Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

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Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Im Mietrecht kann eine einseitige Mieterhöhung auf der Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) geltend gemacht werden. Diese Form der Mieterhöhung ist die häufigste, bei der ein Rechtsanwalt für Mietrecht in Anspruch genommen wird. Welche gesetzlichen Vorgaben vom Vermieter zu beachten sind und auf was der Mieter achten sollte, wollen wir als Rechtsanwälte für Mietrecht hier erläutern.

1. Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).

a) Übliches Entgelt

Nicht jede Miete, die für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird, ist auch „üblich“. Gerade dann, wenn die Spanne der vorgefundenen Mieten sehr groß ist, hat eine Eingrenzung auf das relevante Mittelfeld der Vergleichsmieten stattzufinden (BGH 29.02.2012, Az. VIII ZR 346/10).
Hat der Mieter Leistungen erbracht, die den Wohnwert erhöhen, dürfen diese bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden (BGH 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09).

b) Wohnungsgröße

Ist die Wohnung tatsächlich kleiner oder größer, als im Mietvertrag angegeben, dann gilt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht die vereinbarte, sondern die tatsächliche Wohnungsgröße. Bei einer Mieterhöhung kommt es allein darauf an, wie die tatsächliche objektive Wohnungsgröße bemessen ist. In § 558 Abs. 2 BGB ist die Wohnfläche als Wohnwertmerkmal definiert. Wohnwertmerkmale können aber nur objektiv feststellbare Tatsachen sein und nicht dem Willen der Parteien unterliegende Vereinbarungen (BGH 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).
Bei Mieterhöhungen gilt also nicht, daß erst eine Abweichung der Wohnfläche von mehr als 10 Prozent wesentlich wäre und einen Sachmangel darstellt, der zur Mietminderung berechtigt (BGH 24.03.2004, Az. VIII 295/03). Hier kommt es allein auf die tatsächliche Wohnungsgröße an.

2. Mieterhöhungserklärung

Das Mieterhöhungsverlangen ist ein Vertragsangebot auf Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Es gelten jedoch die Regeln für einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen.

a) Formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung

Für die Form der Mieterhöhungserklärung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gelten zunächst die allgemeinen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung, wie zu Ziff. 3 auf der Seite Mieterhöhung ausgeführt.
Die Erhöhung der Miete muss in Zahlen ausgewiesen sein und nicht in Prozenten. Die Formulierung: „Mieterhöhung um 3 % der Nettokaltmiete“ ist also unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Die Formulierung: „Mieterhöhung um 20,- € der Nettokaltmiete“ wäre dagegen zulässig.

b) Begründung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter oder der beauftragte Rechtsanwalt, muss das Mieterhöhungsverlangen begründen. Er muss also für den Mieter nachvollziehbar darlegen, dass der neue Mietzins die ortsübliche Miete nicht übersteigt.

aa) Allgemeine Anforderungen an die Begründung

Ein Mangel der Begründung kann durch den beauftragten Anwalt im Mietrechtsstreit nachgeholt werden, was aber eine neue Zustimmungsfrist in Gang setzt (§ 558b Abs. 3 BGB).
Aus der Begründung muss sich eindeutig ergeben, dass es sich nicht um ein einseitiges Mieterhöhungsverlangen handelt, sondern dass die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung verlangt wird. Erweckt das Schreiben den Anschein einer einseitigen Mieterhöhung, ist das Verlangen unwirksam.
Die erhöhte Miete muss betragsmäßig ausgewiesen sein. Die vom Mieter geschuldete Zustimmung muss sich auf den Endbetrag und nicht auf den Betrag, um den sich die Miete erhöhen soll, beziehen.
Für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann sich der Vermieter auf einen Mietspiegel, auf ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder auf Vergleichsmietwohnungen stützen (§§ 558a, c, d, e BGB).

bb) Begründung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel

Der Mietspiegel bietet die Möglichkeit sich einen Überblick über die durchschnittlich gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sind, zu verschaffen. Die Bezugnahme auf einen bis vor kurzem geltenden Mietspiegel, der inzwischen durch einen neuen ersetzt wurde, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam (BGH 06.07.2011, Az. VIII ZR 337/10 anders AG Leipzig 11.01.2016 Az. 162 C 6118/15).
Das Mieterhöhungsverlangen muss erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat. Soweit Mietspiegelfelder mit Spannen umschrieben sind (z.B. Baujahr), ist es ausreichend, wenn dargelegt wird, dass die Wohnung innerhalb der Spanne errichtet wurde (BGH 12.12.2007, Az. VIII ZR 11/07). Die falsche Einordnung einer Wohnung führt nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern zu der Frage, ob es begründet ist (BGH 11.03.2009, Az. VIII ZR 316/07). In Leipzig erfolgt die Begründung der Mieterhöhung mit dem Leipziger Mietspiegel.

cc) Anforderungen an ein Sachverständigengutachten

Spätestens bei einem gerichtlichen Miethöhegutachten ist dieses nur dann geeignet die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, wenn sowohl Neumieten als auch Bestandsmieten der letzten vier Jahre angemessen in dem Gutachten berücksichtigt werden (BGH 19.02.2012 Az. VIII ZR 346/10). Die von Maklern erstellten IVD- oder RDM-Preisspiegel weisen nur Neuvertragsmieten auf und sind somit als Datenbasis für das Sachverständigengutachen nicht geeignet.
Sind gleichartige oder identische Wohnungen nicht in ausreichender Zahl aufzufinden, kann die Vergleichbarkeit in dem Sachverständigengutachten durch Zu- und Abschläge oder durch ein Punktesystem hergestellt werden. Kann der Gutachter keine statistisch ausreichende Zahl vergleichbar großer Wohnungen ermitteln, ist es nicht zulässig die Vergleichbarkeit der Wohnungen durch einen 30 Jahre alten Umrechnungskoeffizienten (hier: Tabelle Streich) herzustellen (BGH 24.04.2019 Az. VIII ZR 62/18).

c) Heilung des Mieterhöhungsverlangens

Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen kann außerhalb eines Gerichtsverfahrens nur im Ganzen neu erklärt werden. Die Bezugnahme auf frühere Erklärungen reicht nicht aus. Eine Nachbesserung ist nur in einem Mietrechtsstreit zugelassen (§ 558b Abs. 3 BGB). Im Mietrechtsstreit kann der Vermieter Mängel des Mieterhöhungsverlangens beheben. Das nachgebesserte Mieterhöhungsverlangen setzt erneut die Überlegungsfrist in Gang. Das gilt auch, wenn der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel als einen Mietspiegel stützt und entgegen § 558a Abs. 3 BGB gleichwohl keine Angaben zu einem existenten qualifizierten Mietspiegel macht (LG Mü. I 12.06.2002 Az. 14 S 21762/01).

3. Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze begrenzt die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Danach darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20% steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Ob die Kappungsgrenze eingehalten ist, wird ausgehend vom Tag der begehrten Mieterhöhung, 3 Jahre rückwirkend berechnet (BGH 28.04.2004 Az. VIII ZR 178/03).

Ist in dem Zeitraum von 3 Jahren eine Mieterhöhung erfolgt, sind diese bei der Berechnung der Kappungsgrenze einzubeziehen. Das gilt nicht für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (§ 559 BGB). Auch wenn die Mieterhöhung wegen Modernisierung auf einer Vereinbarung beruht, bleibt sie bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht.

4. Fristen für die Mieterhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind die Wartefrist von 15 Monaten (§ 558 Abs. 1 BGB), die Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 1 BGB) und die Klagefrist (§ 558 Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu beachten.

a) Sperrfrist und Wartefrist

aa) Ein Mieterhöhungsverlangen darf erst gestellt werden, wenn die Miete ein Jahr unverändert geblieben ist, wobei Modernisierungsmieterhöhungen nicht berücksichtigt werden (Sperrfrist, § 558 Abs. 1 BGB). Bei Neuabschluss des Mietvertrages beginnt die Sperrfrist mit dem Beginn des Mietverhältnisses bzw. der Fälligkeit des ersten Mietzinses. Ein vor Ablauf der Jahresfrist gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam (BGH 16.06.1993 Az. VIII ARZ 2/93).

bb) Die Sperrfrist und die sich anschließende Überlegungsfrist bewirken, dass zwischen dem Beginn der alten Mieterhöhung und der neuen Mieterhöhung, 15 Monate liegen müssen (Wartefrist). Die Miete muss dann 15 Monate bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete erstmals fällig ist, unverändert geblieben sein.

cc) Tritt ein neuer Mieter in das bestehende Mietverhältnis ein, wie es bei Wohngemeinschaften oft der Fall ist, dann beginnt die Wartefrist mit dem Eintritt des neuen Mieters (LG Bln. 09.01.1997 Az. 61 S 234/96). Stimmt der Mieter einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen nur teilweise zu und lässt der Vermieter die Klagefrist verstreichen, dann wird durch die Teilzustimmung die Wartefrist ausgelöst (LG Bln. 20.09.1996 Az. 63 S 196/96).
Erklärt der Mieter dagegen zu einem unwirksamen Mieterhöhungsverlangen eine Teilzustimmung, dann wird die Wartefrist nicht ausgelöst, wenn der Vermieter dieses neue Vertragsangebot auch nicht durch schlüssiges Verhalten angenommen hat (LG Bln. 25.10.1996 Az. 65 S 211/96).

b) Überlegungsfrist

Für den Mieter beginnt sodann eine Überlegungsfrist, die mit dem Ende des 2. Kalendermonats abläuft, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Der Mieter kann innerhalb dieser Überlegungsfrist entscheiden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmt. Bei mehreren Mietern beginnt die Überlegungsfrist, wenn das Mieterhöhungsverlangen allen Mietern zugegangen ist. Eine vor Ablauf der Überlegungsfrist erhobene Zustimmungsklage ist unzulässig. Sie wird zulässig, wenn die Überlegungsfrist bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung abgelaufen ist oder der Mieter das Mieterhöhungsverlangen endgültig abgelehnt hat. Ebenso wird die Klage zulässig, wenn im Mietrechtsstreit ein neues Mieterhöhungsverlangen erteilt wird und der Mieter es vor Ablauf der Überlegungsfrist endgültig ablehnt.

c) Klagefrist

Sodann beginnt die Klagefrist, die der Vermieter oder sein Rechtsanwalt beachten muss, wenn der Mieter der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zustimmt. Diese schließt sich an den Ablauf der Überlegungsfrist an und beträgt ebenfalls 3 Monate (§ 558b Abs. 2 BGB). Die Frist ist gewahrt, wenn die Klage rechtzeitig eingereicht und demnächst zugestellt wird (§ 167 ZPO). Bei mehreren Mietern muss die Klage innerhalb der Klagefrist allen Mietern fristgerecht zugestellt werden. Sollte der Vermieter die Klagefrist von 3 Monaten versäumen, so ist die Klage unzulässig und es kann kein neues Mieterhöhungsverlangen im Mietrechtsstreit nachgeholt werden (LG Duisburg 21.06.2005, Az. 13 S 119/05).

5. Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung

a) Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters stellt ein Vertragsangebot dar. Durch die Zustimmung des Mieters tritt eine Änderung des Mietvertrages ein. Auf die Zustimmungserklärung des Mieters sind somit die Vorschriften über den Zugang von Willenserklärungen, Anfechtung, Stellvertretung, Geschäftsfähigkeit usw., anzuwenden. Die Zustimmung darf nicht unter einer Bedingung erfolgen.

b) Der Mieter kann dem Mieterhöhungsverlangen aber teilweise zustimmen. Durch die Teilzustimmung ist die teilweise Mieterhöhung, unabhängig vom Willen des Vermieters eingetreten (§ 150 Abs. 2 BGB gilt hier nicht). Ist der Vermieter nicht mit der Teilzustimmung einverstanden, muss er innerhalb der Klagefrist von 3 Monaten Klage erheben, ansonsten ist die Vertragsänderung über den Teilbetrag zustande gekommen.

c) Die Zustimmung des Mieters kann formfrei erfolgen. Das ist insbesondere in den Fällen problematisch, wenn der Mietvertrag die Schriftform vorsieht oder der Mietvertrag befristet für mehr als ein Jahr abgeschlossen oder für mehr als ein Jahr auf die Ausübung des Kündigungsrechtes verzichtet wurde. Für solche Verträge ist die Schriftform vorgeschrieben. Der Verstoß gegen die Schriftform führt dazu, dass der Mieter den Vertrag kündigen kann (§ 550 BGB). Er könnte sich so von unbequemen Zeitmietverträgen lösen.
Allerdings soll es im Mietrecht gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der Mieter einen Mietvertrag kündigt, der nun auf einem von ihm veranlassten Formmangel beruht (OLG Mü. 20.10.1995, Az. 21 U 4893/94).

d) Der Mieter kann der Mieterhöhungserklärung bis zum Beginn des 3. Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt, zustimmen (Überlegungsfrist § 558b Abs. 2 BGB). Bei mehreren Mietern müssen alle Mieter zustimmen. Stimmen nicht alle Mieter zu, gilt das als Ablehnung und der Vermieter bzw. der Rechtsanwalt müssen Klage erheben. Der Mieter muss der Mieterhöhungserklärung nicht ausdrücklich zustimmen (LG Leipzig 06.11.2001, Az. 16 S 4038/01). Es ist schon ausreichend, wenn die erhöhte Miete zweimal vorbehaltlos gezahlt wird. In diesem Fall ist nach dem AG Leipzig von einer konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung auszugehen (AG Leipzig 23.11.2001, Az. 19 C 10657/01).

6. Klage des Vermieters bei fehlender Zustimmung

a) Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab oder schweigt er bis zum Ablauf der Überlegungsfrist von 2 Monaten, muss der Vermieter oder der Anwalt innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage erheben (§ 558b Abs. 2 BGB).

b) Der Klageantrag ist durch den Rechtsanwalt auf die Abgabe einer Willenserklärung, also auf Zustimmung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu richten und nicht auf Zahlung der Mieterhöhung. Mit der Rechtskraft des Urteils gilt die Willenserklärung als abgegeben (§ 894 ZPO). Ein Klageantrag des Anwalts auf unbezifferte Zustimmung ist ebenfalls unzulässig. Der Antrag ist auf Zustimmung der insgesamt für die Wohnung betragsmäßig zu zahlenden Miete zu richten. Wird durch den Rechtsanwalt ein unzulässiger Klageantrag gestellt, kann die Antragsänderung dazu führen, dass dann die Klagefrist abgelaufen ist.
Aus dem Klageantrag muss sich ebenfalls ergeben, ab wann die Zustimmung zur Mieterhöhung gelten soll. Fehlt das Datum, gilt die Zustimmung des Mieters erst mit der Rechtskraft des Urteils als erteilt.

c) Sofern sich die Klage auf einen qualifizierten Mietspiegel stützt, kann der Rechtsanwalt anregen, dass das Gericht die ortsübliche Miete nach § 287 ZPO schätzt, um ein Sachverständigengutachten zu vermeiden (BGH 20.04.2005, Az. VIII ZR 110/04).

d) Heilt der Vermieter bzw. sein Anwalt im Mietrechtsstreit Mängel der Mieterhöhungserklärung durch eine neue bzw. nachgebesserte Erklärung, wird erneut die Überlegungs- und Zustimmungsfrist ausgelöst. Stimmt der Mieter dann der Mieterhöhungserklärung zu, ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt und der Vermieter hat die Kosten des Verfahrens zu tragen (§ 91 a ZPO).

7. Beweiskraft des Mietspiegels

Das Gesetz unterscheidet zwischen einem einfachen Mietspiegel und dem qualifizierten Mietspiegel.

a) Der einfache Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) gibt nur eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Gesetzliche Vorgaben oder wissenschaftlichen Anforderungen gibt es hier nicht zu beachten. In der Praxis hat sich durchgesetzt, die Vergleichsmiete im Mietspiegel als Nettokaltmiete auszuweisen. Da es für den einfachen Mietspiegel keine allgemeingültigen Voraussetzungen gibt, kommt diesem im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung keine formelle Beweiskraft zu.

Allerdings stellt ein einfacher Mietspiegel, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH 16.06.2010 Az. VIII ZR 99/09). Aber dem einfachen Mietspiegel kommt nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung zu.
Aufgrund der Indizwirkung kann der einfache Mietspiegel vom Gericht zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete genutzt werden. Hierzu ist in einem ersten Schritt die Mietpreisspanne festzustellen. In einem zweiten Schritt ist ausgehend vom Mittelwert der Spanne anhand einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete zu ermitteln (BGH 13.02.2019 Az. VIII ZR 245/17).

Ob die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt etwa der Anwalt des Mieters substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem Datenmaterial, dann muss das Gericht diesen Einwendungen nachgehen. Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, ist die Indizwirkung erschüttert. In diesem Fall ist es dann Sache des Anwalts des Vermieters für seine Behauptung, die neue Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, einen anderen Beweis (z. B. Sachverständigengutachten) anzubieten (BGH 16.06.2010, Az. VIII ZR 99/09).

b) Der qualifizierte Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) muss dagegen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Die Anforderungen sind insgesamt höher als bei einem einfachen Mietspiegel. Die Methoden zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels sollen für jeden nachvollziehbar und überprüfbar sein. Der qualifizierte Mietspiegel muss nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden und alle 4 Jahre neu erstellt werden. Unterbleibt die rechtzeitige Anpassung, gilt er nicht mehr als qualifizierter Mietspiegel. Er kann aber weiterhin als einfacher Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens dienen.
Entgegen der weit verbreiteten Auffassung, ist aber auch der qualifizierte Mietspiegel kein formelles Beweismittel vor Gericht für die Angemessenheit der Mieterhöhung. Von den Gemeinden aufgestellte örtliche Mietspiegel sind vielmehr von den Gerichten, die sie zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen, auf ihre inhaltliche Richtigkeit und Eignung zum Nachweis der Marktmiete zu überprüfen (BVerwG 26.01.1996, Az. 8 C 19/94).

Aber das Gesetz billigt dem qualifizierten Mietspiegel unter den Voraussetzungen des § 558d Abs. 2 BGB im Mieterhöhungsprozess eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die in einem solchen Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Das Gericht ist dann berechtigt, die ortsübliche Miete allein anhand des qualifizierten Mietspiegels festzustellen. Es bedarf keines Sachverständigengutachtens mehr (BGH 06.11.2013, Az. VIII ZR 346/12). Die gesetzliche Vermutungswirkung kann durch einen Rechtsanwalt nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (BGH 16.06.2010, Az. VIII ZR 99/09; § 292 S. 1 ZPO).

Die Vermutungswirkung erstreckt sich aber nicht darauf, dass der Mietspiegel ordnungsgemäß zustande gekommen ist und insbesondere ob die Qualifizierung zu Recht erklärt wurde. Bestreitet also der Rechtsanwalt, dass der Mietspiegel nach anerkannten qualifizierten Grundsätzen erstellt wurde oder von den im Gesetz genannten Institutionen anerkannt wurde, dann muss der Prozessgegner dies darlegen und beweisen. Das Gericht hat dann zu überprüfen, ob der Mietspiegel zu Recht als „qualifiziert“ bezeichnet werden darf (BGH 21.11.2012, Az. VIII ZR 46/12).