird der Erwerber mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, Rechtsinhaber der Mietkaution. Einer Aushändigung des Sparbuchs oder der Mietbürgschaft bedarf es nicht, um die Rechtsfolge herbeizuführen. Das gilt jedoch dann nicht, wenn der Erwerb erst nach Vertragsbeendigung und Auszug des Mieters erfolgt (BGH 04.04.2007 Az. VIII ZR 219/06). Wurde die Mietkaution demgegenüber noch nicht erbracht, geht der Zahlungsanspruch des Vermieters nicht auf den Erwerber über.

a) Haftung des Veräußerers bei Grundstückserwerb vor dem 01.09.2001

Vor dem 01.09.2001 war der Erwerber zur Rückgabe der Mietkaution nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt worden ist (subsidiäre Haftung des Veräußerers). Die neue Vorschrift des § 566a S. 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung (BGH 09.03.2005 Az. VIII ZR 381/03). Der Veräußerer haftet also auf Rückzahlung der Mietkaution, wenn er das Grundstück vor dem 01.09.2001 veräußert hat und die Mietkaution nicht an den Erwerber übergeben hat. Nimmt der Mieter dennoch den Erwerber in Anspruch, muss er beweisen, dass der Erwerber die Mietkaution erhalten hat (BGH 28.09.2005 Az. VIII ZR 372/04).

b) Haftung des Erwerbers bei Grundstückserwerb nach dem 01.09.2001

Nach der Neuregelung des § 566a S. 1 BGB haftet der Erwerber auf die Rückzahlung der Mietkaution. Das ist der Fall, wenn der Erwerber nach dem 01.09.2001 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Dabei ist es unerheblich, ob er diese erhalten hat. Hat aber der Veräußerer die Mietkaution berechtigt in Anspruch genommen, steht dem Erwerber ein Auffülllungsanspruch zu.

8. Mietbürgschaft

Der Umfang der Mietbürgschaft, also für welche Forderungen aus dem Mietvertrag gebürgt werden soll, richtet sich nach der jeweiligen Vereinbarung. Erfasst eine Mietbürgschaft alle aus dem Mietvertrag resultierenden Ansprüche, dann sind von ihr auch Ersatzansprüche wegen Mietausfall für die restliche Mietdauer umfasst, wenn der Mieter vorzeitig auszieht und der Vermieter günstiger neu vermieten muss. Das gleiche gilt für die Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter nicht rechtzeitig auszieht (§ 546a BGB).
Bei einem Wohnraummietverhältnis ist das Kumulationsverbot zu beachten. Der Bürge kann, nachdem er das Dreifache einer Nettomiete an den Vermieter gezahlt hat, weitere Leistungen an den Vermieter auch dann ablehnen, wenn er ein wirtschaftliches Eigeninteresse am Zustandekommen des Mietvertrages hatte (OLG D.-dorf 18.07.1997 Az. 22 U 270/96).

a) Bürgschaft auf erstes Anfordern

Zugunsten des Vermieters kann auch eine Mietbürgschaft auf erstes Anfordern vereinbart werden. Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern liegt dann vor, wenn der Vermieter im Sicherungsfall ohne weiteres vom Bürgen Zahlung verlangen kann und jegliche Einreden des Bürgen ausgeschlossen sind. Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern, die von einer Privatperson zugunsten eines Mieters von Wohnraum erklärt wird, soll nur eine Verpflichtung aus einer einfachen Bürgschaft begründen (LG Hbg 12.04.2001 Az. 307 S 8/01). Im Gewerberaummietrecht ist dagegen eine eine Mietbürgschaft auf erstes Anfordern zulässig (OLG KA 02.07.2004 Az. 1 U 12/04).

b) Inanspruchnahme der Mietbürgschaft

Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug oder entstehen Schadensersatzansprüche ihm gegenüber und nimmt der Vermieter daraufhin den Bürgen in Anspruch, geht die Forderung des Vermieters gegen den Mieter auf den Bürgen über (§ 774 Abs. 1 BGB). Der Bürge kann dann vom Mieter die Zahlung der Forderung verlangen.
Die Mietbürgschaft umfasst aber nicht den Mietzins, wenn das Mietverhältnis stillschweigend verlängert oder später eine Vertragsfortsetzung vereinbart wird (OLG D.-dorf 19.01.2005 Az. 15 U 35/04). Sie gilt aber auch für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Der Bürge kann sich nicht darauf berufen, der Vermieter hätte das Mietverhältnis rechtzeitig wegen Zahlungsverzuges kündigen können (KG Bln. 05.07.2001 Az. 8 U 8899/99). Erfüllungsort der Bürgschaft ist der Wohnsitz des Bürgen zur Zeit der Unterzeichnung der Bürgschaftsurkunde. Eine Klage gegen den Mietbürgen ist deshalb an seinem Wohnsitz zu erheben (BGH 16.12.2003 Az. X ARZ 270/03).

c) Kündigung und Freigabe der Mietbürgschaft

(1) Eine Mietbürgschaft ist für die Dauer eines befristeten Mietvertrages unkündbar (KG Bln. 26.04.2007 Az. 12 U 193/05). Bei einem unbefristeten Vertrag kann der Bürge aus wichtigen Grund kündigen (§ 314 BGB). Ein wichtiger Grund kann insbesondere dann vorliegen, wenn die Bonität des Mieters erheblich gesunken ist. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht kann nicht ausgeschlossen werden. Dabei muss der Bürge jedoch mit einer solchen Frist kündigen, dass es dem Vermieter noch möglich ist, innerhalb dieser Kündigungsfrist das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (LG Bln. 11.10.2000 Az. 32 O 858/99).

(2) Der Mieter hat einen Anspruch auf Freigabe der Bürgschaft, der dadurch erfülllt wird, dass der Vermieter die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen herausgibt (OLG CE 17.04.2002 Az. 2 U 223/01).

d) Verjährung

Verjährte Forderungen des Vermieters muss der Bürge gleichermaßen wie der Mieter nicht erfüllen. Dies gilt auch dann noch, wenn der Mieter auf die Einrede der Verjährung verzichtet hat. Eine Klage gegen den Bürgen hindert nicht die Verjährung der Hauptforderung (OLG D.-dorf 30.06.2005 Az. I-10 U 28/05).