Als Rechtsanwalt werde ich öfter gefragt, was bei einem Schlüsselverlust im Mietrecht zu beachten ist. Der Verlust eines Haustürschlüssels oder eines Wohnungsschlüssels kann teuer werden, wenn es sich um eine Schließanlage handelt. Wie Sie sich nach einem Schlüsselverlust richtig verhalten, um den Schaden so gering wie möglich zu halten, wollen wir als Rechtsanwälte für Mietrecht hier erklären.
1. Schlüsselübergabe und Schlüsselrückgabe im Mietverhältnis
Der Gebrauch der Mietsache wird durch die Übergabe der Schlüssel bei Beginn des Mietverhältnisses eingeräumt (OLG D.-dorf 07.07.2005 Az. I-10 U 202/04). Die Anzahl der zu übergebenden Schlüssel richtet sich nach der Vereinbarung im Mietvertrag oder nach der Zahl der Wohnungsnutzer. Der Mieter kann so viele Schlüssel verlangen, wie er für seine individuellen Bedürfnisse benötigt, z.B. auch für seine Kinder, seinen Lebensgefährten oder auch einen Untermieter. Die Kosten der zusätzlichen Schlüssel muss der Mieter tragen.
Der Mieter kann verlangen, dass ihm alle Schlüssel ausgehändigt werden. Der Vermieter darf keinen Schlüssel zurückbehalten (OLG D.-dorf 10.10.1994 Az. 10 U 26/94; OLG CE 05.10.2006 Az. 13 U 182/06 ).
Ist der Mieter längere Zeit abwesend, muss er für einen Notfall einen Schlüssel bei einem Dritten hinterlegen und den Vermieter hierüber informieren (BGH 20.10.1971 Az. VIII ZR 164/70).
Bei Beendigung des Mietverhältnisses und Wohnungsrückgabe hat der Mieter alle Schlüssel, einschließlich der selbst angefertigten Schlüssel, zurückzugeben.
2. Pflichten des Mieters bei einem Schlüsselverlust
Der Mieter hat eine Obhutspflicht im Mietverhältnis, mit der Mietsache sorgfältig umzugehen. Die Obhutspflicht bezieht sich im Mietrecht auch auf die Sorgfalt im Umgang mit den dem Mieter überlassenen oder selbst gefertigten Schlüsseln zum Mietobjekt. Ausdruck der Obhutspflicht ist es, dass der Mieter bei einem Verlust eines Haustürschlüssels oder Wohnungsschlüssels verpflichtet ist, den Vermieter hierüber unverzüglich zu unterrichten.
3. Voraussetzungen für den Schadenersatz bei Schlüsselverlust
a) Verschulden
Der Vermieter kann nur dann Schadenersatz für den Einbau eines neuen Schlosses oder einer Schließanlage verlangen, wenn dem Mieter bei dem Verlust des Schlüssels ein Verschulden vorzuwerfen ist und wenn die Gefahr des Mißbrauchs des Schlüssels besteht. So trifft den Mieter z. B. bei einem Diebstahl kein Verschulden, wenn er die Codekarte einer Tiefgarage nicht in der Wohnung aufbewahrt, sondern im Auto (AG Kn. WuM 1989, 168).
b) Konkreter Schadenersatz
Ferner darf er im Falle einer Schadenersatzverpflichtung des Mieters nicht die abstrakten Kosten eines Schlosses, z.B. auf Grund eines Kostenvoranschlages verlangen. Vielmehr kann er nur den konkreten Schaden fordern, also den Betrag, den er tatsächlich für den Ersatz des Schlosses, des Schlüssels oder der Schließanlage aufgewendet hat (BGH 05.03.14, Az. VIII ZR 205/13).
c) Schadensminderungspflicht
Schließlich trifft den Vermieter im Mietrecht eine Schadensminderungspflicht bei einem Schlüsselverlust. So kann ein Hotelbetreiber gehalten sein eine Schließanlage einzubauen, die es im Fall eines Schlüsselverlustes ermöglicht, nicht die ganze Schließanlage zu wechseln, sondern lediglich das Schloss der Haustür und der Zimmertür (LG Kn., VersR 1994, 690).
Der Vermieter hat eine Obliegenheit, den Mieter darauf hinzuweisen, falls die Schließanlage nicht erweiterbar ist. Verletzt der Vermieter diese Hinweispflicht, dann hat er bei einem Schlüsselverlust die Kosten selbst zu tragen, die darauf zurückzuführen sind, dass er keine erweiterbare Schließanlage gewählt hat. In diesem Fall hat der Vermieter aber auch die Möglichkeit, das Wohnungsschloss auf Kosten des Mieters durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen (LG Mü. 18.06.2020 Az. 31 S 12365/19).
4. Rechtsprechung zum Schlüsselverlust im Mietrecht
a) Handelt es sich um eine Schließanlage, kann der Vermieter die gesamte Schließanlage auswechseln und die Kosten als Schadenersatz vom Mieter ersetzt verlangen, wenn dieser den Schlüssel verloren hat (LG Gött., Az. 5 S 106/88). Voraussetzung ist allerdings, dass dies aus Sicherheitsgründen auch erforderlich ist.
Das gleiche gilt, wenn ein Schlüssel bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück gegeben werden kann (LG MS 14.07.1989, Az. 10 S 63/89).
b) Wurde dem Mieter der Schlüssel gestohlen, dann kann der Vermieter für den Schlüsselverlust keinen Schadenersatz verlangen, wenn dem Mieter kein Verschulden vorzuwerfen ist, d.h. wenn er den Diebstahl nicht begünstigt hat (AG Hbg., Az. 47 C 178/99).
c) Ist bei einem Schlüsselverlust die Gefahr des Mißbrauchs des Schlüssels ausgeschlossen, kann der Vermieter auch nicht Schadenersatz für die Auswechslung der gesamten Schließanlage verlangen, denn dann ist das Auswechseln der gesamten Schließanlage nicht aus Sicherheitsgründen erforderlich (LG Bln., Az. 64 S 551/99; LG Mhm., Az. 4 S 30/76). Dabei ist es nicht ausreichend, wenn die abstrakte Gefahr des Mißbrauchs des Schlüssels besteht. Es muss vielmehr im jeweiligen Einzelfall eine konkrete Missbrauchsgefahr bestehen. Eine Missbrauchsgefahr besteht nicht, wenn ausgeschlossen werden kann, dass der Finder den Schlüssel einem Wohnobjekt zuordnen kann (BGH 05.03.14, Az. VIII ZR 205/13; LG Mü. 18.06.2020 Az. 31 S 12365/19).
d) In allen Fällen des Schlüsselverlustes sollte der Vermieter aber unbedingt sofort informiert werden, da ansonsten eine Pflichtverletzung vorliegen kann (AG Hohenschönhausen, Az. 5 C 348/03), die wiederum Schadenersatzforderungen nach sich ziehen kann.
e) Schließlich sind die Kosten für den Ersatz der Schließanlage auch nur dann vom Mieter zu ersetzen, wenn die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht wird (BGH 05.03.14, Az. VIII ZR 205/13).