Wohnungseigentumsverwalter

Der Wohnungseigentumsverwalter ist das Handlungsorgan der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht wird hier hauptsächlich benötigt, wenn es um Fragen der Bestellung und der Abberufung des Wohnungseigentumsverwalters geht. Aber auch die Verwaltervergütung und die Haftung des Wohnungseigentumsverwalters ist Gegenstand von Rechtsstreiten, bei denen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht benötigt wird. Auf die Grundzüge der Aufgaben, Bestellung, Haftung und Abberufung des Wohnungseigentumsverwalters möchte ich deshalb nachfolgend als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht eingehen.

1. Grundsätze

Die Wohnungseigentümer können die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf einen Wohnungseigentumsverwalter übertragen. Die Möglichkeit der Bestellung kann gem. § 20 Abs. 2 WEG nicht ausgeschlossen werden. Die Verwaltung ist auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt und betrifft nicht das Sondereigentum.
Da die Verwalterbestellung eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist, kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines Wohnungseigentumsverwalters verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Die dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben sind unentziehbar (§ 27 Abs. 3 WEG).

2. Bestellung des Wohnungseigentumsverwalters

a) Person des Verwalters

Zum Wohnungseigentumsverwalter kann im Wohnungseigentumsrecht jede geschäftsfähige Person bestellt werden. Die Bestellung muss lediglich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Es kann auch eine juristische Person zum Wohnungseigentumsverwalter bestellt werden. Die Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zum Verwalter ist allerdings nicht möglich, da hier durch Gesellschafterwechsel plötzlich andere Personen handeln könnten (BGH 26.01.2006 Az. V ZB 132/05).

b) Bestellung

aa) Beschluss über die Bestellung

Der Beschluss über die Bestellung des Wohnungseigentumsverwalters kann mit Stimmenmehrheit gefasst werden. Die Bestellung muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Die Beschlussfassung über die Verwalterbestellung ist anfechtbar. Ist die Zusammenarbeit mit dem Wohnungseigentumsverwalter einem Eigentümer nicht zumutbar, entspricht die Bestellung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Wohnungseigentumsrecht. Es müssen aber unter Berücksichtigung der erfolgten Beschlussfassung erhebliche Gründe vorliegen, die einer weiteren Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und betroffenem Wohnungseigentümer entgegenstehen. Wichtige Gründe, die gegen die Bestellung des Wohnungseigentümerverwalters sprechen, sind z.B.:
– einschlägige Vorstrafen oder Vermögensverfall,
– Annahme von Maklerprovision für den Erwerb von Wohnungseigentum (BayObLG 07.05.1997 Az. 2Z BR 135/96),
– beleidigendes Verhalten gegenüber einzelnen Miteigentümern (BayObLG 08.03.2001 Az. 2Z BR 115/00).
Zum Wohnungseigentumsverwalter darf von der Wohnungseigentümergemeinschaft nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel im Haftungsfall verfügt. Besteht Anlass, die Bonität des Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis die Prüfung erfolgt ist (BAG 22.06.2012 Az. V ZR 190/11). Ein Beschluss über die Bestellung des Verwalters verstößt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl des Verwalters spricht. Ein wichtiger Grund ist es aber nicht, wenn der Wohnungseigentumsverwalter bisher nur Erfahrung mit einer Immobilie hat (BGH 09.03.2012 Az. V ZR 170/11).

bb) Erklärung und Annahme der Bestellung

Der Bestellungsbeschluss muss gegenüber der zu bestellenden Person erklärt werden (BGH 20.06.2002 Az. V ZB 39/01). Der Bestellte muss die Bestellung annehmen. Erst mit der Annahme der Bestellung ist die Bestellung wirksam.

b) Dauer der Bestellung

Mit der Bestellung bestimmen die Wohnungseigentümer auch über Beginn und Dauer der Amtszeit des Wohnungseigentumsverwalters. Die Höchstdauer ist im Wohnungseigentumsrecht auf 5 Jahre und bei der Erstbestellung auf 3 Jahre beschränkt (§ 26 Abs. 1 WEG). Ein Bestellungsbeschluss, der eine längere Dauer vorsieht, ist nichtig. Die wiederholte Bestellung eines Wohnungseigentumsverwalters ist zulässig. Aber die Wohnungseigentümer sollen sich nicht für eine längere Dauer als 6 Jahre an einen Verwalter binden. Ein Wiederbestellungsbeschluss, der früher als ein Jahr vor Ablauf der Bestellzeit gefasst wird, ist daher nichtig, wenn die Bestellzeit abermals 5 Jahre betragen soll (BGH 23.02.1995 Az. III ZR 65/94).

c) Erstmalige Bestellung in der Teilungsphase

Bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung (§ 8 WEG) bestellt i.d.R. der aufteilende Bauträger den ersten Wohnungseigentumsverwalter. Da der Bauträger vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft noch keinen Beschluss über die Bestellung fassen kann, ist die Bestellung vollzogen, wenn die Bestellungserklärung gegenüber dem künftigen Wohnungseigentumsverwalter abgegeben wird und dieser die Bestellung annimmt (KG 06.10.2011 Az. 1 W 477/11). Die erstmalige Bestellung ist auf die Dauer von höchstens 3 Jahren beschränkt.

3. Verwaltervertrag

Bei Abschluss des Verwaltervertrages wird die rechtsfähige Gemeinschaft durch die Wohnungseigentümer vertreten (§ 27 Abs. 3 WEG). Sie entscheiden über den Abschluss durch Mehrheitsbeschluss. Die Vertragsdauer darf 5 Jahre nicht überschreiten.

a) Verwaltervertrag und Bestellung

Beim Wohnungseigentumsverwalter ist zwischen der organschaftlichen Bestellung und den vertraglichen Verpflichtungen zu unterscheiden (Trennungstheorie). Die organschaftliche Bestellung erlangt der Verwalter durch die Bestellung und verliert sie durch Abberufung. Es ist also möglich, dass der Wohnungseigentumsverwalter bestellt ist, ohne dass er einen Verwaltervertrag hätte. Ebenso ist es möglich, dass der Verwaltervertrag gekündigt wurde, ohne dass seine Abberufung erfolgt wäre (BGH 10.06.2002 Az. V ZB 39/01).
Übersteigt die Vertragsdauer den Bestellungszeitraum, ist die Regelung insoweit unwirksam. Es gilt dann die Bestellungszeit als Vertragsdauer.

b) Rechtsnatur des Verwaltervertrages

Der Verwaltervertrag ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) mit dienstvertraglichen und werkvertraglichen Elementen.
Der Wohnungseigentumsverwalter hat die Rechte und Pflichten eines Beauftragten (§§ 665-670 BGB). Er ist der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Auskunft und Rechenschaft verpflichtet und hat Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen zu gestatten (BayObLG 04.07.2002 Az. 2Z BR 139/01).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist gegenüber dem Verwalter weisungsberechtigt. Der Verwalter kann Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, sofern diese nicht bereits mit der Verwaltervergütung abgegolten sind (§ 670 BGB).
Die einzelnen Wohnungseigentümer sind nicht Partei des Verwaltervertrages, aber der Vertrag entfaltet Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer, so dass diese Schadenersatz verlangen können, wenn der Wohnungseigentumsverwalter seine Rücksichtnahmepflicht verletzt.

c) Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters

Mit der vereinbarten Vergütung sind alle Tätigkeiten abgegolten, die dem Wohnungseigentumsverwalter durch Gesetz und Vereinbarung zugewiesen sind und die zum typischen Berufsbild gehören. Sondervergütungen kann der Verwalter nur verlangen, wenn das zuvor vereinbart wurde.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet mit ihrem Verwaltungsvermögen für die Verwaltervergütung. Der Verwalter ist berechtigt, seine Vergütung aus den gemeinschaftlichen Geldern zu entnehmen.
Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer tragen diese die Kosten nach dem geltenden Kostenverteilerschlüssel. Die Kostenverteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen, wenn kein anderer Verteilerschlüssel vereinbart wurde (§ 16 Abs. 2 WEG, BGH 15.03.2007 Az. V ZB 1/06).

4. Abberufung und Amtsniederlegung des Wohnungseigentumsverwalters

a) Ordentliche Abberufung

Die Wohnungseigentümer können den Wohnungseigentumsverwalter jederzeit aus seinem Amt abberufen. Die Abberufung erfolgt durch Beschluss und Erklärung der Abberufung gegenüber dem Verwalter (BGH 20.06.2002 Az. V ZB 39/01).
Über die Abberufung können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen, wenn die Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Ein zum Wohnungseigentumsverwalter bestellter Wohnungseigentümer ist bei der Beschlussfassung über seine Abberufung stimmberechtigt es sei denn, die Abberufung oder Kündigung des Verwaltervertrages soll aus wichtigem Grund erfolgen (BGH 19.09.2002 Az. V ZB 30/02).

b) Kündigung des Verwaltervertrages

Soll auch der Verwaltervertrag beendet werden, müssen die Wohnungseigentümer neben der Abberufung auch die Kündigung des Verwaltervertrages beschließen und gegenüber dem Verwalter im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft erklären.
Wurde der Verwaltervertrag für unbegrenzte Zeit geschlossen, kann er ordentlich gekündigt werden. Die Kündigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ist spätestens am 15. eines Monats für den Schluss des Kalendermonats zulässig, wenn die Vergütung nach Monaten bemessen ist (§ 621 Nr. 3 BGB).
Wurde der Verwaltervertrag für eine befristete Zeit geschlossen, ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen und die Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich. Fehlt ein wichtiger Grund, ist die fristlose Kündigung unwirksam, der Verwaltervertrag besteht fort und es wird weiterhin die Verwaltervergütung geschuldet.

c) Abberufung aus wichtigem Grund

Die Wohnungseigentümer können bestimmen, dass die Abberufung des Wohnungseigentumsverwalters nur aus wichtigem Grund erfolgen darf (§ 26 Abs. 1 WEG). Das gesetzliche Kopfprinzip kann bei der Abstimmung abbedungen werden (BGH 28.10.2011 Az. V ZR 253/10). Bei der Abstimmung über die Abberufung aus wichtigem Grund ist der Verwalter, anders als bei der ordentlichen Abberufung selbst dann nicht stimmberechtigt, wenn er Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist (BGH 19.09.2002 Az. V ZB 30/02).

Wird der Abberufungsbeschluss gefasst, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegt, ist der Beschluss anfechtbar. Auch der Wohnungseigentumsverwalter kann den Beschluss gerichtlich anfechten (BGH 20.06.2002 Az. V ZB 39/01). Wird der Abberufungsbeschluss nicht fristgemäß angefochten, wird er bestandskräftig.
Liegt ein wichtiger Grund nicht vor, gerät die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Annahme der Verwalterdienste in Annahmeverzug und dem Wohnungseigentumsverwalter steht weiterhin die Vergütung zu (§ 615 BGB).

Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters liegt im Wohnungseigentumsrecht vor, wenn das Vertrauensverhältnis derart gestört ist, dass eine Fortsetzung des Verwaltervertrages unzumutbar ist. Das ist z.B. der Fall, wenn der Wohnungseigentumsverwalter unberechtigt gemeinschaftliche Gelder entnimmt. Der wichtige Grund muss zur Zeit der Beschlussfassung der Abberufung vorliegen. Die Abberufung muss innerhalb angemessener Frist nach Bekanntwerden des wichtigen Grundes erfolgen (§ 314 Abs. 3 BGB, BayObLG 17.01.2000 Az. 2Z BR 120/99).

Auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Abberufung des Wohnungseigentumsverwalters verlangen, wenn es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG). Wird der Beschlussantrag abgelehnt, kann jeder Wohnungseigentümer den Beschluss anfechten und die Abberufung des Verwalters durch das Gericht beantragen (§ 21 Abs. 8 WEG). Ein Anspruch auf Abberufung besteht im Wohnungseigentumsrecht nur, wenn ein so schwerwiegender Grund vorliegt, dass nur die sofortige Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (BGH 10.02.2012 Az. V ZR 105/11).

d) Amtsniederlegung durch den Wohnungseigentumsverwalter

Der Wohnungseigentumsverwalter kann die Verwalterbestellung jederzeit beenden. Die Beendigung der Bestellung erfolgt durch Amtsniederlegung gegenüber den Wohnungseigentümern. Die Amtsniederlegung wird sofort wirksam.
Erfolgt die Amtsniederlegung unberechtigt, hat der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft den hieraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Umgekehrt hat die Gemeinschaft den Schaden in Form der entgangenen Verwaltervergütung zu ersetzen, wenn diese einen wichtigen Grund zu Amtsniederlegung herbeigeführt hat.
Die Amtsniederlegung beendet nur die Bestellung, nicht aber den Verwaltervertrag. Der Verwaltervertrag ist zu kündigen. I.d.R. wird die Amtsniederlegung auch als Kündigung des Verwaltervertrages auszulegen sein (BayObLG 29.09.1999 Az. 2Z BR 29/99).

5. Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters

Der Wohnungseigentumsverwalter hat die Aufgabe, die zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Geschäfte vorzunehmen. Die in § 27 WEG geregelten Aufgaben des Verwalters können weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung eingeschränkt werden.

a) Durchführung der Beschlüsse und der Hausordnung § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG

Die Durchführung der Beschlüsse hat unverzüglich zu erfolgen. Eine Anfechtungsklage hat im Wohnungseigentumsrecht keine aufschiebende Wirkung. Nur ein Beschluss, der gerichtlich für ungültig erklärt wurde, muss nicht durchgeführt werden.
Nichtige Beschlüsse darf der Wohnungseigentumsverwalter nicht durchführen, andernfalls haftet er auf Schadenersatz.

b) Instandhaltung und Instandsetzung § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG

Die Wohnungseigentümer entscheiden darüber, welche Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung vorzunehmen sind. Der Wohnungseigentumsverwalter hat den Instandsetzungsbedarf festzustellen und die Entscheidung der Wohnungseigentümer über die zu treffenden Maßnahmen vorzubereiten.
Der Verwalter hat Vertretungsmacht, auch ohne Beschluss Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu beauftragen, sofern sie erforderlich und laufend sind. Das betrifft z.B. den Baumverschnitt oder die Dachrinnenreinigung. Für Maßnahmen die nicht zur laufenden Instandsetzung und Instandhaltung gehören, hat der Verwalter im Wohnungseigentumsrecht keine Vertretungsmacht.
Der Wohnungseigentumsverwalter hat die Verkehrssicherungspflichten für das Gemeinschaftseigentum wahrzunehmen.

c) Dringende Erhaltungsmaßnahmen § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG

In dringenden Fällen kann der Verwalter erforderliche Erhaltungsmaßnahmen vornehmen. Die Erhaltungsmaßnahme ist dringend, wenn wegen der Eilbedürftigkeit eine Anrufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht mehr möglich ist (BayObLG 26.02.2004 Az. 2Z BR 266/03). Im Rahmen der Dringlichkeit ist der Wohnungseigentumsverwalter berechtigt, die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten.

d) Anforderung von Lasten- und Kostenbeiträgen § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG

Die Anforderung der Beiträge durch den Verwalter umfasst alle außergerichtlichen Tätigkeiten, wie die Überwachung der Zahlungseingänge, Mahnung usw. Er hat das Hausgeld abzurufen. Die Zahlung an den Wohnungseigentumsverwalter hat schuldbefreiende Wirkung. Zu gerichtlichen Maßnahmen ist der Verwalter im Wohnungseigentumsrecht nur befugt, wenn er hierzu durch Beschluss ermächtigt wurde.

e) Bewirken und Entgegennahme von Zahlungen § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG

Der Wohnungseigentumsverwalter ist berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen zu bewirken und Leistungen entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängen. Der Verwalter hat insoweit Vertretungsmacht und die Leistungen haben Erfüllungswirkung.
Der Verwalter ist berechtigt, Zahlungen und Leistungen Dritter entgegenzunehmen. Hierzu kann er Fristen setzen oder Mängelrügen erklären.

f) Verwaltung eingenommener Gelder § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG

Der Wohnungseigentumsverwalter hat eingenommene Gelder zu verwalten. Hierzu hat er Vertretungsmacht, für die Wohnungseigentümergemeinschaft Konten zu führen. Die Gelder gehören zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und bilden sich z.B. aus den Hausgeldern, der Instandhaltungsrücklage oder Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Die Gelder sind getrennt von dem Vermögen des Verwalters zu verwahren. Hierzu ist i.d.R. die Anlage eines offenen Fremdgeldkontos auf den Namen der rechtsfähigen Gemeinschaft erforderlich. Legt der Verwalter das Fremdgeldkonto auf seinen Namen an, entspricht das nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG FaM 11.12.2013 Az. 2-13 S 6/11).
Die Verfügungsbefugnis des Verwalters über das Konto kann im Innenverhältnis beschränkt werden, so dass er ab einer bestimmten Summe die Zustimmung eines Wohnungseigentümers benötigt.
Der Wohnungseigentumsverwalter hat keine Befugnis, im Namen der Gemeinschaft Kredite aufzunehmen (BGH 18.02.2011 Az. V ZR 197/11). Hierzu bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (BGH 28.09.2012 Az. V ZR 251/11). Der Verwalter ist auch nicht berechtigt, dass Konto zu überziehen. Hierzu muss eine Sonderumlage beschlossen werden.

g) Unterrichtung über anhängige Rechtsstreite § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG

Der Wohnungseigentumsverwalter ist verpflichtet, die Wohnungseigentümer über anhängige Rechtsstreite zu unterrichten. Die Information umfasst nur solche Rechtsstreite, für die der Verwalter Zustellungsvertreter ist.

6. Vertretungsmacht des Verwalters

Der Wohnungseigentumsverwalter kann die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelne Wohnungseigentümer vertreten (§ 27 Abs. 2-3 WEG).

a) Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen

Der Verwalter ist berechtigt, für die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen. Er ist ebenfalls Empfangsvertreter für Willenserklärungen und Zustellungen der einzelnen Wohnungseigentümer.

b) Abwendung von Rechtsnachteilen

Der Wohnungseigentumsverwalter ist bevollmächtigt für die rechtsfähige Gemeinschaft Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung von Rechtsnachteilen erforderlich sind. Vertretungsmacht besteht aber nur, wenn es nicht mehr möglich ist, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung herbeizuführen. Er kann diese Maßnahmen auch für einzelne Wohnungseigentümer treffen. Der Verwalter ist somit berechtigt, einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit zu führen oder die Wohnungseigentümer als Beklagte in einem Beschlussanfechtungsprozess eines Wohnungseigentümers zu vertreten.

c) Streitwertvereinbarungen

Der Wohnungseigentumsverwalter ist auch bevollmächtigt, für die Wohnungseigentümer mit einem Rechtsanwalt zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als den gesetzlichen Streitwert richten. Der Gebührenstreitwert darf allerdings um nicht mehr als das fünffache Eigeninteresse des Klägers erhöht werden und den Höchstwert von 50% des Interesses aller Parteien an der gerichtlichen Entscheidung nicht übersteigen (§ 49a Abs. 1 GKG).

d) Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen

Sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen darf der Verwalter nur im Namen der Gemeinschaft vornehmen, wenn er hierzu durch Beschluss oder Vereinbarung ermächtigt ist (§ 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG).

7. Haftung des Wohnungseigentumsverwalters

Der Wohnungseigentumsverwalter haftet der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Verwaltervertrag und dem Bestellungsverhältnis (§ 280 Abs. 1 BGB). Er hat die Sorgfalt zu beachten, die ein durchschnittlicher Verwalter aufgewandt hätte, wobei besondere Sachkunde zu berücksichtigen ist. Bedient er sich zur Erfüllung seiner Aufgaben Dritter (Erfüllungsgehilfen) hat er für deren Verschulden wie für eigenes Verschulden einzutreten (§ 278 BGB).
Die Pflichten des Verwalters entfalten auch Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer, so dass der Verwalter bei einer Pflichtverletzung auch den einzelnen Wohnungseigentümern haftet, wenn diesen ein Schaden (z.B. am Sondereigentum) entsteht.

Der Wohnungseigentumsverwalter haftet den Wohnungseigentümern auch für die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten (Schneeräumung, Beleuchtung u.a.). Zwar ist die Verkehrssicherungspflicht eine Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 WEG), aber der Verwalter hat für die Einhaltung der Hausordnung und für die Instandhaltung zu sorgen § 27 Abs. 1 Nr. 1-2 WEG). Damit hat die Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich eine Kontroll- und Überwachungspflicht (BGH 17.01.1989 Az. VI ZR 186/88).
Die Haftung des Verwalters kann im Verwaltervertrag auf Vorsatz beschränkt werden. Handelt es sich aber um einen vorformulierten Vertrag, ist eine Freizeichnung wegen Vorsatz und grober Fahrlässigkeit ausgeschlossen.

Wurde dem Wohnungseigentumsverwalter Entlastung erteilt, kann er für solche Pflichtverletzungen nicht mehr verantwortlich gemacht werden. Ein Entlastungsbeschluss widerspricht aber ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dieser auch den Verzicht auf Ansprüche gegen den Verwalter zum Inhalt hat. Der Entlastungsbeschluss ist dann anfechtbar. Der Entlastungsbeschluss wirkt nicht für Ansprüche, die den Wohnungseigentümern weder bekannt, noch erkennbar waren.