Mängelbeseitigung

Anwalt Mängelbeseitigung Mietrecht
Mängelbeseitigung im Mietrecht

Zeigt sich in der Mietwohnung ein Mangel stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen im Mietrecht ein Anspruch auf Mängelbeseitigung besteht und wie dieser durchgesetzt wird. Bei der Durchsetzung des Mängelbeseitigungsanspruches wird man sich häufig der Hilfe eines Rechtsanwalts bedienen.

1. Der Anspruch auf Mängelbeseitigung im Mietrecht

Gemäß § 536 I BGB ist unter einem Mangel im Mietrecht die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietwohnung von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen. Mängel im Mietrecht können äußere Einflüsse (z.B. Baulärm) oder innere Einflüsse (z.B. Feuchtigkeit, Heizungsausfall) sein.

Der Vermieter schuldet dem Mieter eine mangelfreie Mietwohnung und den ungestörten Mietgebrauch. Er ist verpflichtet, Mängel der Mietsache zu beseitigen. Allerdings hat der Vermieter auch nicht jeden Mangel zu beseitigen. Wenn der Mieter z. B. in positiver Kenntnis eines Mangels einen Mietvertrag unterschreibt, weil er ihn bei der Wohnungsübergabe gesehen hat und behält er sich nicht das Recht auf Mängelbeseitigung vor, so nimmt er die Mängel als gegeben an und kann sich später gegenüber dem Vermieter nicht mehr auf eine Mängelbeseitigung berufen. In diesem Fall liegt bereits kein Mangel vor, denn der Mieter hat den Mietvertrag in Kenntnis eines Mangels dennoch abgeschlossen, ohne sich seine Rechte hierfür vorzubehalten. Die Parteien haben dann einen konkret gegebenen schlechten Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart und es sind insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen (BGH 07.06.2006, Az. XII ZR 34/04).

Auf die Mängelbeseitigung hat der Mieter einen mietrechtlichen Anspruch, es sei denn, die Beseitigung des Mangels ist objektiv nicht möglich, der Beseitigungsaufwand steht in einem groben Missverhältnis zum Beseitigungsinteresse des Mieters oder aus tatsächlichen bzw. rechtlichen Gründen kann der Vermieter den Mangel nicht beheben.
Zudem kann der Mieter auch nicht verlangen, dass der Mangel durch bestimmte Maßnahmen zu beseitigen ist. Die Art und Weise der Mängelbeseitigung unterliegt der Dispositionsbefugnis des Vermieters. Insoweit kommen alle Maßnahmen in Betracht, durch die die Mietsache fachgerecht wieder in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglichen Zustand versetzt wird, einschließlich geeigneter und zumutbarer Vorbereitungs- oder provisorischer Maßnahmen (AG Leipzig 06.09.2004 Az. 164 C 6049/04).

Dieser Mängelbeseitigungsanspruch ist nicht verjährbar (BGH 17.02.2010 Az. VIII ZR 104/09). Es handelt sich um eine dauerhafte Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem mangelfreien Zustand zur Verfügung zu stellen.

Der erste und wichtigste Schritt ist es, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Die Mängelanzeige ist auch eine Pflicht des Mieters oder des beauftragten Anwalts. Wird der Mangel nicht angezeigt, kann sich der Mieter schadenersatzpflichtig machen.

2. Durchsetzung der Mängelbeseitigung

a) Ersatzvornahme

Alternativ kann der Mieter die Beseitigung des Mangels auch selbst vornehmen und die hierfür erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter ersetzt verlangen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass er oder sein Rechtsanwalt den Vermieter vorher zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat und ihm unter Fristsetzung eine angemessene Zeit gegeben hat den Mangel zu beseitigen (§ 536a Abs. 2 BGB). In dem Aufforderungsschreiben muss dem Vermieter mitgeteilt werden, dass nach Fristablauf die Mängelbeseitigung durch den Vermieter abgelehnt wird und der Mangel selbst beseitigt wird (Ablehnungsandrohung). Die Ersatzvornahme ist auch möglich, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt, welche keinen Aufschub duldet (z.B. Rohrbruch, Heizungsausfall im Winter).

Die Ersatzvornahme kann auch bei der Beseitigung nur geringfügiger Mängel geltend gemacht werden. Der Mangel muss auch nicht vom Vermieter zu vertreten sein.
Ob es sich um einen anfänglichen (vor Vertragsschluss vorliegenden) oder um einen nachträglichen Mangel handelt, ist ohne Bedeutung.
Grundsätzlich trifft den Mieter keine Pflicht, eine derartige Reparatur selbst durchzuführen. Hierzu ist er lediglich berechtigt.
Handwerkeraufträge darf der Mieter nicht im Namen des Vermieters vergeben, sondern nur im eigenen Namen, da aus dem Mängelbeseitigungsanspruch keine Stellvertretung folgt.
Wenn der Mieter nicht mit den Kosten für die Ersatzvornahme in Vorlage treten will, hat er auch das Recht, vom Vermieter einen Vorschuss für die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung zu verlangen (BGH 07.05.1971 Az. V ZR 94/70). Hierzu ist der Kostenvoranschlag eines Fachhandwerkers vorzulegen, der die notwendigen Maßnahmen beschreibt.
Zu beachten ist, dass der Vermieter nur solche Kosten erstatten muss, die auch zur Mängelbeseitigung erforderlich waren. Da diese Einschätzung oft schwierig ist, kann es empfehlenswert sein, einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht zu befragen.

b) Instandsetzungsklage

Bei größeren Schäden empfiehlt es sich nicht, die Mängel im Wege der Ersatzvornahme zu beseitigen, da der Mieter hier zunächst in Vorleistung gehen muss. Hier ist es sicherer, den Anspruch auf Mangelbeseitigung gerichtlich durchzusetzen, indem der Vermieter in einer Klage verpflichtet wird, die Mängel zu beseitigen.
Voraussetzung ist auch hier, dass der Vermieter zuvor unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert wurde, oder die Mängelbeseitigung durch den Vermieter endgültig abgelehnt wurde.

c) Mietminderung

Oft genügt bereits die Ausübung des Minderungsrechtes, um den Vermieter zu veranlassen, den Mangel zu beseitigen. Wird allerdings die Miete zu hoch gemindert, besteht die Gefahr, dass der Vermieter den Minderungsbetrag gerichtlich einfordert. Der Mieter oder sein Rechtsanwalt muss dann den Mangel und die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs, die so hoch ist, dass sie die Höhe der Mietminderung rechtfertigt, beweisen. Wenn dann der Mangel schon vom Vermieter beseitigt wurde, müssen vom Mieter vorher die Beweise gesichert werden.

d) Zurückbehaltungsrecht

aa) Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts

Zudem kann der Mieter oder sein Rechtsanwalt auch als Druckmittel ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Mängelbeseitigung geltend machen. Das Zurückbehaltungsrecht kann auch neben der Mietminderung geltend gemacht werden. Es darf nur für zukünftige Mietzahlungen ausgeübt werden und nicht für vergangene Zeiträume. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechtes ist umstritten. Überwiegend wird wohl in Anlehnung an § 641 Abs. 3 BGB ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Doppelten der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten angenommen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter vorher erfolglos zur Mängelbeseitigung aufgefordert wurde und der Mieter nicht die Mängelbeseitigung verhindert hat (BGH 13.05.2015 Az. XII ZR 65/14). Im Unterschied zur Mietminderung muss allerdings der zurückbehaltene Betrag an den Vermieter gezahlt werden, wenn die Mängelbeseitigung erfolgt ist.

bb) Zurückbehaltungsrecht im Mietrechtsstreit

Der Rechtsanwalt hat im Mietrechtsstreit die Einrede des Zurückbehaltungsrechts vorzutragen und die voraussichtliche Höhe der Mängelbeseitigungskosten und die Schätzgrundlagen mitzuteilen.
Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts unterliegt dem richterlichen Ermessen. Das richterliche Ermessen wird überschritten, wenn eine schematische Betrachtung erfolgt und das Gericht nicht im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalles entschieden hat. Es muss also der Umfang des Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich Bemessungsmaßstab, Höhe und Dauer begründet werden, so dass erkennbar ist, ob Wertungsgrenzen erkannt und die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft wurde (BGH 17.06.2015 Az. VIII ZR 19/14).
Dabei ist zu beachten, dass im Mietrecht das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden kann. Für bereits abgelaufene Zeitabschnitte verbleibt es bei der eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht nur für zukünftige Nutzungszeiträume bestehen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs zu berücksichtigen.
Es ist daher grundsätzlich rechtsfehlerhaft, das Zurückbehaltungsrecht „ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen“.
Das Zurückbehaltungsrecht darf auch nur solange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllen kann, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Ist aufgrund der Höhe des Einbehaltes und der verstrichenen Zeit nicht mehr zu erwarten, dass eine Mängelbeseitigung unter dem Druck des Zurückbehaltungsrechts erfolgt, darf es nicht weiter ausgeübt werden.
Schließlich ist das Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln, die die Gebrauchstauglichkeit nur in geringen Umfang mindern, schonend auszuüben und unterliegt einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung (BGH 17.06.2015 Az. VIII ZR 19/14).