Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Rechtsprobleme, bei denen ein Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht benötigt wird treten hier auf, wenn Beschlüsse nicht gefasst werden, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden. Aber auch bei Fragen, ob eine Maßnahme überhaupt ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wird ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht benötigt. Auf diese Fragen möchte ich deshalb nachfolgend als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht eingehen.

1. Gemeinschaftliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums – Einstimmigkeit des Beschlusses

Die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander werden im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums geregelt. Organe der Verwaltung sind im Wohnungseigentumsrecht die Wohnungseigentümer, der Wohnungseigentumsverwalter und (im Falle seiner Bestellung) der Verwaltungsbeirat (§ 20 WEG). Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 21 Abs. 1 WEG). Soll eine Maßnahme der Verwaltung beschlossen werden, bedarf es hierzu im Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich eines einstimmigen Beschlusses. Ein einstimmiger Beschluss bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und nicht nur der Zustimmung der in der Wohnungseigentümerversammlung anwesenden Eigentümer.

2. Ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums – Mehrheitsbeschluss

Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums können jedoch mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 21 Abs. 3 WEG). Ein Mehrheitsbeschluss kommt zustande, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Wird ein Mehrheitsbeschluss gefasst, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist der Beschluss wirksam, kann aber auf Antrag durch das Gericht für ungültig erklärt werden (§ 43 Nr. 4 WEG).

a) Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

In allen Fällen, in denen das Wohnungseigentumsrecht eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch einen Mehrheitsbeschluss zulässt, ist der Beschluss nur rechtmäßig, wenn die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das ist der Fall, wenn die Maßnahme im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder auf den der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet ist. Eine Maßnahme ist im Interesse aller Wohnungseigentümer, wenn eine Kosten-Nutzen-Analyse im Zehnjahresvergleich unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt, dass sie vertretbar ist (OLG Kn. 05.09.2006 Az. 16 Wx 154/06).

b) Ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 WEG

Die in § 21 Abs. 5 WEG genannten Fälle entsprechen nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung im Wohnungseigentumsrecht, wenn sie in ihrer konkreten Form dem Interesse der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer entsprechen.

aa) Aufstellung einer Hausordnung § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG

Das Aufstellen einer Hausordnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Hausordnung darf auch Regelungen enthalten, die den Gebrauch von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum regeln. Die Regeln der Hausordnung entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie einen Ausgleich zwischen den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer am störungsfreien Zusammenleben und den Individualinteressen des Wohnungseigentümers an einer wenig einschränkenden Reglementierung, herstellen. Regeln der Hausordnung, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechen, bedürfen eines einstimmigen Beschlusses oder einer Vereinbarung. Ein Beschluss der nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entspricht, ist anfechtbar aber nicht nichtig.
In der Hausordnung dürfen Wohnungseigentümer nicht zu einer tätigen Mithilfe verpflichtet werden. So kann keine Verpflichtung zur Übernahme von Räum- und Streupflichten begründet werden. Ein solcher Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH 09.03.2012 Az. V ZR 161/11).

bb) Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG

Zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gehören alle Maßnahmen um den bestehenden Zustand zu erhalten, den früheren Zustand wiederherzustellen und die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustandes. Die Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, wenn sie erforderlich und zweckmäßig ist und in fachgerechter Art und Weise ausgeführt wird.
Der Verwalter hat für die Durchführung der Instandhaltungsmaßnahme zu sorgen und im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Handwerker zu beauftragen.
Eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung liegt nicht nur vor, wenn lediglich der Zustand wiederhergestellt wird, der bei Errichtung der Anlage bestand. Auch modernisierende Instandsetzungen sind zulässig, wenn sie dem derzeitigen Stand der Technik entsprechen oder die Vorteile neuerer technischer Entwicklungen nutzen.

cc) Bildung einer Instandhaltungsrücklage § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG

Über die Höhe der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage beschließen die Wohnungseigentümer im Rahmen des Wirtschaftsplanes durch Stimmenmehrheit. Die Höhe der Rücklage ist nach objektivem Maßstab und insbesondere nach dem baulichen Zustand der Wohnanlage zu bestimmen.
Über die Verwendung der Gelder zur Instandhaltungsrücklage entscheiden die Wohnungseigentümer ebenfalls durch Beschluss. Der Beschluss entspricht nur ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, wenn die Gelder tatsächlich zur Instandhaltung und Instandsetzung eingesetzt werden. Entspricht die Verwendung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, ist ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre anfechtbar.

dd) Aufstellung des Wirtschaftsplanes § 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG

Der Wirtschaftsplan enthält die Aufstellung der Kosten, die im Wirtschaftsjahr voraussichtlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen (§ 28 Abs. 1 WEG). Die Aufstellung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und ist Aufgabe des Verwalters. Entspricht er ordnungsgemäßer Verwaltung ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend, ansonsten ein einstimmiger Beschluss erforderlich.

c) Ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21 Abs. 7 WEG

Die Wohnungseigentümer können Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und die Folgen des Verzuges sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

aa) Kosten für eine besondere Nutzung

Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, wenn für ein potentiell schadensträchtiges Nutzerverhalten oder für ein Nutzerverhalten, welches mit besonderen Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Unterhaltungs- oder Verbrauchskosten verbunden ist, ein zusätzliches Entgelt bestimmt wird. So ist es z.B. möglich, eine Umzugskostenpauschale für die besondere Beanspruchung des Treppenhauses zu beschließen (BGH 01.10.2010 Az. 220/09).

bb) Kosten für besonderen Verwaltungsaufwand

Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss Zahlungspflichten für einen besonderen Verwaltungsaufwand begründen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob damit tatsächlich höhere Kosten verbunden sind. Entscheidend ist allein, ob bei einer typisierenden Betrachtung, zusätzliche Kosten entstehen können. Dabei kann durch Beschluss sowohl die Höhe der Zahlung, als auch festgelegt werden, welche Maßnahme einen „besonderen Verwaltungsaufwand“ erfordert. Dabei muss der Verwaltungsaufwand über die übliche und alltägliche Verwaltung hinausgehen und die Höhe der Pauschale muss angemessen sein. Bei den entstehenden Kosten muss es sich um einen besonderen Verwaltungsaufwand der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelner Wohnungseigentümer handeln. So kann festgelegt werden, dass der Verwaltungsbeirat eine Aufwandsentschädigung erhalten soll. Die Wohnungseigentümer können auch durch Beschluss einen besonderen Verwaltungsaufwand des Verwalters entschädigen, wenn es sich nicht um den normalen und üblichen Verwaltungsaufwand handelt.

d) Verjährung

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung. So wird der Abschluss einer Versicherung nicht dadurch entbehrlich, weil sie bisher nicht abgeschlossen wurde (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG). Auch das Gemeinschaftseigentum muss instand gesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Eine solche Dauerverpflichtung kann nicht verjähren (BGH 27.04.2012 Az. V ZR 177/11).

e) WEG als Verbraucher

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch im Wohnungseigentumsrecht dann einem Verbraucher gem. § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen Tätigkeit dient. Beim Abschluss eines Rechtsgeschäftes mit einem Energiezulieferer handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung und damit nicht zu gewerblichen Zwecken (BGH 25.03.2015 Az. VIII ZR 243/13).

3. Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums § 21 Abs. 4 WEG

Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und wenn diese nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Interesse entspricht.

a) Inhalt

Dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht stets, was auch eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums darstellen würde. Auch angefochtene Beschlüsse sind bindend und vom Verwalter durchzuführen, solange sie nicht vom Gericht für ungültig erklärt wurden.
Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung richtet sich auch gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zu einem Beschluss oder Mitwirkung an der Verwaltungsmaßnahme.

b) Durchsetzung

Vor der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch einen Rechtsanwalt muss durch den Anwalt geprüft werden, ob der Wohnungseigentümer zuvor selbst versucht hat, eine Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung zu erreichen, da der Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt (§§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 1 WEG). Das ist nur dann nicht notwendig, wenn feststeht, dass der Wohnungseigentümer für den Beschluss keine Mehrheit finden würde. Entsprechen mehrere Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, ist es der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten, die Wahl zu treffen.
Haben die Wohnungseigentümer über die Maßnahme bereits einen gegenteiligen Beschluss getroffen, muss zunächst dieser Beschluss durch den Anwalt angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt werden.
Der Wohnungseigentümer bzw. der beauftragte Rechtsanwalt muss einen konkreten Klageantrag stellen und eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme bezeichnen mit dem Ziel, die Wohnungseigentümer zur Zustimmung oder zur Vornahme der Maßnahme zu verurteilen (BGH 06.03.1997 Az. III ZR 248/95).

c) Sanierungspflicht und Haftung bei verzögerter Instandhaltung und Instandsetzung

Ein Wohnungseigentümer kann die Sanierung verlangen, wenn diese sofort erfolgen muss, weil die Wohnung ansonsten unbewohnbar wird (§ 21 Abs. 4 WEG). In diesem Fall sind finanzielle Schwierigkeiten oder das Alter anderer Wohnungseigentümer nicht zu berücksichtigen. Verzögern einzelne Wohnungseigentümer die Beschlussfassung, können sie sich schadenersatzpflichtig machen (§ 280 BGB). Die Haftung kann den Wohnungseigentümer treffen, der schuldhaft untätig war oder gegen die Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten hat (BGH 17.10.2014 Az. V ZR 9/14).
Eine Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer am Zustandekommen eines Beschlusses besteht, wenn nur die sofortige Vornahme der Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entspricht. Lehnen es die Wohnungseigentümer dann durch Beschluss ab, Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die ein Wohnungseigentümer zur Beseitigung von Schäden an seinem Sondereigentum verlangt, so haften die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner auf Schadenersatz. Die Wohnungseigentümer haben aber ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten nur dann zu vertreten, wenn sie bei Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung deutlich über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und die Auswirkungen auf das Sondereigentum hingewiesen worden sind (BGH 23.02.2018 Az. V ZR 101/16).

4. Ermessensentscheidung des Gerichts § 21 Abs. 8 WEG

Das Gericht kann an Stelle der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entscheiden, wenn sie eine Maßnahme nicht treffen und sie sich nicht aus einem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.
Zuvor muss zunächst erfolglos versucht werden, die Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen (BGH 15.01.2010 Az. V ZR 114/09).

a) Entscheidung des Gerichts

Das Gericht trifft nur dann eine Billigkeitsentscheidung, wenn im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mehrere Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechen und somit ein Ermessensspielraum besteht.

b) Änderung der Gerichtsentscheidung

Die Wohnungseigentümer können die Gerichtsentscheidung durch eine spätere Beschlussfassung ändern. Dabei sind die Grundsätze einzuhalten, die für Zweitbeschlüsse gelten.

5. Notverwaltungsrecht § 21 Abs. 2 WEG

Jeder Wohnungseigentümer kann ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer eine Maßnahme treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden notwendig ist.

a) Voraussetzungen

Voraussetzung des Notverwaltungsrechtes ist eine Gefahrensituation, in der ein verständiger Wohnungseigentümer nicht länger warten würde und bei der er weder den zuständigen Verwalter, noch die übrigen Wohnungseigentümer zur Behebung der Notlage heranziehen kann (OLG Hbg. 16.11.2006 Az. 2 Wx 35/05).

b) Umfang

Der Notverwaltungsberechtigte hat keine Vertretungsmacht für die übrigen Wohnungseigentümer. Er kann hierzu erforderliche Rechtsgeschäfte nur im eigenen Namen und nicht im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließen. Die Wohnungseigentümer können jedoch ein Vertretergeschäft nachträglich durch Beschluss genehmigen (§ 177 BGB).

c) Aufwendungsersatz

Der Notverwaltungsberechtigte kann den Ersatz seiner Aufwendungen verlangen und diesen Anspruch notfalls gerichtlich selbst oder mit Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht durchsetzen. Jeder Wohnungseigentümer haftet anteilig entsprechend seiner Miteigentumsquote auf den Aufwendungsersatzanspruch.