Kündigung Mietvertrag

Anwalt Kündigung Mietvertrag
Kündigung des Mietvertrages

Wir stellen als Anwälte immer wieder fest, dass Unsicherheiten darüber bestehen, wie eine Kündigung des Mietvertrages erklärt werden muss und welche Kündigungsfristen einzuhalten sind. Auch unter welchen Voraussetzungen eine fristlose Kündigung im Mietrecht möglich ist, ist oft nicht bekannt. Wir wollen hierzu nachfolgend als Rechtsanwälte für Mietrecht die grundlegenden Antworten geben.

1. Allgemeine Anforderungen an die Kündigung im Mietrecht

Die Kündigung des Mietvertrages kann schon vor Beginn des Mietverhältnisses erklärt werden, wobei die Kündigungsfrist erst ab Beginn des Mietverhältnisses läuft (BGH 10.10.2001 Az. XII ZR 93/99).

a) Kündigungserklärung

Die Kündigung des Mietvertrages muss eindeutig erklärt werden. Es muss nicht das Wort Kündigung verwendet werden, aber der Wille des Erklärenden muss eindeutig sein, sich vom Mietvertrag zu lösen. Die Kündigung kann auch schlüssig erklärt werden, wobei zu beachten ist, dass für die Kündigung im Wohnraummietrecht die Schriftform erforderlich ist (KG Bln. 16.01.2006 Az. 8 U 157/05).
Ein Kündigungstermin muss nicht angegeben werden. Es darf aber nicht völlig offen bleiben, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis beendet werden soll (BGH 22.10.2003 Az. XII ZR 112/02). Wurde die Kündigung mit einem unrichtigen Beendigungstermin ausgesprochen, lässt sich diese auf den richtigen Beendigungstermin umdeuten.
Eine Kündigung unter einer Bedingung ist unwirksam. Jedoch ist eine Kündigung unter einer Bedingung zulässig, wenn der Eintritt der Bedingung vom Willen des Erklärungsempfängers abhängt.

b) Personenmehrheit

Besteht auf Mieter- oder Vermieterseite eine Personenmehrheit, muss die Kündigung des Mietvertrages von allen Personen erklärt und allen Personen zugehen. Eine Vertretung, z. B. durch einen Rechtsanwalt, ist zulässig. Bedarf es hierzu mehrerer Kündigungserklärungen, so müssen diese in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang erklärt werden. Die Rechtswirkungen treten erst mit Zugang des letzten Kündigungsschreibens ein (LG Mü. I 24.02.1999 Az. 14 S 18218/98).

aa) Gesellschaft bürgerlichen Rechts

(1) Eine GbR mit Außenwirkung ist rechtsfähig. Sie kann selbst kündigen und Kündigungsadressat sein. Aus der Kündigungserklärung der GbR muss sich die Vertretungsberechtigung der kündigenden Gesellschafter ergeben, wenn die Kündigung nicht von allen Gesellschaftern erklärt wird (BGH 09.11.2001 Az. LwZR 4/01). Wenn für die Gesellschafter Gesamtvertretung (§§ 709, 714 BGB) besteht, dann reicht der Zugang an einen Gesellschafter der GbR, wobei die Kündigung aber gegenüber allen Gesellschaftern oder der GbR erklärt werden muss.

(2) Eine GbR ohne Außenwirkung ist nicht rechtsfähig. Demzufolge muss hier die Kündigung von allen Gesellschaftern erklärt werden. Lassen sich die übrigen Gesellschafter bei der Kündigung vertreten, muss sich aus der Kündigung die Vertretungsberechtigung ergeben. Eine rückwirkende Genehmigung der Vertretenen ist nicht möglich, da bei einer Kündigung ein Schwebezustand nicht zumutbar ist (§ 185 Abs. 2 BGB, LG Hbg. 15.07.1999 Az. 333 S 30/99).

bb) Lebensgemeinschaften und Wohngemeinschaften

Haben sich die Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft getrennt und ist ein Partner aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen, dann verstößt der in der Wohnung verbliebene Mieter gegen Treu und Glauben, wenn er sich darauf beruft, dass eine Kündigung des Vermieters auch gegenüber dem ausgezogenen Mitmieter erklärt werden muss (BGH 16.03.2005 Az. VIII ZR 14/04). Der Mieter, der die Wohnung allein weiter nutzt und auch nicht an einer gemeinsamen Kündigung mitwirkt ist verpflichtet, an einer Fortsetzung des Mietvertrages mit ihm allein mitzuwirken.

c) Stellvertretung

Im Mietvertrag kann geregelt sein, dass sich Personenmehrheiten wechselseitig zur Entgegennahme der Kündigungserklärung bevollmächtigen. Eine Formularklausel im Mietvertrag ist hinsichtlich der Vollmacht zur Empfangnahme von Erklärungen wirksam, aber unwirksam, soweit sie auch die Abgabe von Erklärungen in Vollmacht erfasst. Ebenso ist eine Klausel unwirksam, wonach Willenserklärungen eines Mieters auch für die Mitmieter verbindlich sind (OLG D.-dorf 17.10.2006 Az. I-24 U 7/06). Soll die Kündigung an den Mieter zugleich eine Kündigung als Empfangsbevollmächtigter des anderen Mieters sein, dann muss das in der Kündigung zum Ausdruck kommen.

aa) Prozessvollmacht

Eine Prozessvollmacht des Anwalts berechtigt jedenfalls dann zum Ausspruch und Entgegennahme von Kündigungen, wenn das der Durchsetzung des Prozessziels dient. Das ist bei einer Räumungsklage der Fall. Eine Beschränkung der Vollmacht des Anwalts im Innenverhältnis wirkt nicht im Außenverhältnis, wenn sie nicht offen gelegt ist (BGH 23.02.2000 Az. XII ZR 77/98).

bb) Unverzügliche Zurückweisung

Eine Kündigung des Mietvertrages kann unverzüglich zurückgewiesen werden, wenn keine Originalvollmacht vorgelegt wird (§ 174 BGB). Wurde jedoch im Mietrechtsstreit durch den Anwalt eine Prozessvollmacht vorgelegt, dann kann eine Kündigung nicht gem. § 174 BGB zurückgewiesen werden, wenn sie im Rahmen des gesetzlichen Umfangs der Prozessvollmacht abgegeben wurde (BGH 18.12.2002 Az. VIII ZR 72/02). Wurde aber die Vollmacht im Rechtsstreit nicht vorgelegt und auch nicht gerügt, kann die Kündigung mangels Vorlage einer Originalvollmacht gem. § 174 BGB zurück gewiesen werden (LG Bln. 24.01.1994 Az. 61 S 301/93).
Die Zurückweisung ist nicht möglich, wenn dem Erklärungsempfänger die Bevollmächtigung bekannt ist oder wenn die Originalvollmacht bereits schon einmal vorgelegt wurde.

cc) Kündigung ohne Vertretungsmacht und Ermächtigung

Wurde die Kündigung des Mietvertrages durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht erklärt, ist eine nachträgliche Genehmigung nicht möglich, da ein Schwebezustand bei einer Kündigung nicht zumutbar ist (§§ 177, 180 BGB, OLG CE 02.12.1998 Az. 2 U 60/98). Eine verdeckte Stellvertretung ist bei einer Kündigung im Mietrecht nicht zulässig.

Allerdings kann der Veräußerer den noch nicht eingetragenen Erwerber ermächtigen, die Kündigung im eigenen Namen auszusprechen. Der Ermächtigte gibt in diesem Fall eine Erklärung im eigenen Namen ab (BGH 10.12.1997 Az. XII ZR 119/96). Wird die Ermächtigung nicht schriftlich vorgelegt, kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen (§§ 182 Abs. 3, 111 BGB). Stützt sich allerdings die Kündigung auf personenbedingte Gründe (z.B. Eigenbedarf), ist eine Ermächtigung nicht möglich. In diesem Fall muss der Kündigungsgrund beim Erwerber neu entstehen. Erteilt der Vermieter dem Erwerber eine Vollmacht, die Rechte aus dem Mietvertrag selbst geltend zu machen, kann hierin eine Ermächtigung gesehen werden (KG Bln. 04.02.2008 Az. 8 U 167/07).

dd) Betreuung

Die Kündigung an einen Betreuten ist an den Betreuer zu richten. Die Kündigung des Mietvertrages des Betreuten durch den Betreuer bedarf der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung.

d) Schriftform

Die Kündigung des Wohnraummietvertrages bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Sie muss also eigenhändig unterschrieben werden. Eine Kündigung des Anwalts in einem gerichtlichen Schriftsatz entspricht nur dann der Schriftform, wenn die für den Empfänger bestimmte Kopie des Schriftsatzes unterzeichnet ist (BGH 04.07.1986 Az. V ZR 41/86). Ist für eine Kündigung in einem Mietvertrag die Schriftform und die Versendung per Einschreiben vorgesehen, handelt es sich bei letzterem nur um einen Zugangsnachweis, der auch in anderer Weise erbracht werden kann (BGH 21.01.2004 Az. XII ZR 214/00).

e) Umdeutung

Eine unwirksame fristlose Kündigung kann in eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages umgedeutet werden, wenn der Wille des Kündigenden, dass Mietverhältnis auch zum nächstmöglichen Termin zu beenden, für den Empfänger der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar war (BGH 22.06.2005 Az. VIII ZR 326/04).

f) Zugang der Kündigung

Die Kündigung muss dem Empfänger zugegangen sein. Das ist der Fall, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen. Geht die Kündigung nach den üblichen Leerungszeiten des Briefkastens zu, dann gilt sie erst am nächsten Tag als zugegangen (BGH 05.12.2007 Az. XII ZR 148/05). Nimmt ein Dritter das Kündigungsschreiben entgegen, kann es sich um einen Empfangsboten handeln.

Ist der Empfänger im Urlaub oder wegen Krankheit nicht anwesend, geht die Willenserklärung dennoch zu. Jede Partei hat die Obliegenheit dafür zu sorgen, dass ihr Willenserklärungen zugehen können. Das gilt insbesondere dann, wenn damit gerechnet werden musste, dass eine Kündigung zugeht (OLG D.-dorf 18.11.2003 Az. I-24 U 143/03).
Auch ein Telefax geht erst dann zu, wenn sich der Empfänger nach der Verkehrsanschauung Kenntnis vom Inhalt des Schreibens verschaffen konnte (BGH 21.01.2004 Az. XII ZR 214/00). Es gibt keinen Anscheinsbeweis, dass ein Telefax vollständig und richtig angekommen ist.
Holt der Empfänger ein Einschreiben/Rückschein nicht von der Post ab, dann muss er sich so behandeln lassen, als sei ihm die Sendung  zu der Zeit zugegangen, als es ihm möglich war, die Sendung abzuholen.
Im Mietrechtsstreit hat der den Zugang der Kündigung zu beweisen, der sich auf ihre Wirkung beruft.

g) Begründung der Kündigung

Die Kündigung des Vermieters ist im Wohnraummietrecht immer zu begründen (§§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3, 573a Abs. 2 BGB). Eine fristlose Kündigung des Mieters im Wohnraummietrecht ist ebenfalls zu begründen. Im Gewerberaummietrecht bedarf die Kündigung keiner Begründung. Erfolgt die Kündigung ohne Begründung, ist sie nichtig.

aa) Anforderungen an die Begründung

Der Vermieter darf sich bei der Begründung der Kündigung nicht nur auf pauschale Darlegungen oder auf die Wiederholung des Gesetzestextes beschränken. Er muss die in seiner Sphäre liegenden Gründe für die Kündigung des Mietvertrages konkret und nachvollziehbar darlegen. Umfang und Inhalt der Begründung hängen vom Informationsbedürfnis des Kündigungsempfängers ab. Die Anforderungen an die Begründung sind höher, wenn sich die Umstände der Kündigung allein aus dem Wahrnehmungsbereich des Kündigenden (z.B. Eigenbedarfskündigung) ergeben.

Bei einer Kündigung des Mietvertrages wegen Vertragswidrigkeit soll der Mieter durch die Kündigung auch in die Lage versetzt werden, sich zu verteidigen. So sind bei einer Kündigung wegen Lärmstörungen Angaben zur Dauer und Häufigkeit des Lärms zu machen (LG Stgt. 07.06.2006 Az. 19 T 33/06). Bei einer Eigenbedarfskündigung genügt der Vermieter seiner Begründungspflicht, wenn er einen konkreten Lebenssachverhalt darlegt, aus dem sich das Erlangungsinteresse an der Wohnung ergibt (BGH 27.06.2007 Az. VIII ZR 271/06).
Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug reicht es aus, wenn der Grund des Zahlungsverzuges benannt und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert wird. Weitere Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um einen einfachen Sachverhalt handelt (BGH 12.05.2010 Az. VIII ZR 96/09).

Ging der Kündigung eine Abmahnung voraus, so muss begründet werden, welche Pflichtverletzung nach der Abmahnung begangen wurde. Wird das Mietverhältnis nach einer Kündigung widerspruchslos fortgesetzt, so können die bis dahin entstandenen Kündigungsgründe nicht zur Begründung einer erneuten Kündigung herangezogen werden (§ 545 BGB).

bb) Nachschieben von Kündigungsgründen

Die Kündigungsgründe müssen bei Ausspruch der Kündigung des Mietvertrages vorgelegen haben. Müssen bei der Kündigung keine Kündigungsgründe angegeben werden, können später entstandene Kündigungsgründe unterstützend zu einer wirksamen Kündigung herangezogen werden. Eine unwirksame Kündigung kann nicht durch das Nachschieben von Kündigungsgründen geheilt werden.
Muss die Kündigung dagegen begründet werden, können keine Kündigungsgründe nachgeschoben werden. Lagen die Kündigungsgründe bei Ausspruch der Kündigung vor, sind aber nicht im Kündigungsschreiben genannt, können sie wegen dem Begründungszwang nicht mehr berücksichtigt werden. Sind die Kündigungsgründe nach Ausspruch der Kündigung entstanden, können sie eine nicht ausreichend begründete und damit unwirksame Kündigung nicht heilen. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen ist nur möglich, wenn die Kündigung wirksam ist.
War der Kündigungsgrund dem Vermieter nur bei Ausspruch der Kündigung noch nicht bekannt, liegt kein neuer Kündigungsgrund vor.

h) Verwirkung von Kündigungsgründen

Eine Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund kann nur innerhalb einer angemessenen Frist ausgesprochen werden (§ 314 Abs. 3 BGB). Macht der Kündigungsberechtigte erst längere Zeit nach der Vertragsverletzung von seinem fristlosen Kündigungsrecht Gebrauch, dann zeigt er, dass die Vertragsverletzung für ihn nicht so schwerwiegend ist, dass ihm die Fortsetzung des Mietvertrages nicht zumutbar wäre. Dem Vermieter ist aber eine Prüfungsfrist zuzubilligen, um die Intensität und eine etwaige Wiederholungsgefahr festzustellen.
I.d.R. wird wohl davon auszugehen sein, dass innerhalb von 2-4 Monaten nach Kenntnis des Kündigungsgrundes die fristlose Kündigung erklärt werden muss (BGH 21.03.2007 Az. XII ZR 36/05).

So kann eine außerordentliche Kündigung wegen verspäteter Pachtzahlungen kann nicht auf Vorfälle gestützt werden, die zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung mehr als ein halbes Jahr zurückliegen (OLG Mü 28.02.2001 Az. 3 U 5169/00). Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages 4 Monate nach der Vertragsverletzung des Mieters (Diebstahl) ist verwirkt (LG Bln 07.05.1999 Az. 64 S 524/98). Eine fristlose Kündigung die 11 Monate nach dem erstmaligen Auftreten eines Mangels ausgesprochen wurde, ist nicht mehr in angemessener Frist erklärt (OLG D.-dorf 29.11.2007 Az. I-10 U 86/07). Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist wohl dann nicht verwirkt, wenn die Mietzinsrückstände weiterhin bestehen und der Vermieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung zunächst die Zustellung eines Zahlungsurteils abwartet (OLG Dresden 11.02.2013 Az. 5 U 1953/12).

Auch Abmahnung und Kündigung müssen in einem zeitlichen Zusammenhang erfolgen. So kann eine Abmahnung verwirkt sein, wenn sich die Lärmbelästigung erst nach 3 Jahren wiederholt und deshalb die fristlose Kündigung erfolgt (LG Halle 11.01.2002 Az. 1 S 192/01).

i) Wegfall der Kündigungsgründe

Fallen die Kündigungsgründe nach Ausspruch der Kündigung weg, ändert sich an der Wirksamkeit der Kündigung nichts. Das gilt auch für eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist (BGH 09.11.2005 Az. VIII ZR 339/04). Auch an einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungssäumigkeit ändert nachträgliches Wohlverhalten nichts (BGH 23.09.1987 Az. VIII ZR 265/86). Jedoch kann die Berufung auf die Kündigungswirkungen rechtsmissbräuchlich sein. Das ist der Fall, wenn der Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt oder wenn der störende Mieter ausgezogen ist.

2. Fristgemäße bzw. ordentliche Kündigung des Mietvertrages

Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, können von beiden Parteien durch eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB beendet werden. Die Gründe, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen, sind in § 573 Abs. 2 BGB exemplarisch aufgeführt. Das sind z.B. nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung der Mietsache.
Die Kündigung des Mietvertrages ist auch aus anderen Gründen im Mietrecht zulässig. Diese müssen dann aber ähnlich schwerwiegend sein wie die aufgeführten Gründe. Eine Kündigung im Mietrecht, um durch eine Neuvermietung höhere Einnahmen zu erzielen, ist nach § 573 Abs. 1 BGB unzulässig.

a) Berechtigtes Interesse des Vermieters § 573 Abs. 1 BGB

Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages ist i.d.R. nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Das ist z.B. gegeben, wenn einer der Fälle, die § 573 Abs. 2 aufzählt, vorliegt. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung liegt vor, wenn das Erlangungsinteresse des Vermieters dem Bestandsinteresse des Mieters vorgeht. Die Absicht des Vermieters, die Mietwohnung zu beruflichen Zwecken zu nutzen, wäre z.B. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH 29.03.2017 Az. VIII 45/16).

aa) Verletzung von Vertragspflichten durch den Mieter § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.

(1) Verletzung einer Vertragspflicht

Dabei kommt jede Verletzung einer Vertragspflicht als Kündigungsgrund in Betracht. Auch die Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten, wie die Verletzung der Pflicht zur Treppenhausreinigung oder eine unerlaubte Überlassung der Wohnung an einen Dritten, kann zur Kündigung führen.

(2) Erheblichkeit der Pflichtverletzung

Die Pflichtverletzung muss erheblich sein. Für sich gesehen leichte Vertragsverletzungen, die wiederholt auftreten, können das Ausmaß der Erheblichkeit erlangen. So wird eine einmalige verspätete Mietzahlung noch nicht erheblich sein. Die ständig verspätete Mietzinszahlung ist jedoch ein erheblicher Grund zur Kündigung des Mietvertrages. Bei der Beurteilung, ob eine Pflichtverletzung erheblich ist, ist auch das vorangegangene Verhalten des Vermieters, auf welches der Mieter reagiert, zu berücksichtigen (BGH 04.06.2014 Az. VIII ZR 289/13).

(3) Schuldhafte Pflichtverletzung

Die Verletzung der Pflicht muss schuldhaft erfolgen. Dabei hat der Mieter für das Verschulden der Personen, denen er sich zur Erfülllung seiner Verbindlichkeit bedient oder denen er die Mietsache überlassen hat, einzustehen (§§ 278, 540 Abs. 2 BGB). Ist der Mieter nicht schuldfähig, muss die Kündigung auf andere Gründe gestützt werden, z.B. §§ 569, 543 Abs. 1 BGB.

(4) Beispiele für Vertragspflichtverletzungen

Eine Kündigung kommt demnach für Vertragspflichtverletzungen in Betracht bei:
-unerlaubter Überlassung der Wohnung an Dritte (BGH 02.02.2011 Az. VIII ZR 74/10),
-verweigerter Duldung des Mieters zur Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen (BGH 15.04.2015 Az. VIII ZR 281/13) oder
-Zahlungsverzug der Miete (BGH 10.10.2012 Az. VIII ZR 107/12).
Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann erfolgen, wenn der Rückstand wenigstens eine Monatsmiete erreicht und wenn die Verzugsdauer einen Monat oder mehr übersteigt. Der Zahlungsverzug kann bei der ordentlichen Kündigung nicht durch Nachzahlung der Miete geheilt werden (§ 569 Abs. 3 S. 3 BGB). Es ist aber durch den Rechtsanwalt zu prüfen, ob die Zahlungsunfähigkeit wegen eines wirtschaftlichen Engpasses des Mieters unverschuldet ist (BGH 20.07.2016 Az. VIII ZR 238/15).

bb) Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung des Mietvertrages liegt auch vor, wenn er an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und er dadurch erhebliche Nachteile erleidet.
(1) Das ist nicht der Fall, wenn er die Wohnung in Wohnungseigentum umwandeln und danach veräußern will, oder wenn er durch Neuvermietung eine höhere Miete erzielen kann. Dagegen kann eine Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung vorliegen, wenn der Vermieter eine bereits vermietete Eigentumswohnung verkaufen will, aber wegen der Vermietung einen deutlich geringeren Kaufpreis erhält.
(2) Zudem muss dem Vermieter hierdurch ein erheblicher Nachteil entstehen. Im Mietrechtsstreit muss also der Rechtsanwalt immer vortragen, weshalb der Mehrerlös aus dem Verkauf benötigt wird, um den Nachteil abzuwenden. Der Nachteil muss dem Vermieter persönlich entstehen. Nachteile anderer Personen sind nicht zu berücksichtigen (BGH 27.09.2017 Az. VIII ZR 543/16).

b) Begründung der Kündigung

Die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung des Mietvertrages, sind im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Sie sind so ausführlich zu bezeichnen, dass der Mieter für sich entscheiden kann, ob die Kündigung berechtigt ist (BGH 27.09.2017 Az. VIII ZR 243/16).
Bei einer Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung ist der Vertragsverstoß konkret nach Art, Ort und Datum des Verstoßes zu bezeichnen. Die Erheblichkeit und das Verschulden des Mieters ist zu begründen.
Bei der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung sind die Einzelheiten der Unwirtschaftlichkeit, z.B. durch Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder Vorlage von Maklerangeboten, darzulegen und der erhebliche Nachteil zu begründen.
Ist die Begründung nicht ausreichend, ist die Kündigung unwirksam.

c) Kündigungsfristen

Zudem müssen bestimmte Fristen für die Kündigung im Mietrecht eingehalten werden. Gemäß § 573c Abs. 1 BGB kann der Mieter den Mietvertrag über Wohnraum zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats dem Vermieter zugegangen ist. Wenn der Mieter also zum 31.08. kündigen will, weil er ab dem 01.09. über andere Wohnräume verfügt, muss die Kündigung des Mietvertrages spätestens am 3. Werktag des Monats Juni dem Vermieter zugegangen sein.
Wenn seit Überlassung der Wohnräume mehr als 5 oder 8 Jahre vergangen sind, verlängert sich die Kündigungsfrist nur für den Vermieter.
Eine Begründung der Kündigung muss gemäß § 573 Abs. 3 BGB nur vom Vermieter erfolgen. Der Mieter braucht die ordentliche Kündigung des Mietvertrages nicht zu begründen.

d) Widerspruchsrecht des Mieters

Der Mieter kann nach § 574 BGB der Kündigung durch den Vermieter widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder anderen im Haushalt lebenden Angehörigen eine besondere Härte darstellen würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Beispiele für eine solche Härte sind hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine schwere Erkrankung (BGH 15.03.2017 Az. VIII ZR 270/15).
Beruft sich der Mieter darauf, dass ihm angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zur Verfügung steht, muss der Rechtsanwalt im Mietrechtsstreit vortragen und beweisen, dass er alles zumutbare unternommen hat, um Ersatzwohnraum zu erlangen (Aufgabe von Zeitungsinseraten, Einschaltung eines Maklers, Besichtigung von Wohnungen).

Das Widerspruchsrecht muss schriftlich erfolgen und spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Hat der Vermieter die Belehrung über das Widerspruchsrecht des Mieters unterlassen, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Mietrechtsstreites durch den Mieter oder seinen Anwalt zu Protokoll erklärt werden.
Greifen die Härtegründe des Mieters, kann das Gericht die befristete oder auch unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses aussprechen.

3. Fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund

Eine fristlose Kündigung durch den Mieter nach §§ 543,569 BGB kommt in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Kündigung des Mietvertrages muss schriftlich erfolgen und der wichtige Grund, der die fristlose Kündigung rechtfertigt, muss gemäß § 569 Abs. 4 BGB in dem Kündigungsschreiben angegeben sein (§ 568 Abs. 1 BGB).

a) Fristlose Kündigung nach § 543 BGB

Die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB formuliert als wichtigen Grund der Kündigung für beide Mietvertragsparteien, die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses. Unzumutbar ist die Fortsetzung des Mietvertrages, wenn in Anbetracht aller Umstände das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter derart beeinträchtigt ist, dass eine ordnungsgemäße Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich ist.

aa) Fristlose Kündigung des Vermieters

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mietsache vernachlässigt, sie unbefugt Dritten überlässt oder mit den Mietzahlungen im Rückstand ist. Vor Ausspruch der Kündigung muss der Vermieter den Mieter abmahnen. Erst wenn das vertragsuntreue Verhalten fortgesetzt wird, kann fristlos gekündigt werden. Einer Abmahnung bedarf es allerdings nicht, wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen des Mieters erfolgt. Ebenso ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht.

bb) Fristlose Kündigung des Mieters bei Gebrauchsentzug

Der Mieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Der Mieter muss den Vermieter ebenfalls abmahnen und ihm eine angemessene Frist setzen, um ihm die Möglichkeit zu geben, den Mangel zu beseitigen (BGH 18.04.2007 Az. VIII ZR 182/06, § 543 Abs. 3 BGB). In der Mängelanzeige muss der Mieter eindeutig zu erkennen geben, dass er den Mangel so nicht hinnehmen wird. Eine Mängelanzeige mit Fristsetzung ist aber nicht erforderlich, wenn der Mangel hierdurch offensichtlich nicht beseitigt werden kann.

Handelt es sich nur um eine vorübergehende, leicht behebbare Beeinträchtigung der Mietsache und hat der Vermieter sich dazu bereit erklärt, diesen Mangel zu beheben, ist das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen. Dementsprechend vorsichtig sollte man mit dem Instrument der fristlosen Kündigung umgehen und sich ggf. zuvor durch einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.
Das Kündigungsrecht erlischt auch, wenn der Mieter nicht in angemessener Zeit seit Kenntnis des Grundes kündigt, wobei bereits 2 Monate nach Ablauf der Mängelbeseitigungsfrist genügen können. Die Rechtsprechung nimmt hier an, dass der Grund nicht so schwerwiegend sein kann, dass die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses notwendig ist.

b) Fristlose Kündigung nach §§ 569 Abs. 1, 2 BGB

aa) Gesundheitsgefährdung

Ein weiterer wichtiger Kündigungsgrund des Mietvertrages ist eine Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB). Beispiele für eine Gesundheitsgefährdung sind Feuchtigkeit und Schimmelbefall der Mietwohnung. Die Gesundheitsgefährdung muss erheblich sein und auf einer dauernden Eigenschaft der Mieträume beruhen. Zudem muss durch die Gesundheitsgefährdung die Nutzung der Mietwohnung im Ganzen erheblich eingeschränkt sein.

bb) Störung des Hausfriedens

Sowohl der Vermieter, als auch der Mieter können das Mietverhältnis bei einer Störung des Hausfriedens fristlos kündigen. Der Hausfrieden wird nachhaltig gestört, wenn es durch eine Mietvertragspartei zu Beleidigungen oder Straftaten kommt (LG Leipzig 11.01.2002 Az. 14 S 6332/01). Auch eine Geruchsbelästigung, z.B. durch starken Zigarettengeruch, kann eine Störung des Hausfriedens darstellen, wenn die Beinträchtigung unerträglich ist oder ein gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht (BGH 18.02.2015 Az. VIII ZR 186/14).
Auch dieser Kündigung hat jedoch eine Abmahnung vorauszugehen. Die Kündigung ist erst möglich, wenn nach Abmahnung weitere und gleichartige Pflichtverletzungen begangen werden

Der folgende Beitrag erklärt häufige Irrtümer im Zusammenhang mit einer Kündigung im Mietrecht.