Hausgeldforderungen

Hausgeldforderungen im Wohnungseigentumsrecht sind Vorschussansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Hausgeldforderungen sind Beiträge zu den laufenden Kosten der Bewirtschaftung. Werden die Hausgeldvorauszahlungen nicht rechtzeitig geleistet, gefährdet das die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dementsprechend wird ein Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht hauptsächlich dann in Anspruch genommen, wenn es darum geht, rückständige Hausgeldforderungen geltend zu machen.Was hierbei zu beachten ist, möchte ich als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht nachfolgend erläutern.

1. Entstehen der Hausgeldforderungen

Die Beiträge der Wohnungseigentümer bestehen aus Hausgeldforderungen, Sonderumlagen und den durch die Jahresabrechnung festgestellten Nachforderungen. Die Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer beruhen auf der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan, die durch Beschluss rechtsverbindlich werden (BGH 21.04.1988, Az. V ZB 10/87). Die Hausgeldforderung wird nach der Maßgabe des Beschlusses fällig. Ist keine Fälligkeit bestimmmt, werden Hausgelder nach Abruf durch den Verwalter fällig (§ 28 Abs. 2 WEG). Auch fehlerhafte Beschlüsse begründen Zahlungsverpflichtungen, solange sie nicht nichtig oder gerichtlich für ungültig erklärt wurden (§§ 23 Abs. 4, 43 Nr. 4 WEG). Das gilt auch für den Fall, dass der Beschluss angefochten wurde, denn die Anfechtungsklage entfaltet keine aufschiebende Wirkung (BGH 04.04.2012 Az. V ZR 167/13). Die Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen verjähren in 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig werden. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung (BGH 01.06.2012 Az. V ZR 171/11).

2. Gläubiger und Schuldner der Hausgeldforderung

a) Gläubiger der Hausgeldforderung

Seit 2005 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft ein teilrechtsfähiger Verband. Der Wohnungseigentumsverwalter kann seitdem die Hausgelder nicht mehr im eigenen Namen gerichtlich geltend machen. Das gilt auch dann, wenn in einer Teilungserklärung noch etwas anderes bestimmt ist, da ihm das rechtliche Interesse an der gewillkürten Prozessstandschaft (Geltendmachung eines fremden Rechts im eigenen Namen) fehlt. Der Verwalter kann nun die Hausgeldforderung als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Der Vewalter kann hierzu einen Rechtsanwalt im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragen. Gläubiger der Hausgeldforderung ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH 10.02.2017 Az. V ZR 166/16).

b) Schuldner der Hausgeldforderung

Schuldner von Hausgeldforderungen ist der Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümer ist, wer nach materiellen Recht das Eigentum wirksam erworben hat. Das ist grundsätzlich jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer, auch wenn er das Wohnungseigentum nur als Treuhänder erworben hat. Sind mehrere Personen Wohnungseigentümer, haften sie als Gesamtschuldner (§ 421 BGB).
Bei einem Eigentümerwechsel schuldet jeder Wohnungseigentümer die Hausgeldforderungen, die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft fällig werden. Für die nach Eigentumsumschreibung fällig werdenden Hausgeldvorschüsse haftet der Erwerber. Im Beschlusswege kann die Haftung nicht neu begründet werden (BGH 23.09.1999 Az. V ZB 17/99). Zahlt der Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, verletzt er seine Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es kommen deshalb gegen ihn Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht (BGH 10.02.2017 Az. V ZR 166/16).
Zur Feststellung, wer Schuldner des Hausgeldanspruches ist, hat der Verwalter die Pflicht, die grundbuchrelevanten Eigentümerdaten zu ermitteln (OLG Saarb. 29.08.2006 Az. 5 W 72/06).

c) Werdende Wohnungeigentümgergemeinschaft

Liegt eine „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ vor, schuldet nur der werdende Wohnungseigentümer das Hausgeld. Gem. § 16 Abs. 2 WEG hat nur der werdende Eigentümer die Kosten und Lasten zu tragen. Der teilende Eigentümer haftet nicht gesamtschuldnerisch. Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch den Besitz an der Wohnung durch Übergabe erlangt hat (BGH 11.12.2015 Az. V ZR 80/15).

3. Gerichtliche Durchsetzung der Hausgeldforderungen

Die Hausgeldforderungen können durch die Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine Zahlungsklage oder im Mahnverfahren geltend gemacht werden. Die Einziehung der Hausgeldforderungen ist Aufgabe des Verwalters, der hierzu einen Rechtsanwalt beauftragen kann (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Es können nicht nur die rückständigen, sondern auch die zukünftigen Hausgeldforderungen aus dem Wirtschaftsplan für das laufende Jahr gerichtlich geltend gemacht werden, wenn sie monatlich im Voraus an einem bestimmten Kalendertag fällig werden (§ 257 ZPO).

a) Einwendungen im Gerichtsverfahren

Im Gerichtsverfahren wird lediglich geprüft, ob ein wirksamer Beschluss über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan vorliegt und dieser nicht nichtig ist. Der Schuldner der Hausgeldforderung kann deshalb nicht einwenden, dass die Höhe der Einnahmen und Ausgaben oder der Verteilerschlüssel in der Jahresabrechnung oder dem Wirtschaftplan unzutreffend sind. Solche Einwendungen sind ausschließlich in einem Beschlussanfechtungsverfahren vorzubringen (§§ 46 Abs. 1, 43 Nr. 4 WEG).

b) Aufrechnung §§ 387 ff BGB

Gegen Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann der Wohnungseigentümer nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind oder die einer Notgeschäftsführung entsprachen (BGH 29.01.2016 Az. V ZR 97/15).
Mit Guthaben aus einer Jahresabrechnung oder überbezahlten Hausgeldern kann nur aufgerechnet werden, wenn das durch Vereinbarung oder Beschluss erlaubt ist.

c) Zurückbehaltungsrecht § 273 BGB

Der Schuldner der Hausgeldforderungen kann ein Zurückbehaltungsrecht im Gerichtsverfahren nicht darauf stützen, dass der Verteilerschlüssel grob unbillig sei und deshalb ein Anspruch auf Abänderung besteht (BGH 17.12.2010 Az. V ZR 131/10). Der Verteilerschlüssel hat Gültigkeit, solange er nicht durch Beschluss oder gerichtliche Entscheidung abgeändert wurde. Eine Änderung des Verteilerschlüssels entfaltet auch keine Rückwirkung. Bis zur Abänderung sind deshalb die Hausgeldzahlungen nach dem Verteilerschlüssel zu zahlen.
Auch wegen eines Anspruchs auf Abrechnung der Hausgeldvorauszahlungen steht dem Schuldner kein Zurückbehaltungsrecht zu. Der Anspruch richtet sich nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern gegen den Verwalter. Es fehlt deshalb an der erforderlichen Gegenseitigkeit der Ansprüche, als Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht (BGH 01.06.2012 Az. V ZR 171/11).

d) Versorgungssperre

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann gegen den Schuldner der Hausgeldforderung ein Zurückbehaltungsrecht in der Weise ausüben, dass die Versorung der Wohnung mit Wasser und Wärme unterbrochen wird. Die Versorgungssperre ist erst möglich, wenn Hausgeldrückstände von 6 Monatsraten bestehen und durch die Wohnungseigentümer ein Beschluss gefasst wurde, der den Verwalter zu entsprechenden Maßnahmen ermächtigt (BGH 10.06.2005 Az. V ZB 235/04). Die Versorgungssperre ist auch dann zulässig, wenn die Wohnung vermietet ist (BGH 06.05.2009 Az. XII ZR 137/07).

4. Aufgaben des Verwalters hinsichtlich des Hausgeldes

a) Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung

Der Verwalter hat bei der Einberufung der Eigentümversammlung anzukündigen, dass ein Beschluss über den Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan, die Sonderumlage und die Jahres- und Einzelabrechnung gefasst werden soll (§ 23 Abs. 2 WEG). In der Wohnungseigentümerversammlung muss der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung vorliegen. Em Einzelfall kann es erforderlich sein, den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung zu übersenden (BGH 13.01.2012 Az. 13.01.2012).

b) Vorbereitung eines Beschlusses über die Hausgeldzahlungen § 21 Abs. 7 WEG

Der Wohnungseigentumsverwalter hat einen Beschluss über die Hausgeldzahlungen vorzubereiten (§ 21 Abs. 7 WEG). In diesem sollte die Fälligkeit des Hausgeldes festgelegt sein. Es können ferner Regelungen zur Höhe der Zinsen bei offenen Hausgeldzahlungen, Regelungen zur Säumnis und die Art und Weise der Hausgeldzahlung, z.B. durch Lastschriftverfahren oder den Ausschluss von Sammelüberweisungen, getroffen werden (BGH 29.01.2016 Az. V ZR 97/15). In dem Beschluss kann auch ein Sonderhonorar des Verwalters für die Beitreibung der rückständigen Hausgeldzahlungen oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand (z.B. bei Nichtteilnahme an Lastschriftverfahren) festgelegt werden.
Der Verwalter ist verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft umzusetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Der Verwalter haftet für die fehlerhafte Umsetzung von Beschlüssen (BGH 08.06.2018 Az. V ZR 125/17).

c) Außergerichtliche Beitreibung der Hausgeldforderungen

Der Verwalter ist für die außergerichtliche Beitreibung der Hausgeldzahlungen verantwortlich. Diese Aufgabe kann dem Verwalter nicht entzogen werden (§ 27 Abs. 4 WEG). Es ist auch keine Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag notwendig, da der Verwalter hier originär als Geschäftsführer für die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG).

d) Gerichtliche Geltendmachung der Hausgeldforderungen

Für die gerichtliche Beitreibung der Hausgeldforderungen hat der Verwalter keine originäre Kompetenz. Deshalb ist hier eine Ermächtigung, am besten in der Gemeinschaftsordnung, notwendig. Die Ermächtigung kann auch durch Mehrheitsbeschluss erfolgen (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG). Eine Ermächtigung im Verwaltervertrag genügt nur dann, wenn es hierzu einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gibt. Der ermächtigte Verwalter ist berechtigt, einen Rechtsanwalt im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beauftragen.

e) Beitreibung der Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung

Wird von einem Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter verpflichtet, die bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, BGH 08.12.2017 Az. V ZR 82/17).