Schönheitsreparaturen

Anwalt Schönheitsreparaturen Mietrecht
Schönheitsreparaturen im Mietrecht

Grundsätzlich ist es im Mietrecht die Aufgabe des Vermieters, Reparaturen und Schönheitsreparaturen auszuführen. Es ist jedoch im Mietrecht üblich, in den Mietverträgen zu vereinbaren, dass der Mieter die Pflicht hat,  die Schönheitsreparaturen (z. B. Streichen und Tapezieren) zu übernehmen. Bei kurzfristigen Mietverhältnissen (weniger als 1 Jahr) muss der Mieter noch keine Schönheitsreparaturen leisten, es sei denn, es wurden Schäden verursacht, die nicht vom normalen Mietgebrauch herrühren. Im Mietrecht wird ein Rechtsanwalt zumeist dann benötigt, wenn es vor der Rückgabe der Mietwohnung um die Frage geht, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen muss.
Es gab im Bereich der Schönheitsreparaturen in den letzten Jahren wichtige neue Entscheidungen, die nach unserer Erfahrung als Rechtsanwälte für Mietrecht darauf schließen lassen, dass viele Regelungen zu Schönheitsreparaturen in älteren Formularmietverträgen unwirksam sein werden. Ensprechend hoch ist auch der Beratungsbedarf durch einen Rechtsanwalt, ob bei der Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden müssen.

1. Begriff der Schönheitsreparaturen

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ergibt sich im Mietrecht aus § 28 Abs. 4 der II. BVO. Danach umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Wird in einem Formularmietvertrag auch gefordert, den Außenanstrich der Türen und Fenster sowie eine Parkettversiegelung vorzunehmen, dann handelt es sich um eine unwirksame Erweiterung der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen mit der Folge, dass die gesamte Klausel unwirksam ist (BGH 13.01.2010 Az. VIII ZR 48/09).

2. Unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Wird die Ausführung von Schönheitsreparaturen durch einen Formularmietvertrag, abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, auf den Mieter übertragen, ist die Wirksamkeit der Regelung an § 307 BGB zu messen.

a) Starrer Fristenplan

Der Mieter hatte erst zwei Jahre in der Mietwohnung gewohnt. Im Formularmietvertrag war vereinbart, dass er nach bestimmen Fristen Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Diese Frist war noch noch nicht verstrichen. Für den Fall, dass er vor Ablauf der Fristen auszieht, sollte er anteilig die Renovierungskosten zahlen. Der BGH entschied, dass er keine anteiligen Renovierungskosten zu tragen hat. Eine solche Abgeltungsklausel mit starrem Fristenplan ist unwirksam (BGH 18.10.06 Az. VIII ZR 52/06).
Fristenpläne sind nur dann wirksam, wenn sie sich an dem individuellen Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung orientieren. Sie dürfen nur den Charakter einer Orientierungshilfe haben, von der bei gutem Erhaltungszustand der Wohnung auch abgewichen werden kann (BGH 05.04.2006 Az. VIII ZR 106/05).
Eine Regelung, wonach „spätestens“ nach 5 Jahren Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, ist unwirksam. Wenn die Wohnung „in der Regel“ nach 7 Jahren renoviert werden soll, ist die Klausel wirksam (BGH 13.07.2005 Az. VIII ZR 351/04). Sollen Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ durchgeführt werden, ist das ebenfalls wirksam, da im Einzelfall Abweichungen möglich sind (BGH 20.03.2012 Az. VIII ZR 192/11).

b) Isolierte Endrenovierungsklausel

Hier war im Formularmietvertrag lediglich vereinbart, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses zu renovieren hatte. Einen Fristenplan gab es nicht. Auch eine solche isolierte Endrenovierungsklausel, unabhängig von Fristen, ist unwirksam, denn es kommt auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad an. Der Mieter könnte hier verpflichtet sein, auch nach kurzer Mietdauer eine Endrenovierung vorzunehmen, obwohl diese nach dem Abnutzungsgrad der Wohnung noch nicht notwendig ist (BGH 12.09.07 Az. VIII ZR 316/06).

Wenn der Mieter die Mietwohnung auf Grund einer Endrenovierungsklausel bei Auszug renoviert hat weil er nicht wusste, dass die Klausel unwirksam ist, dann hat er Anspruch auf Kostenerstattung (BGH 27.05.09 Az. VIII ZR 302/07). Dabei sind die eingesetzten Materialien grundsätzlich erstattungsfähig. Für die Arbeitsleistungen, welche in der Regel von dem Mieter selbst oder Freunden und Verwandten erbracht werden gilt, dass eine angemessene Entlohnung geltend gemacht werden kann. Erfolgte die Renovierung durch eine Firma, so ist der entsprechende Rechnungsbetrag erstattungsfähig (s. Ziff. 2).

c) Farbwahlklausel

Ist im Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben auszuführen hat, ist auch diese Klausel unwirksam. Dem Mieter wird hier schon während seiner Mietzeit und nicht erst bei der Rückgabe der Wohnung vorgeschrieben, welche Farben er zu verwenden hat. Der Mieter hat aber das Recht, während seiner Mietzeit die Wohnung so zu gestalten, wie es ihm gefällt. Die unwirksame Farbwahlklausel macht die gesamte Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam, so dass hier keine Renovierung geschuldet ist (BGH 18.06.08 Az. VIII ZR 224/07).
Die Wohnung ist aber am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzugeben, die von vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es ist also nicht möglich, die Wohnung in einer ungewöhnlichen Farbwahl zurückzugeben. Demnach ist die Klausel, die Wohnung sei bei Vertragsende in „hellen, neutralen“ Farben oder in Farben zurückzugeben, die bei Vertragsbeginn vorhanden waren, wirksam (BGH 18.02.2009 Az. VIII ZR 66/08). Dagegen ist die Regelung, die Wohnung sei in „weiß gestrichen“ zurückzugeben unwirksam, denn darin liegt eine unangemessene Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl (BGH 14.12.2010 Az. VIII ZR 198/10).

d) Wirksame Farbwahlklausel bei Holzteilen

Im vorformulierten Mietvertrag war geregelt, dass farbig gestrichene Holzteile in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückzugeben und lackierte Holzteile im vorgefundenen Farbton zurückzugeben sind. Die Klausel ist wirksam. Sie beläßt dem Mieter einen ausreichenden Entscheidungsspielraum hinsichtlich der Rückgabe der farbig gestrichenen Holzteile, indem diese in hellen Farbtönen zurückzugeben sind. Hinsichtlich der lackierten Holzteile gibt es jedoch keinen Gestaltungsspielraum. Diese sind auch so zurückzugeben (BGH 22.10.08 Az. VIII ZR 283/07). Der BGH hat bereits in dem unter Buchst. c) dargestellten Urteil betont, dass die Wohnung in einer Dekoration zurückzugeben ist, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.
Ein deckender Farbanstrich auf einer Lackierung oder Lasur lässt sich nur durch Abschleifen rückgängig machen. Ein solcher Eingriff in die Substanz der Mieträume ist aber dem Mieter im Mietrecht nicht gestattet.

e) Anfangsrenovierung bei unrenoviert übernommener Wohnung

In dem zu entscheidenden Fall übernahmen die Mieter eine Wohnung, bei der in drei Zimmern Malerarbeiten erforderlich waren. Im vorformulierten Mietvertrag verpflichteten sich die Mieter, während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auszuführen. Für die unrenoviert übernommene Wohnung erhielten die Mieter einen Nachlass von einer halben Monatsmiete.
Der BGH entschied, dass es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle, wenn er ohne Ausgleich die Wohnung ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Zudem muss der Mieter hier Abnutzungsspuren beseitigen, die nicht von ihm, sondern von seinem Vorgänger stammen. Der Nachlass von einer halben Monatsmiete stelle hierfür keinen angemessenen Ausgleich dar (BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 und Az. VIII ZR 242/13).
Die Beweislast, dass eine unrenovierte Wohnung übernommen wurde, trägt der Mieter. Dabei kommt es darauf an, dass die Gebrauchsspuren so erheblich sind, dass die Wohnung insgesamt einen unrenovierten Eindruck macht.
In diesem Fall ist die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam (siehe aber Buchst. f), so dass es bei der gesetzlichen Regelung im Mietrecht bleibt, wonach der Vermieter auch während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen auszuführen hat.

f) Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln

Als Quotenabgeltungsklauseln bezeichnet man Regelungen in Mietverträgen, die den Mieter verpflichten, am Ende des Mietverhältnisses anteilig die Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall zu übernehmen, wenn die Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen noch nicht verstrichen sind (starre Fristen). Solche Klauseln waren bislang zulässig, wenn der vom Mieter zu zahlende Anteil im Verhältnis zur bisherigen Mietdauer und dem voraussichtlichen Renovierungsbedarf stand (flexible Fristen).
Solche Quotenabgeltungsklauseln sind nun unwirksam (BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13). Wenn der Mieter den Formularmietvertrag unterschreibt, können die Parteien den Renovierungsbedarf noch gar nicht wissen. Der Mieter kann also seine finanzielle Belastung nicht sicher genug vorhersehen. Außerdem kann man bei Auszug nicht das Aussehen der Wohnung hypothetisch in die Zukunft fortschreiben und Ersatz für einen möglicherweise entstehenden Renovierungsbedarf fordern.
Quotenabgeltungsklauseln sind daher im Mietrecht unwirksam. Das gilt sowohl für starre oder flexible Fristen und es ist auch gleichgültig, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde. Das bedeutet aber nur, dass der Mieter nicht anteilig die Schönheitsreparaturen zahlen muss. Wenn der Renovierungsbedarf aber z. B. schon vor Ablauf der Renovierungsfristen entstanden ist, ist der Mieter gleichwohl verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

g) Mieterhöhung und Schönheitsreparaturen

In einem Mietrechtsstreit stellte sich heraus, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Der Vermieter wollte deshalb einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Schließlich sei ja im Mietzins einkalkuliert, dass eine renovierte Wonung übernommen wird, die auch wieder so zu übergeben ist. Der Zuschlag ist nicht möglich, es ist die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich. Es darf im Mietrecht keine Mieterhöhung vorgenommen werden, nur weil eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde (BGH 09.07.08 Az. VIII ZR 83/07).

h) Gewerberäume und Schönheitsreparaturen

Die vorgenannten Urteile gelten lediglich für das Wohnraummietrecht. Für das Gewerberaummietrecht galt diese Rechtsprechung bislang nicht.
Nunmehr entschied der BGH, dass auch Regelungen in Formularverträgen gewerblicher Mietverhältnisse unwirksam sein können, wenn der Vertragspartner unangemessen benachteiligt wird.
Die Parteien hatten ebenfalls eine Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan (s. Buchst. a) vereinbart, wonach Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen, unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf, durchzuführen waren. Da somit dem Gewerberaummieter der Einwand abgeschnitten war, dass überhaupt noch kein Renovierungsbedarf bestand, ist die Vereinbarung mit der Folge unwirksam, dass der Gewerberaummieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen schuldet. Die Regelung benachteiligt den Gewerberaummieter unangemessen, denn Renovierungen sind auch vom Vermieter erst dann geschuldet, wenn tatsächlich ein Renovierungsbedarf entstanden ist (BGH 08.10.08 Az. XII ZR 84/06).

i) Summierungseffekt

Auch wenn alle Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen in einem Mietvertrag für sich genommen zulässig sind, kann die Gesamtheit der Regelungen zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen, so dass die Klausel unwirksam ist.
Werden dem Mieter z.B. zulässig die Schönheitsreparaturen auferlegt und befindet sich in einer individualvertraglichen Vereinbarung auch eine Endrenovierungsklausel, dann ist die kumulative Überbürdung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen und der Verpflichtung zur Endrenovierung, unwirksam (BGH 05.04.2006 Az. VIII ZR 163/05).
Sind in einem Formularmietvertrag die Schönheitsreparaturen in verschiedene Einzelmaßnahmen unterteilt und ist eine Klausel wegen einer starren Fristenregelung unwirksam, dann infiziert diese auch alle anderen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen, auch wenn diese auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung abstellen (BGH 18.03.2015 Az. VIII ZR 21/13).

3. Schadenersatz bei nicht geschuldeter Renovierung

Der Vermieter hatte in seinem Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel (Endrenovierungsklausel) verwandt. Der Mieter wusste von der Unwirksamkeit der Regelung nichts und renovierte in der Annahme hierzu verpflichtet zu sein, die Wohnung vor Auszug selbst.
Als dem Mieter bekannt wurde, dass die Vereinbarung unwirksam ist, machte er die Kosten der Renovierung gegen den Vermieter geltend.
Der BGH entschied, dass ein solcher Erstattungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung besteht und verurteilte den Vermieter, die Kosten zu ersetzen (BGH 27.05.09 Az. VIII ZR 302/07).

Nun ist es nicht ganz neu, dass der Vermieter dem Mieter aufgewandte Kosten der Renovierung ersetzen muss, wenn diese auf Grund einer unwirksamen Vereinbarung durch den Mieter aufgewandt wurden und der Mieter von der Unwirksamkeit nichts wusste.
Bislang hat die Rechtsprechung jedoch immer den Kostenersatz von Arbeiten verneint, die in Eigenregie erbracht wurden. Dem ist nun der BGH entgegen getreten.
Er weist darauf hin, dass Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig in Eigenleistung erbringen oder durch Bekannte erledigen lassen. Der Erstattungsanspruch bestimmt sich deshalb danach, in welchem Umfang der Mieter seine freie Zeit für die Renovierung eingesetzt hat und den Kosten des notwendigen Materials. Zu erstatten sind aber auch die Vergütung für Bekannte, die der Mieter aufgewandt hat oder hätte aufwenden müssen.
Zu beachten ist jedoch, dass stets nur angemessene Kosten durch den Vermieter zu ersetzen sind. Verlangt also z.B. der Mieter (sofern er nicht beruflich Maler ist) den Stundenlohn eines Fachhandwerkers, so wird dieser sicher nicht mehr angemessen sein.