Mietminderung

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Mietminderung

Zeigen sich an der Mietwohnung Mängel, dann kann ein Recht auf Minderung des Mietzinses bestehen. Am häufigsten wird die Miete wegen Feuchtigkeit und Schimmel, wegen Lärmbeeinträchtigungen oder wegen Geruchsbelästigungen gemindert. Als Rechtsanwälte stellen wir fest, dass viele Mieter glauben, man muss im Mietrecht eine Mietminderung beantragen oder man muss sich über die Mietminderung vertraglich einigen. Das ist jedoch nicht der Fall. Was bei einer Mietminderung zu beachten ist, möchte ich deshalb nachfolgend als Fachanwalt für Mietrecht darstellen.

1. Grundsätze des Rechts auf Mietminderung

Ein Mangel der Mietsache führt von Gesetzes wegen dazu, dass die Miete gemindert ist (§ 536 BGB). Liegt ein Mangel vor, dann tritt die teilweise oder vollständige Befreiung von der Mietzinspflicht ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Sache herabgesetzt oder aufgehoben ist, ohne daß sich der Mieter darauf berufen muß (BGH 27.02.1991 Az. XII ZR 47/90). Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter in der Lage ist, den Mangel zu beheben (BGH 23.04.2008 Az. XII ZR 62/06).
Es ist für die Mietminderung auch unerheblich, ob der Mieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand genutzt hätte (BGH 28.09.2005 Az. VIII ZR 101/04). Jedoch ist eine Minderung nicht möglich, wenn sich der Mangel nicht auf den Mietgebrauch auswirkt. Das ist z.B. bei einem Ausfall der Heizungsanlage im Sommer der Fall.

Hat der Vermieter eine Mietminderung über längere Zeit widerspruchslos hingenommen, kann sein Recht verwirken, die Mietzinsansprüche später geltend zu machen. Das kann der Fall sein, wenn der Vermieter die Mietminderung zwei Jahre lang nicht gerügt hat und sich auch aus den Umständen ergibt, dass der Mieter darauf vertrauen durfte, der Vermieter werde die Mietforderung auch in Zukunft nicht mehr geltend machen (BGH 19.10.2005 Az. XII ZR 224/03). Ergibt sich aus den Umständen keine Verwirkung, kann selbst ein Zeitablauf von 3 1/2 Jahren noch nicht ausreichend sein, um eine Verwirkung der Mietforderungen des Vermieters anzunehmen (OLG BB 01.10.2007 Az. 3 U 28/07).

2. Höhe der Mietminderung

Ist die Mietsache in ihrer Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Höhe der Mietminderung wird üblicherweise in Prozentsätzen bemessen. Bei mehreren Mängeln sind jedoch die Prozentsätze nicht zu addieren, da es auf den Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung ankommt, der sich nicht verdoppelt.

a) Kriterien der Mietminderung

Jedes Urteil, welches einen konkreten Prozentsatz der Mietminderung für einen Mangel benennt, ist eine Einzelfallentscheidung. Es kommt immer auf die konkrete Beeinträchtigung an. Rechtsprechung zur Höhe einer Mietminderung kann also immer nur einen Anhaltspunkt liefern, darf aber nicht dazu verführen, die Höhe der Minderung schematisch zu übernehmen.

aa) Zu berücksichtigende Faktoren

Dennoch sind für die Höhe der Mietminderung die Art und der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung ebenso zu berücksichtigen, wie die Dauer und die Häufigkeit der Beeinträchtigung für den Mietgebrauch. Hat der Mieter einen gesteigerten Qualitätsanspruch, der sich aus der Miethöhe ergeben kann, ist auch das bei der Höhe der Mietminderung zu berücksichtigen. Ebenso hat eine optische Beeinträchtigung, die Jahreszeit, die Wohngegend und etwaige Folgebeeinträchtigungen Einfluss auf die Höhe der Mietminderung.

bb) Einschränkende Faktoren

Bautypische Eigenschaften einer Wohnung muss der Mieter hinnehmen. So muss bei einem Altbau das Knarren von Parkett hingenommen werden. Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann aber mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (BGH 26.07.2004 Az. VIII ZR 281/03). Er hat deshalb Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie z. B. eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden (BGH 10.02.2010 Az. VIII ZR 343/08).

Die Höhe der Mietminderung ist nicht abhängig von einem etwaigen Schaden, der aus der Mangelhaftigkeit der Mietsache folgt. Die bei umfangreichen Bauarbeiten auftretenden Lärmstörungen und Schmutzbelästigungen in der Mietwohnung begründen auch dann eine Mietminderung, wenn der Mieter arbeitstäglich abwesend ist (AG Rbg. 16.04.1991 Az. 4 C 275/91).

b) Nutzwertanalyse

Die Mietminderungsquote für einen bestimmten Mangel wird i.d.R. im Mietrechtsstreit durch den Richter im Wege der freien Beweiswürdigung bestimmt. Wird ein Sachverständiger mit der Ermittlung der Höhe der Mietminderung beauftragt, wird dieser sich der Nutzwertanalyse bedienen, die auf dem im Baurecht entwickelten „Zielbaumverfahren“ basiert. Bei der Nutzwertanalyse werden den einzelnen Räumen Nutzwerte zugeordnet und hieraus die Gebrauchsbeeinträchtigung ermittelt.

aa) Funktions- und Geltungswert

Den einzelnen Mieträumen wird zunächst ein Funktions- und Geltungswert zugeordnet. Der Geltungswert eines Raumes ist umso höher, je höher seine kommunikative Bedeutung für das Familienleben ist. Dementsprechend wird dem Wohnzimmer i.d.R. die höchste Wertigkeit zukommen. Hieran schließen sich Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Abstellraum in entsprechender Reihenfolge an.

bb) Gebrauchsbeeinträchtigung

In einem zweiten Schritt ist bei der Nutzwertanalyse das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch einen Soll-Ist-Vergleich festzustellen. Dabei bezeichnet der Faktor 0,1 fast keine Gebrauchsbeeinträchtigung und der Faktor 1,0 die völlige Gebrauchsuntauglichkeit. In einem dritten Schritt ist dann die Gesamtwertminderung anhand der Teilwertminderungen festzustellen. Die Gesamtwertminderung ist prozentual ins Verhältnis zur Miete zu setzen. Das Ergebnis stellt den Mietminderungsbetrag dar.

c) Mietminderung von der Bruttomiete

Bei der Mietminderung ist die Bruttomiete als Bemessungsgrundlage der Mietminderung heranzuziehen (BGH 06.04.05, Az. XII ZR 225/03). Dabei ist es unerheblich, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.
In der zu erstellenden Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter sodann berücksichtigen, dass auf die Betriebskostenvorauszahlungen eine Mietminderung erfolgte. Die Mietminderung darf nicht dadurch kompensiert werden, indem eine höhere Betriebskostennachzahlung gefordert wird. Es ist also eine doppelte Berechnung der Mietminderung einmal von der Nettokaltmiete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlungen und dann vom Abrechnungsergebnis der Betriebskosten erforderlich (BGH 20.07.2005 Az. VIII ZR 347/04; KG Bln. 13.10.2003 Az. 12 U 104/03).

3. Minderung und Zurückbehaltungsrecht

Neben der Mietminderung hat der Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Mängelbeseitigung (§ 320 BGB). Das Zurückbehaltungsrecht besteht auch dann, wenn der Mieter andere Gewährleistungsansprüche, wie die Mietminderung, wegen Verwirkung verloren hat (BGH 18.04.2007 Az. XII ZR 139/05; BGH 26.02.2003 Az. XII ZR 66/01). Voraussetzung für das Zurückbehaltungsrecht ist, dass der Vermieter vorher zur Mängelbeseitigung aufgefordert wurde und der Mieter nicht die Mängelbeseitigung verhindert hat (BGH 13.05.2015 Az. XII ZR 65/14). Ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des doppelten der voraussichtlichen Herstellungskosten kann angemessen sein (BGH 26.03.2003 – XII ZR 167/01).

4. Ausschluss des Mietminderungsrechts

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn es sich um einen unerheblichen Mangel handelt (§ 536 Abs. 1 BGB). Aber auch wenn der Mangel nicht angezeigt wurde oder bei Einzug bekannt war, die Mängelbeseitigung verweigert oder der Mangel selbst verschuldet wurde, kann eine Mietminderung ausgeschlossen sein.

a) Erheblichkeit des Mangels

Ein Mangel ist unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine Mietminderung gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH 30.06.2004 Az. XII ZR 251/02). Auch hier lässt sich keine schematische Grenze festlegen, was ein unerheblicher Mangel ist. Bei einem hochpreisigem Mietobjekt werden wohl selbst kleinere Mängel nicht unerheblich sein. Mehrere unerhebliche Mängel können dazu führen, dass die Erheblichkeitsschwelle überschritten wird.

b) Beschaffenheitsvereinbarung

Wurde ein schlechter Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, dann sind insoweit Mietminderungsansprüche ausgeschlossen (BGH 18.04.2007 Az. XII ZR 139/05). Die Beschaffenheitsvereinbarung kann auch schlüssig erfolgen. Das kann der Fall sein, wenn sich der Mieter Kenntnis vom Mietobjekt verschafft hat und es dennoch anmietet. Eine Beschaffenheitsvereinbarung bezieht sich nur auf die erkennbaren Mängel und die typische und dem Mieter bekannte Entwicklung der Beeinträchtigung. Das gilt auch wenn er sie nicht kennt, aber mit ihnen rechnen muss. Für darüber hinausgehende Störungen des Mietgebrauchs besteht aber weiterhin ein Mietminderungsrecht. Ist z.B. für den Mieter bei Mietvertragsabschluss aufgrund baufälliger Gebäude oder Baulücken erkennbar, dass es in der Nachbarschaft zu Bauarbeiten kommen wird, dann ist eine Mietminderung wegen Baulärms nicht möglich (KG Bln. 03.06.2002 Az. 8 U 74/01).

c) Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels

Die Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache bei Mietvertragsabschluss kennt oder wenn er bei Übergabe der Mietsache bekannt war oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist (§ 536b BGB). Das ist wiederum nicht der Fall, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Auch wenn sich der Mieter seine Mängelrechte bei Abnahme der Mietsache vorbehält, ist die Mietminderung nicht ausgeschlossen.

aa) Kenntnis des Mangels

Anders als bei einer Beschaffenheitsvereinbarung muss sich die Kenntnis des Mieters auf den konkreten Mangel und dessen Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes beziehen. Solange der Mieter den Mangel kennt, aber nicht weiss, welche konkreten Ursachen und Auswirkungen der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit hat, ist nicht von einer Kenntnis des Mangels auszugehen (OLG D.-dorf 07.03.2006 Az. I-24 U 112/05). So genügt die Kenntnis, dass die Heizungsanlage immer wieder ausfällt nicht, um Gewährleistungsrechte auszuschließen, wenn Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung nicht sicher überschaut werden können, weil schon die Ursache des Heizungsausfalls nicht bekannt ist (KG Bln. 28.04.2008 Az. 8 U 209/07).

Von einem Rechtsmangel hat der Mieter erst dann Kenntnis, wenn er sowohl den Rechtsmangel kennt als auch die rechtlichen Folgen, die sich hieraus ergeben und er das Risiko bewusst in Kauf genommen hat (BGH 04.10.1995 Az. XII ZR 215/94).
Bei einer Personenmehrheit auf Mieterseite (z.B. Wohngemeinschaft) reicht die Kenntnis eines Mieters für den Ausschluss der Mietminderung.

bb) Grob fahrlässige Unkenntnis

Grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohen Maße verletzt und dass außer Acht lässt, was jedem in der Situation einleuchtet.  Bloße Zweifel des Mieters bei Vertragsschluss an der baurechtlichen Zulässigkeit, rechtfertigen noch nicht die Annahme, ihm sei ein Mangel grob fahrlässig unbekannt geblieben (OLG D.-dorf 07.02.1991 Az. 10 U 118/90). Den Mieter trifft auch keine Untersuchungspflicht um einen Mangel zu erkunden (BGH 07.06.2006 Az. XII ZR 34/04).

cc) Rechtsfolgen

Auch wenn das Recht des Mieters auf Mietminderung wegen Kenntnis des Mangels ausgeschlossen ist, so behält er doch seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung und hat ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB (BGH 18.04.2007 Az. XII ZR 139/05). Das gilt auch dann, wenn der Mieter im Mietvertrag die Mieträume „wie gesehen“ übernommen hat (BGH 26.07.2004 Az. VIII ZR 281/03).

d) Verwirkung

Der Mieter kann sein Recht auf Mietminderung verwirken, wenn er über längere Zeit die Miete vorbehaltlos trotz Kenntnis der Mänge zahlt (BGH 16.07.2003 Az. VIII ZR 274/02). Hierzu ist ein Zeitmoment und ein Umstandsmoment erforderlich. Je länger aber der Mieter die Miete in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos zahlt, desto eher wird der Vermieter darauf vertrauen dürfen, dass der Mieter keine Mietminderung mehr geltend machen wird. An die Umstände sind also umso geringere Anforderungen zu stellen, je länger der abgelaufene Zeitraum ist (BGH 19.10.2005 Az. XII ZR 224/03). Eine Verwirkung der Mietminderung tritt aber nicht ein, wenn der Vermieter eine Mangelbeseitigung in Aussicht gestellt hat und der Mieter in der berechtigten Annahme die Miete zahlt, der Vermieter werde den Mangel alsbald beheben (OLG Dresden 18.06.2002 Az. 5 U 260/02). Ebenso tritt keine Verwirkung ein, wenn der Mieter aufgrund eines formularvertraglichen Ausschlusses der Mietminderung die Miete zahlt, der sich als unwirksam erweist (BGH 12.03.2008 Az. XII ZR 147/05).

e) Unterlassene Mängelanzeige

Hat der Mieter es unterlassen, den Mangel anzuzeigen, ist eine Mietminderung ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Vermieter deshalb den Mangel nicht beseitigen konnte (§ 536c BGB). Das gilt nicht, wenn dem Vermieter der Mangel schon bekannt war. Voraussetzung ist, dass die Mängelbeseitigung rechtzeitig möglich gewesen wäre und infolge der unterlassenen Mängelanzeige unmöglich geworden ist, was der Vermieter zu beweisen hat (OLG D.-dorf 16.04.2002 Az. 24 U 20/01). Aber auch wenn der Mieter die Anzeige unterlassen hat, behält er seinen Anspruch auf Beseitigung der Mängel. Holt der Mieter die Mängelanzeige nach und gibt damit dem Vermieter Gelegenheit zur Mängelbeseitigung, besteht ab diesem Zeitpunkt auch wieder ein Recht auf Mietminderung.

f) Verweigerung oder Vereitelung der Mängelbeseitigung

Der Vermieter hat das Recht, geltend gemachte Mängel zu besichtigen um zu entscheiden, wie Mängel zu beseitigen sind. Das Mietminderungsrecht ist verwirkt, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung von unberechtigten Forderungen abhängig macht. Hat der Mieter die Mängelbeseitigung verweigert oder mutwillig erschwert, kann er sich ebenfalls ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Mietminderung berufen, ab dem die Mängelbeseitigung ohne die Verweigerung voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre (BGH 13.05.2015, Az. XII ZR 65/14). Das gilt auch, wenn der Mieter seinen Mitwirkungspflichten nicht nachkommt und dem Vermieter unberechtigt den Zutritt verweigert.

g) Ausschluss der Mietminderung bei Eigenverschulden

Der Mieter kann die Miete nicht mindern, wenn er den Mangel selbst herbeigeführt oder zu vertreten hat. Hat z. B. bei einem Feuchtigkeitsschaden der Mieter die Miete gemindert, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei einem entsprechenden Mietzinsrückstand fristlos kündigen. Stellt sich in dem anschließenden Räumungsprozess heraus, dass die Ursache der Feuchtigkeit kein Baumangel, sondern unzureichendes Lüften des Mieters ist, dann hat der Mieter den Mangel selbst verschuldet. Eine Mietminderung ist dann ausgeschlossen und die Kündigung begründet (BGH 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11). Kann Regenwasser auf dem Balkon nicht ablaufen, weil der Mieter den Ablauf mit einer Plane verdeckt hat, liegt ebenfalls ein selbst verschuldeter Mangel vor und eine Mietminderung ist ausgeschlossen (AG Leipzig 04.11.2014 Az. 170 C 9129/12).

h) Wiederaufleben des Mietminderungsrechts

Ein verwirktes Mietminderungsrecht kann wieder aufleben, wenn sich die zu Grunde liegenden Verhältnisse wesentlich ändern. Das ist der Fall, wenn die Miete nicht nur unerheblich erhöht wird. Der Mieter muss hierzu spätestens bei der Zahlung des ersten Erhöhungsbetrages oder unverzüglich nach Rechtskraft des Urteils, einen entsprechenden Vorbehalt erklären. Das wiederaufgelebte Mietminderungsrecht beschränkt sich auf den Differenzbetrag, um den der Mietzins erhöht wird (OLG Kn. 19.12.2000 Az. 3 U 56/00).
Das Recht auf Mietminderung lebt ebenfalls wieder auf, wenn sich der Mangel erheblich vergrößert (KG Bln. 02.04.2001 Az. 8 U 5710/99).

5. Geltendmachung der Mietminderung im Mietrechtsstreit

Zwar tritt die Mietminderung kraft Gesetzes ein, jedoch muss sich der Mieter darauf berufen. In einem Mietrechtsstreit ist das Gericht nicht gehindert, dem Mieter eine höhere Mietminderung zuzusprechen (OLG Kn. 11.12.2001 Az. 22 U 301/00). Eine zu hohe Mietminderung des Mieters kann zu einer Kündigung wegen Zahlungsverzug führen, wenn sich der Mieter nicht auf einen entschuldbaren Rechtsirrtum berufen kann.

a) Darlegung des Mangels und der Gebrauchsbeeinträchtigung

Der Mieter bzw. sein Rechtsanwalt müssen im Mietrechtsstreit darlegen und beweisen, dass ein Mangel vorliegt, der die Tauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Dazu gehört dass der Anwalt vorträgt, wann der Mangel aufgetreten ist, wie lange er andauert und wie er sich auf den Mietgebrauch auswirkt. Dagegen soll es nicht Sache des Mieters sein, das Maß der Beeinträchtigung darzulegen. Denn die Mietzinsminderung tritt automatisch in dem Umfang ein, in dem die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist. Liegt der behauptete Mangel vor, ist ggf. unter Heranziehung eines Sachverständigen, der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung zu klären (BGH 27.02.1991 Az. XII ZR 47/90).

b) Höhe der Mietminderung

Einem Sachverständigen kann die Feststellung der Mängel und die Feststellung des Umfangs der Gebrauchsbeeinträchtigung und der zur Behebung erforderlichen Kosten übertragen werden. Die Höhe der Mietminderung ist aber durch das Gericht aufgrund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Sie hängt insbesondere von der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Minderung und der Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch ab, wobei eine Gesamtschau anzustellen ist. Dabei kann sich das Gericht der Hilfe eines Sachverständigen bedienen, um Art und Umfang der streitigen Mängel festzustellen. Bei der erforderlichen Gesamtschau darf es jedoch nicht ohne eigene Begründung der Schätzung des Sachverständigen folgen (OLG CE 19.10.1994 Az. 2 U 216/93).

Deshalb kann die Höhe der Mietminderung auch kein Gegenstand eines selbstständigen Beweisverfahrens sein, sondern nur die zugrunde liegenden Mängel. Dagegen kann die Berechtigung der Höhe der Mietminderung durch eine bezifferte Feststellungsklage des Mieters oder einer negativen Feststellungsklage des Vermieters geklärt werden (BGH 12.06.1985 Az. VIII ZR 142/84).