Kündigung Mietvertrag

Anwalt Kündigung Mietvertrag
Kündigung des Mietvertrages

Wir stellen als Rechtsanwälte immer wieder fest, dass Unsicherheiten darüber bestehen, wie eine Kündigung des Mietvertrages erklärt werden muss und welche Kündigungsfristen einzuhalten sind. Auch unter welchen Voraussetzungen eine fristlose Kündigung im Mietrecht möglich ist, ist oft nicht bekannt. Wir wollen hierzu nachfolgend als Rechtsanwälte für Mietrecht die grundlegenden Antworten geben.

1. Allgemeine Anforderungen an die Kündigung im Mietrecht

Besteht auf Mieter- oder Vermieterseite eine Personenmehrheit, muss die Kündigung von allen Personen erklärt und allen Personen zugehen. Eine Vertretung, z. B. durch einen Rechtsanwalt, ist zulässig. Den Kündigungsempfängern muss jeweils einzeln gekündigt werden. Im Mietvertrag kann geregelt sein, dass sich Personenmehrheiten wechselseitig zur Entgegennahme der Kündigungserklärung bevollmächtigen.
Die Kündigung des Wohnraummietvertrages bedarf stets der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB). Sie muss also unterschrieben und ausdrücklich als Kündigung bezeichnet werden.
Die Kündigung des Vermieters ist immer zu begründen (§§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3, 573a Abs. 2 BGB). Eine fristlose Kündigung des Mieters ist ebenfalls zu begründen.
Wurde die Kündigung mit einem unrichtigen Beendigungstermin ausgesprochen, lässt sich diese auf den richtigen Beendigungstermin umdeuten.
Die Kündigung muss dem Empfänger zugehen. Im Mietrechtsstreit hat der den Zugang der Kündigung zu beweisen, der sich auf ihre Wirkung beruft.
Bis zu einer Dauer von vier Jahren kann das Kündigungsrecht im Mietrecht ausgeschlossen werden.
Mietverhältnisse, die nur über eine bestimmte Zeit geschlossen worden sind, können nicht durch eine ordentliche Kündigung beendet werden.

2. Fristgemäße bzw. ordentliche Kündigung des Mietvertrages

Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, können von beiden Parteien durch eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB beendet werden. Die Gründe, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen, sind in § 573 Abs. 2 BGB exemplarisch aufgeführt. Das sind z.B. nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung der Mietsache.
Die Kündigung des Mietvertrages ist auch aus anderen Gründen im Mietrecht zulässig. Diese müssen dann aber ähnlich schwerwiegend sein wie die aufgeführten Gründe. Eine Kündigung im Mietrecht, um durch eine Neuvermietung höhere Einnahmen zu erzielen, ist nach § 573 Abs. 1 BGB unzulässig.

a) Berechtigtes Interesse des Vermieters § 573 Abs. 1 BGB

Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages ist i.d.R. nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Das ist z.B. gegeben, wenn einer der Fälle, die § 573 Abs. 2 aufzählt, vorliegt. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung liegt vor, wenn das Erlangungsinteresse des Vermieters dem Bestandsinteresse des Mieters vorgeht. Die Absicht des Vermieters, die Mietwohnung zu beruflichen Zwecken zu nutzen, wäre z.B. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH 29.03.2017 Az. VIII 45/16).

aa) Verletzung von Vertragspflichten durch den Mieter § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.

(1) Verletzung einer Vertragspflicht

Dabei kommt jede Verletzung einer Vertragspflicht als Kündigungsgrund in Betracht. Auch die Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten, wie die Verletzung der Pflicht zur Treppenhausreinigung oder eine unerlaubte Überlassung der Wohnung an einen Dritten, kann zur Kündigung führen.

(2) Erheblichkeit der Pflichtverletzung

Die Pflichtverletzung muss erheblich sein. Für sich gesehen leichte Vertragsverletzungen, die wiederholt auftreten, können das Ausmaß der Erheblichkeit erlangen. So wird eine einmalige verspätete Mietzahlung noch nicht erheblich sein. Die ständig verspätete Mietzinszahlung ist jedoch ein erheblicher Grund zur Kündigung des Mietvertrages. Bei der Beurteilung, ob eine Pflichtverletzung erheblich ist, ist auch das vorangegangene Verhalten des Vermieters, auf welches der Mieter reagiert, zu berücksichtigen (BGH 04.06.2014 Az. VIII ZR 289/13).

(3) Schuldhafte Pflichtverletzung

Die Verletzung der Pflicht muss schuldhaft erfolgen. Dabei hat der Mieter für das Verschulden der Personen, denen er sich zur Erfülllung seiner Verbindlichkeit bedient oder denen er die Mietsache überlassen hat, einzustehen (§§ 278, 540 Abs. 2 BGB). Ist der Mieter nicht schuldfähig, muss die Kündigung auf andere Gründe gestützt werden, z.B. §§ 569, 543 Abs. 1 BGB.

(4) Beispiele für Vertragspflichtverletzungen

Eine Kündigung kommt demnach für Vertragspflichtverletzungen in Betracht bei:
-unerlaubter Überlassung der Wohnung an Dritte (BGH 02.02.2011 Az. VIII ZR 74/10),
-verweigerter Duldung des Mieters zur Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen (BGH 15.04.2015 Az. VIII ZR 281/13) oder
-Zahlungsverzug der Miete (BGH 10.10.2012 Az. VIII ZR 107/12).
Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann erfolgen, wenn der Rückstand wenigstens eine Monatsmiete erreicht und wenn die Verzugsdauer einen Monat oder mehr übersteigt. Der Zahlungsverzug kann bei der ordentlichen Kündigung nicht durch Nachzahlung der Miete geheilt werden (§ 569 Abs. 3 S. 3 BGB). Es ist aber durch den Rechtsanwalt zu prüfen, ob die Zahlungsunfähigkeit wegen eines wirtschaftlichen Engpasses des Mieters unverschuldet ist (BGH 20.07.2016 Az. VIII ZR 238/15).

bb) Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung des Mietvertrages liegt auch vor, wenn er an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und er dadurch erhebliche Nachteile erleidet.
(1) Das ist nicht der Fall, wenn er die Wohnung in Wohnungseigentum umwandeln und danach veräußern will, oder wenn er durch Neuvermietung eine höhere Miete erzielen kann. Dagegen kann eine Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung vorliegen, wenn der Vermieter eine bereits vermietete Eigentumswohnung verkaufen will, aber wegen der Vermietung einen deutlich geringeren Kaufpreis erhält.
(2) Zudem muss dem Vermieter hierdurch ein erheblicher Nachteil entstehen. Im Mietrechtsstreit muss also der Rechtsanwalt immer vortragen, weshalb der Mehrerlös aus dem Verkauf benötigt wird, um den Nachteil abzuwenden. Der Nachteil muss dem Vermieter persönlich entstehen. Nachteile anderer Personen sind nicht zu berücksichtigen (BGH 27.09.2017 Az. VIII ZR 543/16).

b) Begründung der Kündigung

Die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung des Mietvertrages, sind im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Sie sind so ausführlich zu bezeichnen, dass der Mieter für sich entscheiden kann, ob die Kündigung berechtigt ist (BGH 27.09.2017 Az. VIII ZR 543/16).
Bei einer Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung ist der Vertragsverstoß konkret nach Art, Ort und Datum des Verstoßes zu bezeichnen. Die Erheblichkeit und das Verschulden des Mieters ist zu begründen.
Bei der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung sind die Einzelheiten der Unwirtschaftlichkeit, z.B. durch Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder Vorlage von Maklerangeboten, darzulegen und der erhebliche Nachteil zu begründen.
Ist die Begründung nicht ausreichend, ist die Kündigung unwirksam.

c) Kündigungsfristen

Zudem müssen bestimmte Fristen für die Kündigung im Mietrecht eingehalten werden. Gemäß § 573c Abs. 1 BGB kann der Mieter den Mietvertrag über Wohnraum zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats dem Vermieter zugegangen ist. Wenn der Mieter also zum 31.08. kündigen will, weil er ab dem 01.09. über andere Wohnräume verfügt, muss die Kündigung des Mietvertrages spätestens am 3. Werktag des Monats Juni dem Vermieter zugegangen sein.
Wenn seit Überlassung der Wohnräume mehr als 5 oder 8 Jahre vergangen sind, verlängert sich die Kündigungsfrist nur für den Vermieter.
Eine Begründung der Kündigung muss gemäß § 573 Abs. 3 BGB nur vom Vermieter erfolgen. Der Mieter braucht die ordentliche Kündigung des Mietvertrages nicht zu begründen.

d) Widerspruchsrecht des Mieters

Der Mieter kann nach § 574 BGB der Kündigung durch den Vermieter widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder anderen im Haushalt lebenden Angehörigen eine besondere Härte darstellen würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Beispiele für eine solche Härte sind hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine schwere Erkrankung (BGH 15.03.2017 Az. VIII ZR 270/15).
Beruft sich der Mieter darauf, dass ihm angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zur Verfügung steht, muss der Rechtsanwalt im Mietrechtsstreit vortragen und beweisen, dass er alles zumutbare unternommen hat, um Ersatzwohnraum zu erlangen (Aufgabe von Zeitungsinseraten, Einschaltung eines Maklers, Besichtigung von Wohnungen).
Das Widerspruchsrecht muss schriftlich erfolgen und spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Hat der Vermieter die Belehrung über das Widerspruchsrecht des Mieters unterlassen, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Mietrechtsstreites durch den Mieter oder seinen Anwalt zu Protokoll erklärt werden.
Greifen die Härtegründe des Mieters, kann das Gericht die befristete oder auch unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses aussprechen.

3. Fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund

Eine fristlose Kündigung durch den Mieter nach §§ 543,569 BGB kommt in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Kündigung des Mietvertrages muss schriftlich erfolgen und der wichtige Grund, der die fristlose Kündigung rechtfertigt, muss gemäß § 569 Abs. 4 BGB in dem Kündigungsschreiben angegeben sein (§ 568 Abs. 1 BGB).

a) Fristlose Kündigung nach § 543 BGB

Die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB formuliert als wichtigen Grund der Kündigung für beide Mietvertragsparteien, die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses. Unzumutbar ist die Fortsetzung des Mietvertrages, wenn in Anbetracht aller Umstände das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter derart beeinträchtigt ist, dass eine ordnungsgemäße Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich ist.

aa) Fristlose Kündigung des Vermieters

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mietsache vernachlässigt, sie unbefugt Dritten überlässt oder mit den Mietzahlungen im Rückstand ist. Vor Ausspruch der Kündigung muss der Vermieter den Mieter abmahnen. Erst wenn das vertragsuntreue Verhalten fortgesetzt wird, kann fristlos gekündigt werden. Einer Abmahnung bedarf es allerdings nicht, wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen des Mieters erfolgt. Ebenso ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht.

bb) Fristlose Kündigung des Mieters bei Gebrauchsentzug

Der Mieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Der Mieter muss den Vermieter ebenfalls abmahnen und ihm eine angemessene Frist setzen, um ihm die Möglichkeit zu geben, den Mangel zu beseitigen (BGH 18.04.2007 Az. VIII ZR 182/06, § 543 Abs. 3 BGB). In der Mängelanzeige muss der Mieter eindeutig zu erkennen geben, dass er den Mangel so nicht hinnehmen wird. Eine Mängelanzeige mit Fristsetzung ist aber nicht erforderlich, wenn der Mangel hierdurch offensichtlich nicht beseitigt werden kann.
Handelt es sich nur um eine vorübergehende, leicht behebbare Beeinträchtigung der Mietsache und hat der Vermieter sich dazu bereit erklärt, diesen Mangel zu beheben, ist das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen. Dementsprechend vorsichtig sollte man mit dem Instrument der fristlosen Kündigung umgehen und sich ggf. zuvor durch einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.
Das Kündigungsrecht erlischt auch, wenn der Mieter nicht in angemessener Zeit seit Kenntnis des Grundes kündigt, wobei bereits 2 Monate nach Ablauf der Mängelbeseitigungsfrist genügen können. Die Rechtsprechung nimmt hier an, dass der Grund nicht so schwerwiegend sein kann, dass die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses notwendig ist.

b) Fristlose Kündigung nach §§ 569 Abs. 1, 2 BGB

aa) Gesundheitsgefährdung

Ein weiterer wichtiger Kündigungsgrund des Mietvertrages ist eine Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB). Beispiele für eine Gesundheitsgefährdung sind Feuchtigkeit und Schimmelbefall der Mietwohnung. Die Gesundheitsgefährdung muss erheblich sein und auf einer dauernden Eigenschaft der Mieträume beruhen. Zudem muss durch die Gesundheitsgefährdung die Nutzung der Mietwohnung im Ganzen erheblich eingeschränkt sein.

bb) Störung des Hausfriedens

Sowohl der Vermieter, als auch der Mieter können das Mietverhältnis bei einer Störung des Hausfriedens fristlos kündigen. Der Hausfrieden wird nachhaltig gestört, wenn es durch eine Mietvertragspartei zu Beleidigungen oder Straftaten kommt (LG Leipzig 11.01.2002 Az. 14 S 6332/01). Auch eine Geruchsbelästigung, z.B. durch starken Zigarettengeruch, kann eine Störung des Hausfriedens darstellen, wenn die Beinträchtigung unerträglich ist oder ein gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht (BGH 18.02.2015 Az. VIII ZR 186/14).
Auch dieser Kündigung hat jedoch eine Abmahnung vorauszugehen. Die Kündigung ist erst möglich, wenn nach Abmahnung weitere und gleichartige Pflichtverletzungen begangen werden

Der folgende Beitrag erklärt häufige Irrtümer im Zusammenhang mit einer Kündigung im Mietrecht.