Bauliche Veränderung und Modernisierung

Bauliche Veränderungen, die über die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, können im Wohnungseigentumsrecht gem. § 21 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Bauliche Veränderung sind aber ebenso Maßnahmen der Modernisierung und der modernisierenden Instandsetzung, denn sie führen zu einem neuen baulichen Zustand, der vorher nicht vorhanden war.
Bauliche Veränderungen kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG).
Ein Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht wird hier hauptsächlich benötigt um zu klären, ob eine bauliche Veränderung vorliegt und unter welchen Voraussetzungen diese zulässig ist. Ferner ist durch den Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu klären, wer mit welcher Stimmenmehrheit der Maßnahme zustimmen muss und wer die Kosten zu tragen hat. Auf diese Fragen möchte ich als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht nachfolgend eingehen..

1. Bauliche Veränderung § 22 Abs. 1 WEG

a) Begriff „bauliche Veränderung“

Eine bauliche Änderung ist jede Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung oder modernisierende Instandsetzung hinausgeht, auf das Gemeinschaftseigentum bezogen ist und das Gemeinschaftseigentum substantiell und auf Dauer umgestaltet. Eine substantielle Umgestaltung liegt vor, wenn der Sollzustand des Gemeinschaftseigentums verändert wird, der in der Teilungserklärung festgelegt ist. Eine substantielle Änderung kann auch bloß optischer Natur sein, wie etwa ein neuer Farbanstrich. Nicht auf Dauer gestalten Dinge um, die vorübergehend aufgestellt sind, wie Biertische oder eine herausnehmbare Wäschespinne.

b) Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung

Die Instandsetzung umfasst alle Maßnahmen, die der Erneuerung oder Auswechslung eines beschädigten Bauteils dienen (Reparatur). Es sind also alle Maßnahmen der Mangelbeseitigung einschließlich der erstmaligen Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes des Gemeinschaftseigentums.
Dagegen umfasst die Instandhaltung alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand zu erhalten, also laufender Erhalt und Pflege und Beseitigung von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstehen.
Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung sind solche der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Wird die Grenze der ordnungsgemäßen Verwaltung überschritten, liegt eine bauliche Veränderung vor.

c) Zustimmung zur baulichen Veränderung

Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums bedarf der Zustimmung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer.

aa) Grundsatz

Bauliche Veränderungen können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, einschließlich der Zustimmung aller durch die bauliche Veränderung beeinträchtigten Wohnungseigentümer, beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Der Wohnungseigentümer, dem die bauliche Veränderung zugute kommt, ist ebenfalls stimmberechtigt (BayObLG 25.09.2003 Az. 2Z BR 161/03). Der Beschluss wirkt auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern (§ 10 Abs. 4 WEG). Haben nicht alle durch die Maßnahme beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt, ist der Beschluss wirksam, aber anfechtbar. Wird er nicht angefochten, erwächst der Beschluss in Rechtskraft.

bb) Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers

Ist eine bauliche Veränderung für die Eigentümer nachteilig, müssen grundsätzlich alle betroffenen Eigentümer zustimmen, deren Rechte beeinträchtigt sind (§§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG).
Nachteilig ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, wenn dem Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Die Beeinträchtigung muss konkret und objektiv sein. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Ggf. sind betroffene Grundrechte gegeneinander abzuwägen (BGH 22.01.2004 Az. V ZB 51/03).
Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer ist allerdings nicht erforderlich, wenn eine modernisierende Instandsetzung (§§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) oder eine Modernisierungsmaßnahme (§ 22 Abs. 2 WEG) vorliegt. Nur wenn weder eine modernisierende Instandsetzung noch eine Modernisierung vorliegen, handelt es sich um eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG).

cc) Beispiele für beeinträchtigende bauliche Maßnahmen

(1) Wenn eine erhebliche optische Beeinträchtigung des gesamten Gebäudes mit der baulichen Veränderung verbunden ist, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, auch wenn die Maßnahme an sich vorteilhaft ist.

(2) Wird in die Statik und Substanz des Gebäudes durch die bauliche Veränderung eingegriffen, liegt ebenfalls i.d.R. eine Beeinträchtigung aller Wohnungseigentümer vor (BGH 21.12.2000 Az. V ZB 51/03).

(3) Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine beeinträchtigende bauliche Veränderung, da das Gemeinschaftseigentum substantiell umgestaltet wird und eine Wertminderung des Hauses möglich ist. Es ist also die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, die von der Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (BGH 24.01.2014 Az. V ZR 48/13).

(4) Ein Aufzug ist nur mit erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum machbar. Er verengt den Platz im Treppenhaus erheblich. Es liegt deshalb eine bauliche Veränderung vor. Die bauliche Veränderung ist deshalb nachteilig, weshalb alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen (BGH 13.01.2017 Az. V ZR 96/16).

d) Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung

Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung, wenn kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt ist und wenn keine Maßnahme der Modernisierung (§ 22 Abs. 2 S. 1 WEG) vorliegt. Es ist also ausreichend, wenn alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben. Gegen die nicht beeinträchtigten Wohnungseigentümer hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf positive Beschlussfassung. Die Zustimmung kann durch das Gericht ersetzt werden. Wurde der Beschluss abgelehnt, obwohl alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zugestimmt haben, kann der Negativbeschluss durch den bauwilligen Wohnungseigentümer gerichtlich angefochten werden.

e) Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung

Wohnungseigentümer, deren Zustimmungsvorbehalt übergangen wurde und die durch die bauliche Maßnahme beeinträchtigt werden, haben einen Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung. Der Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu (§ 1004 Abs. 1 BGB). Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann aber den Anspruch durch Mehrheitsbeschluss nach § 10 Abs. 6 WEG an sich ziehen und so zu einer Gemeinschaftsangelegenheit machen. Es kann allerdings kein Beschluss gefasst werden, der eine Rückbaupflicht begründet. Ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig (BGH 18.02.2011 Az. V ZR 82/10). Der Beschluss muss dahingehend lauten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt ist, den Anspruch (gerichtlich) geltend zu machen.
Scheitert die Durchsetzung des Rückbauanspruchs gegen den Handlungsstörer, weil er z.B. die Wohnung veräußert hat, kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die Beseitigung der baulichen Veränderung verlangen (KG 19.03.2007 Az. 24 W 317/06). Die Verjährungsfrist für die Beseitigung einer baulichen Veränderung beträgt 3 Jahre (§ 195 BGB).

f) Kosten der baulichen Veränderung

Ein Wohnungseigentümer, der der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, ist nicht verpflichtet die Kosten, die hierdurch verursacht werden, zu tragen (§ 16 Abs. 6 WEG). Die Kosten der baulichen Veränderung haben nur die Wohnungseigentümer zu tragen, die zugestimmt und sich nicht der Kostentragung verwahrt haben. Das gilt auch für Wohnungseigentümer, deren Zustimmung gem. § 22 Abs. 1 WEG entbehrlich ist (BGH 11.11.2011 Az. V ZR 65/11). Die Kostenbefreiung gilt auch für die Folgekosten der Instandhaltung und Instandsetzung.

2. Modernisierung § 22 Abs. 2 WEG

Bauliche Veränderungen, die der Modernisierung oder der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen, können durch eine Mehrheit von drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden.
Welche Maßnahmen eine Modernisierung darstellen, ist in § 555 b Nr. 1-5 BGB bestimmt.

a) Anpassung an den Stand der Technik

Eine Anpassung an den Stand der Technik liegt vor, wenn das Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten, fortschrittlichen technischen Entwicklung, das das Erreichen des gesetzlich vorgegebenen Ziels gesichert erscheinen lässt, erreicht wird (BGH 07.01.2004 Az. VIII ZR 156/03).

b) Keine unbillige Beeinträchtigung oder gravierende bauliche Veränderung

Das charakteristische Aussehen des Gebäudes und die typische Nutzung (Jugendstil, Hotel) darf durch die Maßnahme nicht verändert werden. Es darf kein beachtenswerter Nachteil für einen Wohnungseigentümer oder eine Ungleichbehandlung vorliegen. Auch Kosten, die einen Wohnungseigentümer zur Veräußerung zwingen würden, wären eine unbillige Benachteiligung.

c) Doppelt qualifizierte Mehrheit

Für Beschlüsse über eine Modernisierung ist die Zustimmung von mindestens drei Viertel, nicht nur der in der Wohnungseigentümerversammlung anwesenden, sondern stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich (§ 25 Abs. 2 WEG). Für die drei Viertel Mehrheit gilt das Kopfstimmrecht, d.h. jeder Wohnungseigentümer hat nur eine Stimme und im übrigen gelten die Miteigentumsanteile.

3. Modernisierende Instandsetzung § 22 Abs. 3 WEG

Eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung darf über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen und stellt damit eine modernisierende Instandsetzung dar, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt. Es ist der Maßstab eines wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers anzulegen. Dabei ist sich nicht zu eng an dem bestehenden Zustand auszurichen, wenn die im Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollen.
Dabei ist eine Kosten-Nutzen-Analyse vorzunehmen. Amortisieren sich die Mehraufwendungen innerhalb von 10 Jahren, halten sich die Maßnahmen noch im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung (BGH 13.07.2012 Az. V ZR 224/11).

Bei einer modernisierenden Instandsetzung ist ein Bauteil bereits vorhanden und weist Instandsetzungsbedarf auf. Bei einer Modernisierung kann ein Bauteil erstmals in das Gebäude eingefügt werden, unabhängig von einem Instandsetzungsbedarf.

Eine modernisierende Instandsetzung liegt also unter folgenden Voraussetzungen vor:
(1) Die Instandsetzung muss notwendig sein. Es muss also ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vorliegen, dessen Reparatur in naher Zukunft erforderlich ist (BGH 14.12.2012 Az. V ZR 224/11).
(2) Es muss eine Ausführungsart gewählt werden, die über den bisherigen technischen Stand hinausgeht, sich aber im Bereich bewährter Technik hält.
(3) Die Maßnahme muss wirtschaftlich sinnvoll sein. Die Amortisierung muss i.d.R. in 10 Jahren möglich sein.
Eine modernisierende Instandsetzung kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG).

4. Erstmalige Herstellung

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, denn unter Instandsetzung ist auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Den Anspruch kann auch der einzelne Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen (§ 21 Abs. 8 WEG) Beschließen die Wohnungseigentümer deshalb die plangerechte Herstellung der Wohnanlage auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich, müssen die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer den Umbau dulden (§ 21 Abs. 3 WEG). Dem steht § 22 Abs. 1 WEG nicht entgegen, denn die erstmalige plangerechte Herstellung ist keine bauliche Veränderung (BGH 20.11.2015 Az. V ZR 284/14).
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen den einzelnen Wohnungseigentümern Gewährleistungsrechte aus ihren Erwerbsverträgen zu. Aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Befugnis, die mangelfreie Ersterrichtung des Gemeinschaftseigentums im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu verlangen.
Es steht im Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft, ob sie die Ansprüche auf mangelfreie Herstellung und Nachbesserung im Rahmen der Gewährleistung an sich zieht (gekorene Ausübungsbefugnis). Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr berechtigt, diese Mängelrechte auszuüben. Er ist nicht mehr prozeßführungsbefugt und eine Mängelbeseitigungsaufforderung durch ihn wäre unwirksam (BGH 06.03.2014 Az. VII ZR 266/13).
Dagegen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Rechte auf Minderung und kleinen Schadenersatz von vornherein allein zuständig, da diese Rechte gemeinschaftsbezogen sind (geborene Ausübungsbefugnis, BGH 12.04.2007 Az. VII ZR 236/05).