Räumungsklage im Mietrecht

Erfolgt nach der Beendigung des Mietverhältnisses keine Rückgabe des Mietobjektes, ist die Erhebung einer Räumungsklage notwendig. Mit der Räumungsklage wird im Mietrecht die Räumung und Herausgabe des Mietobjektes verlangt. Was bei der Erhebung der Räumungsklage zu beachten ist, will ich nachfolgend als Fachanwalt für Mietrecht erläutern.

1. Zuständiges Gericht der Räumungsklage

In Wohnraummietsachen ist für eine Räumungsklage das Amtsgericht ausschließlich sachlich zuständig (§ 23 Nr. 2a GVG). Die örtliche Zuständigkeit einer Räumungsklage richtet sich nach dem Ort der belegenen Sache (§ 29a ZPO).

a) Sachliche Zuständigkeit

Die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gilt nur für Wohnraummietverhältnisse, nicht aber für z.B. Gewerberäume.

aa) Wohnraummietverhältnis

Das Amtsgericht ist bei Räumungsklagen für Wohnraum, unabhängig von der Höhe des Streitwerts ausschließlich sachlich zuständig. Das gilt auch für Räumungsklagen über einem Streitwert von 5000,- EUR.
Wird die Räumungsklage durch den Kläger nicht auf ein Mietverhältnis gestützt, aber der Beklagte behauptet ein Wohnraummietverhältnis, dann ist ebenfalls das Amtsgericht ausschließlich sachlich zuständig (OLG D.-dorf 08.11.2007 Az. I-24 U 117/07).
Wird ein Ferienhaus langfristig vermietet, so handelt es sich nicht um eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch. Auch hier ist für eine Räumungsklage das Amtsgericht ausschließlich sachlich zuständig (OLG Hbg. 30.09.1992 Az. 4 U 94/92).

Bei Mischmietverhältnissen, also z. B. Wohnraum und Gewerberaum, richtet sich die Zuständigkeit der Räumungsklage nach dem Schwergewicht des Vertrages (OLG Mü. 02.07.1993 Az. 21 U 6514/90).
Wurde ein Mietvertrag über Wohnraum mit der Maßgabe abgeschlossen, dass dort auch ein Gewerbe betrieben werden darf, liegt kein Vertrag über Geschäftsräume vor. Die Parteien müssen sich an einer etwaigen bewussten Falschbezeichnung festhalten lassen mit der Folge, dass für eine Räumungsklage ausschließlich das Amtsgericht zuständig ist (OLG Mü. 24.04.2006 Az. 17 U 2291/06).
Für eine Räumungsklage über eine Werkmietwohnung ist ebenfalls das Amtsgericht ausschließlich zuständig (BAG 24.01.1990 Az. 5 AZR 749/87) und für eine Räumungsklage über eine Werkdienstwohnung das Arbeitsgericht, solange das Arbeitsverhältnis besteht (BAG 02.11.1999 Az. 5 AZB 18/99).

bb) Andere Mietverhältnisse

Liegt kein Wohnraumietverhältnis vor, ist das Amtsgericht nur bei Streitwerten bis zu 5000,- EUR zuständig. Der Zuständigkeitsstreitwert ergibt sich aus § 8 ZPO und ist nicht mit dem Gebührenstreitwert zu verwechseln (BGH 22.02.2006 Az. XII ZR 134/03). Danach ist der Zuständigkeitsstreitwert der Räumungsklage bei befristeten Mietverhältnissen nach der restlichen Vertragslaufzeit ab Klageerhebung zu berechnen. Bei unbefristeten Mietverhältnissen berechnet sich der Zuständigkeitsstreitwert bis zu dem Zeitpunkt, auf den derjenige hätte kündigen können, der eine längere Vertragszeit behauptet (BGH 02.06.1999 Az. XII ZR 99/99).

Kommt kein kürzerer Zeitpunkt in Betracht, dann ist entsprechend § 9 ZPO der dreieinhalbfache Jahresbetrag der Miete anzusetzen. Dabei kommt es auf die monatliche Nettokaltmiete zzgl. einer Nebenkostenpauschale an. Betriebskostenvorauszahlungen sind nicht hinzuzurechnen (BGH 08.04.2008 Az. VIII ZR 50/06). Bei der Vermietung von Gewerberaum ist die Umsatzsteuer zur Nettomiete hinzuzurechnen (OLG D.-dorf 29.06.2004 Az. I-10 W 61/04).

b) Örtliche Zuständigkeit

Für eine Räumungsklage ist das Gericht der belegenen Sache ausschließlich örtlich zuständig (§ 29a ZPO). Das gilt sowohl für Wohnräume, als auch Gewerberäume. Eine abweichende Gerichtsstandsvereinbarung ist unwirksam (§ 40 Abs. 2 ZPO).
Ansprüche aus einer Mietbürgschaft sind allerdings am Wohnsitz des Bürgen bei Unterzeichnung der Bürgschaftsurkunde geltend zu machen (BGH 16.12.2003 Az. X ARZ 270/03).

2. Prozessparteien

Prozessparteien der Räumungsklage sind die Parteien des Mietvertrages.

a) Mehrere Mieter oder Vermieter

Besteht auf Mieter- oder Vermieterseite eine Personenmehrheit, so müssen alle Mitglieder notwendig gemeinschaftlich klagen oder verklagt werden, wenn eine gesamthänderische Bindung vorliegt. Das ist der Fall, wenn es die Räumung und damit den Fortbestand des Mietverhältnisses betrifft (OLG CE 12.01.1994 Az. 2 U 14/93).

b) Gewillkürte Prozessstandschaft

Ein eigenes Interesse für eine gewillkürte Prozessstandschaft liegt vor, wenn der Prozessstandschafter im Falle des Obsiegens von einer eigenen Verbindlichkeit befreit wird (OLG BB 19.06.1998 Az. 3 U 104/95). Wird das Mietobjekt veräußert, kann der Veräußerer den Erwerber zur Kündigung des Mietverhältnisses ermächtigen. Dann ist auch das eigene Interesse des Erwerbers an der Erhebung einer Räumungsklage zu bejahen (LG Bln. 10.11.1993 Az. 65 S 133/92).
Der Grundstücksverwalter ist dagegen nicht befugt, in gewillkürter Prozessstandschaft zu handeln (KG Bln. 10.07.2006 Az. 12 U 217/05). Der Verwalter ist auch nicht berechtigt, den Vermieter gerichtlich zu vertreten (§ 79 Abs. 1 ZPO).

c) Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist rechts- und parteifähig, wenn es sich um eine Außengesellschaft handelt, die am Rechtsverkehr teilnimmt und hierdurch Rechte und Pflichten begründet (BGH 29.01.2001 Az. II ZR 331/00).
Es ist also nicht zulässig, im Rahmen der Räumungsklage einzelne Gesellschafter der GbR zu verklagen. Vielmehr ist die GbR in Anspruch zu nehmen. Wurden dennoch zunächst die Gesellschafter in der Räumungsklage bezeichnet und nicht die GbR, ist jedoch eine Parteiänderung nicht erforderlich. Vielmehr genügt eine Änderung des Rubrums (BGH 14.09.2005 Az. VIII ZR 117/04).
Auch wenn die GbR Partei des Mietvertrages ist, können dennoch einzelne Gesellschafter klagen, wenn die Voraussetzungen einer Prozessstandschaft vorliegen (BGH 03.07.2002 Az. XII ZR 234/99).

d) Prozessvollmacht

Hat der Rechtsanwalt Prozessvollmacht zur Erhebung der Räumungsklage, ist er auch bevollmächtigt, Kündigungen im Mietrecht auszusprechen. Hat der Anwalt Prozessvollmacht zur Abwehr der Räumungsklage, ist er auch zum Empfang von Kündigungserklärungen im Rahmen der Räumungsklage bevollmächtigt. Eine Beschränkung der Vollmacht im Innenverhältnis wirkt mangels Offenlegung im Außenverhältnis nicht (BGH 23.02.2000 Az. XII ZR 77/98).

3. Klageantrag der Räumungsklage

Eine Räumungsklage ist nur zulässig (§ 253 Abs. 2 Satz 2 ZPO), wenn der angekündigte Antrag die herauszugebenden Flächen für einen Gerichtsvollzieher lokalisierbar und vollstreckungsfähig bezeichnet (OLG BB 29.05.2006 Az. 3 W 7/06). Das zu räumende Mietobjekt muss in der Räumungsklage so genau bezeichnet werden, dass es identifiziert werden kann. Es ist also mindestens nach Ort, Straße und Etage zu bezeichnen. In den Räumungsantrag sind auch alle zu räumenden Nebenflächen, wie Keller, Boden oder Stellplatz aufzunehmen.

4. Mehrere Mieter

Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner auf Räumung. Da nicht nur die Räumung, sondern auch die Herausgabe geschuldet wird, fehlt auch einer Klage gegen einen bereits ausgezogenen Mieter, der den Besitz an den Mieträumen endgültig aufgegeben hat, nicht das Rechtsschutzbedürfnis (BGH 22.11.1995 Az. VIII ARZ 4/95). Wurde der Vermieter durch den Gerichtsvollzieher im Wege der Zwangsräumung in den Besitz der Mieträume eingewiesen, ist der Rückgabeanspruch auch gegen den bereits ausgezogenen Mitmieter erfüllt.

Der Vermieter benötigt für alle Mieter einen Räumungstitel, die an den Mieträumen eigenen Gewahrsam haben. Er muss deshalb auch die Personen verklagen, die nicht Mitmieter sind oder die schon ausgezogen sind. Es sind deshalb auch Untermieter (BGH 18.07.2003 Az. IXa ZB 116/03) oder der Ehegatte des Mieters in die Räumungsklage aufzunehmen (BGH 25.06.2004 Az. IXa ZB 29/04).
Dagegen wird gegen die im Haushalt des Mieters lebenden erwachsenen Kinder kein Räumungstitel benötigt, wenn diese keinen Mitbesitz erlangt haben. Das ist nicht der Fall, wenn diese keinen eigenen Haushalt führen. Minderjährige Kinder müssen ebenfalls nicht in die Räumungsklage aufgenommen werden.
Ein Vollstreckungstitel ist auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aus den Umständen klar und eindeutig ergeben (BGH 19.03.2008 Az. I ZB 56/07).

5. Klage auf künftige Räumung

Eine Räumungsklage auf künftige Räumung ist unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO möglich. Das ist z.B. der Fall, wenn der Mieter der Kündigung vor Ablauf der Kündigungsfrist widerspricht und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bis zur Erlangung von Ersatzwohnraum verlangt. Wird dabei der Kündigungsgrund nicht bestritten, begründet dies die Besorgnis nicht fristgerechter Räumung, so dass die Klage auf zukünftige Räumung zulässig ist (LG WI 03.05.1989 Az. 8 T 14/89).

Der Mieter ist aber vor Ablauf der Kündigungsfrist nicht verpflichtet sich zu äußern, ob er räumen werde. Ebenso besteht keine Verpflichtung des Mieters, sich vor Ablauf der Widerspruchsfrist (§ 574b Abs. 2 BGB) zu äußern, ob er der Kündigung widersprechen werde.
Eine Klage auf künftige Räumung ist nur dann zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Mieter sich der rechtzeitigen Räumung entziehen werde. Dies ist nicht der Fall, wenn der Mieter weder den Räumungs- und Herausgabeanspruch bestritten noch mitgeteilt hat, dass er einen Herausgabetermin nicht einhalten würde.
Wurde die Räumungsklage vor Ablauf der Widerspruchsfrist erhoben, ist die Klage auf künftige Räumung der Mietwohnung unzulässig, wenn die Widerspruchsfrist nach der Sozialklausel zur Zeit der mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen war (LG Hdlbg. 08.11.1996 Az. 5 S 105/96).

Auch bei einer fristlosen Kündigung kann der Vermieter nicht davon ausgehen, dass der Mieter sofort räumt. Es ist davon auszugehen, dass der Mieter hierfür erforderlichen Vorbereitungen treffen muss. Deshalb ist dem Mieter zur Räumung eine Frist von einer Woche ab Zugang des Kündigungsschreibens zuzubilligen. Ist die Räumungsklage danach verfrüht erhoben, kann das zu Kostennachteilen des Vermieters führen (LG Bln. 08.04.1994 Az. 63 T 29/94).

6. Mehrere Kündigungen in der Räumungsklage

Wird eine neue Kündigung in den Rechtsstreit eingeführt, auf die nun auch die Räumungsklage gestützt wird, stellt das eine Klageänderung dar. Die Klageänderung ist auch in der Berufung möglich und sachdienlich, wenn kein völlig neuer Streitstoff zur Entscheidung gestellt wird. Dabei ist die Klageänderung auch dann sachdienlich, wenn in der Berufung eine Beweisaufnahme notwendig werden kann oder der Beklagte dadurch eine Tatsacheninstanz verlieren kann (OLG BB 18.02.1998 Az. 3 U 155/97).
Wird also eine neue Kündigung wegen Zahlungsverzug in der Berufungsinstanz ausgesprochen, weil sich der Zahlungsrückstand erhöht hat, dann ist die Klageänderung zulässig (LG Gießen 23.02. 1994 Az. 1 S 456/93).
Wurde dagegen eine Räumungsklage aufgrund einer Kündigung wegen Zahlungsverzug erhoben, steht das einer weiteren Räumungsklage aufgrund einer Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nicht entgegen, denn es handelt sich um unterschiedliche Streitgegenstände (OLG Hm. 20.05.1998 Az. 30 U 193/97).

7. Räumungstitel

Ein Räumungstitel muss auf Herausgabe oder Räumung der Räume lauten, um Grundlage der Räumungsvollstreckung sein zu können. Nicht ausreichend ist es, wenn sich der Mieter lediglich zum Auszug verpflichtet.
Der Räumungstitel muss sich gegen jeden Wohnungsinhaber richten, der nicht weisungsabhängig vom Mieter ist. Er muss sich also auch gegen Ehepartner, Lebenspartner und Untermieter richten (BGH 14.08.2008 Az. I ZB 39/08). Dagegen müssen in den Räumungstitel keine Besitzdiener des Mieters (Haus- oder Geschäftspersonal) aufgenommen werden. Ebenso wenig müssen minderjährige Kinder und volljährige Kinder, die keinen Mitbesitz haben, im Räumungstitel stehen (BGH 19.03.2008 Az. I ZB 56/07).

Die Vollstreckung aus dem Räumungstitel kann verwirkt sein, wenn der Vermieter mehrere Jahre aus dem Räumungsurteil keine Zwangsvollstreckung betreibt. Eine Verwirkung oder das Zustandekommen eines neuen Mietvertrages wird dabei angenommen, wenn bereits ein Zeitraum von 3 Jahren (LG Itzehoe 14.07.1993 Az. 1 T 88/93) und teilweise wird auch angenommen nach 5 Jahren seit Rechtskraft des Räumungsurteils, verstrichen ist (LG Hbg. 20.05.1988 Az. 11 S 384/87).