Mängelanzeige

Anwalt Mängelanzeige Mietrecht
Mängelanzeige im Mietrecht

Eine rechtzeitige und wirksame Mängelanzeige ist im Mietrecht von enormer Wichtigkeit. Als Fachanwalt für Mietrecht erlebe ich es immer wieder, dass Rechte nur deshalb nicht durchgesetzt werden können, weil eine Mängelanzeige nicht oder nicht rechtzeitig erfolgt ist und deshalb sogar Schadenersatzansprüche drohen können. Wir wollen deshalb hier darauf eingehen, wann eine Mängelanzeige erfolgen muss und welche Mindestangaben dabei zu machen sind.

1. Mangelbegriff im Wohnraummietrecht

Im Mietrecht gilt der subjektive Mangelbegriff. Danach liegt ein Mangel vor, wenn der „Ist-Zustand“ der Mietsache negativ vom „Soll-Zustand“ abweicht. Der „Soll-Zustand“ wird dadurch bestimmt, was zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart wurde. Ein Sachmangel liegt also dann vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit der Mietsache von der tatsächlichen Beschaffenheit abweicht. Es kommt also nicht darauf an, ob die Mietsache objektiv mangelhaft ist.

Die Sollbeschaffenheit der Mietsache wird auch durch die technischen Standards bestimmt, die der Mieter als vorhanden voraussetzen kann. Ändern sich aber später diese Standards, dann wird die Mietsache hierdurch nicht mangelhaft, denn der Mieter hat keinen Anspruch auf Einhaltung des jeweils optimalen technischen Zustandes (BGH 07.07.2010 Az. VIII ZR 85/09).
Das ist wiederum nicht der Fall, wenn sich Sicherheits- und Gesundheitsstandards ändern. Erweisen sich Baumaterialien im Laufe der Zeit als gesundheitsschädlich, wie z. B. Asbest, dann liegt ein Mangel vor.
Auch Ursachen, die von außen auf die Mietwohnung einwirken, wie z.B. Lärm oder Gerüche, können eine negative Abweichung der Sollbeschaffenheit von der Istbeschaffenheit sein und somit einen Mangel darstellen.
Im Mietrecht ist somit jede Zustandsverschlechterung der Mietwohnung ein Mangel. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung muss dabei nicht vorliegen.

2. Mängelanzeige im Mietrecht

Erkennbare Mietmängel müssen im Mietrecht unverzüglich angezeigt werden. Je ernster die Gefahr, desto rascher muss die Mängelanzeige erfolgen. Eine verspätete Anzeige steht einer unterlassenen Mängelanzeige gleich.

a) Anzuzeigende Mängel

Die Pflicht zur Mängelanzeige besteht nur, wenn sich dem Mieter objektiv wahrnehmbare Mängel aufdrängen oder er ganz naheliegende Feststellungen unterlässt. Sie besteht für Mängel, die dem Mieter bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind. Grob fahrlässig handelt ein Mieter, wenn sich ihm objektiv wahrnehmbare Mängel aufdrängen oder er ganz naheliegende Feststellungen unterlässt. Es kann also auch eine Anzeigepflicht für Mängel bestehen, von denen der Mieter keine positive Kenntnis hat. Der Mieter hat aber keine allgemeine Prüfungspflicht.

Ebenso ist nicht Voraussetzung für die Anzeigepflicht, dass der Mangel zu einer Gebrauchsbeinträchtigung führt. Es ist jeder schlechte Zustand anzuzeigen. Die Anzeigepflicht besteht auch für die vom Mieter mitbenutzten Gemeinschaftsflächten und -einrichtungen. Sie beginnt mit der Überlassung des Mietobjekts und besteht bis zur Rückgabe der Mietwohnung. Der Mieter muss nur Mängel anzeigen, die während der Mietzeit eingetreten sind. Mängel, die vor Überlassung der Mieträume aufgetreten sind, muss er nicht anzeigen (BGH 04.04.1977 Az. VIII ZR 143/75).
Die Pflicht zur Mängelanzeige und die Haftung für Schäden wegen Unterlassens der Mängelanzeige, treffen auch den aus der Wohnung ausgezogenen Mitmieter.

b) Kenntnis des Vermieters vom Mangel

Die Pflicht zur Mängelanzeige besteht nicht, wenn der Vermieter den Mangel kennt oder die Kenntnis infolge grober Fahrlässigkeit nicht hat (BGH 14.11.2001 Az. XII ZR 142/99). Wenn also der Vermieter oder ein Hausmeister im Haus wohnt und den Mangel selbst sehen konnte, dann muss er nicht durch den Mieter angezeigt werden. Die Kenntnis eines Erfüllungsgehilfen oder eines Vertreters muss sich der Vermieter zurechnen lassen (OLG D.-dorf 25.10.1990 Az. 10 U 15/90).

c) Erneute Mängelanzeige

Wenn der Vermieter versucht hat den Mangel zu beheben, dies aber keinen dauerhaften Erfolg hatte, so muss der Mieter den Mangel erneut anzeigen. Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mieter mit der Mangelbeseitigung auf Kosten des Vermieters beauftragt hat und der Mangel nur teilweise behoben wurde.

d) Bestimmtheit der Mängelanzeige

Die Mängelanzeige muss so konkret sein, dass der Vermieter den Mangel erkennen kann und Maßnahmen zur Mängelbeseitigung ergreifen kann. Es muss also z.B. bei Schimmel in der Mängelanzeige beschrieben werden, in welchem Raum und an welcher Wand sich der Schimmel befindet. Dagegen muss die Ursache des Mangels nicht mitgeteilt werden.

Andererseits  dürfen an die Mängelanzeige auch keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden, damit das Recht des Mieters auf die Minderung der Miete nicht ins Leere läuft. So war es früher erforderlich, dass der Mieter bei Beeinträchtigungen durch Baustellenlärm ein sog. „Lärmprotokoll“ führt, in dem beschrieben werden musste, zu welchen Zeiten Baulärm vorhanden war und durch welche Geräte dieser verursacht wurde. Jetzt muss der Mieter bei einer Gebrauchsbeeinträchtigung durch Lärm und Schmutz kein genaues Protokoll mehr führen, sondern lediglich darlegen, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welcher Tageszeit diese stattfinden und wie lange diese dauert (BGH 29.02.2012 Az. VIII ZR 155/11).

e) Adressat der Mängelanzeige

Die Pflicht, einen Mangel der Mietsache anzuzueigen, besteht gegenüber dem Vermieter. Ausreichend ist aber auch eine Mängelanzeige gegenüber einem Vertreter des Vermieters. Das kann der Hausverwalter oder der Hausmeister sein. Eine Mängelanzeige an einen Haushandwerker des Vermieters reicht aber nicht aus. Bei einem Eigentümerwechsel muss die Anzeigepflicht im Zweifel gegenüber dem alten und dem neuen Vermieter erfolgen (BGH 14.11.2001 Az. XII ZR 142/99).

f) Darlegungs- und Beweislast

Der Rechtsanwalt muss im Rechtsstreit beweisen, dass der Mieter seiner Mängelanzeigepflicht rechtzeitig nachgekommen ist (BGH 05.12.2012 Az. VIII ZR 74/12). Behauptet der Vermieter, es liege eine verspätete Mängelanzeige vor, weshalb sich der Schaden vergrößert habe, so muss der Anwalt des Vermieters darlegen und beweisen, weshalb durch das Unterlassen der Mängelanzeige ein größerer Schaden entstanden ist (LG Hbg. 09.03.1999 Az. 316 S 180/98). Der Vermieter muss auch vortragen, dass bei rechtzeitiger Mängelanzeige den Mangel beseitigt hätte.
Hat der Mieter die Mängelanzeige unterlassen, muss der Vermieter bzw. sein Anwalt darlegen und beweisen, dass eine Mängelbeseitigung rechtzeitig möglich war und infolge der unterlassenen Mängelanzeige der Schaden eingetreten ist. Erst wenn sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt sind, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (OLG BB 20.02.2008 Az. 3 U 138/06).

3. Rechtsfolgen der unterlassenen Mängelanzeige

Nur wenn dem Vermieter der Mangel bekannt ist, kann der Mieter Gewährleistungsrechte geltend machen, um die Mängelbeseitigung durchzusetzen. Wenn eine solche Mängelanzeige nicht erfolgt, sind die Rechte des Mieters auf Mietminderung oder Kündigung wegen des Mangels eingeschränkt (§ 536c Abs. 2 BGB). Der Rechtsverlust tritt nur ein, wenn der Vermieter infolge der unterlassenen Mängelanzeige den Mangel nicht beheben kann (BGH 04.04.1977 Az. VIII ZR 143/75). Der Mieter hat allerdings weiterhin einen Anspruch auf Mängelbeseitigung.

a) Verlust des Mietminderungsrechts

Insbesondere besteht ein Recht auf Mietminderung nur nach einer Mängelanzeige (BGH 03.11.2010 Az. VIII ZR 330/09).
Denn die Mietzinsminderung soll vorrangig dem Anspruch auf Mängelbeseitigung mehr Nachdruck verleihen. Bei Ausbleiben der Mängelanzeige kann der Vermieter diesen Anspruch jedoch nicht erfüllen.

b) Kein Zurückbehaltungsrecht

Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht jedoch die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen. Aus diesem Grund kommt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeitraum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Mangel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt war, nach Treu und Glauben von vornherein nicht in Betracht. Ein Zurückbehaltungsrecht kann erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat (BGH 03.11.2010 Az. VIII ZR 330/09).

c) Schadenersatzansprüche

Weiterhin setzt sich der Mieter durch das  Unterlassen der Mängelanzeige eventuellen Schadensersatzansprüchen aus (§ 536c Abs. 2 BGB). Dies ist der Fall, sofern sich der Mangel weiter verschlimmert oder Folgemängel auftreten, welche durch unverzügliche Mängelanzeige nicht eingetreten wären. Es besteht aber kein Schadenersatzanspruch des Vermieters, wenn der Mieter nach unterlassener Mägelanzeige ohne Verschulden davon ausgehen durfte, dass dem Vermieter der Mangel bekannt ist. Eine unterlassene Mängelanzeige ist auch nicht ursächlich für den eingetretenen Schaden, wenn dem Vermieter nach der verspäteter Anzeige noch genügend Zeit zur Schadensabwendung blieb(OLG D.-dorf 25.09.2001 Az. 24 U 14/01).

4. Beispiele für Mängel im Mietrecht

Oft ist es zweifelhaft, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache vorliegt. Weiterhin stellt sich für den Mieter oder den Rechtsanwalt die Frage, ob der Mangel auch eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellt. Schlußendlich kann auch ein Mangel vorliegen, aber er berechtigt nicht zur Mietminderung und anderen Gegenrechten, weil der Mangel dem Vermieter nicht zugerechnet werden kann. Wir wollen hier die Rechtsprechung zu häufigen Fallgestaltungen darstellen:

a) Feuchtigkeitsschäden und Schimmel

Wohnungen müssen in ihren bauphysikalischen Eigenschaft so beschaffen sein, dass Möbel mit einem Abstand von wenigen Zentimetern von der Wand aufgestellt werden können, ohne dass es zu Tauwasserbildung kommt (LG Hbg. 29.08.1997 Az. 311 S 88/96). Auch muss ein Badezimmer so beschaffen sein, dass Feuchtigkeitsschäden durch Duschen, ausgeschlossen sind (LG BO 08.11.1991 Az. 5 S 100/91).
Auch bei einem Erstbezug einer Wohnung muss der Erstmieter nicht mit einer Neubaufeuchte rechnen. Der Mieter kann eine ausgetrocknete Wohnung erwarten.

Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen sind immer ein Mangel (OLG CE 19.07.1984 Az. 2 UH 1/84). Die Beweislast, dass Feuchtigkeitsschäden und damit eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs vorliegt, hat der Mieter. Nachdem der Mieter Feuchtigkeitsschäden bewiesen hat, muss sich der Vermieter dahingehend entlasten, dass die Ursache der Feuchtigkeit nicht in einem Baumangel zu suchen ist.

Hier stellt sich also immer die Frage, wer die Feuchtigkeit verursacht hat. Wenn die Feuchtigkeit vom Mieter verursacht wurden, z. B. durch unzureichendes Lüften, so kann der Mieter keine Rechte auf Mietminderung geltend machen. Wenn aber die Ursache in einer schadhaften Bausubstanz zu suchen ist (z. B. Wärmebrücken) dann sind diese dem Vermieter zuzurechnen und dem Mieter stehen Minderungsrechte zu.
In feuchten Wohnungen zeigt sich zumeist auch Schimmelpilzbefall. Schimmelpilze in Wohnungen können zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung führen. Gesundheitsgefährdend sollen Schimmelpilze allerdings erst sein, wenn es sich um toxinbildende Stämme handelt, welches mittels Laboruntersuchungen herauszufinden ist (BGH 18.04.2007 Az. VIII ZR 182/06).

b) Schadenersatz für Schlüsselnotdienst bei verklebtem Wohnungstürschloss

Ist das Schloss der Wohnungstür mit Klebstoff zugeklebt, handelt es sich um einen Mangel der Mietsache. Der Mangel ist auch dann im Rahmen der Instandhaltungspflicht vom Vermieter zu beseitigen, wenn er von einem Dritten verursacht wurde (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Der Vermieter befindet sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug, wenn er sich auf eine telefonische Anfrage hin weigert, dass Schloss der Wohnungseingangstür reparieren zu lassen. In diesem Fall darf der Mieter den Mangel im Wege der Ersatzvornahme beseitigen und einen Schlüsselnotdienst beauftragen. Der Mieter hat dann Anspruch auf Ersatz der Kosten des Schlüsselnotdienstes (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, AG Siegburg 28.08.2002 Az. 9 C 146/02).

Eine Mängelanzeige und Mahnung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter ein dringendes objektives Interesse an der sofortigen Behebung des Mangels hat. Er kann dann auch Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, wenn er nicht zuvor die Mängelbeseitigung angemahnt hat. Das kann der Fall sein, wenn nur eine sofortige Schadensbeseitigung dazu dient, weitere erhebliche Schäden zu vermeiden und der Mieter nur so seiner Schadensminderungspflicht nachkommt (LG Hagen 07.03.1983 Az. 13 S 188/82)

c) Fogging in der Mietwohnung

Als Fogging bezeichnet man eine Schwarzfärbung der Wohnung. Der Fogging-Effekt tritt meistens in der Heizperiode auf. Die Ursachen für diese Erscheinung ist noch nicht abschließend geklärt. Sie kann baubedingt sein, durch die Verwendung von Baumaterialien, die schwerflüchtige organische Verbindungen ausscheiden oder auf dem Mieterverhalten beruhen, wenn dieser z. B. Wandfarben verwendet, die ebenfalls schwerflüchtige organische Verbindungen ausscheiden können. Beim Fogging wird, wie auch bei Feuchtigkeitsschäden, von einem Mangel der Mietwohnung ausgegangen. Ob diese dem Vermieter zuzurechnen sind, ist umstritten. Die Beweislast, dass der Vermieter für das Fogging verantwortlich ist, liegt beim Mieter. Lässt sich nicht aufklären in welchen Verantwortungsbereich die Schwarzfärbung fällt, so wird zu Lasten des Mieters entschieden (BGH 25.01.2006 Az. VIII ZR 223/04).

d) Abweichungen von der vereinbarten Wohnfläche

Ein Mangel bezüglich der vereinbarten Wohnfläche liegt vor, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Sollfläche von der Istfläche einer Mietwohnung abweicht.
Wohnflächenabweichungen werden aber nur dann als Mangel der Mietsache anerkannt, wenn sie wesentlich sind. Weist die gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche von mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche auf, ist ein Mangel der Mietsache gegeben (BGH 24.03.2004 Az. VIII ZR 133/03).

e) Ungezieferbefall

Eine Rattenplage im Mietobjekt ist ein Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigt, wenn es sich nicht lediglich um eine geringfügige Belastung handelt. Eine erhebliche Rattenbelastung liegt vor, wenn bereits mehrfach Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen keinen Erfolg zeigten und es sich um eine größere Anzahl von Ratten handelt. Von Ratten gehen erhebliche Gesundheitsgefahren aus. Schon die Möglichkeit, dass Ratten auch in die Mietwohnung gelangen können, rechtfertigt dann eine erhebliche Mietminderung. Diese Möglichkeit ist zu bejahen, wenn sich Ratten bereits hinter den Trockenbauwänden befinden. Es ist dann eine Mietminderung von mindestens 20% angemessen (AG Leipzig 25.03.2020 Az. 131 C 5177/18).