Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung kann im Mietrecht im Mietvertrag vereinbart werden. Möglich ist das durch Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Indexmiete. Gibt es im Mietvertrag keine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung, kann die Miete aufgrund eines Mietspiegels bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden. Was bei einer Mieterhöhung allgemein zu beachten ist, möchte ich nachfolgend als Fachanwalt für Mietrecht erläutern.

1. Vereinbarung der Mieterhöhung

Eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung kommt nur zustande, wenn der Mieter ein entsprechendes Angebot des Vermieters annimmt. Ein einseitiges Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Hat sich der Vermieter im Mietvertrag ein einseitiges Mieterhöhungsverlangen vorbehalten, ist dieses unwirksam. Ein einseitiges Mieterhöhungsverlangen kann auch nicht in ein Angebot auf Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung umgedeutet werden. Deshalb kann auch in der Zahlung der erhöhten Miete durch den Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (BGH 20.07.2005 Az. VIII ZR 199/04). Vielmehr muss der Mieter in der Mieterhöhungserklärung ein Angebot sehen, was er annehmen oder ablehnen kann (BGH 13.02.2008 Az. VIII ZR 14/06).

a) Mieterhöhung durch vorbehaltlose Mietzahlung

Bei einer einseitigen Mieterhöhungserklärung hat der Vermieter seine Erklärung selbst nicht als Vertragsangebot verstanden. Einen Vertrauenstatbestand des Vermieters, der sich aus den Zahlungen des Mieters ergibt, gibt es somit nicht. Demzufolge kann hier aus vorbehaltlosen Mietzahlungen des Mieters nicht auf eine Annahme des Angebotes auf eine Mieterhöhung geschlossen werden (BGH 21.03.2007 Az. XII ZR 176/04).

aa) Vertragsangebot

Anders ist das bei einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Hier liegt ein Vertragsangebot vor, der erhöhten Miete zuzustimmen. Eine vorbehaltlose Mietzahlung kann demzufolge als stillschweigende Annahme des Mieterhöhungsverlangens gewertet werden. Demzufolge kann in der wiederholten Zahlung des erhöhten Mietzinses eine Annahmeerklärung des Angebotes auf eine Mieterhöhung gesehen werden (LG Bln. 04.07.1985 Az. 61 S 17/85).
Wird die Miete vom Konto des Mieters zweimal auf Grund einer Einzugsermächtigung abgebucht, ohne dass der Mieter von seinem Rückrufrecht Gebrauch macht, kann aber nicht von einer stillschweigenden Annahme des Mieterhöhungsverlangens ausgegangen werden (LG Mü. 19.08. 1994 Az. 14 S 5662/94).

bb) Einseitige Mieterhöhung

Muss der Mieter das Aufforderungsschreiben des Vermieters nicht als Vertragsangebot verstehen und zahlt er die Mieterhöhung in der Annahme, hierzu kraft Gesetzes verpflichtet zu sein, kommt ebenfalls keine schlüssige Annahme der Mieterhöhungserklärung in Betracht. Erklärt deshalb der Vermieter, dass er die Miete neu festlege und ändert der Mieter daraufhin den Überweisungsauftrag, so kommt hierdurch keine Mieterhöhungsvereinbarung zustande. (LG Mhm. 23.06.2004 Az. 4 S 182/03; anders LG Leipzig 23.07.1999 Az. 01 S 2989/99).

b) Schriftform

Wurde der Mietvertrag für eine längere Laufzeit als ein Jahr geschlossen, dann wird auch bei einer stillschweigenden Zustimmung zur Mieterhöhung, die Schriftform für die Vertragsänderung nicht eingehalten.

aa) Wesentliche Vertragsänderung

Der Mangel der Schriftform hat aber bei einer wesentlichen Vertragsänderung nur zur Folge, dass der ursprünglich auf eine feste Laufzeit unter Ausschluss einer ordentlichen Kündigung geschlossene Vertrag, nun auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Der unbefristete Mietvertrag kann zum Ablauf eines Jahres nach der Änderung ordentlich gekündigt werden (§ 550 BGB). Dem durch die Mieterhöhung begünstigten Vermieter ist es jedoch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den infolge der konkludenten Vereinbarung eingetretenen Formmangel zu berufen und das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (OLG KA 10.12.2002 Az. 17 U 97/02).
Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Mangel der Form zu heilen, sofern dies nicht im Mietvertrag vereinbart ist (BGH 17.07.2002 Az. XII ZR 248/99).

bb) Unwesentliche Vertragsänderung

Dagegen muss die Schriftform nicht eingehalten werden, wenn es sich nur um eine unwesentliche Mietänderung handelt. Dabei ist zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang eine Mieterhöhung möglich war. Durfte die Mieterhöhung nicht verlangt werden, liegt eine wesentliche Vertragsänderung vor, die der Schriftform bedarf (OLG D.-dorf 19.03.2013 Az. I-24 U 103/12).

2. Mietanpassungsklauseln

Im Gewerberaummietrecht sind Mietanpassungsklauseln üblich. Dagegen sind echte Wertsicherungsklauseln, Spannungsklauseln oder Leistungsvorbehalte mit Schiedsgutachterabreden im Wohnraummietrecht unzulässig. Hier ist lediglich die Vereinbarung einer Indexmiete erlaubt (§ 557b BGB).

a) Indexmiete

Die Mietvertragsparteien können vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Die Vereinbarung bedarf der Schriftform, wobei die elektronische Form ausreichend ist (§§ 557b, 126a BGB).
Die Mietänderung ist an die Indexveränderung geknüpft. Die prozentuale Veränderung ist Maßstab für die Mieterhöhung. Es ist nicht zulässig, einen Multiplikator für die Indexveränderung zu vereinbaren.
Wurde eine wirksame Indexklausel vereinbart, sind für die Dauer der Laufzeit der Indexmiete, andere Mieterhöhungen weitgehend ausgeschlossen. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nur zulässig, wenn die bauliche Veränderung auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

aa) Erklärung der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung auf Grund einer Indexklausel muss in Textform erklärt werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Es müssen die Verhältnisse ab Vertragsschluss oder der letzten Mieterhöhung denen, die die Mieterhöhung begründen sollen, gegenübergestellt werden. Dementsprechend ist der Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, der aktuelle Index sowie der Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig geschuldete Kaltmiete anzugeben. Die Mieterhöhung bei der Indexmiete erfordert es jedoch nicht, die prozentuale Veränderung der Indexdaten anzugeben (BGH 22.11.2017 Az. VIII ZR 291/16).
Fehlen die Mindestangaben in der Mieterhöhungserklärung, so dass diese nicht nachvollzogen werden kann, ist sie formell unwirksam. Lediglich sachliche Unrichtigkeiten, wie z.B. Rechenfehler, wirken sich nur auf die materielle Richtigkeit der Mieterhöhung aus, machen diese aber nicht unwirksam.

bb) Rechtswirkungen der Mieterhöhung

Die Miete muss für die Dauer eines Jahres unverändert gewesen sein. Die Mieterhöhung auf Grund der Indexmiete wird ab Beginn des auf die ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung folgenden übernächsten Monats fällig. Die Mieterhöhung kann, anders als bei der zur ortsüblichen Vergleichsmiete, schon zum jeweiligen Fristbeginn angefordert werden, nachdem die Jahresfrist abgelaufen ist.

b) Verwirkung von Mieterhöhungsbeträgen

Mieterhöhungsbeträge auf Grund von Mietanpassungsklauseln können verwirken, wenn die Mieterhöhung längere Zeit nicht geltend gemacht wird (Zeitmoment) und der Mieter auf Grund der Umstände darauf vertrauen durfte (Umstandsmoment), dass die Mieterhöhung auch nicht mehr beansprucht wird (OLG BB 01.10.2007 Az. 3 U 28/07).
Hat es demnach der Vermieter über einen Zeitraum von fast vier Jahren unterlassen, eine indexbedingte Mietzinserhöhung gegenüber dem Mieter geltend zu machen, kann das zu einer Verwirkung führen. Hierzu müssen Umstände vorliegen, die den Mieter in der Annahme bestärkt haben, dass der Vermieter die Mieterhöhung nicht mehr geltend machen wird (OLG D.-dorf 18.03.1999 Az. 10 U 113/98).

3. Form der Mieterhöhungserklärung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung

Sowohl bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung als auch bei einer Mieterhöhung auf die ortsüblichen Vergleichsmiete, sind die nachfolgenden allgemeinen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu beachten.

a) Abgabe durch den Vermieter

Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung eindeutig bezeichnet werden. Das Mieterhöhungsverlangen muss vom Vermieter abgegeben worden sein, oder von seinem Bevollmächtigten.

aa) Vertretung

Der Bevollmächtigte, der in der Regel eine Hausverwaltung oder ein Rechtsanwalt ist, muss angeben, das er in Vertretung und in wessen Namen er handelt. Wird die Mieterhöhungserklärung durch einen Vertreter ausgesprochen, sollte dieser eine Originalvollmacht beigefügt werden. Ansonsten droht eine Zurückweisung der Erklärung gem. § 174 BGB.
Die Vertretung des Vermieters durch eine Hausverwaltung kann sich auch aus den Umständen ergeben (BGH 02.04.2014, Az. VIII ZR 231/13).
Eine allgemeine Verwaltungsvollmacht soll auch die Abgabe von Mieterhöhungserklärungen umfassen. Die zur Verteidigung gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen erteilte Prozeßvollmacht, ermächtigt auch zur Entgegennahme eines während des Gerichtsverfahrens abgegebenen Mieterhöhungsverlangens. Sie kann dann auch nicht gem. § 174 BGB durch den Rechtsanwalt zurückgewiesen werden (BGH 18.12.2002 Az. VIII ZR 141/02).

bb) Personenmehrheit

Bei mehreren Vermietern, müssen alle Vermieter die Erklärung abgeben. Handelt auf Vermieterseite eine GbR, dann muss ein Hinweis auf die Bevollmächtigung durch die anderen Gesellschafter in der Mieterhöhungserklärung enthalten sein, wenn nur ein Gesellschafter handelt (LG Kn. 05.12.2000 Az. 12 S 196/00). Bei einer juristischen Person muss erkennbar sein, welche natürliche Person für sie handelt (LG Hbg. 15.01.2004 Az. 333 S 82/03).

cc) Veräußerung des Mietobjekts

Ist der Erwerber noch nicht im Grundbuch eingetragen, kann er keine Mieterhöhung geltend machen. Der Veräußerer kann jedoch den Erwerber schon vor Grundbucheintragung ermächtigen, eine Mieterhöhung zu erklären. Die Ermächtigung muss offen gelegt werden (BGH 13.02.2008 Az. VIII ZR 105/07).

b) Bezeichnung des Mieters

Bei mehreren Mietern muss die Mieterhöhungserklärung allen gegenüber erklärt werden. Formulierungen wie: „Sehr geehrte Familie X“ oder „Sehr geehrte Mieter der Mietwohnung X“ sind unzulässig und führen zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Ist im Mietvertrag eine gegenseitige Empfangsvollmacht vereinbart, dann muss dennoch aus der Erklärung erkennbar sein, dass der Mieter als Empfänger der Mieterhöhungserklärung und Bevollmächtigter der anderen Mieter angesprochen wird. Steht der Mieter unter Betreuung, ist das Schreiben dem Betreuer zuzustellen.

c) Form der Mieterhöhungserklärung

Es ist ausreichend, wenn die Mieterhöhung in Textform (§ 126b BGB) erklärt wird und den Mieter persönlich mit Namen anspricht (BGH 24.03.2010, Az. VIII ZR 177/09).
Die Textform ist gewahrt, wenn die Person des Erklärenden angegeben wird und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist. Bei einer juristischen Person muss erkennbar sein, welche natürliche Person die Erklärung abgegeben hat (LG Bln. 23.06.2003 Az. 62 S 52/03). Bei einer GbR muss der für sie Handelnde genannt werden. Ist im Mietvertrag die Schriftform vereinbart, gilt dies nicht für das Mieterhöhungsverlangen (BGH 10.11.2010 Az. VIII ZR 300/09). Das Mieterhöhungsverlangen ist bedingungsfeindlich. Die darin enthaltenen Angaben müssen für den Mieter nachprüfbar sein.

d) Zugang der Mieterhöhungserklärung

Das Mieterhöhungsverlangen wird erst mit Zugang beim Empfänger wirksam. Im Mietrechtsstreit hat der Vermieter oder der Rechtsanwalt im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Erklärung zugegangen ist.