Im Wohnungseigentumsrecht wird nicht nur zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden, sondern auch zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum. Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist von entscheidender Bedeutung für die sich hieraus ergebenden Rechte und Pflichten im Wohnungseigentumsrecht. Der Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht wird immer zunächst klären, ob die Rechtsfrage das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum betrifft. Ich möchte deshalb als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht nachfolgend die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum erläutern.
1. Wohnungseigentum und Teileigentum im Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dagegen ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§ 1 WEG). Wohnungseigentum und Teileigentum unterscheiden sich also nach dem Zweck des Sondereigentums. Soll z.B. das Sondereigentum nach der Teilungserklärung als Rechtsanwaltskanzlei genutzt werden, handelt es sich um Teileigentum. Soll die Zweckbestimmung von Wohnungseigentum später in Teileigentum geändert werden, stellt das eine sachenrechtliche Inhaltsänderung des Sondereigentums dar, wofür die Zustimmung der Wohnungseigentümer und eine Grundbucheintragung erforderlich sind.
2. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentumsrecht
Unter Wohnungseigentum versteht man das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Gemeinschaftseigentum ist, was kein Sondereigentum ist und nicht im Eigentum eines Dritten steht.
Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand von Sondereigentum sein können, zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dagegen können Bestandteile des Gebäudes, die kraft Gesetzes Gemeinschaftseigentum sind, nicht zum Sondereigentum erklärt werden (§ 5 Abs. 3 WEG).
a) Sondereigentum
Im Wohnungseigentumsrecht kann Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an einem nicht zu Wohnzwecken bestimmten Raum begründet werden (§ 3 Abs. 1 WEG). Das Sondereigentum kann sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteil erstrecken (§ 3 Abs. 2 WEG). Stellplätze gelten seit 01.12.2020 als Räume und sind damit ebenfalls sondereigentumsfähig (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG). Darüber hinaus kann auch an Bestandteilen des Gebäudes Sondereigentum begründet werden, sofern diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). So prägen z. B. die Außenteile des Balkons die äußere Gestaltung des Gebäudes und sind daher nicht sondereigentumsfähig. Dies gilt auch für die konstruktiven Teile des Balkons. Dagegen kann jedoch der Balkonbodenbelag (Fliesen, Betonwerkstein etc.) und der Brüstungsanstrich Sondereigentum darstellen (BGH 21.02.1985, Az. VII ZR 72/84).
b) Gemeinschaftseigentum
Demgegenüber ist im Wohnungseigentumsrecht das Grundstück als solches Gemeinschaftseigentum wie auch die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Als Eigentum Dritter kommen insbesondere der Ver- und Entsorgung dienende Leitungen und Einrichtungen (z. B. Verteilerkästen) in Betracht.
c) Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
aa) Räume
Zum Sondereigentum können Räume und seit 01.12.20 auch Flächen und Stellplätze gehören. Räume können nur dann zum Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht gehören, wenn sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen und ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt wurden.
Dienen Räume dem gemeinschaftlichen Gebrauch, gehören sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Wurden die Räume nicht durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet, gehören sie ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum.
bb) Gebäudebestandteile
Stehen Gebäudebestandteile im Gemeinschaftseigentum, sind abweichende Erklärungen in der Teilungserklärung unwirksam.
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und Bestandteile, die die äußere Gestaltung des Gebäudes prägen, können kein Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG).
(1) Ob eine Anlage oder eine Einrichtung dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, entscheidet die konkrete Zweckbestimmung. Die Anlage oder Einrichtung muss nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten sein, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum, ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde (BGH 10.10.1980, Az. V ZR 47/79). Insbesondere Treppenhäuser und Eingangshallen stellen im Wohnungseigentumsrecht daher Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs dar. Aber auch ein Durchgang in einem Hinterhaus, der zum Erreichen des dahintergelegenen im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartengeländes benutzt werden muss, steht zwingend im Gemeinschaftsgebrauch und ist daher nicht sondereigentumsfähig.
(2) Prägen die Bestandteile die äußere Gestaltung des Gebäudes, liegt ebenfalls Gemeinschaftseigentum vor (§ 5 Abs. 1 WEG). Das ist bei der Fassade, Fenstern und dem Dach der Fall.
(3) Dem Bestand oder der Sicherheit des Gebäudes dienende Teile sind z. B. das Gebäude tragende Mauern, die Geschossdecken und das Dach, die somit ebenfalls kein Sondereigentum, sondern zwingend Gemeinschaftseigentum sind (BGH 25.01.2001, Az. VII ZR 193/99).
Sondereigentumsfähig können nur Gebäudebestandteile innerhalb des Sondereigentums sein (BGH 26.10.2012 Az. V ZR 57/12). Aber auch dann können sie nur dann zum Sondereigentum gehören, wenn durch deren Veränderung oder Beseitigung nicht das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers unzumutbar beeinträchtigt wird (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). So stehen Verbrauchszähler, welche der Abrechnung von Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Wohnungseigentümer dienen, auch dann im gemeinschaftlichen Gebrauch, wenn sie sich innerhalb des Sondereigentums befinden, da es andere Wohnungseigentümer beeinträchtigen würde, wenn nicht nach Verbrauch abgerechnet wird.
3. Rechtsprechung zur Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
a) Dachboden
Trotz der gesetzlichen Regelung des § 5 Abs. 2 WEG gibt es die Besonderheit, dass Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum bilden, ausnahmsweise in Sondereigentum überführt werden können. Dies ist dann möglich, wenn der jeweilige Raum seiner konkreten Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch der Wohnungseigentümer dient. Das ist z. B. bei einem Dachboden, welcher nur durch die Eigentumswohnung eines einzelnen Wohnungseigentümers erreichbar ist und der bei Instandhaltungsmaßnahmen den Zugang zum Dach der Wohnanlage bildet, der Fall (BayObLG 12.06.1991, Az. BReg 2 Z 36/91).
b) Gemeinschaftseigentum bei Einbau von Rauchwarnmeldern
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern jedenfalls dann beschließen, wenn es ein Gesetz vorsieht. Aufgrund der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung, Rauchwarnmelder anzubringen, handelt es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht. Die Rauchwarnmelder stehen dann nicht im Sondereigentum, sondern sind zwingend Gemeinschaftseigentum (BGH 08.02.2013 Az. V ZR 238/11).
c) Instandsetzung der Heizungsanlage und Heizkörper
Die Wohnungseigentümer können nur beschließen, die zentrale Heizungsanlage zu erneuern. Der Beschluss ist jedoch nichtig, soweit er die Heizkörper und die Anschlussleitungen betrifft, wenn diese nach der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind. Hierfür fehlt die Beschlusskompetenz (BGH 08.07.2011 Az. V ZR 176/10).
d) Instandsetzung einer Wasserleitung im Gemeinschaftseigentum
Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes können nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Als wesentliche Bestandteile gelten im Wohnungseigentumsrecht die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, beispielsweise innerhalb des Gebäudes verlegte Wasserleitungen Durch Teilungserklärung kann kein Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden. Durch sie kann die Grenze nur zu Gunsten des Gemeinschaftseigentums verschoben werden. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, sind deshalb zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn sie im Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang nur eine einzelne Wohnung versorgt. Wasser- und Heizungsleitungen verlieren erst dann ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz, wenn sie sich durch eine im Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen. Die Wohnungseigentümer können deshalb nicht beschließen, dass eine im Gemeinschaftseigentum stehende Wasserleitung nun zum Sondereigentum gehören soll (BGH 26.10.2012, Az. V ZR 57/12).
e) Erneuerung von Wohnungseingangstüren im Gemeinschaftseigentum
Wohnungseingangstüren sind kein Sondereigentum, sondern zwingend Gemeinschaftseigentum, da sie die äußere Gestaltung des Gebäudes prägen. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung die Wohnungseingangstür dem Sondereigentum zuordnet. Die Wohnungseigentümer können deshalb mit Mehrheit über die Erneuerung der Wohnungseingangstüren beschließen (BGH 25.10.2013 Az. V ZR 212/12).
f) Fenster als Gemeinschaftseigentum
Fenster moderner Bauart (Isolierglasfenster) bestimmen die äußere Gestaltung des Gebäudes. Eine Trennung zwischen Außenfenster und Innenfenster ist bei Verbundglasfenstern nicht mehr möglich. Sie gehören deshalb zwingend insgesamt zum Gemeinschaftseigentum (BayObLG 23.02.1995 Az. 2 Z BR 129/94).
g) Balkone
Die Außenseiten der Balkone prägen das Gebäude und die konstruktiven Teile (Brüstung, Geländer) dienen der Sicherheit, weshalb diese zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Abdichtung und Estrich sind ebenfalls Gemeinschaftseigentum, da deren Beseitigung andere Wohnungseigentümer unzumutbar beeinträchtigen würde. Die übrigen Bestandteile des Balkons (Oberbodenbelag, Brüstungsinnenseiten) können zum Sondereigentum erklärt werden, wenn nichts anderes bestimmt ist (BGH 21.02.1985 Az. VII ZR 72/84).
4. Rechte und Pflichten aus Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Die Rechte und Pflichten, die sich aus der Zuordnung des Eigentums im Wohnungseigentumsrecht ergeben, erläutern wir näher beim Gebrauch von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Deshalb hier nur kurz:
Der Sondereigentümer kann mit seinem Eigentum wie ein Alleineigentümer verfahren. Grenzen ergeben sich nur aus dem Zusammenleben mit den anderen Wohnungseigentümern. Er darf sein Sondereigentum nicht in der Weise nutzen, dass anderen Wohnungseigentümern ein Nachteil entsteht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Diese Beschränkung des Sondereigentums gilt auch für die Instandhaltung und Instandsetzung und für das Betretungsrecht.
Das Gemeinschaftseigentum kann von allen Wohnungseigentümern genutzt werden. Die Verwaltung erfolgt gemeinschaftlich und über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung wird mit Stimmenmehrheit beschlossen (§§ 18 Abs. 1, 16 Abs. 2 WEG).
