Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Zugleich ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber auch als Rechtssubjekt Träger von Rechten und Pflichten. Zu diesen grundlegenden Fragen der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft, wann Vereinbarungen und Beschlüsse gefasst werden dürfen, welche Rechte und Pflichten die rechtsfähige Gemeinschaft hat und zu Haftungsfragen, wird häufig ein Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht benötigt. Ich möchte deshalb nachfolgend als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht auf diese Fragen eingehen.

1. Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn mindestens zwei Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

a) Teilungserklärung oder vertragliche Aufteilung

Wohnungseigentum kann nach § 3 WEG durch vertragliche Aufteilung unter den Miteigentümern oder durch einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG begründet werden.

aa) Vertragliche Aufteilung § 3 WEG

Bei der Begründung von Wohnungseigentum durch die Miteigentümer eines Grundstücks, entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit der Eintragung der Miteigentümer in das Grundbuch.

bb) Teilung durch Alleineigentümer § 8 WEG

Die Teilungserklärung durch den Alleineigentümer bedarf der Beurkundung. Gleichwohl wird zumeist mit der Teilungserklärung auch die Gemeinschaftsordnung notariell beurkundet. Die einseitige Teilungserklärung ist gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben und bedarf der öffentlichen Beglaubigung (§ 8 WEG, § 29 GBO). Der teilende Eigentümer kann auch eine Personenmehrheit sein. In diesem Fall setzt sich die Gemeinschaft an dem gebildeten Wohnungseigentum fort. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Bei der Teilung wird lediglich Wohnungseigentum in der Hand des teilenden Eigentümers begründet. Erst wenn der teilende Wohnungseigentümer seine Wohnungseigentumsrechte veräußert und der Erwerber im Grundbuch eingetragen ist, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft, da hierfür mindestens zwei Eigentümer vorhanden sein müssen.

b) Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Wenn Wohnungseigentum durch den teilenden Alleineigentümer (§ 8 WEG) begründet wird, soll möglichst schnell Wohnungseigentumsrecht angewandt werden. Da hierzu aber zwei Wohnungseigentümer notwendig sind, wurden von der Rechtsprechung die Grundsätze der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ entwickelt, auf die die Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts anzuwenden sind. Das soll schon bei der Eintragung des ersten Wohnungseigentümers der Fall sein. Ein werdender Eigentümer liegt unter folgenden Voraussetzungen vor (BGH 11.12.2015 Az. V ZR 80/15):

(1) Es liegt ein wirksamer Erwerbsvertrag vor.
(2) Zugunsten des Erwerbers ist eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
(3) Der Besitz an der Wohnung ist durch Übergabe auf den Erwerber übergegangen.
(4) Die Wohnungsgrundbücher sind angelegt oder der Anspruch auf Übereignung der Wohnung ist durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks gesichert.

Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch schon dann angenommen werden, wenn die Vormerkung vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen und der Besitz an der Wohnung erst nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt wurde (BGH 11.05.2012 Az. V ZR 196/11).
Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft wandelt sich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft um, sobald neben dem teilenden Alleineigentümer der erste Erwerber als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

c) Entstehen der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft

Bereits die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft wird als rechtsfähig angesehen. Bei der Begründung von Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer entsteht also eine rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn für den ersten Erwerber eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist und er den Besitz an dem Wohnungseigentum erlangt hat. Ab diesem Zeitpunkt kann der Verwalter Verträge für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft abschließen.
Ansonsten setzt aber eine rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft stets eine Mehrheit von Personen voraus (BGH 05.06.2008 Az. V ZR 85/07). Der teilende Alleineigentümer kann also vor entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlüsse fassen. Er hat nur das Recht, in der Teilungserklärung einen Verwalter zu bestellen (BGH 20.06.2002 Az. V ZB 39/01).

2. Regelungskompetenzen durch Vereinbarungen und Beschlüsse

Wohnungseigentümer können ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarungen und Beschlüsse regeln.

a) Unterschiede von Vereinbarungen und Beschlüssen

aa) Eine Vereinbarung bedarf der einstimmigen Entscheidung aller Wohnungseigentümer. Eine Vereinbarung wirkt auch gegen den Sondernachfolger, wenn der Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wurde (§ 10 Abs. 3 WEG). Durch Vereinbarung wird z.B. die Grundordnung des Gemeinschaftsverhältnisses (Gemeinschaftsordnung) geregelt.

bb) Beschlüsse werden nach dem Mehrheitsprinzip gefasst. Sie wirken im Gegensatz zu Vereinbarungen auch gegen die Wohnungseigentümer, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben. Beschlüsse müssen auch nicht in das Grundbuch eingetragen werden, um gegen den Sondernachfolger zu wirken.

b) Regelungskompetenzen

Die Wohnungseigentümer können Angelegenheit nur dann durch Beschluss regeln, wenn sie hierzu nach dem Gesetz oder einer Vereinbarung eine Beschlusskompetenz haben. Ein Mehrheitsbeschluss ohne Beschlusskompetenz ist nichtig, ohne dass es der gerichtlichen Anfechtung bedarf (BGH 20.09.2000 Az. V ZB 58/99).

aa) Vereinbarungen

Ohne Beschlusskompetenz können die Wohnungseigentümer nur eine Regelung durch Vereinbarung treffen. Durch Vereinbarung kann die Grundordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (Gemeinschaftsordnung) abweichend von dispositiven gesetzlichen Vorschriften geregelt werden (§ 10 Abs. 2 WEG). I.d.R. wird aber die Gemeinschaftsordnung bereits durch den teilenden Eigentümer bei der Begründung des Wohnungseigentums durch einseitige Erklärung bestimmt.
Durch Vereinbarung kann nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander geregelt werden. Die Vereinbarung ist nichtig, wenn sie gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt (§§ 134, 138 BGB).
Eine Vereinbarung kann auch nur durch eine Vereinbarung geändert oder aufgehoben werden. Ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Zustimmung zu einer Vereinbarung besteht dann, wenn ein Festhalten an der bisherigen Regelung unter Berücksichtigung der Interessen der übrigen Wohnungseigentümer unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG).

bb) Gesetzliche Beschlusskompetenz

(1) Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine gesetzliche Beschlusskompetenz, Angelegenheiten des ordnungsgemäßen Gebrauchs und der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu regeln (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG).
Hierzu können die Wohnungseigentümer im Einzelnen über die Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 WEG), über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 5 WEG) und die Bestellung eines Verwaltungsbeirates (§ 29 Abs. 1 WEG) beschließen.
(2) Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat ferner Beschlusskompetenz, eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung aufzuheben (§ 12 Abs. 4 WEG) oder den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel abzuändern, wenn das ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 16 Abs. 3 WEG).

cc) Beschlusskompetenz durch Vereinbarung (Öffnungsklausel)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann vereinbaren, dass Angelegenheiten des Gemeinschaftsverhältnisses statt durch Vereinbarung, auch durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden können (§ 23 Abs. 1 WEG). Auf diese Weise kann z.B. eine lückenhafte Gemeinschaftsordnung angepasst werden.
Eine allgemeine Öffnungsklausel, wonach „die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander abweichend von den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung und von den gesetzlichen Vorschriften durch Beschluss regeln“ können, ist wirksam. Die getroffene Regelung darf aber nicht willkürlich sein oder einzelne Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen (BGH 10.06.2011 Az. V ZR 2/10).

dd) Zweitbeschlüsse

Die Wohnungseigentümer können über eine bereits geregelte Angelegenheit erneut beschließen (BGH 23.08.2001 Az. V ZB 10/01). Durch einen bestätigenden Zeitbeschluss können formelle Mängel des Erstbeschlusses geheilt werden. Ebenso kann der Zweitbeschluss den Erstbeschluss aufheben oder ändern. Es müssen jedoch dabei die schutzwürdigen Belange der Wohnungseigentümer berücksichtigt werden, die sich aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses ergeben (BGH 20.12.1990 Az. V ZB 8/90). Sind die Grenzen zulässiger Abänderung nicht gewahrt, muss der Zweitbeschluss angefochten werden.

c) Wirksamkeit gegen Sondernachfolger

Vereinbarungen und Beschlüsse wirken nur gegen die Wohnungseigentümer, die zum Zeitpunkt des Zustandekommens Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Bei einem Eigentümerwechsel wird der Erwerber als Sondernachfolger bezeichnet.
Vereinbarungen wirken nur gegen den Sondernachfolger, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).
Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Öffnungsklausel, müssen nicht zusätzlich in das Grundbuch eingetragen werden, um gegen den Sondernachfolger zu wirken (§ 10 Abs. 4 WEG).

3. Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern Rechte eingehen und Pflichten erwerben (§ 10 Abs. 6 WEG).

a) Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist Vollrechtsinhaber im Hinblick auf das Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 WEG).
Zum Verwaltungsvermögen gehören z.B. Rechte und Verbindlichkeiten aus Verwaltungsverträgen mit Dritten (Verträge mit Versorgungsunternehmen, BGH 19.07.2013 V ZR 109/12), aber auch gemeinschaftliche Gelder wie die Instandhaltungsrücklage oder durch Beiträge geleistete, wie Sonderumlage und Hausgelder.
Das Verwaltungsvermögen ist der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet, damit gemeinschaftliche Gelder auch nach einem Eigentümerwechsel zur Verfügung stehen (BGH 02.06.2005 Az. V ZB 32/05) und damit es vor einem Zugriff von Privatgläubigern einzelner Wohnungseigentümer geschützt ist.

b) Rechtsfähigkeit des Vermögensträgers

Als Trägerin des Verwaltungsvermögens ist die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig, für alle Bereiche, die für die Verwaltung des Vermögens von Bedeutung sind. So kann die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen eines Zahlungstitels gegen einen Wohnungseigentümer eine Zwangshypothek in das Grundbuch eintragen lassen. Über das Verwaltungsvermögen kann aber kein Insolvenzverfahren eröffnet werden (§ 11 Abs. 3 WEG). Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist also nicht insolvenzfähig.

c) Vermögensübergang auf den Alleineigentümer

Vereinigen sich alle Wohnungseigentumsrechte in einer Person, besteht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtsträger des Verwaltungsvermögens nicht mehr (§ 10 Abs. 7 WEG). Das Vermögen geht dann auf den Alleineigentümer über.

d) Ausübung von Rechten der Wohnungseigentümer

aa) Ausübungsbefugnis von Rechten am Gemeinschaftseigentum

Rechte, die den Wohnungseigentümern als Miteigentümer aus dem Gemeinschaftseigentum zustehen, gehören nicht zum Verwaltungsvermögen (z.B. Beseitigung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum). Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedoch ermächtigt, die Rechte im eigenen Namen auszuüben (§ 10 Abs. 6 WEG). Die Befugnis zur Rechtsausübung wird dann von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft verlagert. Es handelt sich um eine gesetzliche Prozessstandschaft (BGH 12.04.2007 Az. VII ZR 236/05).

(1) Geborene Rechtsausübung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer sind wegen der gemeinschaftlichen Verwaltung zwingend durch die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft auszuüben (§§ 10 Abs. 6, 21 Abs. 1 WEG). Das sind z.B.:
– Rechte aus Erwerbsverträgen mit dem Bauträger wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum, die nur gemeinschaftlich ausgeübt werden können, wie Minderung oder Ersatz der Mängelbeseitigungskosten (BGH 23.02.2006 Az. VII ZR 84/05).
– Ersatzansprüche gegen Dritte aus § 823 Abs. 1 BGB wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum (BGH 07.02.2014 Az. V ZR 251/13).

(2) Gekorene Rechtsausübung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

Neben den gemeinschaftsbezogenen Rechten, gibt es noch Rechte, deren Ausübung die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss an sich ziehen kann, die aber auch durch den einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden können. Dazu gehören z.B.:
– Rechte aus Erwerbsverträgen mit dem Bauträger wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum, deren Ausübung die Gemeinschaft durch Beschluss der Wohnungseigentümer an sich ziehen kann, wie die Geltendmachung von Mängelbeseitigungsansprüchen (BGH 12.04.2007 Az. VII ZR 236/05).
– Ansprüche aus Miteigentum, wie Unterlassung oder Beseitigung einer Störung (§ 1004 BGB), z.B. bei einer unzulässigen baulichen Veränderung (BGH 30.03.2006 Az. V ZB 17/06).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Ausübung dieser Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Macht sie hiervon Gebrauch, ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr zur individuellen Rechtsverfolgung berechtigt (verdrängende Ausübungsbefugnis, BGH 06.03.2014 Az. VII ZR 266/13). Für eine Klage fehlt ihm die Prozessführungsbefugnis und eine bereits rechtshängige Klage wird unzulässig. Die Klage kann allerdings für erledigt erklärt werden und die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Klage auch im Wege des gewillkürten Parteiwechsels übernehmen.

bb) Keine Ausübungsbefugnis von Rechten am Sondereigentum

Die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht befugt, Rechte der Wohnungseigentümer aus dem Sondereigentum wahrzunehmen. Hierzu zählen insbesondere:
(1) Rechte aus Erwerbsverträgen mit dem Bauträger wegen Mängeln am Sondereigentum oder das Recht zum Rücktritt.
(2) Abwehransprüche wegen einer Störung des Sondereigentums oder Ersatzansprüche wegen Schäden am Sondereigentum.
Ein dennoch gefasster Mehrheitsbeschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.

d) Wahrnehmung von Pflichten der Wohnungseigentümer

Die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt auch die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Das ist insbesondere die Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.
Daraus folgt, dass die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft für Schäden verantwortlich ist, den ein einzelner Wohnungseigentümer erleidet, wenn erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen nicht durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen und durchgeführt werden (BGH 13.07.2012 Az. V ZR 94/11).

4. Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft

a) Haftung der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft

Als Träger von Rechten und Pflichten haftet die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft für alle Verbindlichkeiten. Für Verwaltungsschulden haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrem Verwaltungsvermögen. Für die Zwangsvollstreckung in das Verwaltungsvermögen ist ein Titel notwendig, der auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft lautet. Gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Abgabe des Vermögensverzeichnisses beantragt werden (BGH 02.06.2005 Az. V ZB 32/05).

b) Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer

Der Gläubiger der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kann neben der Gemeinschaft auch einzelne Wohnungseigentümer persönlich in Anspruch nehmen. Sie haften aber nur anteilig nach ihren Miteigentumsanteilen (§ 10 Abs. 8 WEG). Der Wohnungseigentümer kann als Teilschuldner neben oder anstelle der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen werden.
Der Teilschuldner kann wiederum bei der Gemeinschaft Rückgriff nehmen. Um zu vermeiden, dass die Gemeinschaft im Rückgriffprozess einwendet, der Erstprozess sei falsch entschieden, sollte der Teilschuldner im Erstprozess der Gemeinschaft den Streit verkünden (§§ 74, 68 ZPO).

c) Haftung bei Eigentümerwechsel

Die anteilige Haftung des Wohnungseigentümers besteht für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind (§ 10 Abs. 8 WEG). Auch nach seinem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft haftet der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten, die während seiner Zeit begründet oder fällig geworden sind. Für begründete aber noch nicht fällige Verbindlichkeiten haftet er, wenn diese vor Ablauf von 5 Jahren nach seinem Ausscheiden fällig werden (Nachhaftung, § 160 HGB).

d) Haftung der Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner

Durch Vertrag mit dem Gläubiger kann auch eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten begründet werden. Das ist oft bei Kreditverträgen der Fall. In diesem Fall kann der Gläubiger jeden Wohnungseigentümer auf die volle Höhe der Forderung in Anspruch nehmen (§§ 421, 427 BGB).