Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsrecht vor allem an PKW-Stellplätzen, Kellerräumen, Hausgärten, Terrassen und Dachböden begründet. Probleme, bei denen ein Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht in Anspruch genommen wird, entstehen zumeist dann, wenn das Sondernutzungsrecht des Berechtigten beschränkt wird. Wie ein Sondernutzungsrecht begründet wird und welchen Inhalt es hat, möchte ich deshalb nachfolgend als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht erläutern.

1. Begriff und Grenzen des Sondernutzungsrechtes

a) Begriff

Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Die Begründung eines Sondernutzungsrechtes stellt einen Fall der Gebrauchsregelung des Gemeinschaftseigentums dar.
Die Miteigentümer können vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums (Terrasse, Garten, Stellplatz) zusteht und ihm damit ein Sondernutzungsrecht an diesen Teilen einräumen (§ 10 Abs. 1 WEG). Der Wohnungseigentümer ist zum alleinigen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Dem Sondernutzungsberechtigten stehen auch die Nutzungen (z.B. Mieteinnahmen) zu.

b) Grenzen

Die Grenzen des Sondernutzungsrechtes ergeben sich aus der Vereinbarung oder aus der Zweckbestimmung. Wird z.B. ein Sondernutzungsrecht an einem KFZ-Stellplatz begründet, ist eine andere Nutzungsart nicht gestattet. Das Sondernutzungsrecht darf nur in der Weise ausgeübt werden, dass keinem anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus, ein Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG). Zu baulichen Veränderungen ist der Sondernutzungsberechtigte nur berechtigt, wenn ihm das durch die Vereinbarung gestattet wurde. Dem Sondernutzungsberechtigten kann durch Vereinbarung die Verwaltung an dem Sondernutzungsobjekt übertragen werden. In diesem Fall ist er zur Instandhaltung und zur Kostentragung verpflichtet.

2. Begründung des Sondernutzungsrechtes

Grundsätzlich kann ein Sondernutzungsrecht nur durch Vereinbarung begründet werden (§ 10 Abs. 2 WEG). Einer Vereinbarung steht es gleich, wenn das Sondernutzungsrecht durch den teilenden Eigentümer in der mit der Teilungserklärung verbundenen Gemeinschaftsordnung begründet wird. Soll ein Sondernutzungsrecht durch Beschluss begründet werden, bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, da ihnen ihr Mitgebrauchsrecht entzogen und damit die gesetzliche Regelung des § 13 Abs. 2 WEG abgeändert wird. Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz, das allen Wohnungseigentümern zustehende Recht zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums, zu entziehen (BGH 20.09.2000 Az. V ZB 58/99).
I.d.R. werden Sondernutzungsrechte dadurch begründet, dass in der mit der Teilungserklärung verbundenen Gemeinschaftsordnung einem Wohnungseigentum ein Sondernutzungsobjekt im Grundbuch zugeordnet wird. Ein Vorbehalt in einer Teilungserklärung, nach dem sich der teilende Eigentümer vorbehält, einzelnen Wohnungen nachträglich Sondernutzungsrechte zuzuordnen ist nur wirksam, wenn er erkennen lässt, welche Flächen das betreffen soll (BGH 20.01.2012 Az. V ZR 125/11).

Sondernutzungsrechte können nur für Wohnungseigentümer und nicht zu Gunsten Dritter bestellt werden. Die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechtes wirkt nur zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern. Nur mit der Eintragung in das Grundbuch wirkt die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts auch gegen den Sonderrechtsnachfolger, also einem späteren Erwerber des Wohnungseigentums (§ 10 Abs. 3 WEG).
Der Gegenstand des Sondernutzungsrechtes ist im Grundbuch klar und eindeutig zu bezeichnen, um Abgrenzungsprobleme zum Gemeinschaftseigentum zu verhindern. Ist die Sondernutzungsfläche nicht eindeutig bestimmbar, ist das Sondernutzungsrecht nicht entstanden, auch wenn es im Grundbuch eingetragen ist.
Ist das Grundstück schon vor der Teilung mit dinglichen Rechten belastet (Grundschuld), ist die Zustimmung des dinglich Berechtigten zur Eintragung des Sondernutzungsrechtes nicht erforderlich, da er in seinen Rechten nicht beeinträchtigt wird (BGH 09.02.2012 Az. V ZB 95/11). Soll ein Sondernutzungsrecht nach Begründung von Wohnungseigentum begründet werden, ist allerdings die Zustimmung des dinglich Berechtigten erforderlich, da hier eine Beeinträchtigung möglich ist.

3. Übertragung von Sondernutzungsrechten

a) Schuldrechtliches Sondernutzungsrecht

Ist das Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen, kann es an einen anderen Wohnungseigentümer abgetreten werden. Die übrigen Wohnungseigentümer verpflichten sich, ihr Recht zur gemeinschaftlichen Nutzung nicht auszuüben, so dass der Begünstigte zur alleinigen Nutzung befugt ist (§ 13 Abs. 2 WEG). Ein Dritter, der nicht Wohnungseigentümer ist, kann nicht Inhaber eines Sondernutzungsrechtes sein.
Die Wohnungseigentümer können auch vereinbaren, dass ein Sondernutzungsrecht nicht übertragen werden kann. Die Übertragung kann auch von der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters abhängig gemacht werden. Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht geht mit der Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber über, wenn damit keine nachteiligen Regelungen (z.B. Kosten) verbunden sind. Das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht erlischt erst, wenn ein von der Nutzung ausgeschlossener Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum veräußert.

b) Verdinglichtes Sondernutzungsrecht

Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht kann nicht durch Abtretung übertragen werden. Hierzu sind ein notariell beurkundeter Vertrag und die Grundbucheintragung erforderlich. Die Übertragung des Sondernutzungsrechtes ist sowohl im Grundbuch des Veräußerers als auch im Grundbuch des Erwerbers, einzutragen. Die Zustimmung dinglich Berechtigter (z.B. Grundschuldgläubiger) ist erforderlich, wenn diese in ihren Rechten beeinträchtigt werden. Die Übertragung des Sondernutzungsrechtes an einen Dritten, der nicht Wohnungseigentümer ist, ist ausgeschlossen.
Das im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht kann auch mit der Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber übergehen

4. Änderung von Sondernutzungsrechten

Inhalt und Umfang des Sondernutzungsrechtes kann nachträglich geändert werden, indem die Nutzungsbefugnis beschränkt oder erweitert wird. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Zweckmäßig ist es insbesondere, dem Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Kostentragungspflicht aufzuerlegen.
Gegenüber einem Sondernachfolger wirkt die Änderung des Sondernutzungsrechtes nur, wenn die Änderungsvereinbarung im Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 3 WEG).
Durch einen Mehrheitsbeschluss kann der Umfang des Sondernutzungsrechtes nicht geändert werden. Ein solcher Mehrheitsbeschluss wäre unwirksam. Die Wohnungseigentümer können aber vereinbaren, dass Angelegenheiten der Gemeinschaft statt durch Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden können (Öffnungsklausel). In diesem Fall steht den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz kraft Vereinbarung zu (§ 23 Abs. 1 WEG).
Ein Anspruch auf Änderung der Sondernutzungsvereinbarung kann bestehen, wenn ein Festhalten an der bisherigen Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 S. 3 WEG).

5. Aufhebung von Sondernutzungsrechten

Die Aufhebung eines Sondernutzungsrechtes ist nur durch Vereinbarung möglich (BGH 13.09.2000 Az. V ZB 14/00). Das Sondernutzungsrecht kann weder einseitig aufgegeben, noch durch Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden. Ein dennoch gefasster Mehrheitsbeschluss ist nichtig, da die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz zur Änderung einer Vereinbarung haben. Ein Mehrheitsbeschluss aufgrund einer Öffnungsklausel ist allerdings möglich.
Wurde das Sondernutzungsrecht in das Grundbuch eingetragen (verdinglichtes Sondernutzungsrecht), kann es durch einseitige Bewilligung des Sondernutzungsberechtigten und ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer aus dem Grundbuch gelöscht werden (BGH 13.09.2000 Az. V ZB 14/00).
Ein Sondernutzungsrecht kann erlöschen, wenn es nur für einen bestimmten Zeitraum eingeräumt wurde.