Befristeter Mietvertrag

Anwalt befristeter Mietvertrag
Befristeter Mietvertrag

Nach Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes kann ein befristeter Mietvertrag auf bestimmte Zeit im Mietrecht nur noch dann eingegangen werden, wenn der Vermieter bestimmte Befristungsgründe, wie z. B. geplante Eigennutzung oder Baumaßnahmen hat. Wurde der befristete Mietvertrag nach dem 01.09.2001 abgeschlossen, in dem ein solcher gesetzlicher Befristungsgrund nicht angegeben ist, gilt dieser als unbefristeter Mietvertrag und er kann ordentlich gekündigt werden. Das gilt wiederum nicht, wenn das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen ist. Wurde der befristete Mietvertrag vor dem 01.09.2001 abgeschlossen, genießen diese für die Dauer ihrer Laufzeit Bestandsschutz.
Ich werde als Rechtsanwalt für Mietrecht oft gefragt, ob eine Befristung des Mietvertrages oder der Ausschluss des Kündigungsrechtes im Mietvertrag zulässig ist. Wir wollen das hier erläutern.

1. Befristeter Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag nach § 542 Abs.2 BGB kann im Mietrecht nur noch unter den Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 BGB (sog. „qualifizierter Zeitmietvertrag“) abgeschlossen werden. Der Vermieter muss bei Abschluss des befristeten Mietvertrages den Befristungsgrund schriftlich mitteilen. Liegen die Voraussetzungen für den Abschluss eines befristeten Mietvertrages nicht vor, dann ist ein unbefristetes Mietverhältnis zustande gekommen.

a) Befristungsgründe

Befristete Mietverträge über kündigungsgeschützten Wohnraum können seit dem 01.09.2001 nur aus den gesetzlichen Befristungsgründen abgeschlossen werden, wenn ein entsprechendes Erlangungsinteresse des Vermieters besteht (§ 575 Abs. 1 BGB). Die gesetzlichen Befristungsgründe sind abschließend und können nicht auf ähnliche Befristungsgründe erweitert werden.

aa) Eigennutzung

An den Befristungsgrund der Eigennutzung nach Ablauf der Befristung sind geringere Anforderungen zu stellen als an den Eigenbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Die Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung ist ausreichend. Der Kreis der Bedarfspersonen entspricht allerdings denen für den Eigenbedarf. Ein Grund für die Eigennutzung liegt also vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will. Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite ist es ausreichend, wenn eine Person die Absicht der Eigennutzung hat.

bb) Bauliche Maßnahmen

Ein befristeter Mietvertrag ist ebenfalls zulässig, wenn wesentliche bauliche Instandsetzungen nach Ablauf der Mietzeit erfolgen sollen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wenn der Vermieter die Mieträume zum Ende der Mietzeit erheblich verändern oder instand setzen will, muss er das dem Mieter ebenfalls schriftlich bei Abschluss des Mietvertrages mitteilen. Dabei hat er anzugeben, welche Baumaßnahmen genau geplant sind und weshalb bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses die Maßnahmen erheblich erschwert werden. Baumaßnahmen, bei denen der Mieter zur Duldung verpflichtet ist, werden deshalb als Befristungsgrund nicht ausreichen, denn sie erschweren nicht die Fortsetzug des Mietverhältnisses (§ 554 BGB).
Die baulichen Maßnahmen können sich auf einen Abriss, Neubau oder eine Zweckänderung (z.B. künftige Nutzung als Gewerberaum) beziehen. Die Baumaßnahme muss materiell zulässig sein. Die formelle Baugenehmigung muss spätestens beim Ende des befristeten Mietvertrages vorliegen.

cc) Vermietung an Dienstverpflichtete

Die Befristung des Mietvertrages ist auch zulässig, wenn die Mietwohnung nach Ablauf der Mietzeit an einen Dienstverpflichteten vermietet werden soll. Hiermit sind die Fälle gemeint, in denen der Vermieter beabsichtigt, die Räume an einen Hausmeister oder andere Dienstverpflichtete zu vermieten (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

b) Mitteilung der Befristungsgründe

Der Vermieter hat das Befristungsinteresse in vollem Umfang schriftlich mitzuteilen. Das muss so umfassend geschehen, dass geprüft werden kann, ob die Befristungsgründe vorliegen. Es muss also die Bedarfsperson bei der Eigennutzung identifizierbar sein und bauliche Maßnahmen so genau beschrieben werden, dass der Mieter weiß, um was es geht. Bei einer Eigennutzung reicht deshalb der Hinweis, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Mieträume selbst nutzen will. Ebenso ist der Hinweis im Mietvertrag ausreichend, dass das Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll (BGH 18.04.2007 Az. VIII ZR 182/06).
Die Mitteilung der Befristungsgründe muss dem Mieter spätestens bei Mietvertragsabschluss zugegangen sein. Tut der Vermieter dies nicht, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Allerdings kann eine ergänzende Vertragsauslegung ergeben, dass die unwirksame Befristungsvereinbarung in eine Kündigungsausschlussvereinbarung (s. Ziff. 2) umzudeuten ist (BGH 10.07.2013 Az. VIII ZR 388/12).

c) Beendigung des Mietverhältnisses

Liegt der Grund für den befristeten Mietvertrag bei Ende der Mietzeit vor, endet das Mietverhältnis automatisch und der Vermieter kann die Räumung verlangen (§ 542 Abs. 2 BGB). Der Mieter kann sich nicht auf eine soziale Härte (§ 574 BGB) berufen oder eine gerichtliche Räumungsfrist beanspruchen (§ 721 Abs. 7 ZPO).

aa) Auskunftsanspruch

Nach § 575 Abs. 2 BGB hat der Mieter vier Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Auskunft, ob der Grund der Befristung noch besteht, damit er sich auf das Ende des Mietverhältnisses einstellen kann. Der Vermieter hat dies binnen eines Monats mitzuteilen. Überschreitet der Vermieter die Mitteilungsfrist, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Das gilt auch, wenn der Grund für die Befristung des Mietverhältnisses erst später eintritt (§ 575 Abs. 3 BGB).
Besteht der Grund für den befristeten Mietvertrag nicht mehr, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen. Das gilt auch, wenn der Vermieter keine oder eine nur unzureichende Auskunft erteilt.

bb) Wahlrecht des Mieters

Fällt der Grund für die Befristung des Mietverhältnisses weg oder verzögert er sich, wird das Mietverhältnis nicht von selbst verlängert oder in eines auf unbestimmte Zeit umgewandelt. Vielmehr hat der Mieter die Wahl, ob er das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen will (BGH 18.04.2007 Az. VIII ZR 182/06).

cc) Ausschluss des Kündigungsrechts

Vor Ablauf des befristeten Mietvertrages kann keine Partei das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages ist jedoch möglich.

2. Ausschluss der ordentlichen Kündigung

Zu unterscheiden ist der Zeitmietvertrag (Ziff. 1) von dem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts im Mietvertrag. Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei einem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes nicht um einen befristeten, sondern um einen unbefristeten Mietvertrag.

a) Schriftform

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum kann der befristete Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts vereinbart werden. Eine Vereinbarung, die den Ausschluss der ordentlichen Kündigung für mehr als ein Jahr vorsieht, bedarf der Schriftform (§ 550 BGB). Ist die Schriftform nicht eingehalten, ist der Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht wirksam vereinbart (BGH 09.07.2008 Az. XII ZR 117/06).

b) Ausschluss der ordentlichen Kündigung durch Formularvertrag

Der Ausschluss der ordentlichen Kündigung durch einen formularmäßigen Mietvertrag ist zulässig, wenn er für beide Vertragsparteien gilt und nicht unangemessen lang ist (BGH 30.06.2004 Az. VIII ZR 379/03). Wird die Höchstdauer überschritten, ist die gesamte Formularklausel unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion kommt nicht in Betracht (BGH 25.01.2006 Az. VIII ZR 3/05).

aa) Beidseitiger Kündigungsverzicht

Ein Ausschluss des Kündigungsrechtes ist durch Formularvertrag nur zulässig, wenn beide Seiten auf das Kündigungsrecht verzichten.
Allerdings darf das ordentliche Kündigungsrecht in einem Formularmietvertrag nur für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden (BGH 06.04.2005 Az. VIII ZR 27/04). Ein längerer Ausschluss ist wegen der damit verbundenen Einschränkung der Mobilität des Mieters, ohne Ausgleich durch anderweitige Vorteile, in der Regel unzulässig (§ 557a Abs. 3 BGB).
Für Studenten und Auszubildende mit einem Zimmer am Studien- oder Ausbildungsort, ist schon ein dreijähriger Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes nicht möglich (LG Kiel, 22.12.2010 Az. 1 S 210/10), um dem erhöhten Interesse von Studenten oder Auszubildenden an Flexibilität und Mobilität Rechnung zu tragen.

bb) Einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters

Ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters durch Formularvertrag ist unwirksam, wenn dem Mieter kein ausgleichender Vorteil gewährt wird. Lediglich wenn eine Staffelmietvereinbarung gem. § 557a BGB vorliegt, kann der Mieter einseitig für 4 Jahre verpflichtet werden, auf sein Kündigungsrecht zu verzichten (BGH 19.11.2008 Az. VIII ZR 30/08).

cc) Einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters

Die Vereinbarung, dass nur der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet, ist jederzeit und in allen Fallgestaltungen möglich.

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