Gewerberaummietrecht

Anwalt Gewerberaummietrecht
Gewerberaummietrecht

Im Mietrecht wird nach der Art der Nutzung des Mietobjekts zwischen dem Wohnraummietrecht und dem Gewerberaummietrecht unterschieden. Das Gewerberaummietrecht ist ein Teilgebiet des Mietrechts, auf dem ein Fachanwalt für Mietrecht besondere Kenntnisse nachweisen muss. Im Gewerberaummietrecht gibt es einige Besonderheiten im Gegensatz zum Wohnraummietrecht zu beachten, die auch häufig in der Praxis des Rechtsanwalts für Mietrecht zu Problemen führen und die Rechtsberatung durch einen Anwalt notwendig machen. Das betrifft das Fehlen von Kündigungsschutzvorschriften wie im Wohnraummietrecht und die erweiterte Möglichkeit der Umlegung von Betriebskosten. Da im Gewerberaummietrecht zumeist langfristige Mietverträge abgeschlossen werden, ergibt sich Beratungsbedarf bei einer vorzeitigen Kündigung des Gewerberaummietvertrages, was der Fall sein kann, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist. Letztendlich sind auch andere Kündigungsfristen als im Wohnraummietrecht einzuhalten. Auf diese Besonderheiten wollen wir nachfolgend als Anwälte für Mietrecht eingehen.

1. Anwendung von Gewerberaummietrecht

Im Gewerberaummietrecht können die Regelungen des Wohnraummietrechts überwiegend abbedungen und durch vertragliche Regelungen ersetzt werden. Aber weite Teile der vertraglichen Vereinbarungen werden von der Rechtsprechung daraufhin überprüft, ob es sich um einen Formularmietvertrag handelt (§§ 305 ff. BGB). Die Tendenz geht dahin, dass sich der Schutz des Gewerberaummieters stark dem Schutz des Wohnraummieters annähert (BGH 06.04.2005, Az. XII ZR 308/02). Die allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. Formularmietverträge werden nach dem Transparenzgebot und der „kundenfeindlichsten Auslegung“ überprüft (§ 307 BGB, BGH 27.06.2007 Az. XII ZR 54/05).

2. Mischmietverhältnisse

Bei der Beurteilung ob ein Gewerberaummietvertrag vorliegt, kommt es allein auf die Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien über den Nutzungszweck an. Wie die Mieträume tatsächlich genutzt werden ist dagegen unerheblich. Unbeachtlich ist zudem, ob die angemieteten Räume überhaupt zu den vertraglich vereinbarten Zwecken genutzt werden können oder benutzt werden dürfen.

a) Einheitlicher Mietvertrag

Wenn in einem einheitlichen Mietvertrag sowohl Gewerberäume als auch Wohnräume vermietet werden, liegt ein Mischmietverhältnis vor. Das ist der Fall, wenn der Mieter einen Teil der Mieträume vereinbarungsgemäß selbst bewohnt und einen anderen Teil als Gewerberäume nutzt.
Mischmietverhältnisse sind einheitlich entweder nach Gewerberaummietrecht oder Wohnraummietrecht zu behandeln. Dabei ist der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages ausschlaggebend. Je nachdem welche Nutzungsart nach dem Willen der Parteien im jeweiligen Einzelfall überwiegt, ist das Mietverhältnis entweder als Wohnraum- oder aber als Gewerberaummietverhältnis einzuordnen (BGH 16.04.1986, Az. VIII ZR 60/85 – Übergewichtstheorie).
Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters stets von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen (BGH 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13).

b) Mehrere Mietverträge

Werden Wohnungs- und Gewerberäume dagegen nicht mit einem einheitlichen Mietvertrag vermietet, sondern durch mehrere Mietverträge, liegt kein Mischmietverhältnis vor, es sei denn, es kann eine Zusammengehörigkeit der Mietgegenstände angenommen werden. Liegen z. B. beide Mietobjekte auf demselben Grundstück, dann entspricht es dem Willen der Mietvertragsparteien, die Verträge als rechtliche Einheit zu sehen (BGH 08.10.2013, Az. VIII ZR 254/13).

3. Mietzweck

a) Pflichten des Gewerberaummieters

Der festgelegte Mietzweck bestimmt, welche Tätigkeiten der Gewerberaummieter im Mietobjekt ausüben darf. Vom vereinbarten Mietzweck abweichende Nutzungen der Mietsache muss der Vermieter grundsätzlich nicht dulden.
Werden die Räume zu gewerblichen Zwecken vermietet, ohne dass die konkrete Art der Gewerbenutzung vereinbart wird, darf der Gewerberaummieter in den Mieträumen grundsätzlich jedes legale Gewerbe ausüben. Davon sind aber nur Tätigkeiten umfasst, die üblicherweise in vergleichbaren Räumen ausgeübt werden. So wird z. B. die Ausübung der Prostitution in einem Mehrfamilienhaus als allgemein anstößig empfunden, so dass diese Form der Gewerbetätigkeit auch dann vertragswidrig ist, wenn sie keine konkrete Belästigung der Bewohner hervorrufen. Auch gewerbliche Tätigkeiten durch welche über das Übliche hinausgehender Lärm und/oder Schmutz verursacht wird, gelten unter diesem Gesichtspunkt als vertragswidrig.

b) Pflichten des Gewerberaumvermieters

Der Mietzweck bestimmt aber auch die Pflichten des Vermieters. Gem. § 535 Abs. 1 BGB schuldet der Vermieter eine tatsächlich und rechtlich uneingeschränkt zum vertraglich vorgesehenen Gebrauch geeignete Mietsache.

aa) (Öffentlich)-Rechtliche Zulässigkeit des Gewerbes in den Mieträumen

Der Vermieter muss also beachten, ob die Mieträume die gesetzlichen Vorgaben (z.B. ArbeitsstättenVO) für das vorgesehene Gewerbe erfüllen. Der Vermieter kann das Risiko der rechtlichen Zulässigkeit der Nutzung nicht unbegrenzt formularvertraglich auf den Mieter überbürden. Wird dem Gewerberaummieter bei Unzulässigkeit der Nutzung z.B. kein Kündigungsrecht eingeräumt, ist die Klausel unwirksam (BGH 24.10.2007 Az. XII ZR 24/06).

bb) Tatsächliche Eignung der Gewerberäume

Je nach Gewerbezweck muss der Vermieter die Eignung der Mieträume prüfen. Für Gaststätten wäre z.B. eine Abluftanlage und ein Fettabscheider notwendig. Für das produzierende Gewerbe wären die Deckenlasten zu prüfen und häufig sind Sozialräume und getrennte Toilettenanlagen erforderlich. Auch die Sonneneinstrahlung ist durch den Vermieter zu beachten. Für Büroräume wird ein Mangel der Mietsache angenommen, wenn sich die Räume über 26 Grad Celsius aufheizen (OLG Kn 28.10.1991 Az. 2 U 185/90; OLG Hm 18.10.1994 Az. 7 U 132/93). Die Benutzung eines Bürostuhls mit Rollen auf einem Parkettfußboden stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch dar (AG Leipzig 13.05. 2004 Az. 167 C 12622/03).

4. Schriftform des Gewerberaummietvertrages

§ 550 BGB, welcher auf Gewerberaummietverhältnisse Anwendung findet, schreibt bei Mietverträgen mit einer Vertragsdauer über ein Jahr, zwingend die Schriftform des Mietvertrages vor. Da ein langfristiger Mietvertrag bei der Gewerberaumvermietung die Regel ist, spielt das Schriftformerfordernis im Gewerberaummietrecht eine große Rolle.

a) Umfang des Schriftformerfordernisses

Damit das Schriftformerfordernis im Gewerberaummietrecht gewahrt ist, müssen sämtliche vertraglichen Vereinbarungen in der Mieturkunde enthalten sein (BGH 11.12.2013, Az. XII ZR 137/12). So muss die Lage der Mietsache im Gesamtobjekt aus dem Gewerbemietvertrag deutlich hervorgehen (BGH 30.04.2014, Az. XII ZR 146/12). Auch Mietbeginn und Mietende müssen sich deutlich aus dem Gewerbemietvertrag ergeben, da andernfalls ein Schriftformverstoß vorliegt.
Wird eine der Mietvertragsparteien bei Vertragsschluss vertreten, genügt es zur Wahrung der Schriftform, dass auf die Stellvertretung im Kopf des Mietvertrages hingewiesen wird. Ob die als Vertreter der Vertragspartei unterzeichnende Person auch tatsächlich vertretungsbefugt ist, ist keine Frage der Schriftformwahrung, sondern des Zustandekommen des Mietvertrages.
Das Schriftformerfordernis gilt nicht nur für den Ursprungsmietvertrag. Auch sämtliche nachträgliche Vereinbarungen zu wesentlichen Punkten des Gewerbemietvertrages bedürfen der Schriftform, was durch den Anwalt im Gewerbemietrecht zu beachten ist. Dazu gehören unter anderem das konkrete Mietobjekt, die Vertragsparteien, die Miethöhe und die Laufzeit des Mietvertrages. Eine nur einseitige schriftliche Bestätigung der zwischen den Parteien vereinbarten Änderungen, wahrt die Schriftform nicht (BGH 22.01.2014, Az. XII ZR 68/10).

b) Folgen des Verstoßes gegen die Schriftform

Ein Gewerberaummietvertrag, der dem Erfordernis der Schriftform nicht genügt, ist weiterhin wirksam. Jedoch gilt er als für unbestimmte Zeit geschlossen.
Das hat wiederum zur Folge, dass eine während der vertraglichen Befristung an sich ausgeschlossene ordentliche Kündigung des Gewerbemietverhältnisses, dennoch vorzeitig möglich ist.
Ausnahmsweise kann aber die Berufung einer Vertragspartei auf einen Schriftformmangel treuwidrig und eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam sein. Das ist z. B. der Fall, wenn eine Mietvertragspartei schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten wird oder aber wenn bei Berufung auf den Formverstoß die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

c) Schriftformklauseln

Sofern im Formularmietvertrag vereinbart ist, dass Änderungen des Gewerberaummietvertrages der Schriftform bedürfen, kann diese Vereinbarung stillschweigend durch einen mündlichen Änderungsvertrag aufgehoben werden (einfache Schriftformklausel). Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach von der Schriftformklausel nur durch schriftliche Vereinbarung abgewichen werden kann, ist ebenfalls unwirksam (doppelte Schriftformklausel, BGH 25.01.2017 Az. XII ZR 69/16). Eine doppelte Schriftformklausel kann aber wirksam individualvertraglich vereinbart werden.

d) Heilung eines Schriftformmangels

Liegt ein Schriftformmangel vor, kann dieser dadurch geheilt werden, dass ein formgerechter Nachtrag zum Mietvertrag abgeschlossen wird, in welchem der Schriftformmangel beseitigt und auf den Gewerbemietvertrag und alle bisherigen Nachträge mit wesentlichem Vertragsinhalt Bezug genommen wird. Unter Umständen kann sogar eine Mitwirkungspflicht der Mietvertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform entsprechenden Gewerbemietvertrages bestehen, z. B. dann, wenn die Mietparteien in einem Vorvertrag vereinbart haben, dass ein langfristiges Gewerbemietverhältnis begründet werden soll (BGH 22.01.2014 Az. XII ZR 68/10).
Sowohl individualvertragliche, als auch formularvertragliche Vereinbarungen, wonach die Parteien sich verpflichten einen Schriftformmangel zu heilen (Schriftformheilungsklauseln), sind jedoch unwirksam. Sie verstoßen gegen die unabdinbare Vorschrift des § 550 BGB (BGH 27.09.2017 Az. XII ZR 114/16).

5. Mängel der Mietsache und Mietminderung im Gewerberaummietrecht

Im Gewerberaummietverhältnis gilt, wie im Wohnraummietrecht, der subjektive Mangelbegriff. Ein Mangel der Mietsache liegt demnach dann vor, wenn der Istzustand der Mietsache negativ vom Sollzustand abweicht (BGH 18.12.1013, Az. XII ZR 80/12). Neben den herkömmlichen Mängeln der Mietsache (z. B. Schimmel oder Lärm), gibt es aber im Gewerberaummietrecht spezifische Mängel, die im Wohnraummietrecht keine Rolle spielen.

a) Behördliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen

Eine fehlende öffentlich-rechtliche Genehmigung kann einen erheblichen Mangel der Mietsache darstellen, wenn der Gewerbemieter dadurch in seinem vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Das ist der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Gewerbemietobjektes durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot untersagt hat. Dem Gewerbemieter ist es aber grundsätzlich zuzumuten, die behördlichen Anordnungen auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Ein Mangel der Mietsache kann im Gewerberaummietrecht aber auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Gewerbemietobjekt nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (BGH 20.11.2013, Az. XII ZR 77/12). In solchen Fällen ist der Gewerberaummieter ebenfalls zu Mietminderung berechtigt.

b) Beschränkung der Aufrechnung, Mietminderung und des Zurückbehaltungsrechts

aa) Aufrechnung

Die Aufrechnung kann in Formularmietverträgen im Gewerberaummietrecht auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte bzw. entscheidungsreife Ansprüche beschränkt werden (BGH 27.01.1993 Az. XII ZR 141/91). Sofern jedoch die Aufrechnung von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wird, ist eine solche Regelung wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (BGH 27.06.2007 Az. XII ZR 54/05).

bb) Mietminderung

Anders als beim Wohnraummietrecht, können im Gewerberaummietrecht Beschränkungen des Rechts zur Mietminderung vereinbart werden (BGH 20.06.1984 Az. VIII ZR 337/82). Ein völliger Ausschluss des Mietminderungsrechtes ist jedoch nicht zulässig (BGH 23.04.2008 Az. XII ZR 62/06). Unzulässig ist zudem eine Vertragsklausel im Gewerberaummietrecht, wonach der Vermieter für die tatsächliche und rechtliche Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht einsteht (KG 14.07.2014, Az. 8 U 140/13). Dagegen ist jedoch eine Regelung im Gewerbemietvertrag wirksam, nach welcher eine Mietminderung nur bei unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Mängeln möglich ist (BGH 27.01.1993 Az. XII ZR 141/91).

cc) Zurückbehaltungsrecht

Eine formularmäßige Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts bei Gewerberaummietverträgen ist möglich, wenn es nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen betrifft (BGH 27.01.1993 Az. XII ZR 141/91).

6. Betriebskosten

Die Umlage der Betriebskosten auf den Gewerberaummieter bedarf einer ausdrücklich und inhaltlich bestimmten Vereinbarung. Bei der Umlage der Betriebskosten gibt es, anders als im Wohnraummietrecht, keine Beschränkung auf die Betriebskosten der BetrKV.

a) Verwaltungskosten

Die allgemeine Umlage von „Verwaltungskosten“ ist bei einem Gewerberaummietvertrag, anders als im Wohnraummietrecht, auf den Gewerbemieter möglich (BGH 24.02.2010 Az. XII ZR 69/08). Jedoch kann auch hier eine formularmäßige Vereinbarung unwirksam sein, wenn sie den Gewerberaummieter unangemessen benachteiligt. Werden z. B. nicht näher spezifizierte Centermanagementkosten umgelegt, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB vor, da diese Kostenumlage für den Mieter nicht klar genug und verständlich ist (BGH 10.09.2014, Az. XII ZR 56/11).

b) Gemischt genutzte Objekte

Umfasst das Mietobjekt sowohl Gewerberäume, als auch Wohnräume, sollten die Betriebskosten für beide Nutzungsarten dann getrennt erfasst werden, wenn die Gewerberaumnutzung zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führt. Das kann durch den Einbau von Zwischenzählern oder die Trennung der Müllbehälter erfolgen. Erfolgt bei einer Mehrbelastung keine getrennte Erfassung, muss ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten erfolgen (BGH 08.03.2006 Az. VIII ZR 78/05).
Erhält der Vermieter für das Objekt nur einen einheitlichen Grundsteuerbescheid für Wohnraum und Gewerberaum, muss kein Vorwegabzug für den gewerblichen Teil erfolgen, wenn die Grundsteuer in einem einheitlichen Betrag erhoben wird (BGH 10.05.2017 Az. VIII ZR 79/16).

c) Abrechnungsfrist

Grundsätzlich gilt auch im Gewerberaummietrecht, dass der Vermieter verpflichtet ist, binnen eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abzurechnen. Anders als im Wohnraummietrecht stellt diese Jahresregelung jedoch keine Ausschlussfrist im Gewerberaummietrecht dar (BGH 28.05.2014, Az. XII ZR 6/13). Dies bedeutet, dass Betriebskosten auch nach Ablauf der Jahresfrist abgerechnet werden können und gegebenenfalls eine Nachzahlung vom Gewerberaummieter verlangt werden kann (BGH 27.01.2010, Az. XII ZR 22/07).

d) Wirtschaftlichkeitsgebot

Das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot schützt den Mieter vor der Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Betriebskosten. Der Mieter soll nur mit denjenigen Nebenkosten belastet werden, welche erforderlich und angemessen sind. Dieses Wirtschaftlichkeitsgebot findet auch im Gewerberaummietrecht Anwendung.
Behauptet der Gewerbemieter oder sein Anwalt in einer Klage einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, muss der Vermieter zunächst darlegen, dass die umgelegten Betriebskosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung umfasst sind. Der Mieter oder sein Rechtsanwalt muss dann konkret vortragen, dass gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen wurde. Er muss darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Dabei ist zu beachten, dass dem Vermieter bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein gewisser Ermessenspielraum zusteht (BGH 17.12.2014, Az. XII ZR 170/13).

7. Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung

a) Instandhaltung und Instandsetzung

Instandhaltungskosten sind die Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um durch Abnutzung, Alter und Witterung entstandene Mängel zu beseitigen. Dagegen sind Instandsetzungskosten, die Kosten für Reparatur und Wiederbeschaffung.
Im Gewerberaummietrecht ist es ohne weiteres möglich, diejenigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den Gewerbemieter umzulegen, welche auch bei Wohnraummietverhältnissen umlagefähig sind.
Die Instandhaltung und Instandsetzung kann auf den Gewerberaummieter umgelegt werden, wenn sie auf Maßnahmen beschränkt wird, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH 26.09.2012 Az. XII ZR 112/10).
Im Gewerberaummietrecht können auch die Kosten eines vorsorglichen Austauschs größerer Verschleißteile umgelegt werden können. Dies erfordert jedoch eine vertragliche Regelung, aus welcher sich genau ergibt, was unter einem Verschleißteil zu verstehen ist und unter welchen Voraussetzungen die Austauschkosten ersatzfähig sind.
Soll der Gewerbemieter an den Kosten der Instandsetzung von Gemeinschaftsanlagen beteiligt werden, muss diese Beteiligung eine Begrenzung zur Höhe enthalten, ansonsten ist die Regelung unwirksam (BGH 10.09.2014, Az. XII ZR 56/11).
Zudem ist es im Gewerbemietrecht zulässig den Gewerbemieter, auch in Bezug auf bei Vertragsschluss bereits vorhandenen Bedarf, umfassend zur Instandhaltung und Instandsetzung zu verpflichten (BGH 08.01.2014, Az. XII ZR 12/13).
Eine Beteiligung des Gewerberaummieters an Kleinreparaturen ist zulässig, wenn die Kosten 10 Prozent der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

b) Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich gehört die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu den Pflichten des Vermieters (§ 538 BGB). Vertraglich kann jedoch die Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden. Der im Wohnraummietrecht verwendete Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar. Jedoch ist es im Gewerberaummietrecht, anders als im Wohnraummietrecht zulässig, den Umfang der Schönheitsreparaturen vertraglich auszuweiten.
Aber auch hier dürfen vorformulierte Vertragsvereinbarungen (AGB) den Gewerberaummieter nicht unangemessen benachteiligen. Wie im Wohnraummietrecht wird z. B. auch im Gewerberaummietrecht eine Regelung, wonach Schönheitsreparaturen nach Ablauf starrer Fristen vom Mieter durchzuführen sind, als unwirksam angesehen (BGH 08.10.2008, Az. XII ZR 84/06).
Ebenso ist eine Regelung unwirksam, wonach der Gewerberaummieter neben den laufenden Schönheitsreparaturen auch eine Endrenovierung vorzunehmen hat (BGH 06.04.2005 Az. XII ZR 308/02).
Werden in einem Mietvertrag mehrere für sich genommen wirksame Abreden über die Durchführung von Schönheitsreparaturen getroffen, können sie dann unwirksam sein, wenn die Summe der einzelnen Belastungen zu einer unangemessenen Benachteiligung des Gewerberaummieters führt (BGH 14.05.2003, Az. VIII ZR 308/02). Ein zur Unwirksamkeit der Regelung führender Summierungseffekt wird aber abgelehnt, wenn der Mieter von Gewerberäumen neben den bedarfsabhängigen Vornahmen von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet wird, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben (BGH 12.03.2014, Az. XII ZR 108/13).
Auch im Gewerberaummietverhältnis sind Fachhandwerkerklauseln, nach denen der Mieter die Arbeiten nicht selbst vornehmen sondern durch ein Fachunternehmen vornehmen lassen muss, unzulässig.

8. Betriebspflicht, Werbegemeinschaft, Vertragsstrafe, Konkurrenzschutz

a) Betriebspflicht

Unter der Betriebspflicht wird die Verpflichtung des Gewerbemieters verstanden, die Mietsache während festgelegter Zeiten offen zu halten und ein nach dem Vertragszweck angemessenes Waren- und Leistungsangebot zu präsentieren. Der Gewerberaummieter hat aber durch Abschluss des Mietvertrages nur ein Nutzungsrecht, jedoch keine Nutzungspflicht. Soll den Gewerbemieter dennoch eine solche Betriebspflicht treffen, muss diese ausdrücklich und klar verständlich vertraglich vereinbart werden (BGH 04.04.1979, Az. VIII ZR 118/78). Die Vereinbarung einer Betriebspflicht ist bei Einkaufszentren und bei der Vermietung von Ladenlokalen üblich. Sie ist auch formularvertraglich möglich. Ein Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages (BGH 29.04.1992 Az. XII ZR 221/90).

b) Werbegemeinschaften

In Einkaufszentren ist es üblich, dass der Gewerberaummieter einer Werbegemeinschaft beitreten muss. Eine formularvertragliche Regelung, durch die der Gewerberaummieter verpflichtet wird einer Werbegemeinschaft beizutreten, ist wirksam. Wenn aber der Mieter verpflichtet wird, einer Werbegemeinschaft in Form einer GbR beizutreten, verstößt das wegen des damit verbundenen Haftungsrisikos gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
In einem Formularmietvertrag muss ferner die Höhe der Beiträge, die der Mieter an die Werbegemeinschaft zu zahlen hat, bestimmbar sein. Zumindest ist eine Höchstgrenze festzusetzen, damit der Mieter die auf ihn zukommenden Kosten kalkulieren kann (BGH 12.07.2006 Az. XII ZR 39/04).

c) Vertragsstrafe

Im Gewerberaummietrecht ist die Vereinbarung eines Vertragsstrafenversprechens zulässig. Eine Höchstgrenze der Vertragsstrafe oder eine zeitliche Begrenzung gibt es zunächst nicht. Die Vertragsstrafe muss aber in einem angemessenen Verhältnis zum jeweiligen Vertragsverstoß stehen (BGH 12.03.2003, Az. XII ZR 18/00).

d) Konkurrenzschutz

Der Vermieter von Gewerberäumen ist auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung dazu verpflichtet, den Gewerbemieter gegen Konkurrenz im selben Haus zu schützen. Der Konkurrenzschutz wird dadurch eingegrenzt, dass der Vermieter nicht gehalten ist, von dem Gewerberaummieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten, sondern vielmehr nach den konkreten Umständen des Einzelfalls abzuwägen ist, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der jeweiligen Belange der Parteien, die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (BGH 24.01.1979 Az. VIII ZR 56/78). Geschützt ist demnach nicht der Vertrieb sämtlicher Artikel die im jeweiligen Gewerbegeschäft des Mieters vertrieben werden, sondern nur das Hauptsortiment, welches dem Geschäft sein Gepräge gibt (BGH 03.07.1985 Az. VIII ZR 128/84).
Wird dem Mieter dieser Konkurrenzschutz nicht geboten, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der zur Mietminderung oder zur außerordentlichen Kündigung (§ 543 Abs. 2 BGB) berechtigt (BGH 10.10.2012, Az. XII ZR 117/10).
Die Pflicht des Gewerberaumvermieters, Konkurrenzschutz zu gewähren, kann auch in einem Formularmietvertrag wirksam ausgeschlossen werden (BGH 03.03.2010 Az. XII ZR 131/08).

9. Haftungsbeschränkungen im Gewerberaummietvertrag

a) Garantiehaftung des Vermieters

Der Vermieter haftet ohne Verschulden für Schäden durch Mängel, die bei Abschluss des Gewerbemietvertrages vorhanden waren, auch wenn sie nicht erkennbar waren (§ 536a BGB). Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters kann auch durch einen Formularmietvertrag wirksam ausgeschlossen werden (BGH 21.07.2010 Az. XII ZR 189/08).

b) Haftung des Vermieters für nach Vertragsschluss entstandene Mängel

Für nach Vertragsschluss entstandene Mängel haftet der Gewerberaumvermieter, wenn er sie zu vertreten hat. Die Haftung kann durch Vereinbarung nicht generell auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden. Auch kann für die Hauptpflichten und wesentliche Nebenpflichten, keine Einschränkung auf mittlere oder einfache Fahrlässigkeit vereinbart werden.

c) Haftung des Mieters

Der Mieter haftet für eigenes Verschulden und für das Verschulden von Personen, die er zur Erfüllung seiner Verpflichtungen heranzieht. Zu den Erfüllungsgehilfen des Mieters gehören z.B. Untermieter, Besucher und Handwerker, wenn sie auf Veranlassung des Mieters die Mietsache betreten.
Formularklauseln, die eine verschuldensunabhängige Haftung des Gewerberaummieters begründen, sind unwirksam (BGH 01.04.1992 Az. XII ZR 100/91).

10. Mietkaution im Gewerberaummietrecht

Im Wohnraummietrecht darf die Mietkaution die Höhe von drei Monatsmieten nicht übersteigen (§ 551 BGB). Im Gewerberaummietrecht gilt diese Vorschrift nicht. Die Mietvertragsparteien können hier die Höhe der Mietkaution frei vereinbaren und sind nicht an die Höchstgrenze von drei Monatsmieten gebunden.
Zudem kann im Gewerberaummietrecht vereinbart werden, dass die Mietkaution bereits vor Übergabe des Mietobjekts zu erbringen ist. Leistet der Gewerberaummieter die Mietkaution nicht, steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Objektüberlassung zu.
Wird eine Barkaution als Mietsicherheit vereinbart, ist der Vermieter auch ohne Vereinbarung dazu verpflichtet, die Kaution mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (BGH 21.09.1994 Az. XII ZR 77/93).

11. Kündigung des Gewerberaummietvertrages

Im Gewerberaummietrecht gilt eine einheitliche ordentliche Kündigungsfrist von 6 Monaten (§ 580a II BGB). Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres erfolgen, damit das Gewerbemietverhältnis zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres endet. Geht die Kündigung also spätestens am 3. Werktag im Januar zu, endet das Gewerbemietverhältnis mit Ablauf des 30. Juni.
Bei der Berechnung der Kündigungsfrist ist der Sonnabend als Werktag anzusehen, zumindest dann, wenn der letzte Tag der Karenzzeit nicht auf diesen Tag fällt (BGH 27.04.2005, Az. VIII ZR 206/04).
Von dieser Kündigungsfrist können jedoch im Gewerbemietrecht abweichende Vereinbarungen getroffen werden. Aber eine Verkürzung der Kündigungsfrist allein für den Vermieter benachteiligt den Gewerbemieter unangemessen und wäre daher unwirksam (BGH 30.05.2001 Az. XII ZR 273/98).
Grundsätzlich ist für die Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses keine Form vorgesehen. In den meisten Gewerbemietverträgen ist jedoch die Schriftform für eine Kündigung vereinbart. Schon um die Kündigung beweisen zu können, sollte deshalb für die Kündigung immer die Schriftform gewählt werden.
Formularvertragliche Vereinbarungen, mit denen das außerordentliche Kündigungsrecht des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erweitert wird, sind unwirksam (BGH 25.03.1987 Az. VIII ZR 71/86).