Nutzungen, Lasten und Kosten

Im Wohnungseigentumsrecht entsteht häufig Streit, wie die Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums auf die Wohnungseigentümer zu verteilen sind, weshalb hierfür ein Rechtsanwalt in Anspruch genommen wird. Gem. § 16 Abs. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anteil an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums und hat anteilig die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Ein Vorschussanspruch zu den Lasten und Kosten ergibt sich aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 2 WEG). Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres wird in der Jahresabrechnung über die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft abgerechnet. Wird über die Jahresabrechnung ein Beschluss gefasst, begründet diese Nachzahlungsansprüche oder Guthaben gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Was dabei zu beachten ist, will ich als Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht auf den folgenden Seiten erläutern.

1. Nutzungen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Anteil der Nutzungen eines Wohnungseigentümers bestimmt sich im Wohnungseigentumsrecht nach seinen Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart ist. Unter den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Sach- und Rechtsfrüchte zu verstehen. Hierunter fallen z.B. die Einnahmen aus der Vermietung einer Dachfläche an einen Mobilfunkbetreiber.
Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, Nutzungen aus der baulichen Veränderung zu beanspruchen (§ 16 Abs. 6 WEG).
Über die Verwendung der Einnahmen ist durch Beschluss zu entscheiden (§ 21 Abs. 1 WEG). Da die Einnahmen aus den Nutzungen zunächst zur Deckung der Lasten und Kosten zu verwenden sind, erfolgt die Verrechnung der Einnahmen und Ausgaben zuerst in der Jahresabrechnung. Ein Auszahlungsanspruch entsteht nur, wenn die Einnahmen aus den Nutzungen die Ausgaben aus Lasten und Kosten übersteigen.

2. Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums

Gem. § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und der Verwaltung nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Der Anteil an gemeinschaftlichen Lasten und Kosten, die jeder Wohnungseigentümer zu tragen hat, wird durch die Größe seines Anteils am Gemeinschaftseigentum bestimmt. Zu den Lasten gehören z.B. Hypothekenzinsen und zu den Kosten z.B. die für Energie, Wärme und Wasser.

a) Heiz- und Warmwasserkosten

Eine Sonderregelung zur Kostenverteilung ist in § 4 HeizKVO enthalten. Danach ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, seinen anteiligen Verbrauch an Wärme und Warmwasser im Sondereigentum zu erfassen. Hierzu sind die Räume mit Verbrauchserfassungsgeräten auszustatten. Der Gesamtverbrauch ist am Ende des Wirtschaftsjahres zu ermitteln und gem. §§ 7, 8 HeizKVO zu verteilen.
Die Heiz- und Warmwasserkosten sind zwingend nach der HeizKVO nach Verbrauch zu erfassen und zu verteilen unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss eine verbrauchsabhängige Verteilung eingeführt haben (BGH 17.02.2012 Az. V ZR 251/10).

b) Kosten baulicher Veränderungen (§ 16 Abs. 6 WEG)

Gem. § 16 Abs. 6 WEG sind die Kosten baulicher Veränderungen ausschließlich durch die Wohnungseigentümer zu tragen, die der baulichen Veränderung zugestimmt haben und sich nicht gegen die Kostentragung verwahrt haben (BGH 11.11.2011 Az. V ZR 65/11). Ein Wohnungseigentümer der nicht zugestimmt hat, hat auch die Kosten nicht zu tragen. Das gilt auch für die Folgekosten der Instandhaltung und Instandsetzung.

c) Änderungen des Umlageschlüssels

aa) Vereinbarung oder Beschluss

Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss (§ 16 Abs. 3, 4 WEG) einen von § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Verteilerschlüssel für die Lasten und Kosten festlegen (§ 10 Abs. 2, 3 WEG). Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch einen Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden (BGH 09.07.2010 Az. V ZR 202/09).
Bei Änderungen des Umlageschlüssels besteht im Wohnungseigentumsrecht ein weiter Gestaltungsspielraum. Der neue Umlageschlüssel muss nur den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenschlüssels nicht zu strenge Anforderungen im Wohnungseigentumsrecht gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt.
Die Abänderung eines Umlageschlüssels muss transparent gestaltet werden. Hierzu ist es nicht ausreichend, dass einer Jahresabrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Allerdings ist keine rückwirkende Änderung eines Umlageschlüssels möglich, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führt (BGH 01.04.2011 Az. V ZR 162/10).

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Abänderung des bisherigen Umlageschlüssels zu verlangen, wenn sich die bisherige Regelung als unbillige Härte bei dem die Änderung verlangenden Wohnungseigentümer erweist (§ 10 Abs. 2 WEG). Das ist der Fall, wenn die tatsächliche Wohnfläche von dem für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteil um mehr als 25% abweicht, wenn die Wohnfläche neu berechnet werden würde (BGH 09.07.2010 Az. V ZR 202/09).

bb) Betriebs- und Verwaltungskosten

Ein gesetzlicher oder vereinbarter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten und Kosten der Verwaltung kann durch Beschluss der Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit geändert werden (§ 16 Abs. 3 WEG). Der Umlageschlüssel kann einmalig oder dauerhaft geändert werden. Die Änderung darf aber nicht rückwirkend erfolgen.

cc) Kosten baulicher Maßnahmen

Die Wohnungseigentümer können auch den Verteilerschlüssel für
-Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG),
-Kosten baulicher Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) und
-Kosten der Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG)
ändern. Die Änderung des Umlageschlüssels durch Beschluss bezieht sich jedoch lediglich auf den Einzelfall. Ein dauerhafter Beschluss über die Änderung des Verteilerschlüssels ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. Der Beschluss bedarf der Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 4 WEG). Wird der Beschluss fehlerhaft als angenommen verkündet, wird er bestandskräftig, falls er nicht angefochten wird.
Der neue Verteilerschlüssel über die Kosten, muss dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch den Wohnungseigentümer Rechnung tragen. Es kommt also nicht darauf an, ob der Wohnungseigentümer die Baumaßnahme tatsächlich nutzt, sofern er jedenfalls die Möglichkeit dazu hat. Ein Beschluss wäre aber im Wohnungseigentumsrecht rechtswidrig (also anfechtbar), wenn er überhaupt keinen Bezug zum Gebrauch oder zur Möglichkeit des Gebrauchs aufweist (BGH 18.06.2010 Az. V ZR 164/09).

d) Kosten eines Rechtsstreits (§ 16 Abs. 8 WEG)

Die Kosten des Rechtsanwalts eines vom Wohnungseigentümerverband gegen einen Wohnungseigentümer geführten Rechtsstreits sind Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 2 WEG), die nach dem vereinbarten Kostenschlüssel auf alle Eigentümer zu verteilen sind (BAG 04.04.2014 Az. V ZR 168/13).
Im Anfechtungsprozess sind jedoch die Eigentümer die Parteien des Prozesses und nicht der Verband. In diesem Fall sind auch die Kosten nach der gerichtlichen Kostengrundentscheidung zu verteilen. Solche Kosten sollen nicht abweichend von der gerichtlichen Kostenentscheidung auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden, denn die Kosten eines Rechtsstreits gem. § 43 WEG gehören nicht zu den Kosten der Verwaltung i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG (BGH 15.03.2007 Az. V ZB 1/06).
Sind Beschlussanfechtungsklagen zu erwarten, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Aufbringung von Vorschüssen beschließen und im Wirtschaftsplan ansetzen (BGH 17.10.2014 Az. V ZR 26/14).

e) Auslegung der Teilungserklärung

In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass Einrichtungen, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auch auf dessen Kosten instandzuhalten sind. Auch eine in einer Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzuhalten sind, ist nicht zu beanstanden. Sie ist nicht einschränkend dahingehend auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH 16.11.2012 Az. V ZR 9/12).