Mietminderung bei Lärmbelästigung

Anwalt Mietminderung Lärmbelästigung
Mietminderung Lärmbelästigung

Beeinträchtigungen der Mietsache durch Lärmbelästigung sind, in der Praxis der Rechtsanwälte für Mietrecht, häufig Ursache von mietvertraglichen Auseinandersetzungen. Liegt ein Mangel der Mietsache wegen Lärmbelästigung vor, kann im Mietrecht ein Recht auf Mietminderung bestehen. Ob ein Mangel der Mietsache wegen Lärm vorliegt und unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe die Mietminderung erfolgen kann, wollen wir nachfolgend erläutern.

1. Lärmbelästigung als Mangel der Mietsache

a) Lärmbeeinträchtigungen als Mangel

Wann ein Mangel der Mietsache wegen Lärmbeeinträchtigung vorliegt, muss jeweils unter Berücksichtigung des konkreten Einzelfalls entschieden werden (BGH 15.02.2008, Az. V ZR 222/06). Denn ob ein Geräusch als störend empfunden wird, hängt von dem subjektiven Empfinden des Menschen ab, so dass bei der Beurteilung, ob ein Mangel durch Lärmbeeinträchtigung vorliegt, auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abgestellt werden muss (BGH 20.11.1992, Az. V ZR 82/91). Richt- und Grenzwerte, wie sie sich beispielsweise aus der TA-Lärm oder der DIN 4109 ergeben, dienen dabei lediglich als grobe Orientierung (BGH 06.07.2001, Az. V ZR 246/00). Grundsätzlich dürfen aber nach der DIN 4109 die von technischen Anlagen ausgehenden Geräusche folgende Werte nicht übersteigen:
-in reinen Wohngebieten tagsüber 40 dB(A) und nachts 30 dB(A),
-in allgemeinen Wohngebieten tagsüber 50 dB(A) und nachts 35 dB(A).

b) Hinzunehmende Lärmbeeinträchtigungen

Selbst wenn bestimmte Werte überschritten werden, ist Lärm nicht stets ein Mangel der Mietsache. Es kann deshalb durchaus angebracht sein, durch einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht prüfen zu lassen, ob die Lärmbeeinträchtigung einen Mangel im Mietrecht darstellt und ob sie zur Mietzinsminderung berechtigt.

aa) Lärmbeeinträchtigungen als Soll-Beschaffenheit der Mietsache

Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mietvertrag in Kenntnis bestimmter Umstände geschlossen wurde und diese besonderen Verhältnisse bereits bei der Festlegung des konkreten Mietzinses berücksichtigt wurden. Befindet sich z. B. in dem Haus bei Einzug des Mieters eine Gaststätte, so muss der Mieter die üblichen Beeinträchtigungen, die von dem Gaststättenbetrieb ausgehen, hinnehmen. Ein Mangel liegt dann nicht vor, denn der Mieter hat in Kenntnis des Gaststättenbetriebs dennoch den Mietvertrag abgeschlossen und eine Mietminderung wäre nicht möglich.

bb) Sozialadäquate Lärmbeeinträchtigungen

Schließlich kann auch kein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn der Lärm sozialadäquat ist. So werden Beeinträchtigungen durch jährlich wiederkehrende Volksfeste und durch Kirchenglocken als sozialadäquat angesehen. Auch Verkehrslärm führt nicht zu einem Mangel, wenn es sich insgesamt um den üblichen Verkehrslärm handelt (BGH 19.12.2012 Az. VIII ZR 152/12). Ebenso ist Kinderlärm als sozialadäquates Verhalten kein Mangel und berechtigt nicht zur Mietminderung (hierzu Ziff. 4 m).

cc) Nachträglich erhöhte Lärmbeeinträchtigungen von einem Nachbargrundstück

Auch wenn es bei Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht vorhersehbar war, dass in der Nachbarschaft gebaut wird, führen hierdurch entstehende Lärmbeeinträchtigungen nicht zu einem Mangel der Mietsache, wenn der Vermieter selbst den Lärm als unwesentlich und damit ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt allerdings nicht vor, wenn gesetzlich vorgeschriebene Grenzwerte überschritten werden (BGH 29.04.2015 Az. VIII ZR 197/14, hierzu Ziff. 4 a).

2. Mängelanzeige bei Lärmbelästigung

Will der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache durch Lärmbeeinträchtigungen Rechte auf Mietminderung geltend machen, ist er zunächst verpflichtet, den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Ein längeres Zuwarten kann zum Verlust des Mietminderungsrechts führen. Nur wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt, ist eine Mängelanzeige entbehrlich. Behauptet der Vermieter, der Mangel sei ihm durch den Mieter nicht angezeigt worden, trägt der Mieter bzw. der Rechtsanwalt für die erfolgte Mängelanzeige die volle Darlegungs- und Beweislast (BGH 05.12.2012 Az. VIII ZR 74/12).

3. Recht auf Mietminderung bei Lärmbelästigung

Der Mieter hat ein Recht auf Mietminderung, wenn der Mangel die Tauglichkeit der Mietsache aufhebt oder nicht nur unerheblich mindert. Die Mietminderung tritt von Gesetzes wegen ein. Der Mieter muss also die Mietminderung selbst nicht ankündigen, wohl aber den Mangel anzeigen.

4. Höhe der Mietminderung bei Lärmbelästigung

Die Höhe der Mietminderung ist u.a. davon abhängig, wie lange der Mangel besteht, welche Räume betroffen sind und wie stark die Benutzbarkeit der Mietsache eingeschränkt ist. Die Berechnung der Mietminderung ist deshalb immer vom Einzelfall abhängig.
Die nachfolgende Rechtsprechung kann somit lediglich eine Orientierung bei der Höhe der Mietminderung darstellen.

a) Bau- und Verkehrslärm

aa) Waren bei Abschluss des Mietvertrages Bauarbeiten in der Nachbarschaft oder erhöhte Verkehrsgeräusche voraussehbar, kann ein Mieter den Lärm nicht zum Anlass für eine Mietminderung nehmen, soweit die Geräusche als üblicher Lärm anzusehen sind (BGH 19.12.2012, Az. VIII ZR 152/12, LG Leipzig 08.06.2005 Az. 03 O 4016/04).
bb) Aber auch wenn bauliche Veränderungen in der Nachbarschaft nicht vorhersehbar waren, rechtfertigt das keine Mietminderung, wenn sie der Vermieter selbst entschädigungslos hinnehmen müsste. Gem. § 906 Abs. 1 BGB kann der Vermieter keine Geräusche verbieten und hat sie als unwesentlich hinzunehmen, wenn gesetzliche Grenzwerte nicht überschritten werden.
Zwar muss der Vermieter Störungen vom Mieter fernhalten und hat dazu im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten auch gegen den Störer vorzugehen. Wenn aber der Vermieter selbst keine Möglichkeit hat gegen die Beeinträchtigung vorzugehen, muss man redlicherweise davon ausgehen, dass eine Lärmbeeinträchtigung nur dann einen Mangel der Mietsache darstellt, wenn sie nicht entschädigungslos geduldet werden muss. Der Mieter nimmt also an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Grundstückes, einschließlich der damit verbundenen Veränderungsrisiken teil. So ist z.B. die bei Mietvertragsabschluss nicht vorhersehbare Lärmbeeinträchtigung durch einen Bolzplatz ohne Mietminderung zu dulden, wenn auch der Vermieter die Beinträchtigung entschädigungslos hinnehmen muss (BGH 29.04.2015 Az. VIII ZR 197/14).
Es wird jedoch die Auffassung vertreten, dass eine Mietminderung bei Baulärm weiterhin möglich sei. Bei dem Bolzplatz ging es um einen dauerhaften Umweltmangel. Dagegen sei Baulärm nur eine vorübergehende und Umfeldveränderung. Deshalb sei eine Mietminderung wegen Baulärm weiterhin möglich, unabhängig davon, ob der Vermieter das zu vertreten hat oder einen Ausgleichanspruch gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks hat (LG Bln 12.07.2018 Az. 67 S 105/18).

b) Fahrstuhlgeräusche

Überschreiten Bremsgeräusche eines Fahrstuhls den nach DIN 4109 höchstzulässigen Schallpegel von 30 dB (A) und können diese daher deutlich in der Mietwohnung vernommen werden, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar und rechtfertigt eine Minderung von 10 % (LG Bln 11.11.2010, Az. 67 S 241/08).

c) Lautstarkes Feiern

Grundsätzlich gibt es kein Recht, wonach ein Mieter einmal im Monat lautstark feiern und dadurch die Nachtruhe stören darf (OLG D.-dorf 15.01.1990, Az. 5 Ss (OWi) 475/89 – (OWi) 197/89 I). Werden also von Nachbarn Feiern ausgerichtet, muss bei der Häufigkeit und Lautstärke auf die übrigen Mieter besondere Rücksicht genommen werden.
aa) Wird in einer Mietwohnung nicht nur gelegentlich, sondern sehr häufig an den Wochenenden bis spät in die Nacht lautstark gefeiert, so begründen die damit einhergehenden Lärmbelästigungen eine Mietminderung von 20 % der Monatsmiete (LG DO 19.05.1988, Az. 17 S 47/88).
bb) Nächtliche Ruhestörungen, welche von feiernden Leuten einer etwa 100 Meter entfernten Ruderanlage ausgehen, rechtfertigen bei einer zweimaligen Lärmbelästigung pro Monat eine Mietminderung von 1 %, bei einer Ruhestörung von 4 Tagen im Monat eine Mietminderung von 2 % der Monatsmiete (AG Spandau 26.11.2008, Az. 4 C 207/08).

d) Gewerbelärm

Ein Mieter, der in Kenntnis der gewerblichen Nutzung von Nachbarhäusern einen Mietvertrag abschließt, muss damit rechnen, dass von der Gewerbetätigkeit Geräusche ausgehen. Jedoch muss der Mieter nicht jede vom Gewerbe ausgehende Lärmbelästigung hinnehmen:
aa) Dringen aus einer unterhalb der Mietwohnung gelegenen Gaststätte Klopfgeräusche und in den Nachtstunden Wortgeräusche in die Mietwohnung ein, die entsprechend der Wertung eines durchschnittlich empfindlichen Menschen objektiv den Wohnwert mindern, so liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietwohnung vor. Angemessen ist in diesem Fall eine Mietminderung in Höhe von 11 % der Monatsmiete (LG Kn. 09.12.1986, Az. 12 S 127/86).
bb) Sind die aus einem Verkaufsgeschäft für Schallplatten stammenden Lärmstörungen in der darüber liegenden Wohnung deutlich wahrnehmbar, rechtfertigt das eine Mietminderung von 10 % monatlich (AG Kn. 22.07.1992, Az. 207 C 164/91).

e) Heizungsgeräusche

Durch haustechnische Anlagen verursachte Geräusche sind, zumindest solange sie unterhalb der sich aus der DIN 4109 ergebenden Höchstwerte liegen, grundsätzlich ohne weiteres hinzunehmen (AG Hann. 01.10.2014, Az. 412 C 8478/13). Geht von ihnen jedoch eine empfindlich störende und übermäßig starke Lärmbelästigung aus, kann eine Mietminderung im Einzelfall angemessen sein.
aa) Dem Mieter steht bei deutlich in seiner Wohnung vernehmbaren „Knack“-Geräuschen des Gas-Raumheizers eine Mietminderung in Höhe von 10 % zu (LG Hann. 15.04.1994, 9 S 211/93). Bei Klopfgeräuschen einer Heizung, die über den Zeitraum von einem Jahr in der Wohnung des Mieters auftreten, ist eine Mietminderung von 12 % monatlich angemessen (LG MS 02.11.2000, Az. 8 S 167/00).
bb) Der Mieter einer Erdgeschosswohnung in einem außergewöhnlich hellhörigen Mehrfamilienhaus, wurde durch den nachträglichen Einbau einer Ölzentralheizung regelmäßig in seinem Nachtschlaf gestört. Der Heizkeller, welcher Brenner und Ölpumpe beherbergt, befand sich unmittelbar unter dem Schlafzimmer des Mieters, und in einem durchschnittlichen Abstand von 3 Minuten war das Laufen der Lüftung und das Starten des Brenners für eine Dauer von jeweils etwa 10 Sekunden deutlich im Schlafzimmer des Mieters wahrnehmbar. Hinzu kam, dass die Mieter der darüber liegenden Wohnung erhebliche Lärmbelästigungen verursachten, welche deutlich in der Erdgeschosswohnung vernehmbar waren. Solche Beeinträchtigungen rechtfertigen eine Mietzinsminderung von 20% der Monatsmiete (AG Neuruppin 12.11.2004 Az. 42 C 263/04).

f) Musizieren

Musizieren in der eigenen Wohnung gehört zu dem privaten Lebensbereich eines Mieters und muss daher grundsätzlich auch von anderen Mietern hingenommen werden. Der Musizierende muss dabei jedoch auf Vorgaben der Hausordnung und auf das Ruhe- und Entspannungsbedürfnis der Mitmieter Rücksicht nehmen, so dass es in Einzelfällen dazu führen kann, dass das Musizieren von Mitmietern zu einer Mietminderung berechtigt.
So verletzt beispielsweise das Üben und Spielen von Elektrogitarre und Schlagzeug unter Einsatz eines Verstärkers zur Mittagszeit und abends nach 20.00 Uhr, die durch die Hausordnung und das Gebot der Rücksichtnahme gezogenen Grenzen und beeinträchtigt daher andere Mieter an ihrem Mietgebrauch erheblich. Eine Mietminderung von 5 % der Monatsmiete ist daher gerechtfertigt (LG Bln 15.03.2011, Az. 65 S 59/10).

g) Lärm durch Pensionsbetrieb in einem Wohnhaus

Ein Vermieter, welcher eine in seinem Mietshaus betriebene Pension dergestalt vergrößert, dass durch zusätzliche Geräuscheinwirkungen (Türenschlagen, An- und Abreiselärm, zusätzliche Reinigungsarbeiten, Gespräche und Nutzung der Sanitäranlagen zur Nachtzeit) ein jahrelang ebenfalls im Mietshaus lebender Mieter erheblich beeinträchtigt wird, muss eine Mietminderung des Mieters wegen störender Lärmbelästigung gegen sich gelten lassen. Im konkreten Fall wurde eine Mietminderung in Höhe von 30 % der Monatsmiete als angemessen angesehen (AG Charlottenburg 08.09.2010 Az. 213 C 322/09).

h) Lärm durch Renovierungsmaßnahmen am Mietshaus

Bauarbeiten und Renovierungsmaßnahmen am vom Mieter bewohnten Mietshaus und damit einhergehende Gebrauchsbeeinträchtigungen der Mietsache begründen, sofern nicht nur eine kurzzeitige und unerhebliche Beeinträchtigung vorliegt, eine Mietminderung von 20 % (AG WI 25.06.2012, Az. 93 C 2696/11 (42)).

i) Streitereien der Nachbarn

Zu einer Mietminderung von 5 % können überlaute nächtliche Streitgespräche der Wohnungsnachbarn führen (AG Bergisch Gladbach 24.07.2001, Az. 64 C 125/00).

j) Geräusche durch eine Tiefgarage

Wirkt von einem Tiefgaragentor eine die DIN 4109 überschreitende Lärmbelästigung auf die über der Tiefgarageneinfahrt gelegene Wohnung ein, ist eine Mietminderung von 15 % angemessen. Dies gilt insbesondere, wenn Teile des Garagentors nicht ordnungsgemäß eingebaut wurden. Dass der Mieter selbst die Tiefgarage nutzt und daher auch durch eigene Benutzung des Garagentores Lärm verursacht, ist unerheblich (LG Hbg. 26.03.2009, Az. 333 S 65/08).

k) Geräusche durch Haustiere

Das Halten von Haustieren in Mehrfamilienhäusern ist durchaus üblich, so dass gelegentliche Lautäußerungen von Haustieren als typische Geräuschkulisse in einem Mehrfamilienhaus hinzunehmen sind (AG Hbg. 06.03.2005, Az. 49 C 165/05). Erst wenn diese Geräusche ein unzumutbares Ausmaß annehmen, z.B. bei ständigem Bellen von in der Nachbarwohnung gehaltenen Hunden, kann eine Mietminderung im Einzelfall begründet sein.

l) Trittschallgeräusche

Der Mieter einer Altbauwohnung, welcher nach dem nachträglichem Ausbau und der Vermietung eines über seiner Wohnung befindlichen ursprünglichen Trockenbodens, nun deutlich vernehmbaren Trittschallgeräuschen ausgesetzt ist, ist zu einer Mietminderung wegen Lärmbelästigung in Höhe von 5 % berechtigt (LG Hann. 15.04.1994, 9 S 211/93). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn eine vorhandene Trittschalldämmung den Mindestanforderungen der DIN 4109 entspricht (LG Bln 30.07.2004, Az. 63 S 133/04).

m) Kinderlärm

Aber nicht jede Art von Lärm stellt eine Beeinträchtigung der Mietsache dar. In Bezug auf Kinderlärm (Geschrei, Spielgeräusch, Trampeln), verlangt die Rechtsprechung eine erhöhte Toleranz von den anderen Mietparteien. Erst wenn den Eltern der Kinder eine schuldhafte Aufsichtspflichtverletzung vorgeworfen werden kann, können die Mieter ihre Rechte auf Mietminderung geltend machen. So stellt etwa das nächtliche Baby- und Kleinkindgeschrei eine unvermeidbare Folge normaler kindlicher Entwicklung dar, so dass die anderen Mietparteien dies als sozialadäquates Verhalten zu akzeptieren haben und es ist keine Mietminderung möglich. Gleiches gilt für Kinderlärm, der aufgrund des natürlichen Spiel- und Bewegungstriebes des Kindes entsteht (OLG D.-dorf 29.01.1997, Az. 9 U 218/96). Auf Kinderlärm sind gesetzliche Grenzwerte für Lärm nicht anwendbar (§ 22 Abs. 1a BImSchG).

5. Darlegungs- und Beweislast – Lärmprotokoll

Der Mieter oder sein Rechtsanwalt hat im Mietrecht den Mangel der Lärmbeeinträchtigung darzulegen und zu beweisen. Hierfür war es früher erforderlich ein Lärmprotokoll zu führen, in dem der Mieter das Datum, die Uhrzeit, die Art der Lärmbelästigung und die Dauer der Lärmbeeinträchtigung dokumentiert. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass ein Lärmprotokoll nicht vorgelegt werden muss. Ausreichend ist es, dass der Mieter detailliert beschreibt wann der Lärm auftrat, um was es für eine Art von Lärm es sich gehandelt hat (Partygeräusche, Musik) und wie lange die Lärmbelästigung anhielt (BGH 29.02.2012 Az. VIII ZR 155/11). Es ist auch nicht erforderlich, die Ursache des Lärms zu bezeichnen (Wohnverhalten anderer Mieter oder unzureichender Schallschutz). Vielmehr ist es Sache des Gerichts, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben (BGH 21.02.2017 Az. VIII ZR 1/16). Als Beweismittel stehen dem Mieter der Zeugenbeweis, gerichtlicher Augenschein, Sachverständigengutachten oder eine objektive Lärmmessung zur Verfügung. Auch wenn ein Lärmprotokoll somit keine Pflicht ist bietet es sich an, die Lärmbeeinträchtigungen dennoch aufzuschreiben, da man sich erfahrungsgemäß später nicht mehr so genau an die Beeinträchtigungen erinnern kann.