Kündigung bei Eigenbedarf

Anwalt Kündigung Eigenbedarf
Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf

Einer der häufigsten Kündigungsgründe des Vermieters, mit denen wir als Rechtsanwälte im Mietrecht zu tun haben, stellt die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf dar. Die Eigenbedarfskündigung ist eine der wenigen rechtlichen Möglichkeiten im Mietrecht eine Kündigung zu erklären, ohne das der Mieter gegen Mietvertragspflichten verstoßen hat. Wird eine Eigenbedarfskündigung ohne Beratung durch einen Rechtsanwalt ausgesprochen, sind aber auch schnell Fehler gemacht. Einige Aspekte, die bei der Eigenbedarfskündigung zu beachten sind, möchten wir als Rechtsanwälte für Mietrecht nachfolgend aufzeigen.

1. Eigenbedarf im Mietrecht

Eigenbedarf liegt im Mietrecht vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung des Mieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstands benötigt (§ 573 Abs. 2 BGB). Dies kann auch der Fall sein, wenn der Vermieter die Wohnung für seine berufliche Arbeit benötigt und er deshalb die Mieträume als Gewerberäume nutzen will (BGH 26.09.2012 Az. VIII ZR 330/11). Aber auch wenn der Vermieter sich eine Wohnung kauft, um dort seinen Altersruhesitz zu begründen oder wenn die Eltern kündigen, um die Wohnung ihrem Kind zu überlassen oder wenn der Vermieter im eigenen Haus leben will, um das Haus verwalten zu können, ist eine Eigenbedarfskündigung möglich (BGH 20.01.1988 Az. VIII ARZ 4/87). Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist als ordentliche Kündigung mit den entsprechenden Fristen möglich.

Der Mietvertrag kann wegen Eigenbedarf befristet werden, wenn der Vermieter dies dem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat (§ 575 Abs. 1 BGB). Auf die Kündigung wegen Eigenbedarf kann durch den Vermieter verzichtet werden. Soll der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten, ist die Schriftform erforderlich (BGH 04.04.2007 Az. VIII ZR 223/06).

2. Bedarfspersonen der Kündigung wegen Eigenbedarf

Zunächst ist Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung, dass es eine Person gibt, wegen der der Vermieter berechtigt ist, den Eigenbedarf geltend zu machen. Dabei wurde der Personenkreis, wegen dem Eigenbedarf beansprucht werden kann, in den letzten Jahren von der Rechtsprechung immer weiter ausgeweitet. Als Eigenbedarfspersonen kommen sowohl enge Verwandte, als auch Personen, die eine einge persönliche Bindung zu dem Vermieter haben, in Betracht.

a) Vermieter

Zunächst darf der Vermieter für sich selbst Eigenbedarf anmelden. Ist eine Personenmehrheit der Vermieter, dann reicht es aus, wenn der Eigenbedarfsgrund in der Person eines Vermieters gegeben ist oder die Bedarfsperson nur Familienangehöriger eines der Vermieter ist.

b) Familienangehörige

Auch für Familienangehörige kann der Vermieter Eigenbedarf beanspruchen. Dabei werden von der Rechtsprechung letztlich alle Personen als Familienangehörige anerkannt, denen im Verhältnis zum Vermieter ein Zeugnisverweigerungsrecht zusteht (§ 52 Abs. 1 Ziff. 1 StPO). Als Familienangehörige zählen demnach die Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister, die leiblichen Nichten und Neffen, sowie der Schwager des Vermieters. Auch der Ehegatte, Verlobte, Lebenspartner, Stiefkinder und Schwiegereltern zählen zu den eigenbedarfsberechtigten Personen.
Der Vermieter kann auch für die Kinder seiner Geschwister Eigenbedarf geltend machen. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht (BGH 27.01.2010 Az. VIII ZR 159/09).
Der Vermieter darf auch für weitere Familienangehörige Eigenbedarf anmelden. Hierzu ist es dann aber erforderlich, dass zu dieser Person ein besonderes familiäres Verhältnis besteht.

c) Haushaltsangehörige

Haushaltsangehörige für die der Vermieter Eigenbedarf beanspruchen kann, sind alle Personen, die er schon seit längerer Zeit und auf Dauer in seinen Haushalt aufgenommen hat. Hierzu zählen vor allem Fälle, in denen der Vermieter eine Pflegeperson benötigt, um einen Heimaufenthalt zu verzögern. Dabei muss der Pflegebedarf noch nicht akut sein, es ist ausreichend, wenn der Vermieter in naher Zukunft eine Pflegeperson benötigt.

d) Pflegepersonen

Der Vermieter kann hierzu auch eine größere Wohnung für sich beanspruchen, um die Pflegekraft bei sich aufzunehmen oder auch eine Wohnung allein für die Pflegekraft kündigen. Der Pflegebedarf muss noch nicht eingetreten zu sein. Es reicht aus, wenn der Vermieter in naher Zukunft eine Person für die Pflege benötigt. Die Pflegeperson muss noch nicht in der Eigenbedarfskündigung benannt werden (LG Potsdam 03.11.2005 Az. 11 S 146/05). Es muss aber der Grund und die Notwendigkeit der Pflegebedürftigkeit in der Kündigung angegeben werden.

e) Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Eine juristische Person oder eine Personengesellschaft können keinen Eigenbedarf geltend machen (BGH 23.05.2007 Az. VIII ZR 122/06). Allerdings darf eine GbR für einen ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörige wegen Eigenbedarfs kündigen. Das ist auch möglich, wenn der Gesellschafter der GbR bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht angehört hat (BGH 15.03.2017 Az. VIII ZR 92/16). Ebenso kann ein Mitglied einer Erbengemeinschaft als Eigenbedarfsperson in Betracht kommen.

3. Bedarfsgrund für die Kündigung wegen Eigenbedarf

Weitere Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung ist es, dass der Vermieter die Wohnung „benötigt“, also die Absicht hat, die Wohnung selbst oder durch andere Bedarfspersonen zu nutzen. Die Nutzungsabsicht muss ernsthaft bestehen und darf nicht vorgetäuscht sein. Es muss bereits eine konkrete Nutzungsabsicht bestehen und sie muss in einem zeitlich engen Zusammenhang mit der Kündigung stehen (BGH 23.10.2018 Az. VIII ZR 61/18). Der Vermieter darf also nicht kündigen, wenn er die Wohnung erst in einigen Jahren benötigt.

Die Gerichte dürfen nicht ihre Vorstellungen an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen, sondern nur prüfen, ob der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt und von nachvollziehbaren Gründen getragen wird (BGH 22.05.2019 Az. VIII ZR 180/18).
Kein „Benötigen“ liegt vor, wenn der Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf an einer anderen Wohnung des Vermieters ohne Abstriche erfüllt werden kann (BGH 23.08.2016 Az. VIII ZR 178/15 – s. Ziff. 5).

Nach diesen Grundsätzen ist der Eigenbedarfsgrund durch die Gerichte wie folgt zu prüfen:
-der Erlangungswunsch muss ernsthaft verfolgt werden,
-der Wohnbedarf darf nicht weit überhöht sein,
-die Wohnung muss geeignet sein, den Eigenbedarf des Vermieters zu erfüllen und
-der Wohnbedarf darf nicht durch eine andere freie Wohnung befriedigt werden können.
Dabei hat eine Interessenabwägung stattzufinden zwischen dem Eigennutzungswunsch des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters. Die Eigenbedarfskündigung ist unbegründet, wenn das Eigennutzungsinteresse des Vermieters nur ein unerhebliches Gewicht hat.

a) Baumaßnahmen

Sind für die Verwirklichung des Eigennutzungswunsches Baumaßnahmen erforderlich, dann muss die Baugenehmigung bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung noch nicht vorliegen. Es wird aber im Rechtsstreit geprüft, ob die Baumaßnahme baurechtlich zulässig ist. Hierzu kann es erforderlich sein, zumindest einen Bauvorbescheid vorzulegen. Wird die Baumaßnahme nicht alsbald nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung durchgeführt, kann das gegen einen Selbstnutzungswillen des Vermieters sprechen (BVerfG 26.09.2001 Az. 1 BvR 1185/01). Die Zusammenlegung zweier Wohnungen, die der Vermieter beziehen will, kann ein Eigenbedarfsgrund sein. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung ist hierfür nicht erforderlich, da der Wohnraum erhalten bleibt (BVerfG 07.04.1992 Az. 1 BvR 1772/91).

b) Berufsbedingter Eigenbedarf

Wird das Arbeitsverhältnis des Vermieters voraussichtlich aus Altersgründen beendet, kann es erforderlich sein, dass er vorsorglich für eine geeignete Wohnung Eigenbedarf geltend macht. Ebenso kann eine erhebliche Verkürzung des Arbeitsweges eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen (BVerfG 20.05.1999 Az. 1 BvR 29/99). Die Nutzung einer Wohnung als Arbeitsraum ist jedoch kein Eigenbedarfsgrund, da unter Eigenbedarf nur Wohnraum fallen kann. Wird aber die Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke und überwiegend für gewerbliche Zwecke genutzt, liegt zwar kein Eigenbedarf vor, es kann aber dennoch ein begründetes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen (BGH 05.10.2005 Az. VIII ZR 127/05).

c) Teilweiser Eigenbedarf

Hat der Vermieter nur an einem Teil des Mietobjekts Eigenbedarf, ist weder eine Teilkündigung, noch eine Kündigung des gesamten Mietverhältnisses möglich. Eine Ausnahme gilt, wenn sich der Wohnraumbedarf des Mieters deutlich verringert hat und der von der Wohnung abtrennbare Teil dem Mieter weiterhin ein einschränkungsloses Wohnen ermöglicht (OLG KA 03.03.1997 Az. 3 REMiet 1/97).

d) Mietersparnis

Eine erhebliche Ersparnis der Mietausgaben von 123,- EUR monatlich ist eine vernünftige und nachvollziehbare Begründung für die Geltendmachung von Eigenbedarf (LG Bln. 19.07.1994 Az. 65 S 102/94). Will der Vermieter seine eigene Wohnung teurer als die Eigenbedarfswohnung vermieten, um die Lasten des Grundstücks zu bezahlen, muss er im Kündigungsschreiben die Lasten und Einkünfte des Grundstücks angeben (BVerfG 17.07.1992 Az. 1 BvR 179/92).

e) Angemessener Wohnbedarf

Die Gerichte dürfen nicht überprüfen, ob der Wohnbedarf, den der Vermieter für sich geltend macht, angemessen ist. Der geltend gemachte Wohnbedarf darf aber nicht missbräuchlich sein, weil er etwa weit überhöht ist. Dagegen ist es unerheblich, wenn der Vermieter die Wohnung nur als Zweitwohnung (BGH 22.08.2017 Az. VIII ZR 19/17) oder nur 2-4 Wochen im Jahr als Ferienwohnung (BGH 21.08.2018 Az. VIII ZR 186/17) oder nur für ein Jahr nutzen will. Es gibt auch keinen bestimmten Richtwert, welche Wohnungsgröße für eine Person angemessen ist (BGH 04.03.2015 Az. VIII ZR 166/14). Es reicht aus, wenn der Vermieter eine erworbene Wohnung beziehen will, weil er nicht mehr zur Miete, sondern im eigenen Haus leben will (BVerfG 11.11.1993 Az. 1 BvR 696/93). Es ist aber anders zu beurteilen, wenn der Vermieter zuerst einen Mietvertrag abgeschlossen hat und sich nachträglich entscheidet, nun in seiner eigenen Wohnung wohnen zu wollen.

Der Befriedigung des Wohnbedarfs des Vermieters dient es, wenn dieser ein häusliches Arbeitszimmer oder einen Raum für das Sammeln antiker Möbel benötigt (BVerfG 04.08.1993 Az. 1 BvR 541/93). Der Eigenbedarf des Vermieters kann auch darauf beruhen, daß er in Trennungsabsicht die Ehewohnung verlassen will. Haben sich aber die Eheleute noch nicht getrennt, muß der Vermieter die klare Trennungsabsicht darlegen (LG Kn. 22.08.1996 Az. 1 S 27/96).

f) Mitteilungspflicht bei Wegfall des Eigenbedarfs

Fällt der Grund der Kündigung wegen Eigenbedarf nachträglich weg, so ist das nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist. In diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet. Die Informationspflicht besteht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, weil dann das Mietverhältnis beendet ist und keine Treuepflicht mehr besteht (BGH 09.11.2005 Az. VIII ZR 339/04). Kommt der Vermieter seiner Mitteilungspflicht nicht nach, kann ein Schadenersatzanspruch des Mieters entstehen.

4. Begründung der Eigenbedarfskündigung

Bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung sind zunächst die allgemeinen Anforderungen an eine Kündigung des Mietvertrages zu beachten. Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss schriftlich erfolgen und hinsichtlich Bedarfsperson und Bedarfsgrund begründet werden. In der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter den Sachverhalt nachvollziehbar schildern und erläutern, weshalb er den Wohnraum für sich oder einen Familienangehörigen beansprucht. Hinsichtlich der Tatsachen, die das Freimachungsinteresse des Vermieters begründen, kann er sich nicht auf den Schutz seiner Privatsphäre berufen.

a) Eigenbedarfsperson

In der Kündigung wegen Eigenbedarf muss also angegeben werden, für welche Person die Wohnung bestimmt ist und welches Interesse die Person an der Erlangung der Wohnung hat (BGH 15.03.2017 Az. VIII ZR 270/15). Ist die Eigenbedarfsperson nicht der Vermieter, muss angegeben werden, dass diese Person mit dem Wunsch an den Vermieter herangetreten ist, die Wohnung zu nutzen und der Vermieter dies befürwortet (BGH 17.03.2010 Az. VIII ZR 70/09). Allerdings muss nicht der Name des Lebensgefährten angegeben werden, mit dem der Vermieter einen gemeinsamen Hausstand gründen will.

b) Eigenbedarfsgrund

Ferner ist der Eigenbedarfsgrund zu erläutern. Die Gründe müssen so konkret angegeben werden, dass sie auf ihre Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit überprüft werden können. Es ist also nicht ausreichend nur anzugeben, der Vermieter benötige die Wohnung für die eigene Nutzung ebensowenig wie nur mitzuteilen, er wolle sie entweder dem Sohn oder der Tochter überlassen.

Will der Vermieter die Wohnung selbst nutzen, muss er seine eigene Wohnsituation in der Eigenbedarfskündigung darstellen. Beruht der Eigenbedarf auf dem Wunsch nach einem neuen Arbeitsplatz, muss konkret zu dem Wunsch nach dem neuen Arbeitsplatz vorgetragen werden. Sind zur Verwirklichung des Eigenbedarfs Umbaumaßnahmen erforderlich, die eine Baugenehmigung benötigen, muss diese bei Kündigung noch nicht vorliegen. Das Bauvorhaben muss aber realisierbar sein. Hierzu wird im Mietrechtsstreit die Vorlage eines Bauvorbescheides erforderlich sein.
Ist der Vermieter Eigentümer weiterer Wohnungen, muss er diese nur angeben, wenn dort frei werdende Alternativwohnungen vorhanden sind, durch die er seinen Bedarf decken oder die er zum Tausch anbieten kann (LG Mü. 29.03.1995 Az. 14 S 14170/94).

Kündigt der Vermieter für andere Bedarfspersonen, ist deren Bedarfslage und Wohnsituation in der Eigenbedarfskündigung zu erläutern (LG Hbg. 15.12.2006 Az. 316 S 122/06). Soll die Wohnung einem Familienangehörigen überlassen werden, ist das Verwandtschaftsverhältnis und die Wohnverhältnisse darzulegen. Bei einer Krankheit der Bedarfsperson, ist die Art der Krankheit anzugeben. Bei Pflegebedarf ist die Notwendigkeit der Pflegebedürftigkeit zu erläutern.

5. Widerspruchsrecht des Mieters im Fall einer besonderen Härte

Im Falle einer Eigenbedarfskündigung kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde (§ 574 Abs. 1 BGB). Der Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich einzulegen.
Die Härtefallregelung ist nur anzuwenden, wenn eine wirksame ordentliche Kündigung des Vermieters vorliegt. Kann sich der Mieter auf eine unzumutbare Härte berufen, macht das die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht unwirksam. Allerdings ist dann zu prüfen, ob die Durchsetzbarkeit des Räumungsanspruches gänzlich oder für einen bestimmten Zeitraum aufgehoben ist.

Besondere Härten können im Mietrecht alle Nachteile sein, die durch Mietvertragsbeendigung entstehen. Die Nachteile können gesundheitlicher, persönlicher, familiärer, finanzieller oder wirtschaftlicher Art sein. Hohes Alter des Mieters oder eine enge Beziehung zur Umgebung allein, reichen aber zur Begründung eines Härtefalles nicht aus. Auch die mit einem Umzug verbundenen üblichen Nachteile, wie die Wohnungssuche oder Umzugskosten, begründen keine besondere Härte (LG Bln., 23.06.1989, Az. 64 S 160/89). Dies trifft ebenso auf einen umzugsbedingten Schulwechsel des Kindes des Mieters zu.

Aber auch wenn hohes Alter keinen Härtefall begründen kann, sind Umstände wie hohes Alter, Gebrechlichkeit und Krankheit bei der Gewährung einer großzügigen Räumungsfrist zu berücksichtigen, die bis zur Bejahung einer Räumungsunfähigkeit führen können. Kommen zu diesen Umständen eine Verwurzelung in der bisherigen Umgebung und eine Demenz mit der Gefahr einer umzugsbedingten Verschlechterung hinzu, kann dies in der Gesamtschau zu einer Härte führen (BGH 22.05.2019 Az. VIII ZR 180/18). Die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung kann ebenfalls die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen (BGH 16.10.2013 Az. VIII ZR 57/13).

6. Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgeschlossen?

a) Vorgeschobener Eigenbedarf

In den Fällen des vorgeschobenen Eigenbedarfs, will der Vermieter die Mietwohnung nicht selber nutzen, sondern schiebt den Eigenbedarf als Grund vor, um den Mieter zu kündigen. Das ist z.B. der Fall, wenn es dem Vermieter darum geht, einen „lästigen” Mieter loszuwerden. Ein kurz zuvor unternommener Versuch, die Miete zu erhöhen, kann deshalb gegen die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches sprechen. Aber auch ein beabsichtigter Verkauf oder eine teurere Weitervermietung der Wohnung kann ein Motiv für einen vorgeschobenen Eigenbedarf darstellen (LG Hbg 07.06.2007 Az. 307 S 34/07). Indizien für einen vorgeschobenen Eigenbedarf können vorangegangene Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungen, Mietminderungen usw, sein. Verwirklicht der Vermieter in einer angemessenen Zeit nach Erlangung der Wohnung seinen Selbstnutzungswunsch nicht, spricht das ebenfalls gegen die Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses (z. B. 6 Jahre, BVerfG 26.09.2001 Az. 1 BvR 1185/01, BGH 11.10.2016 Az. VIII ZR 300/15).

Die Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses ist im Mietrechtsstreit vom Vermieter darzulegen und zu beweisen. Das Gericht muss allen vom Mieter vorgetragenen Gründen nachgehen, die Zweifel an dem Eigenbedarf des Vermieters begründen.

b) Vorhersehbarer Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann nicht aus Gründen ausgesprochen werden, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt waren. In diesen Fällen ist es dem Vermieter zuzumuten, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Es ist aber widersprüchlich, wenn der Vermieter die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bereits entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung selbst zu nutzen oder sie einem Familienangehörigen zu überlassen.

aa) Vorhersehbarkeit

Dem Vermieter kann keine Lebensplanung abverlangt werden, die er bei Abschluss des Mietvertrages nicht vorzunehmen brauchte. Wenn der Vermieter seine alte Wohnung vermietet, um in der Probezeit des Arbeitsverhältnisses die Wohnung zu wechseln, dann ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich, wenn das Arbeitsverhältnis gekündigt wird und der Vermieter die alte Wohnung weiter nutzen will (LG Bln. 28.09.1992 Az. 61 S 144/92).
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist auch ausgeschlossen, wenn der Vermieter seine alte Wohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes vermietet hat und nun kündigt, um die Nähe zum Arbeitsplatz wieder herzustellen (LG F.a.M. 05.10.2007 Az. 2-11 S 317/06).
Für den künftigen Wohnbedarf eines heranwachsenden Kindes oder eines entstehenden Pflegebedarfs wird eine vorausschauende Planung von mehreren Jahren verlangt.

bb) Hinweispflicht bei Kündigung wegen Eigenbedarf nach kurzer Mietzeit

Im Falle der Kündigung nach kurzer Mietzeit wegen Eigenbedarfs hat der Vermieter womöglich schon bei Vertragsschluss gewusst, oder vorhersehen können, dass er die Mietwohnung später wegen Eigenbedarf nutzen möchte.  Der Vermieter ist in diesen Fällen verpflichtet den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, über die Absicht baldiger Selbstnutzung aufzuklären (BGH 04.02.2015 Az. VIII ZR 154/14). Eine solche Hinweispflicht besteht, wenn eine Eigenbedarfskündigung bereits 3 Monate nach Abschluss des Mietvertrages erklärt wird und der Selbstnutzungswunsch des Vermieters bei Mietvertragsbeginn bereits absehbar war.
Es kann sich aber im Gegensatz zu früheren Entscheidungen des BGH nicht auf eine Mindestmietzeit berufen werden. So wurde vor den nachfolgend genannten Urteilen eine Eigenbedarfskündigung innerhalb von 5 Jahren seit Mietvertragsbeginn regelmäßig als nicht zulässig angesehen. Das ist nun nicht mehr der Fall.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach einer Mietzeit von 3 Jahren ist aber nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war (BGH 20.03.2013 Az. VIII ZR 233/12). Aber selbst wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war, ist eine Eigenbedarfskündigung nach 2 Jahren Mietdauer dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter eine solche Kündigung bei Mietvrtragsabschluss nicht erwogen hat. Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (Bedarfsvorschau) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (BGH 04.02.2015 Az. VIII ZR 154/14).

c) Vorratskündigung

Eine unzulässige Vorratskündigung wegen Eigenbedarf ist gegeben, wenn das Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt beendet wird, zu dem der Eigenbedarfsgrund voraussichtlich nicht vorliegt. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH 11.10.2016 Az. VIII ZR 300/15). Eine unzulässige Vorratskündigung liegt z.B. vor, wenn der Vermieter mehrere Wohnungen wegen Eigenbedarf kündigt, obwohl er nur eine benötigt.

d) Alternativwohnungen

Hat der Vermieter andere freie Wohnungen ist zu prüfen, ob diese den Wohnbedarf des Vermieters decken oder ob der Vermieter verpflichtet ist, die freie Wohnung dem Mieter anzubieten. Zur Überprüfung, ob der Vermieter noch über anderen Grundbesitz verfügt, hat der Mieter ein Recht auf Grundbucheinsicht (BayObLG 09.12.1992 Az. 2Z BR 98/92).

aa) Deckung des Wohnbedarfs des Vermieters

Der Vermieter muss nur eine Alternativwohnung nehmen, wenn sie nach Größe, Lage und Zuschnitt den Zweck des Vermieters ebenso wie die herausverlangte Wohnung erfüllt. Auch andere nachvollziehbare Gründe des Vermieters können dazu führen, dass der Eigenbedarfswunsch nicht missbräuchlich ist.
Der Vermieter muss sich nicht auf eine Alternativwohnung verweisen lassen, die 11 oder 40 qm größer ist (LG Hbg. 09.01.2003 Az. 307 S 118/02). Er muss auch keine Alternativwohnung nehmen, wenn er aus dieser wesentlich höhere Mieteinnahmen als aus der Eigenbedarfswohnung erzielt oder wenn sie weniger günstig zum Arbeitsplatz liegt (LG D.-dorf 24.02.1989 Az. 21 S 468/88).

bb) Anbietpflicht des Vermieters

Der Vermieter muss die Alternativwohnung dem Mieter anbieten, wenn sie für seine Bedürfnisse nicht geeignet ist. Die Anbietpflicht besteht, wenn die Wohnung nach Zugang der Eigenbedarfskündigung frei wird. Wird eine Ersatzwohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist frei, braucht der Vermieter diese dem Mieter nicht mehr anzubieten (BGH 04.06.2008 Az. VIII ZR 292/07). Die Anbietpflicht besteht aber nur für Wohnungen im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnlage (BGH 09.07.2003 Az. VIII ZR 311/02). Zudem müssen die Wohnungen selbst vergleichbar sein und der Vermieter muss ohnehin beabsichtigen, die Wohnung zu vermieten (BVerfG 23.11.1993 Az. 1 BvR 904/93).
Der Vermieter darf beim Anbieten der Wohnung keine unzumutbaren Bedingungen stellen. Ansonsten gilt das Angebot als nicht erfolgt. Die Miethöhe muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

Eine Verletzung der Anbietpflicht führt aber nicht dazu, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam wird. Vielmehr zieht die Verletzung des vertraglichen Rücksichtnahmegebots nur Schadenersatzansprüche nach sich (BGH 14.12.2016 Az. VIII ZR 232/15). Der Mieter kann also z. B. nur Geld für vergebliche Malerkosten und Umzugsaufwendungen fordern.

e) Überhöhter Wohnbedarf

Der Vermieter kann im Rahmen seiner Lebensplanung seinen Wohnbedarf grundsätzlich selbst bestimmen. Es lassen sich keine Grenzwerte aufstellen, ab wann von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist (BGH 04.03.2015 Az. VIII ZR 166/14). Ein alleinstehender Vermieter kann deshalb auf jeden Fall den Wohnbedarf geltend machen, den der alleinstehende Mieter zur Verfügung hat.
Die Eigenbedarfskündigung kann aber missbräuchlich sein, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht. Das ist z. B. der Fall, wenn die Vermieterin mit einem Kind in eine 250 qm große 7-Zimmer-Wohnung ziehen will. Auch wenn der Vermieter für seinen Sohn ein 134 qm großes Einfamilienhaus wegen Eigenbedarf kündigen will, für welches der Sohn aber wegen seines Einkommens keine angemessene Miete zahlen kann, liegt ein überhöhter Bedarf vor.

Kann allerdings der Vermieter seinen Wunsch nach einer großen Wohnung vernünftig und nachvollziehbar begründen, liegt kein Rechtsmissbrauch vor. So kann auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf für eine Wohnung von 432 qm gerechtfertigt sein (LG Hbg. 24.04.2003 Az. 307 S 127/02). Ein Indiz, ob der Nutzungswille ernsthaft ist kann sein, wenn der Vermieter oder die Bedarfsperson bereits eine selbstständige Lebensstellung hat, um sich die Wohnung leisten zu können.

f) Zweckverfehlende oder vernunftwidrige Kündigung

Ausgeschlossen ist der Eigenbedarf im Mietrecht auch, wenn er seinen Zweck verfehlt, also wenn die Wohnung gar nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben vorgibt. Das ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter angibt die Wohnung umbauen zu wollen, aber für den Umbau eine Baugenehmigung ausgeschlossen ist. Das Gericht muss dann prüfen, ob das Bauvorhaben realisierbar ist.
Auch wenn eine 3 Personen Familie, bei der weitere Kinder geplant sind, von einer 100 qm großen Wohnung in eine 74 qm große Wohnung umziehen will, kann man von einer vernunftwidrigen Kündigung ausgehen.

7. Schadenersatz bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Im Falle einer unberechtigten Kündigung wegen Eigenbedarf, kann der betroffene Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Ein Schadenersatzanspruch besteht, wenn der Eigenbedarfsgrund nicht bestand, wenn der Eigenbedarf nachträglich weggefallen ist und der Vermieter keine Mitteilung hiervon gemacht hat und wenn die Geltendmachung des Eigenbedarfs auf einer fehlerhaften Rechtsanwendung beruht.

a) Vorgetäuschter Eigenbedarf

Ein Schadenersatzanspruch besteht, wenn der Mieter auf eine nicht ordnungsgemäß begründete Kündigung hin auszieht, weil der Vermieter ihm die Eigenbedarfsgründe mündlich mitgeteilt hat, die tatsächlich nicht bestanden und der Mieter keinen Anlass hatte, den Angaben zu misstrauen. Der Vermieter hat in diesem Fall einen Vertrauenstatbestand geschaffen. Auch wenn der Mieter den Angaben des Vermieters zum Eigenbedarf glaubt, der tatsächlich nicht vorliegt und eine Mietaufhebungsvereinbarung unterzeichnet, besteht ein Schadenersatzanspruch. Das gilt auch, wenn der Mieter auf Grund der Angaben des Vermieters freiwillig auszieht. Schließlich kann auch dann ein Schadenersatzanspruch bestehen, wenn der Vermieter fahrlässig falsch einschätzt, den Eigenbedarf umsetzen zu können (LG Essen 01.03.1991 Az. 1 S 627/90).
Hat der Mieter aber die Unbegründetheit der Kündigung erkannt und zieht dennoch wegen der Kündgigung aus, ist dem Mieter ein Mitverschulden vorzuwerfen.

b) Räumungsvergleich

Wird aber im Mietrechtsstreit ein Räumungsvergleich geschlossen und zieht der Mieter deshalb aus, stehen im bei vorgetäuschten Eigenbedarf ebenfalls Schadenersatzansprüche zu (BGH 10.06.2015 Az. VIII ZR 99/14). In einem solchen Vergleich kann aber auch ein stillschweigender Verzicht des Mieters auf Ansprüche aus vorgetäuschtem Eigenbedarf gesehen werden, wenn sich der Vermieter in dem Vergleich z.B. zu einer wesentlichen Abfindungszahlung verpflichtet. Der Rechtsanwalt des Mieters sollte deshalb in solchen Fällen in den Räumungsvergleich aufnehmen, dass der Mieter, sollte sich der Eigenbedarf als vorgetäuscht herausstellen berechtigt ist, unabhängig von einer Abfindungszahlung, weiteren Schadenersatz zu fordern.

c) Umfang des Schadenersatzes

Der Mieter kann die Wiedereinräumung des Besitzes, also den Wiedereinzug in die Wohnung geltend machen, wenn die Wohnung noch nicht an einen Dritten vermietet wurde. Steht die Weitervermietung unmittelbar bevor, kann der Mieter oder der Rechtsanwalt auch ein Verbot der Vermietung mit einer einstweiligen Verfügung erwirken (LG Hbg. 07.06.2007 Az. 307 S 34/07).

An finanziellen Schäden kann der Mieter alle durch die Kündigung entstandenen Kosten, insbesondere die Kosten des Anwalts geltend machen (LG Landau 30.06.2000 Az. 1 S 269/99). Ebenso kann er die Umzugskosten, die notwendigen Kosten einer Neueinrichtung und den Zeitaufwand des Umzugs als Schadenersatz verlangen. Wurden Mieten doppelt gezahlt, kann die doppelt gezahlte Miete für die neue Wohnung als Schaden geltend gemacht werden (LG Hbg. 06.11.1992 Az. 311 S 180/91).
Auch die Mehrkosten, die durch die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung entstehen, können geltend gemacht werden. Für welchen Zeitraum diese Mietdifferenz geltend gemacht werden kann, ist umstritten. Die Rechtsprechung reicht von der Zeit, bis zur ersten möglichen denkbaren Kündigung des Vermieters, bis zu einem Zeitraum von 3-4 Jahren (LG Bln. 18.02.1994 Az. 65 S 223/93). Bezieht der Mieter eine größere oder besser ausgestattete Wohnung, muss er sich die Wohnwertvorteile anrechnen lassen (LG Potsdam 22.02.2001 Az. 11 S 79/00).

8. Darlegungs- und Beweislast

a) Eigenbedarfsgrund

Der Vermieter bzw. sein beauftragter Anwalt hat die im Kündigungsschreiben angegebenen Eigenbedarfsgründe im Rechtsstreit darzulegen und zu beweisen (BGH 22.05.2019 Az. VIII ZR 167/17). Hierzu bietet sich an, dass der Rechtsanwalt die Eigenbedarfspersonen als Zeugen benennt. Ist der Vermieter selbst die Bedarfsperson, kommt auch ein Antrag auf Parteieinvernahme in Betracht, der der Gegner aber selten zustimmen wird (§ 447 ZPO). Eine Parteivernehmung des Vermieters von Amts wegen (§ 448 ZPO) setzt wiederum eine Anfangswahrscheinlichkeit, also eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der streitigen Behauptung (Anbeweis) voraus (BGH 13.12.2016 Az. VI ZR 32/16). Der Anbeweis kann sich aus einer Anhörung gem. § 141 ZPO oder aus den Ausführungen der Partei ergeben (§ 137 Abs. 4 ZPO).

Stehen aber für beide Parteien andere Beweismittel zur Verfügung oder für beide Parteien keine Beweismittel, dann ist das Gericht nicht zu einer informatorischen Anhörung verpflichtet. Wenn die beweispflichtige Partei nicht auf einen Zeugen zurückgreifen kann, stellt das ein allgemeines Prozessrisiko dar (BGH 20.07.2017 Az. III ZR 296/15).

b) Härtegründe

Der Mieter oder sein Rechtsanwalt muss die behaupteten Härtegründe beweisen und auch, das sein Interesse dem des Vermieters auf freie Verfügungsbefugnis überwiegt. Es ist i.d.R. durch einen Sachverständigen zu klären, wie wahrscheinlich schwerwiegende Gesundheitsgefahren bei einem Wohnungswechsel sind, wenn der Mieter diese geltend macht (BGH 15.03.2017 Az. VIII ZR 270/15). Ein fachärztliches Attest unterliegt der freien Beweiswürdigung. Hat der Mieter bzw. der Anwalt substantiiert vorgetragen, dass im Fall des Umzugs eine schwere Erkrankung droht, ist ggf. sogar von Amts wegen (§ 144 ZPO) ein Sachverständigengutachten zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der Erkrankung einzuholen, wenn kein entsprechender Beweisantritt vorliegt (BGH 22.05.2019 Az. VIII ZR 180/18).

c) Schadenersatz bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Verlangt der Mieter Schadenersatz, muss er oder sein Rechtsanwalt beweisen, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf unberechtigt war. Der Mieter muss es auch beweisen, wenn er behauptet, dass der Vermieter die Wohnung nicht selbst nutzen wollte. Ist der Küdigungsgrund wegen Eigenbedarf nachträglich entfallen, kann der Vermieter das aber nicht einfach bestreiten. Vielmehr hat er substantiiert zu erwidern, weshalb das nicht der Fall gewesen sein soll (BGH 18.05.2005 Az. VIII ZR 368/03). Denn setzt der Vermieter den Selbstnutzungswunsch nach Auszug des Mieters nicht um, dann liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist .