Haustiere

Anwalt Haustiere Mietrecht
Haustiere im Mietverhältnis

Ein häufiges Problem zu dem ein Rechtsanwalt im Mietrecht in Anspruch genommen wird ist es, ob und welche Haustiere in Mietwohnungen gehalten werden dürfen. Wird hier die Rechtslage falsch eingeschätzt, kann das bis zur Kündigung des Mietvertrages führen. Auch wenn die Haustierhaltung im Mietvertrag untersagt ist, kann die Regelung aber unwirksam sein und gegen den Vermieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Haustierhaltung bestehen. Wir erläutern als Rechtsanwälte für Mietrecht nachfolgend, wann dies der Fall ist.

1. Haltung von Kleintieren als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters möglich

Es gehört zum Gebrauchsrecht des Mieters, dass dieser in der Wohnung Kleintiere halten darf, ohne hierfür eine Erlaubnis des Vermieters einholen zu müssen (BGH 14.11.2007 Az. VIII ZR 340/06).
Als Kleintiere zählen solche Tiere, von denen nach ihrer Größe und ihrem Wesen keine Gefahren oder Belästigungen für Mitbewohner ausgehen können. Ferner dürfen durch sie keine Gefahren ausgehen, dass die Mieträume übermäßig abgenutzt werden. Von Kleintieren ist z.B. auszugehen, wenn diese in geschlossenen Behältnissen gehalten werden können, also nicht frei in der Wohnung oder im Gebäude herumlaufen. Kleintiere, die ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung gehalten dürfen, sind z.B. Fische im Aquarium, Kaninchen, Meerschweine, Wellensittiche oder Hamster. Bei ihnen ist von keiner Beeinträchtigung der Mietwohnung sowie der Störung Dritter auszugehen.

Bei Reptilien ist auf die Art der Haustierhaltung abzustellen. Werden diese in einem Terrarium gehalten, sind sie erlaubt. Werden ganze Teile der Wohnung als Terrarium genutzt, ist nicht mehr von einer Erlaubnis zur Haustierhaltung auszugehen.

2. Haltung größerer Haustiere nur mit Zustimmung des Vermieters

Die Haltung von anderen Tieren als Kleintieren, kann von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden.

a) Interessenabwägung

Der Anspruch auf Zustimmung ist bei anderen Haustieren als Kleintieren vom Einzelfall abhängig, so also insbesondere bei Katzen und Hunden. Es hat eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters, des Mieters sowie Dritter zu erfolgen. Bei der Interessenabwägung sind u.a. die Art Größe und Verhalten des Tieres zu beachten. Sodann ist die Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses zu berücksichtigen. Ebenso sollen die Anzahl, persönliche Verhältnisse (Alter) und berechtigte Interessen der Mitbewohner berücksichtigt werden. Schließlich ist auch die Anzahl und die Art anderer Tiere im Haus zu beachten und ein besonderes Bedürfnis des Mieters an der Tierhaltung.
Unbeachtlich sind dagegen generell-abstrakte Erwägungen, wie z.B. eine Belästigung durch Haustiere sei nie ganz auszuschließen oder der Vermieter wolle generell ein Hundeverbot umsetzen (LG Bln. 03.01.2020 Az. 66 S 251/19).

b) Anspruch auf Zustimmung

Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Haustierhaltung, wenn nicht im Einzelfall gewichtige Belange des Vermieters dagegen sprechen. So darf der Vermieter die Haltung eines Kampfhundes (Pit-Bullterrier, American Bulldog) auch ohne konkrete Gefährdung verbieten, wenn das Halten dieser Hunde in Gefahrenverordnungen geregelt ist  (AG Hbg. 14.12.2005 Az. 816 C 305/05). Dagegen besteht ein Anspruch auf Zustimmung zur Haustierhaltung, wenn der Mieter auf das Haustier angewiesen ist. Das ist z. B. bei einem Blindenhund der Fall. Auch für die Haltung eines Yorkshire-Mischlings besteht ein Anspruch auf Zustimmung, wenn der Mieter zur Drogenentwöhnung auf ihn angewiesen ist (LG Hbg. 19.09.1997 Az. 311 S 97/97).

In einem größeren Mietobjekt, mit mehreren Kleintier- und Hundehaltungen, zählen Zwitschern oder Hundegebell zur hausüblichen Geräuschkulisse und sind deshalb hinzunehmen. Das gilt nur, soweit die Geräusche nicht in die Nachtruhezeit von 22.00 bis 07.00 Uhr fallen. Solche Geräusche können deshalb kein Grund für eine Versagung der Zustimmung zur Haustierhaltung sein.

c) Widerruf der Zustimmung

Die Erlaubnis zur Haustierhaltung kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Das ist der Fall, wenn Umstände eintreten, die auch eine Versagung der Erlaubnis gerechtfertigt hätten. Die Erlaubnis kann z. B. widerrufen werden, wenn ein Hund stundenlang bellt oder wenn ein Dobermann nicht angeleint in der Wohnanlage läuft und Nachbarn verbellt (LG Hbg. 04.03.1999 Az. 333 S 151/98).

3. Kein genereller Ausschluss der Haustierhaltung durch formularmäßige Mietvertragsklauseln

a) Generelles Verbot der Haustierhaltung

Der Ausschluss jeglicher Tierhaltung in einem Formularmietvertrag ist unwirksam (BGH 14.11.2007 Az. VIII ZR 340/06). Auch das Halten von Katzen und Hunden darf in einem Formularmietvertrag nicht generell verboten werden. Auch dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da dem Mieter damit auch Blinden- oder Therapiehunde verboten werden. Zwar darf der Mieter diese Haustiere nicht ohne Zustimmung halten, es hat jedoch eine Interessenabwägung im Einzelfall stattzufinden, welche durch das generelle Verbot vorweggenomen wird (BGH 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12) .

b) Verbot mit Erlaubnisvorbehalt

Sieht eine Formularklausel in einem Mietvertrag vor, dass jedwede Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wird, ohne Ausnahmen für Haustiere vorzusehen, deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, weil von diesen in der Regel Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können, so ist diese Klausel unwirksam, weil sie den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt (BGH 25.09.2012, Az. VIII ZR 329/11).

Auch eine Regelung, wonach nur einzelne Kleintiere (Ziervögel und Zierfische) ohne Zustimmung erlaubt sind und alle übrigen Haustieren nur mit Erlaubnis des Vermieters gehalten werden dürfen, ist unwirksam. Die Klausel verstößt gegen das Transparenzgebot, da für den Mieter nicht erkennbar ist, dass die Haltung anderer Kleintieren (z.B. Hamster und Schildkröten) ebenfalls ohne Einwilligung des Vermieters möglich ist. Ferner ist nicht erkennbar, dass der Vermieter die Erlaubnis nur versagen darf, wenn er hierfür sachliche Gründe hat (BGH 14.11.2007 Az. VIII ZR 340/06).
Ebenso ist eine Mietvertragsklausel unwirksam, wonach alle Kleintiere ohne Erlaubnis gehalten werden dürfen, aber im übrigen eine Haustierhaltung generell verboten ist. Gleiches gilt, wenn eine Erlaubnis zur Haustierhaltung in das „freie Ermessen des Vermieters“ gestellt wird. Denn auch bei diesen Regelungen wird eine Interessenabwägung vorweg genommen (BGH 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12).

Ein formularvertraglich vereinbartes Verbot der Haustierhaltung mit Erlaubnisvorbehalt ist demnach nur wirksam, wenn zwischen Kleintieren und Haustieren unterschieden wird und hinsichtlich der Haustiere ausgesagt wird, dass der Vermieter die Erlaubnis nur verweigern darf, wenn er hierfür konkrete sachliche Gründe hat (BGH 14.11.2007 Az. VIII ZR 340/06).

4. Vertragswidrige Haustierhaltung im Mietrecht

Hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Haustierhaltung, dann liegt nicht schon deshalb eine vertragswidrige Tierhaltung vor, wenn der Mieter die Erlaubnis nicht eingeholt hat.

a) Unterlassungsanspruch

Wird durch den Mieter aber ein Haustier vertragswidrig gehalten, hat der Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung (AG HB 05.05.2006 Az. 7 C 240/2005). Ebenso ist es möglich, den Unterlassungsanspruch geltend zu machen, wenn das Haustier zwar mit Erlaubnis gehalten wird, es aber zu Störungen des Hausfriedens kommt.

b) Kündigung

Eine vertragswidrige  Haustierhaltung kann nach Abmahnung eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen (LG Bln., 13.07.1998, Az. 62 S 91/98). Gleichwohl ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Ein fristloser Kündigungsgrund liegt bei einer vertragswidrigen Haustierhaltung demnach nicht vor, wenn die Hundehaltung 10 Jahre geduldet wurde (AG F.a.M. 13.02.1998 Az. 33 C 4082/97). Eine vertragswidrige Haustierhaltung liegt aber vor, wenn Tiere im Übermaß gehalten werden. In diesem Fall kann auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein (LG KA 12.01.2001 Az. 9 S 360/00).