Mieterhöhung mit dem Leipziger Mietspiegel

Der Leipziger Mietspiegel ist ein Begründungsmittel für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff BGB). Wie der Leipziger Mietspiegel anzuwenden ist und insbesondere, wie die Einordnung in den Spannbereich erfolgt, möchte ich nachfolgend als Fachanwalt für Mietrecht erläutern.

1. Der Leipziger Mietspiegel als Begründungsmittel der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ist der Mietspiegel allgemein zugänglich, also wenn er z. B. im Amtsblatt veröffentlicht wurde oder wenn er kostenlos bei den Bürgerämtern erhältlich ist, so muss der Vermieter in seiner Begründung zwar auf diesen verweisen, er muss ihn aber nicht dem Mieterhöhungsschreiben beifügen.

a) Allgemeine Zugänglichkeit

Allgemein zugänglich ist der Mietspiegel aber auch, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr von den Interessenverbänden erworben werden kann. Der BGH hat angenommen, dass eine Schutzgebühr von 4,- EUR noch ein geringer Betrag ist (BGH 30.09.09, Az. VIII ZR 276/08). Ein Mietspiegel ist auch allgemein zugänglich, wenn er vollständig im Internet veröffentlicht wurde. In Leipzig ist der Mietspiegel gegen eine Schutzgebühr von 4,- EUR bei den Bürgerämtern als Druckexemplar erhältlich. Auf der Internetpräsenz der Stadt Leipzig wird der Mietspiegel auch zum Download angeboten.
Nach der Rechtsprechung des BGH wäre damit der Leipziger Mietspiegel allgemein zugänglich, da die Schutzgebühr noch einen geringen Betrag darstellen würde und der Mietspiegel außerdem im Internet von der Stadt Leipzig zum Download zur Verfügung gestellt wird. Er muss deshalb einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden.

b) Qualifizierter Mietspiegel

In dem Vorwort zum Leipziger Mietspiegel wird ausgeführt, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt. Er ist somit nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, aber ihm kommt im Falle der gerichtlichen Auseinandersetzung keine formelle Beweiskraft zu. Vielmehr kommt ihm die oben besprochene Vermutungswirkung zu (Ziff. 7b), dass die im Leipziger Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete in Leipzig zutreffend wiedergeben.

2. Geltungsbereich des Leipziger Mietspiegels

Der Leipziger Mietspiegel ist unter Beachtung seiner räumlichen, sachlichen und zeitlichen Grenzen anzuwenden.

a) Räumlicher Geltungsbereich

Der Leipziger Mietspiegel ist räumlich für Mietwohnungen im Stadtgebiet von Leipzig anzuwenden. Ob er auch für angrenzende Gemeinden Anwendung finden kann richtet sich danach, ob diese unter Berücksichtigung ihrer örtlichen Besonderheiten mit Leipzig vergleichbar sind.

b) Sachlicher Geltungsbereich

In sachlicher Hinsicht gilt der Leipziger Mietspiegel nicht für Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Hier handelt es sich z.B. um Hotelzimmer, Privatunterkünfte, Ferienwohnungen und Ferienhäuser.
Er gilt ferner nicht für Wohnungen, bei denen die Küche, das Badezimmer oder die Toilette von anderen Mietparteien mitbenutzt wird. Ebenso ist der Leipziger Mietspiegel nicht für möbliert vermieteten Wohnraum anzuwenden.
Mangels einer ausreichenden Datengrundlage ist der Leipziger Mietspiegel auch nicht für Wohnungen ohne Küche oder ohne Sammelheizung, ohne Toilette innerhalb der Wohnung oder ohne Warmwasserversorgung sowie für Wohnungen, die kleiner als 20 qm sind, anzuwenden.
Weitere Einschränkungen des sachlichen Geltungsbereiches, sind auf S. 5 des Leipziger Mietspiegels aufgeführt.

c) Zeitlicher Geltungsbereich

Der Leipziger Mietspiegel 2018 ist seit dem 27.06.2019 für alle Wohnungen im Stadtgebiet von Leipzig gültig. Damit ist der Leipziger Mietspiegel 2016 außer Kraft getreten. Gleichwohl muss sich eine Mieterhöhungserklärung nicht immer auf den derzeit gültigen Mietspiegel beziehen. Auch eine Mieterhöhungserklärung, die sich auf einen bis vor kurzem geltenden Mietspiegel bezieht, der inzwischen durch einen neuen ersetzt wurde, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam (BGH 06.07.2011, Az. VIII ZR 337/10 anders AG Leipzig 11.01.2016 Az. 162 C 6118/15).
Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Wird der qualifizierte Mietspiegel nicht nach 2 Jahren fortgeschrieben oder nach 4 Jahren neu erstellt, gilt er nur noch als einfacher Mietspiegel.

3. Anwendung des Leipziger Mietspiegels

Wie der Mietspiegel anzuwenden ist, wird auf S. 6-8 des Leipziger Mietspiegels erläutert. Die hierzu auszufüllende Mietspiegeltabelle auf S. 9-11 des Mietspiegels von Leipzig, kann der Mieterhöhungserklärung als Begründungsmittel für die Mieterhöhung beigefügt werden.

a) Einordnung nach Baualter, Ausstattung und Lage der Wohnung

Es ist zunächst anhand der Tabelle 1 das Baujahr, die Art der Wohnung und die Geschosszahl des Hauses zu bestimmen. Anschließend ist die Ausstattung der Wohnung mit Zu- und Abschlägen einzuordnen.
In einem weiteren Schritt ist sodann die Wohnlage zu bestimmen. Anhand des Adressverzeichnisses zum Leipziger Mietspiegel ist die Einordnung der Wohnung in die Wohnlage möglich.

b) Ermittlung des Mittelwertes der Miete

Mit Hilfe der Tabelle 2 wird der Mittelwert der Miete bestimmt. Hat die Wohnung keine wohnwertmindernden oder wohnwerterhöhenden Merkmale, die in einem weiteren Schritt zu ermitteln sind, dann sollte der Mittelwert der Mieterhöhungserklärung zu Grunde gelegt werden.

c) Ermittlung des oberen und unteren Spannbereiches

Schließlich wird mit der Tabelle 3 der obere und untere Spannwert der Miete berechnet. Diese beiden Werte begrenzen die Einordnung der Wohnung durch wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale. Mehrere wohnwertmindernde Merkmale werden also eher zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete im unteren Spannbereich führen. Dagegen werden mehrere wohnwerterhöhende Merkmale dazu führen, dass die Mieterhöhung eher bis zum oberen Spannwert erfolgen kann.

d) Ermittlung von wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen

Die Einordnung der Mietwohnung in den oberen oder unteren Spannbereich führt zu den meisten Schwierigkeiten bei der Mieterhöhungserklärung, da der Leipziger Mietspiegel nur Beispiele für wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale nennt. Da aber die Mieterhöhungserklärung zu begründen ist, müssen die wohnwerterhöhenden Merkmale durch den Vermieter aufgeführt werden, wenn eine Miete im oberen Spannbereich verlangt wird. Umgekehrt muss der Mieter wohnwertmindernde Merkmale benennen, wenn er geltend machen will, dass eine Miete im unteren Spannbereich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Zwar ist bei einer Mieterhöhung mit einem qualifizierten Mietspiegel für die formelle Begründetheit nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Aber ob die Mietwohnung richtig in die Spannenbewertung eingeordnet wurde, ist eine Frage der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (BGH 11.03.2009 Az. VIII ZR 316/07).

4. Beispiele für wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale zur Einordnung in den Spannenbereich

Wohnwertmerkmale, die schon in Tabelle 1 und 2 des Mietspiegels benannt werden, dürfen nicht nochmals bei der Ermittlung des Spannbereiches berücksichtigt werden. Auch behebbare Mietmängel sind bei der Spanneneinordnung nicht zu beachten (LG Bln. 06.03.2007 Az. 63 S 285/06).

a) Bad

Ein Bad mit Bidet ist bereits im Leipziger Mietspiegel 2018 als Beispiel für ein wohnwerterhöhendes Merkmal bei der Einordnung in den Spannbereich genannt. Im Leipziger Mietspiegel 2016 war darüber hinaus als wohnwerterhöhendes Merkmal im Bad ein Multimediaanschluss genannt.
Ist ein Bad kleiner als 4 qm dann ist von einem wohnwertminderndem Merkmal auszugehen. Ist das Bad größer als 8 qm stellt das ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Ein WC ohne Lüftungs- und Entlüftungsmöglichkeit ist wohnwertmindernd und ein innen liegendes Bad mit moderner gesteuerter Entlüftung ist als wohnwerterhöhendes Merkmal zu berücksichtigen. Kein oder nur ein kleines Handwaschbecken (50 x 25 cm oder kleiner) ist wohnwertmindernd und ein großes Waschbecken (mindestens 80 cm breit) oder Doppelwaschbecken ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen (Quelle: jeweils Mietspiegel Bln. 2019)

aa) Wasserversorgung Bad

Nach dem Mietspiegel Bln. 2019 ist eine Warmwasserversorgung durch einen Warmwasserboiler mit einem Fassungsvermögen von unter 60 Litern ein wohnwertminderndes Merkmal. Wohnwertmindernde Merkmale sind nach diesem Mietspiegel mit einem Abschlag von 20% vom Mittelwert und wohnwerterhöhende Merkmale mit einem Zuschlag von 20% zum Mittelwert zu berücksichtigen, wenn die jeweiligen Merkmale in der Merkmalgruppe überwiegen. Demnach ist bei einem Boiler mit einem Fassungsvermögen von 30 Litern von einer unzureichenden Wasserversorgung und einem wohnwertminderndem Merkmal auszugehen (AG Bln. 05.12.2012 Az. 11 C 168/12). Demgegenüber geht das AG Leipzig davon aus, dass es sich bei einem unterdimensionierten Wasserboiler um einen behebbaren Mangel handelt, der bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen ist (AG Leipzig 27.02.2020 Az. 167 C 3764/19).

bb) Bad ohne Fenster

Ein Bad mit Fenster war nach dem Leipziger Mietspiegel 2016 ein wohnwerterhöhendes Merkmal, welches mit einem Zuschlag von 0,09 EUR/qm zu berücksichtigen war. Ein Bad ohne Fenster ist nach dem Mietspiegel Bln. 2019 ein wohnwertminderndes Merkmal. Ein unzugängliches Badfenster steht einem fehlenden Badfenster gleich und ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen (AG Tempelhof-Kreuzberg 23.05.2018 Az. 3 C 181/17).
Da ein Badfenster im Leipziger Mietspiegel 2018 nicht mehr als wohnwerterhöhendes Merkmal genannt wird, muss nach dem AG Leipzig davon ausgegangen werden, dass durch den höheren Stand der Technik und gute Lüftungssysteme ein Fenster im Bad für ein gutes Raumklima nicht notwendig und daher auch nicht wohnwertbildend ist (AG Leipzig 27.02.2020 Az. 167 C 3764/19).

b) Küche

Eine Küche ohne Fenster ist im Leipziger Mietspiegel 2016 als Beispiel für ein wohnwertminderndes Merkmal aufgeführt. Dagegen ist im Leipziger Mietspiegel 2018 ein Multimediaanschluss in der Küche ein Beispiel für ein wohnwerterhöhendes Merkmal.
Eine separate Küche mit mind. 14 qm Grundfläche oder ein Induktions-Kochfeld oder eine Dunstabzugshaube sind wohnwerterhöhende Merkmale. Eine Küche ohne Spüle, ohne Backofen oder ohne anschließbaren Geschirrspüler ist jeweils für sich genommen ein wohnwertminderndes Merkmal. Gleiches gilt für eine Küche ohne ausreichende Warmwasserversorgung oder Beheizung (Quelle: jeweils Mietspiegel Bln. 2019).

c) Wohnung allgemein

Eine Penthauswohnung oder überwiegend hochwertiger Designbelag in der Wohnung sind im Leipziger Mietspiegel 2018 als Beispiele für wohnwerterhöhende Merkmale genannt. Gleiches gilt für eine Loftwohnung (Leipziger Mietspiegel 2016). Demgegenüber wären Wohnungstüren aus Wabenkernmaterial, fehlende Isolierverglasung der Fenster und Elektro- und Sanitärleitungen über Putz, Beispiele für wohnwertmindernde Merkmale (Leipziger Mietspiegel 2018).
Ein schlechter Schnitt der Wohnung (gefangenes Zimmer, Durchgangszimmer) oder eine nicht stellbare oder nicht anschließbare Waschmaschine in der Wohnung wirken sich wohnwertmindernd aus. Ein Einbauschrank oder Abstellraum in der Wohnung, überwiegende Fußbodenheizung oder eine aufwändige Decken- und Wandverkleidung sind dagegen wohnwerterhöhend (Quelle: jeweils Mietspiegel Bln. 2019).

aa) Dachgeschosswohnung

Eine Dachgeschosswohnung ist bei der Einordnung der Mietwohnung in die Spannenbewertung wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Der Leipziger Mietspiegel 2016 sah für eine Dachgeschosswohnung, bei der es sich nicht um eine Maisonette Wohnung, Loft, Galerie oder Penthaus handelt, einen Abschlag von -0,43 EUR/qm vor. Der Leipziger Mietspiegel 2018 sieht in der Tabelle 1 diesen Abschlag nicht mehr vor. Jedoch wird auf S. 8 des Mietspiegels eine Dachgeschosswohnung ausdrücklich als wohnwertminderndes Merkmal genannt (AG Leipzig 27.02.2020 Az. 167 C 3764/19).

bb) Raumhöhe

Nach dem Mietspiegel Bochum von 2006 ist eine Raumhöhe von unter 2,80 m als wohnwertminderndes Merkmal mit einem Abschlag von 0,10 EUR/qm zu berücksichtigen. Demgegenüber ist nach dem AG Leipzig eine Raumhöhe von 2,40 m kein wohnwertminderndes Merkmal. Es ist vielmehr das Baualter der Wohnung und die Geschosslage zu berücksichtigen. Insbesondere in älteren Häusern und in Dachgeschosswohnungen ist eine geringe Raumhöhe üblich (AG Leipzig 27.02.2020 Az. 167 C 3764/19).

d) Gebäude allgemein

Ein allein nutzbarer Garten wird im Leipziger Mietspiegel 2018 als Beispiel für ein wohnwerterhöhendes Merkmal genannt.
Im Leipziger Mietspiegel 2018 wird bei den Zu- und Abschlägen lediglich der „Gebäudezustand außen“ berücksichtigt. Demzufolge kann der Gebäudezustand innen bei der Einordnung in den Spannbereich berücksichtigt werden.
Befindet sich also das Treppenhaus und der Eingangsbereich in einem schlechten Zustand, kann das wohnwertmindernd berücksichtigt werden. Gleiches gilt, wenn kein Keller zur Nutzung für den Mieter vorhanden ist oder sich die Wohnung in einem Seitenflügel oder Quergebäude befindet. Umgekehrt ist es wohnwerterhöhend zu werten, wenn es sich um einen repräsentativen Eingangsbereich oder ein hochwertig saniertes Treppenhaus (Spiegel, Marmor, hochwertige Beleuchtung, Läufer) handelt (Quelle: jeweils Mietspiegel Bln. 2019).

aa) Eingangsbereich und Treppenhaus

Die Annahme des wohnwertmindernden Merkmals „schlechter Instandhaltungszustand“ setzt voraus, dass sich aus Anzahl und Umfang der Schäden der Gesamteindruck eines insgesamt überwiegend schlechten Instandhaltungszustands ergibt. Leichte Feuchtigkeitsschäden im Keller eines Altbaus sind hierfür jedoch nicht ausreichend (LG Bln. 05.04.2016 Az. 63 S 273/15).
Das wohnwerterhöhende Merkmal „repräsentativer/hochwertig sanierter Eingangsbereich“ greift ebenfalls nicht ein, wenn nur der Eingangsbereich zum Vorderhaus sowie das Treppenhaus hochwertig saniert sind. Befindet sich dann die Mietwohnung in einem Quergebäude, das nur einen kleinen, einfach ausgestatteten Eingangsbereich und ein entsprechendes eigenes Treppenhaus aufweist, dann nimmt das Quergebäude an der Repräsentanz und Hochwertigkeit des Eingangsbereichs des Vorderhauses nicht teil (LG Bln. 27.03.2013 Az. 67 S 510/12).
Ist der Eingangsbereich dagegen großzügig, an der gewölbten Decke mit Stuckkassetten verziert und an den Wänden der Aufgänge gefliest, dann ist er repräsentativ (AG Köpenick 25.05.2016 Az. 6 C 14/16).

bb) Abschließbarer Kellerraum

Ein abschließbarer Kellerraum war nach dem Leipziger Mietspiegel 2016 eine Zusatzeinrichtung, die einen Zuschlag von 0,20 EUR/qm rechtfertigte. Im Leipziger Mietspiegel 2018 ist ein abschließbarer Kellerraum nicht mehr als wohnwerterhöhendes Merkmal genannt. Gleichwohl ist ein abschließbarer Kellerraum im Rahmen der Spannenbewertung als wohnwerterhöhendes Merkmal zu berücksichtigen. Ein mitvermieteter abschließbarer Keller kann nicht als Standardmerkmal einer Wohnung in Leipzig angesehen werden und der zusätzliche Lager- und Stauraum erhöht den Wohnwert (AG Leipzig 27.02.2020 Az. 167 C 3764/19).

5. Kappungsgrenze in Leipzig und ortsübliche Vergleichsmiete

Die Mieterhöhung muss die sog. Kappungsgrenze einhalten. Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen.
Die Kappungsgrenze kann jedoch auf 15% abgesenkt werden, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen gefährdet ist. In diesem Fall können die Landesregierungen die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung für ein bestimmtes Gebiet auf 15% begrenzen. Die Rechtsverordnung gilt jeweils 5 Jahre (§ 558 Abs. 3 BGB). Von dieser Möglichkeit hat der Freistaat Sachsen für Leipzig Gebrauch gemacht und die Begrenzung der Mieterhöhung auf 15% beschlossen. Die Mieten dürfen also in Leipzig nur noch um 15% innerhalb von drei Jahren steigen. Die Kappungsgrenzenverordnung ist am erstmals am 18.02.2018 in Kraft getreten und galt zunächst bis 30.06.2020 und nach Verlängerung bis zum 30.06.2025.

Der Vermieter muss somit nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, sondern auch die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze muss auch eingehalten werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe. Die Mieterhöhungsgrenze ist erreicht, sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht.

6. Vorerst keine „Mietpreisbremse“ in Leipzig

Seit 01.06.2015 besteht im Mietrecht für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Möglichkeit, eine sog. Mietpreisbremse durch eine Rechtsverordnung einzuführen. In Gebieten mit einer Mietpreisbremse darf die ortsübliche Vergleichsmiete bei einer Neuvermietung um nicht mehr als 10% überschritten werden (§ 556d BGB).
Nach einer Empirica-Studie soll die Mietkostenbelastung in Leipzig nur bei 86% des Bundesdurchschnitts liegen. Nach der Studie sollen die Voraussetzungen für die Einführung einer Mietpreisbremse in Leipzig nicht vorliegen. Die Stadt Leipzig beabsichtigt deshalb nach einer Mitteilung der LVZ vom 01.04.16 nicht, eine Mietpreisbremse einzuführen. Leipzig setze vielmehr „vor allem auf die Förderung der Neubautätigkeit – auch als sozialer Wohnungsbau“.

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