Mängelanzeige

Anwalt Mängelanzeige Mietrecht
Mängelanzeige im Mietrecht

Eine rechtzeitige und wirksame Mängelanzeige ist im Mietrecht von enormer Wichtigkeit. Als Fachanwalt für Mietrecht erlebe ich es immer wieder, dass Rechte nur deshalb nicht durchgesetzt werden können, weil eine Mängelanzeige nicht oder nicht rechtzeitig erfolgt ist und deshalb sogar Schadenersatzansprüche drohen können. Wir wollen deshalb hier darauf eingehen, wann eine Mängelanzeige erfolgen muss und welche Mindestangaben dabei zu machen sind.

1. Mangelbegriff im Wohnraummietrecht

Im Mietrecht gilt der subjektive Mangelbegriff. Danach liegt ein Mangel vor, wenn der „Ist-Zustand“ der Mietsache negativ vom „Soll-Zustand“ abweicht. Der „Soll-Zustand“ wird dadurch bestimmt, was zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart wurde. Ein Sachmangel liegt also dann vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit der Mietsache von der tatsächlichen Beschaffenheit abweicht. Es kommt also nicht darauf an, ob die Mietsache objektiv mangelhaft ist.
Die Sollbeschaffenheit der Mietsache wird auch durch die technischen Standards bestimmt, die der Mieter als vorhanden voraussetzen kann. Ändern sich aber später diese Standards, dann wird die Mietsache hierdurch nicht mangelhaft, denn der Mieter hat keinen Anspruch auf Einhaltung des jeweils optimalen technischen Zustandes (BGH 07.07.2010, Az. VIII ZR 85/09).
Das ist wiederum nicht der Fall, wenn sich Sicherheits- und Gesundheitsstandards ändern. Erweisen sich Baumaterialien im Laufe der Zeit als gesundheitsschädlich, wie z. B. Asbest, dann liegt ein Mangel vor.
Auch Ursachen, die von außen auf die Mietwohnung einwirken, wie z.B. Lärm oder Gerüche, können eine negative Abweichung der Sollbeschaffenheit von der Istbeschaffenheit sein und somit einen Mangel darstellen.
Im Mietrecht ist somit jede Zustandsverschlechterung der Mietwohnung ein Mangel. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung muss dabei nicht vorliegen.

2. Mängelanzeige im Mietrecht

Erkennbare Mietmängel müssen im Mietrecht unverzüglich angezeigt werden. Nur wenn dem Vermieter der Mangel bekannt ist, kann der Mieter Rechte geltend machen, um die Mängelbeseitigung durchzusetzen. Wenn eine solche Mängelanzeige nicht erfolgt, können die Rechte des Mieters auf Mietminderung oder Kündigung wegen des Mangels eingeschränkt sein. Insbesondere besteht ein Recht auf Mietminderung nur nach einer Mängelanzeige (BGH 03.11.2010, Az. VIII ZR 330/09).
Denn die Mietzinsminderung soll vorrangig dem Anspruch auf Mängelbeseitigung mehr Nachdruck verleihen. Bei Ausbleiben der Mängelanzeige kann der Vermieter diesen Anspruch jedoch nicht erfüllen. Weiterhin setzt sich der Mieter durch das  Unterlassen der Mängelanzeige eventuellen Schadensersatzansprüchen aus. Dies ist der Fall, sofern sich der Mangel weiter verschlimmert oder Folgemängel auftreten, welche durch unverzügliche Mängelanzeige nicht eingetreten wären.
Allerdings muss der Mangel seit Überlassung der Mietwohnung eingetreten sein, weshalb früher entstandene Mängel nicht angezeigt werden müssen.

Wenn der Vermieter  versuchte den Mangel zu beheben, dies aber keinen Erfolg hatte, so muss der Mieter den Mangel erneut anzeigen.
Die Anzeigepflicht beschränkt sich auch nicht nur auf Mängel innerhalb der angemieteten Räume, sondern ebenso auf mitvermietete und mitbenutzte Gebäudeteile wie Hausflur, Gebäudefassade und Keller. Wenn allerdings der Vermieter oder ein Hausmeister im Haus wohnt und den Mangel selbst sehen konnte, dann muss er nicht durch den Mieter angezeigt werden..

Je ernster die Gefahr, desto rascher muss die Mängelanzeige erfolgen. Eine verspätete Anzeige steht einer unterlassenen Mängelanzeige gleich. Der Rechtsanwalt muss im Rechtsstreit beweisen, dass der Mieter seiner Anzeigepflicht rechtzeitig nachgekommen ist (BGH 05.12.2012 Az. VIII ZR 74/12). Dabei muss die Mängelanzeige so konkret sein, dass der Vermieter den Mangel erkennen kann und Maßnahmen zur Mängelbeseitigung ergreifen kann. Es muss also z.B. bei Schimmel in der Mängelanzeige beschrieben werden, in welchem Raum und an welcher Wand sich der Schimmel befindet.

Andererseits  dürfen an die Mängelanzeige auch keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden, damit das Recht des Mieters auf die Minderung der Miete nicht ins Leere läuft. So war es früher erforderlich, dass der Mieter bei Beeinträchtigungen durch Baustellenlärm ein sog. „Lärmprotokoll“ führt, in dem beschrieben werden musste, zu welchen Zeiten Baulärm vorhanden war und durch welche Geräte dieser verursacht wurde. Jetzt muss der Mieter bei einer Gebrauchsbeeinträchtigung durch Lärm und Schmutz kein genaues Protokoll mehr führen, sondern lediglich darlegen, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welcher Tageszeit diese stattfinden und wie lange diese dauert (BGH 29.02.2012 Az. VIII ZR 155/11).

3. Beispiele für Mängel im Mietrecht

Oft ist es zweifelhaft, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache vorliegt. Weiterhin stellt sich für den Mieter oder den Rechtsanwalt die Frage, ob der Mangel auch eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellt. Schlußendlich kann auch ein Mangel vorliegen, aber er berechtigt nicht zur Mietminderung und anderen Gegenrechten, weil der Mangel dem Vermieter nicht zugerechnet werden kann. Wir wollen hier die Rechtsprechung zu häufigen Fallgestaltungen darstellen:

a) Feuchtigkeitsschäden und Schimmel

Wohnungen müssen in ihren bauphysikalischen Eigenschaft so beschaffen sein, dass Möbel mit einem Abstand von wenigen Zentimetern von der Wand aufgestellt werden können, ohne dass es zu Tauwasserbildung kommt (LG Hbg., 29.08.1997, Az. 311 S 88/96). Auch muss ein Badezimmer so beschaffen sein, dass Feuchtigkeitsschäden durch Duschen, ausgeschlossen sind (LG BO, 08.11.1991, Az. 5 S 100/91).
Auch bei einem Erstbezug einer Wohnung muss der Erstmieter nicht mit einer Neubaufeuchte rechnen. Der Mieter kann eine ausgetrocknete Wohnung erwarten.
Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen sind immer ein Mangel (OLG CE, 19.07.1984, Az. 2 UH 1/84). Die Beweislast, dass Feuchtigkeitsschäden und damit eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs vorliegt, hat der Mieter. Nachdem der Mieter Feuchtigkeitsschäden bewiesen hat, muss sich der Vermieter dahingehend entlasten, dass die Ursache der Feuchtigkeit nicht in einem Baumangel zu suchen ist.
Hier stellt sich also immer die Frage, wer die Feuchtigkeit verursacht hat. Wenn die Feuchtigkeit vom Mieter verursacht wurden, z. B. durch unzureichendes Lüften, so kann der Mieter keine Rechte auf Mietminderung geltend machen. Wenn aber die Ursache in einer schadhaften Bausubstanz zu suchen ist (z. B. Wärmebrücken) dann sind diese dem Vermieter zuzurechnen und dem Mieter stehen Minderungsrechte zu.
In feuchten Wohnungen zeigt sich zumeist auch Schimmelpilzbefall. Schimmelpilze in Wohnungen können zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung führen. Gesundheitsgefährdend sollen Schimmelpilze allerdings erst sein, wenn es sich um toxinbildende Stämme handelt, welches mittels Laboruntersuchungen herauszufinden ist (BGH, 18.04.2007, Az. VIII ZR 182/06).

b) Schadenersatz für Schlüsselnotdienst bei verklebtem Wohnungstürschloss

Ist das Schloss der Wohnungstür mit Klebstoff zugeklebt, handelt es sich um einen Mangel der Mietsache. Der Mangel ist auch dann im Rahmen der Instandhaltungspflicht vom Vermieter zu beseitigen, wenn er von einem Dritten verursacht wurde (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Der Vermieter befindet sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug, wenn er sich auf eine telefonische Anfrage hin weigert, dass Schloss der Wohnungseingangstür reparieren zu lassen. In diesem Fall darf der Mieter den Mangel im Wege der Ersatzvornahme beseitigen und einen Schlüsselnotdienst beauftragen. Der Mieter hat dann Anspruch auf Ersatz der Kosten des Schlüsselnotdienstes (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, AG Siegburg 28.08.2002 Az. 9 C 146/02).
Eine Mängelanzeige und Mahnung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter ein dringendes objektives Interesse an der sofortigen Behebung des Mangels hat. Er kann dann auch Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, wenn er nicht zuvor die Mängelbeseitigung angemahnt hat. Das kann der Fall sein, wenn nur eine sofortige Schadensbeseitigung dazu dient, weitere erhebliche Schäden zu vermeiden und der Mieter nur so seiner Schadensminderungspflicht nachkommt (LG Hagen 07.03.1983 Az. 13 S 188/82)

c) Fogging in der Mietwohnung

Als Fogging bezeichnet man eine Schwarzfärbung der Wohnung. Der Fogging-Effekt tritt meistens in der Heizperiode auf. Die Ursachen für diese Erscheinung ist noch nicht abschließend geklärt. Sie kann baubedingt sein, durch die Verwendung von Baumaterialien, die schwerflüchtige organische Verbindungen ausscheiden oder auf dem Mieterverhalten beruhen, wenn dieser z. B. Wandfarben verwendet, die ebenfalls schwerflüchtige organische Verbindungen ausscheiden können. Beim Fogging wird, wie auch bei Feuchtigkeitsschäden, von einem Mangel der Mietwohnung ausgegangen. Ob diese dem Vermieter zuzurechnen sind, ist umstritten. Die Beweislast, dass der Vermieter für das Fogging verantwortlich ist, liegt beim Mieter. Lässt sich nicht aufklären in welchen Verantwortungsbereich die Schwarzfärbung fällt, so wird zu Lasten des Mieters entschieden (BGH, 25.01.2006, Az. VIII ZR 223/04).

d) Abweichungen von der vereinbarten Wohnfläche

Ein Mangel bezüglich der vereinbarten Wohnfläche liegt vor, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Sollfläche von der Istfläche einer Mietwohnung abweicht.
Wohnflächenabweichungen werden aber nur dann als Mangel der Mietsache anerkannt, wenn sie wesentlich sind. Weist die gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche von mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche auf, ist ein Mangel der Mietsache gegeben (BGH, 24.03.2004, Az. VIII ZR 133/03).