Untermietvertrag

Anwalt Untermietvertrag
Untermietvertrag

Der Untermietvertrag ist eine besondere Vertragsform im Mietrecht und nimmt bei der Beratung durch einen Rechtsanwalt eine wichtige Rolle ein, da es hier immer wieder zu Problemen kommt. Der Untermietvertrag ist ein echter Mietvertrag mit dem einzigen Unterschied, dass der Mietvertrag des Untermieters nicht mit dem Vermieter zustande kommt, sondern mit dem Mieter der Wohnung. Der Hauptmieter hat also im Verhältnis zum Untermieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der Vermieter. Was bei der Untervermietung zu beachten ist, erläutere ich als Fachanwalt für Mietrecht nachfolgend.

1. Begriff der Untervermietung

Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter einem Dritten vertraglich den Mitgebrauch an der Mietsache einräumt (§ 540 BGB). Dazu zählt grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrags ist (BGH 12.06.2013 Az. VII ZR 143/11).

a) Drittüberlassung

Bei der Familie des Mieters liegt aufgrund der engen persönlichen Beziehungen keine Drittüberlassung vor. Zur Familie zählen der Ehegatte und die Kinder, soweit sie noch keinen eigenen Hausstand haben. Ebenso sind Lebenspartnerschaften der Ehe z.T. gleichgestellt, weshalb auch der Lebenspartner ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden darf.
Dagegen gehört der Lebensgefährte nicht zur Kleinfamilie, weshalb für dessen Aufnahme eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist (BGH 05.11.2003 Az. VIII ZR 371/02).

b) Mitgebrauch

Der Mieter darf den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgeben, sondern nur einen Mitgebrauch einräumen. Eine Überlassung nur eines Teils des Wohnraums liegt im Mietrecht auch dann vor, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen (BGH 11.06.2014 Az. VIII ZR 349/13).

2. Die Untermieterlaubnis

Unabhängig davon, ob der Vermieter die Zulässigkeit der Untervermietung im Mietvertrag ausgeschlossen oder im Nachhinein seine notwendige Zustimmung verweigert hat, kann der Mieter einen klageweise durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis haben. Das ist der Fall, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils des Mietobjektes hat, welches nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden ist (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt allerdings nur, wenn der Hauptmieter die Wohnung teilweise und nicht insgesamt untervermieten möchte.

a) Informationsobliegenheiten des Mieters

Der Vermieter hat das Recht zu prüfen, ob in der Person des Untermieters ein Grund besteht, die Untermieterlaubnis zu versagen. Der Mieter hat nicht die Pflicht, die Auskünfte zu erteilen. Allerdings kann der Vermieter die Erlaubnis versagen, wenn der Mieter die Auskünfte nicht erteilt.
Der Vermieter kann den Namen, Geburtsdatum und Beruf des Untermieters erfragen. Angaben über Geburtsort, letzte Meldeanschrift und Einkommensverhältnisse kann er dagegen nicht verlangen. Verweigert der Vermieter von vornherein und endgültig die Untermieterlaubnis, besteht keine Obliegenheit des Mieters, die Informationen beizubringen (BGH 15.11.2006 Az. XII ZR 92/04).

b) Berechtigtes Interesse des Mieters an der Teilüberlassung

Für die Annahme eines berechtigten Interesses am Untermietvertrag des Mieters genügt jeder vernünftige Grund, der seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lässt. Die Untermieterlaubnis bezieht sich stets auf den Einzelfall und auf den konkreten Untermieter. Ein Anspruch auf generelle Untervermietung besteht nicht (BGH 15.11.2006 Az. XII ZR 92/04).

Das Interesse des Mieters an einer Untervermietung kann wirtschaftliche Gründe haben. Vielmehr genügt sein Wunsch auf Entlastung von Wohnkosten, wenn er selbst berufsbedingt abwesend ist (BGH 23.11.2005 Az. VIII ZR 4/05). Aber auch wenn der Vermieter die Untermieterlaubnis erteilt hat, ist es dem Mieter nicht gestattet, die Wohnung an Touristen unterzuvermieten (BGH 08.01.2014 Az. VIII ZR 210/13).
Neben diesen wirtschaftlichen Gründen kann sich ein berechtigtes Interesse am Untermietvertrag auch aus persönlichen Umständen ergeben. Dazu zählt auch die Entscheidung des Mieters, sein Privatleben innerhalb der eigenen Wände nach seinen Vorstellungen zu gestalten, indem er eine weitere Person bei sich aufnimmt, um mit dieser eine auf Dauer angelegte Wohnungsgemeinschaft zu bilden.

Der Mieter muss seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung haben. Er darf sie jedoch nicht endgültig aufgegeben haben und muss sich einen Raum zur Nutzung vorbehalten. Hält sich deshalb der Mieter aus beruflichen Gründen in seiner Zweitwohnung auf und untervermietet seine Erstwohnung, liegt keine unerlaubte Drittüberlassung vor (BGH 23.11.2005 Az. VIII ZR 4/05). Die Beweislast für das Vorliegen des berechtigten Interesses liegt beim Mieter.

c) Gründe des Vermieters zur Versagung der Erlaubnis

Die Erlaubniserteilung muss für den Vermieter zumutbar sein. Er kann seine Zustimmung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt oder wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).

aa) Wichtiger Grund in der Person des Dritten oder Überbelegung

Eine Erlaubnisverweigerung kommt z. B. in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Untermieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte.
Dagegen ist die Bonität des Mieters zwar bei Gewerberaummietverhältnissen wichtig, nicht aber bei Wohnraummietverhältnissen (BGH 15.11.2006 Az. XII ZR 92/04).
Nach einer Faustregel soll eine Überbelegung der Wohnung vorliegen, wenn nicht für jede Person 8-10 qm Wohnfläche zur Verfügung stehen.

bb) Untermietzuschlag

Der Vermieter kann seine Zustimmung zum Untermietvertrag von einer angemessenen Erhöhung des Hauptmietzinses abhängig machen, wenn ihm die Überlassung der Mietsache an den Untermieter andernfalls nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Untervermietung eine erhöhte Abnutzung der Mietsache oder eine Erhöhung der Betriebskosten zur Folge hat. Dem Vermieter ist aber die Zustimmung ohne Mieterhöhung zumutbar, wenn z.B. die Anzahl der Personen in der Wohnung gleich bleibt und deshalb keine höhere Abnutzung zu befürchten ist. Es kann auch maßgeblich sein, welcher Mietzins für Wohnräume mit vergleichbarer Erlaubnis üblicherweise gezahlt wird.

d) Rechte des Mieters bei zu Unrecht verweigerter Untermieterlaubnis

Steht dem Mieter ein Anspruch auf Erlaubniserteilung zu, so ist der Vermieter auch verpflichtet sie zu erteilen. Verweigert er seine Zustimmung dennoch, so verletzt er damit eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Der Mieter kann dann den Anspruch auf Erlaubniserteilung gerichtlich geltend machen.

aa) Schadenersatz

Darüber hinaus kann der Mieter auch Schadensersatz verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Schaden des Mieters wird zu bejahen sein, wenn der gewünschte Untermieter aufgrund der verweigerten Zustimmung Abstand vom Abschluss eines Untermietvertrages nimmt. Dann erleidet der Mieter in Höhe der ihm entgangenen Untermieteinnahmen einen Schaden (BGH 11.06.2014 Az. VIII ZR 349/13).

bb) Kündigung

Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn der dem Vermieter benannte Untermieter einen Untermietvertrag abschließen willl und der Vermieter keinen Grund zur Verweigerung der Untermieterlaubnis hatte (§ 540 Abs. 1 BGB). Die Untermieterlaubnis gilt dabei auch als verweigert, wenn sie der Vermieter unter Bedingungen erteilt, auf die kein Anspruch besteht. Das außerordentliche Kündigungsrecht besteht nur, wenn der Mieter dem Vermieter einen konkreten Untermieter mit Namen genannt und die näheren Angaben über ihn mitgeteilt hat. Lehnt der Vermieter aber die Erteilung der Untermieterlaubnis generell ab, ist der Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, ohne einen konkreten Untermietinteressenten vorzuschlagen (BGH 15.11.2006 Az. XII ZR 92/04).

e) Darlegungs- und Beweislast

Das Vorliegen des berechtigten Interesses an der Aufnahme des Untermieters hat der Mieter bzw. sein Anwalt im Mietrechtsstreit zu beweisen. Er muss auch beweisen, dass dieses nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Die tatsächlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung muss der Vermieter oder sein Rechtsanwalt darlegen und beweisen (§ 553 Abs. 2 BGB).

3. Rechtsfolgen bei unberechtigter Untervermietung

Der Vermieter kann die Untermieterlaubnis widerrufen. Bei einer unberechtigten Untervermietung kann der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigen oder Unterlassung der Untervermietung verlangen.

a) Widerruf der Untermieterlaubnis durch den Vermieter

Der Vermieter kann die Untermieterlaubnis widerrufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Wird die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter nachträglich widerrufen, so darf der Hauptmieter dem Untermieter die Mietsache nicht länger überlassen. Vielmehr hat er den Untermietvertrag zu kündigen und notfalls mit Hilfe eines Rechtsanwalts im Wege einer Räumungsklage dafür Sorge zu tragen, dass sich der Untermieter aus der Mietsache entfernt. Kommt der Hauptmieter dieser Pflicht nicht, kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis wegen erheblicher Verletzung mietvertraglicher Pflichten außerordentlich kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1, Nr. 2 BGB).

Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt aber nicht vor, wenn er die erforderlichen und ihm zumutbaren Maßnahmen getroffen hat, um die zeitnahe Entfernung eines unberechtigten Untermieters aus der Mietsache im Wege einer Räumungsklage zu bewerkstelligen. Dabei ist es unschädlich, wenn der Mieter bzw. sein Rechtsanwalt den Räumungsrechtsstreit im Wege eines Prozessvergleichs beendet und dem Untermieter dabei eine mehrmonatige Räumungsfrist eingeräumt hat. Denn obwohl dies eine Verlängerung der unberechtigten Untervermietung zur Folge hat, handelt es sich jedenfalls um eine sachgerechte Maßnahme zur Durchsetzung der Räumung (BGH 04.12.2013 Az. VIII ZR 5/13).

b) Kündigungsrecht des Vermieters

Ein Mieter, der eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters vornimmt, verletzt damit seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hat.

aa) Ordentliche Kündigung

Ob ein solches Verhalten aber eine ordentliche Kündigung rechtfertigt, ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Hierbei kommt es auch auf die Gründe des Mieters an, die Untervermietung ohne die Genehmigung des Vermieters vorzunehmen. Liegt eine bewusste Missachtung des Vermieters vor, kann die Vertragsverletzung das Gewicht für eine ordentliche Kündigung erhalten (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Hat der Mieter aber die Untermieterlaubnis rechtzeitig vom Vermieter erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter zur Erlaubniserteilung verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt (BGH 02.02.2011 Az. VIII ZR 74/10).

bb) Außerordentliche Kündigung

Wenn der Mieter trotz einer Abmahnung die Wohnung ohne Untermieterlaubnis an unbekannte dritte Personen untervermietet, kann das einen wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses darstellen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das ist jedenfalls der Fall, wenn der Mieter auch keinen Anspruch auf eine Untermieterlaubnis hat. So hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, dass die Wohnung nicht als Ferienwohnung untervermietet wird (LG Mü. I 18.10.2012 Az. 14 S 8559/12). Hat aber der Mieter einen Anspruch auf eine Untermieterlaubnis gegen den Vermieter, dann berechtigt die Untervermietung eines Teils der Wohnung, den Vermieter nicht zur fristlosen bzw. fristgerechten Kündigung (LG Bln. 10.04.2003 Az. 67 S 383/02). Das gleiche gilt, wenn der Vermieter die Untermieterlaubnis nur aus wichtigen Grund versagen durfte. Auch dann ist eine fristlose Kündigung wegen nicht genehmigter Untervermietung unwirksam (OLG D.-dorf 05.09.2002 Az. 10 U 105/01).

c) Unterlassung der Untervermietung

Erfolgte die Untervermietung ohne Untermieterlaubnis, kann der Vermieter den Hauptmieter, nachdem er ihn zuvor erfolglos abgemahnt hat, auf Unterlassung der zu Unrecht erfolgten Untervermietung verklagen (§ 541 BGB). Hat der Vermieter bereits ein Räumungsurteil gegen den Mieter erwirkt, besteht grundsätzlich auch ein Rechtsschutzbedürfnis für eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung der Untervermietung (OLG Mü. 04.09.2017 Az. 7 W 1375/17).

d) Kein Anspruch auf Herausgabe des Untermietzinses

Im Fall einer unzulässigen Untervermietung hat der Vermieter gegen den Mieter keinen Anspruch auf Herausgabe des Untermietzinses. Das gilt auch, wenn der Mieter etwaig einen Mehrerlös aus einem den Hauptmietzins übersteigenden Untermietzins hat (BGH 13.12.1995 Az. XII ZR 194/93).

e) Herausgabe des Mietobjektes

Nach erfolgter Kündigung des Hauptmietverhältnisses kann der Vermieter wahlweise vom Hauptmieter oder vom Untermieter die Rückgabe der Mietsache verlangen gemäß (§ 546 BGB).

aa) Herausgabe vom Hauptmieter

Wird ein Räumungstitel gegen den Hauptmieter erwirkt, ist zu beachten, dass der Titel keine Rechtskraftwirkung gegenüber dem Untermieter entfaltet (BGH 18.07.2003 Az. IXa ZB 116/03). Der Vermieter bzw. sein Rechtsanwalt sollte daher eine Räumungsklage gegen Haupt- und Untermieter zugleich zu erheben. Alternativ kann er beantragen, sich den Anspruch des Hauptmieters gegen den Untermieter auf Herausgabe der Mietsache überweisen zu lassen (§ 886 ZPO; BGH 14.12.2006 Az. I ZB 16/06).

bb) Herausgabe vom Untermieter

Wurde das Hauptmietverhältnis beendet, so ist der Untermieter zur Rückgabe der Mietsache an den Vermieter verpflichtet (§ 546 Abs. 2 BGB). Der Untermieter kann gegen den Vermieter keine Einwendungen aus seinem mit dem Hauptmieter geschlossenen Untermietvertrag geltend machen. Er kann ihm aber sämtliche Einwendungen aus dem Hauptmietverhältnis, insbesondere dass dieses nicht wirksam aufgelöst worden sei, entgegenhalten. Verlangt deshalb der Vermieter die Herausgabe der Mietsache, dann ist der Untermieter erst nach Auflösung des Hauptmietverhältnisses zur Räumung der Wohnung verpflichtet (OLG Hm. 04.11.1980 Az. 4 U 136/80).

Die Rückgabepflicht begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter. Deshalb stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche zu, wenn der Untermieter mit der Wohnungsräumung in Verzug gerät und dem Vermieter dadurch ein Schaden entsteht (BGH 19.10.1995 Az. IX ZR 82/94).
Der Vermieter kann also vom Untermieter Wertersatz in Höhe des objektiven Mietwerts der von ihm innegehabten Räume der Wohnung verlangen (§§ 987, 990 BGB). Der Anspruch entsteht ab dem Zeitpunkt, in welchem der Untermieter von der Kündigung des Hauptmietvertrages erfährt (BGH 25.02.1960 Az. II ZR 125/58). Spätestens entsteht der Anspruch im Mietrecht, wenn der Untermieter vom Vermieter zur Wohnungsräumung aufgefordert worden ist.

4. Kündigung des Untermietvertrages

Das Bedürfnis des Mieters, die Wohnung teilweise unterzuvermieten kann sich z. B. dann ergeben, wenn der Mieter berufsbedingt längere Zeit ortsabwesend ist und deshalb seine Hauptwohnung nicht nutzen kann. Einzelne Räume werden auch häufig bei studentischen Wohngemeinschaften untervermietet.
Bei der Untervermietung einzelner Räume sind die Schutzrechte des Untermieters im Mietrecht eingeschränkt, da der Hauptmieter die Wohnung mit bewohnt. Die Kündigungsfristen im Mietrecht unterscheiden sich danach, ob die Untervermietung möbliert oder unmöbliert erfolgt.

a) Unmöblierte Untervermietung

Wird der untervermietete Raum unmöbliert überlassen, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Gemäß § 573a BGB verlängert sich die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten um weitere 3 Monate, also auf 6 Monate. Der Hauptmieter kann die Verlängerung der Kündigungsfrist umgehen, indem er ein berechtigtes Interesse bei der Kündigung angibt (§ 573 I BGB, z.B. Eigenbedarf).

b) Möblierte Untervermietung

Wird der Wohnraum möbliert angeboten, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Anders als bei unmöbliertem Wohnraum verlängert sich die Kündigungsfrist nicht. Hier ist es sogar so, dass sich die Kündigungsfrist noch verkürzt (§ 573c Abs. 3 BGB). Der Hauptmieter kann in diesem Fall dem Untermieter bis zum 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats kündigen. Wenn also der Hauptmieter den Untermietvertrag kündigt und die Kündigung geht dem Untermieter bis zum 15. August zu, so ist die Kündigung mit Ablauf des Monats August wirksam.