Rückgabe Mietwohnung

Anwalt Rückgabe Mietwohnung
Rückgabe der Mietwohnung

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietwohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Bei der Rückgabe der Mietwohnung treten die meisten Probleme im Mietverhältnis auf, die einen Rechtsanwalt notwendig machen. Das betrifft die Beseitigung von Schäden, die Durchführung von Schönheitsreparaturen und die Auszahlung der Mietkaution. Bei der Rückgabe der Mietwohnung werden aber auch die meisten Fehler gemacht, angefangen bei der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls bis zur nicht vollständigen Rückgabe der Wohnung. Wir wollen hier auf einige häufige Fragen als Anwälte für Mietrecht eingehen, was bei der Rückgabe der Mietwohnung zu beachten ist.

1. Rückgabe der Mietwohnung

Die Rückgabe der Mietwohnung bedeutet im Mietrecht, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses den Besitz an der Mietwohnung aufgeben muss und den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung setzen muss. Hierzu ist es erforderlich, dass der Mieter die Mietwohnung räumen muss. Ferner müssen dem Vermieter die erhaltenen und die nachbestellten Schlüssel der Wohnung überlassen werden. Eine Rückgabe der Mietwohnung kann weder dann angenommen werden, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Mieträumen fortschafft, aber die Schlüssel mitnimmt, noch dann, wenn er zwar die Mieträume unter Rückgabe der Schlüssel verlässt, aber seine Sachen nicht aus der Mietwohnung entfernt.

Im ersten Fall (bei Mitnahme der Schlüssel) verschafft er dem Vermieter nicht den Besitz an den Mieträumen. Im zweiten Fall (bei bloßer Rückgabe der Schlüssel) überlässt er dem Vermieter zwar den Besitz, er räumt aber nicht. In jedem der beiden Fälle gibt er die Mietsache nicht zurück und enthält sie dem Vermieter deshalb vor. Die vollständige Rückgabe der Mietwohnung ist von erheblicher finanzieller Bedeutung für den Mieter, denn wenn er die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück gibt, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung, als Entschädigung weiterhin den vereinbarten Mietzins verlangen (§ 546 a BGB).

a) Räumung der Mietwohnung

Die Räumung der Mietwohnung muss vollständig erfolgen. Der Mieter muss hierzu alle seine Möbel aus der Mietwohnung entfernen. Zu räumen sind aber auch die überlassenen Nebenräume, wie der Keller oder der Dachboden.

aa) Zustand der Mieträume

Grundsätzlich kommt es für die Rückgabe der Mietwohnung im Mietrecht nicht darauf an, in welchen Zustand sich die Mieträume befinden. Die Mietwohnung ist also auch denn zurückgegeben, wenn sie sich in einem verwahrlosten Zustand befindet. Muss die Mietwohnung durch den Vermieter erst gesäubert werden, muss der Mieter die Kosten dennoch ersetzen. Hat der Mieter laut Mietvertrag die Mieträume besenrein zurückzugeben, dann hat er lediglich grobe Verschmutzungen zu beseitigen (BGH 28.06.2006 Az. VIII 124/05). Auch wenn sich die Mieträume in einem Zustand befinden, die eine Weitervermietung ausschließen (z.B. starke Nikotinablagerungen), steht das einer Rückgabe der Mietwohnung nicht entgegen (BGH 05.03.2008 Az. VIII ZR 37/07).
Hat der Mieter Einrichtungen nicht entfernt, ist nur dann eine Rückgabe der Mieträume nicht erfolgt, wenn nur eine Teilräumung der Wohnung anzunehmen ist (OLG D.-dorf 07.04.2005 Az. I-10 U 191/04).

Weigert sich der Vermieter die Mieträume entgegenzunehmen, weil sie sich nicht im vertragsgemäßen Zustand befinden, gerät er in Annahmeverzug (OLG D.-dorf 28.05.2002 Az. 24 U 133/01). Der Mieter kann dem Vermieter dann den Schlüssel zum Mietobjekt anbieten.

bb) Teilräumung

Wird die Mietwohnung nicht vollständig geräumt, besteht die Gefahr, dass keine Rückgabe der Mieträume vorliegt, weil dem Vermieter nicht der alleinige Besitz an der Mietwohnung eingeräumt wurde. Teilleistungen des Mieters bei Erfüllung der Rückgabepflicht sind unzulässig. Eine nur teilweise Räumung hat daher zur Folge, dass dem Vermieter die gesamte Mietwohnung vorenthalten wird (BGH 11.05.1988 Az. VIII ZR 96/87). Das zurücklassen von wenigem Gerümpel steht der Rückgabe nicht entgegen, wenn der Mieter hieran erkennbar den Besitz aufgegeben hat.
Eine Teilräumung ist allerdings zulässig, wenn der Vermieter die Teilleistung als Teilerfüllung angenommen hat. Das ist der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung trotz unvollständiger Räumung des Kellers wieder vermietet hat (KG Bln. 29.09.2005 Az. 12 U 266/04).

Der Vermieter darf die zurückgelassenen Sachen des Mieters nicht eigenmächtig entsorgen, es sei denn, dieser hat offenkundig seinen Besitz hieran aufgegeben (z.B. bei zurückgelassenen defekten Möbeln, Müll, Renovierungsresten). Wenn der Vermieter Sachen aus der Mietwohnung eigenmächtig entfernt, kann er sich schadenersatzpflichtig machen (BGH 01.10.2003 Az. VIII ZR 326/02). Der Vermieter hat eine Aufbewahrungspflicht. Eine Verwertung kann nach den Regeln des Vermieterpfandrechts erfolgen.

cc) Vermieterpfandrecht und Verwirkung der Räumungspflicht

Hat der Vermieter an den Sachen in den Mieträumen ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht, entfällt die Räumungspflicht (KG Bln. 14.02.2005 Az. 8 U 144/04). Der Räumungsanspruch entfällt auch, wenn er verwirkt ist. Hierzu ist ein Zeit- und ein Umstandsmoment erforderlich. Eine Zeit von 2 Jahren reicht aber für eine Verwirkung des Räumungsanspruchs noch nicht aus. Gegenüber dem Räumungsanspruch steht dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht zu (OLG D.-dorf 23.11.2007 Az. I-24 U 92/07).

dd) Besitzverschaffung gegen Dritte

Ein Anspruch auf Rückgabe der Mietwohnung besteht auch gegenüber dem Mitmieter, der den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben hat (KG Bln. 25.07.2006 Az. 8 W 34/06). Auch wenn der Mieter bereits ausgezogen ist, kann er sich nicht darauf berufen, er habe seinerseits keinen Herausgabeanspruch gegen den unmittelbaren Besitzer (z.B. Untermieter, Erben). Vielmehr hat er mit allen rechtlichen und tatsächlichen Mitteln (z.B. durch Vereinbarung) darauf hinzuwirken, dass die Rückgabe der Mietwohnung erfolgt (KG Bln. 09.01.2006 Az. 8 U 111/05).

ee) Zeitpunkt und Ort der Rückgabe

Für die Mietwohnung gilt, dass die Rückgabe – zusammen mit den Schlüsseln – an dem Ort stattfinden soll, wo sich die Mietwohnung befindet. Vermieter und Mieter müssen sich also in der Mietwohnung treffen. Die Rückgabe sollte am letzten Tag der Mietzeit erfolgen (OLG D.-dorf 17.08.2000 Az. 24 W 49/00).

b) Schlüsselübergabe

Zu einer vollständigen Rückgabe der Mietwohnung gehört im Mietrecht auch die Rückgabe aller vom Vermieter empfangenen Schlüssel. Sollte der Mieter seine Wohnung zwar geräumt haben, aber die Schlüssel zurückbehalten, so ist die Mietwohnung nicht zurückgegeben. Denn die Rückgabepflicht umfasst die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an der geräumten Mietsache (OLG Kob. 02.06.2005 Az. 5 U 266/05). Da der Vermieter bei der Besitzübertragung mitwirken muss, genügt die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter i.d.R. nicht und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter sich den Besitz an den Mieträumen ohne weiteres verschaffen kann (OLG Hm. 26.06.2002 Az. 30 U 29/02).

aa) Vollständige Schlüsselübergabe

Die Schlüssel müssen ferner vollständig zurückgegeben werden. Behält der Mieter ohne Einverständnis des Vermieters Schlüssel ein, kann das dazu führen, dass der Mieter weiterhin Mitbesitz an der Mietwohnung hat und die Mieträume nicht vollständig zurückgegeben wurden. Ist es aber während des Mietverhältnisses zu einem Schlüsselverlust beim Mieter gekommen und der Mieter kann aus diesem Grund nicht alle Schlüssel übergeben, dann sollte das auch vom Mieter erklärt werden. Ansonsten würde er sich der Gefahr aussetzen, weiterhin für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache, den Mietzins zahlen zu müssen.

Nur ausnahmsweise kann auch die Rückgabe eines Schlüssels genügen, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe erkennbar ist und der Vermieter ungehindert über das Mietobjekt verfügen kann (OLG Kn. 27.01.2006 Az. 1 U 6/05). Sendet der Mieter z.B. die Schlüssel mit dem Vermerk zurück, dass aus seiner Sicht das Mietverhältnis beendet ist, dann hat er für den Vermieter erkennbar den Besitz an den Mieträumen aufgegeben. Der Vermieter hat dann die Sachherrschaft erlangt, auch wenn sich herausstellt, dass nicht alle Schlüssel zurückgegeben wurden (OLG D.-dorf 31.08.2006 Az. I-10 U 46/06).

bb) Übersendung und Rückgabe an Vertreter

Für die Rückgabe der Schlüssel reicht es aus, wenn eine vom Vermieter bevollmächtigte Person diese erlangt. Es ist aber nicht ausreichend, wenn die Schlüssel an den Hausmeister abgegeben werden, da die Entgegennahme der Wohnungsschlüssel nicht zu seinem Aufgabenbereich gehört (LG Hann. 11.11.2004 Az. 11 T 195/04). Der Hausmeister hat also i.d.R. nicht die Vollmacht, die Schlüssel für den Vermieter in Empfang zu nehmen.
Das Einwerfen der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters oder des Verwalters gilt ebenfalls nicht ohne weiteres als Rückgabe der Mietwohnung (OLG Mü. 12.07.1996 Az. 21 U 4334/95). Durch die Übersendung der Schlüssel kann nur ausnahmsweise die Rückgabepflicht erfüllt sein, wenn der Vermieter bei der Rückgabe der Mietwohnung nicht mitwirkt, indem er Übergabetermine ablehnt und er sich somit mit der Rücknahme der Mieträume in Verzug befindet.

Für die Rückgabe der Mietwohnung ist es auch nicht ausreichend, wenn der Mieter die Schlüssel dem Nachmieter überlässt, denn zunächst muss dem Vermieter der Besitz an den Mieträumen verschafft werden. Nur wenn der Vermieter dem ausdrücklich zugestimmt hat, dann hat der Mieter seine Pflicht zur Wohnungsrückgabe erfüllt (LG Bln. 11.01.1988 Az. 61 S 235/87).

cc) Zeitpunkt der Schlüsselübergabe

Für den Vermieter besteht keine Pflicht, die Schlüssel frühzeitig vor der Beendigung des Mietverhältnisses entgegenzunehmen. Wenn der Mieter also 4 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses die Schlüssel abgeben will, hat er hierauf keinen Anspruch. Der Mieter kann aber einen Termin zur Schlüsselübergabe verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar bevorsteht. Das wäre ca. 2 Wochen vor Beendigung des Mietverhältnisses der Fall (OLG DD 20.06.2000 Az. 23 U 403/00).

2. Das Wohnungsübergabeprotokoll

Bei Rückgabe der Mietwohnung hat der Mieter Schäden, die durch eine Pflichtverletzung während seiner Mietzeit und nicht etwa durch ordnungsgemäßen Gebrauch entstanden sind, zu beseitigen. Bauschäden und die normale Abnutzung sind allerdings keine Schäden, für die der Mieter aufzukommen hätte. Laufspuren auf dem Teppich gehören also zur normalen Abnutzung, während Rotweinflecken auf dem Teppich ein Schaden wäre, für den der Mieter aufkommen muss.
Sinn eines Wohnungsübergabeprotokolls ist es, den Zustand der Mieträume hinsichtlich solcher Schäden beweissicher festzuhalten.
Es ist deshalb wichtig, dass bereits bei Einzug in die Mietwohnung darauf geachtet wird, dass anfängliche Mängel der Mietsache genau dokumentiert werden. Wird bei Einzug im Übergabeprotokoll schon vermerkt, dass die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand übernommen wurde, kann sich der Mieter beim Auszug nur noch schwer darauf berufen, dass die bei Auszug nunmehr festgestellten Mängel nicht während der Zeit seines Mietgebrauchs entstanden sind.

a) Mitwirkung an der Wohnungsrückgabe

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können eine Verhandlung über die Wohnungsrückgabe verlangen. Es besteht aber keine Pflicht im Mietrecht ein gemeinsames Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen oder zu unterzeichnen. Versäumt der Vermieter den Termin zur Wohnungsübergabe, gerät er in Annahmeverzug (LG Frankenthal 31.07.2006 Az. 8 T 86/06).

b) Rechtswirkungen des Wohnungsübergabeprotokolls

Das Wohnungsübergabeprotokoll hat nur dann die Wirkungen einer Quittung, wenn es dem Mieter ausgehändigt wurde. Es muss durch den Mieter nicht unterzeichnet werden (LG Wuppertal 18.04.1996 Az. 9 S 482/95).

aa) Rechtswirkungen auf Seiten des Mieters

Wurden in dem Wohnungsübergabeprotokoll Mängel festgestellt und ist es durch den Mieter unterzeichnet, dann ist das eine Tatsachenerklärung mit der Folge, dass der Mieter nun beweisen muss, dass die Mängelfeststellungen im Protokoll unrichtig sind (LG HRO 16.03.2000 Az. 1 S 267/99).
Bestätigt der Mieter mit seiner Unterschrift auch, dass er die Mängel beseitigen wird, dann liegt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor. Der Mieter kann dann keine Einwendungen mehr erheben, die ihm bei Abgabe der Erklärung bekannt waren (LG Bln. 21.02.2005 Az. 62 S 349/04). Unterschreibt der Mieter aber im Wohnungsübergabeprotokoll auch die Erklärung, dass er sich verpflichtet, die Wohnung mangelfrei an den Vermieter zu übergeben, dann ist er dennoch nicht verpflichtet die Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn diese nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden (BGH 05.04.2006 Az. VIII ZR 163/05).

bb) Rechtswirkungen auf Seiten des Vermieters

Für den Vermieter wirkt das Wohnungsübergabeprotokoll ebenfalls wie ein (negatives) deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Der Vermieter ist mit der Geltendmachung von Mängeln ausgeschlossen, die nicht im Wohnungsübergabeprotokoll genannt sind (OLG D.-dorf 18.12.2003 Az. I-10 U 184/02). Wird also im Wohnungsabnahmeprotokoll die Mängelfreiheit der Wohnung bescheinigt, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen es seien Mängel vorhanden, wenn er diese hätte wahrnehmen können. Die Ausschlusswirkung gilt auch bei einer gemeinsamen Abnahme, wenn kein gemeinsames Wohnungsübergabprotokoll erstellt wurde und sich der Vermieter keine Mängel vorbehält. Das ist selbst dann der Fall, wenn die Parteien wegen dieser Mängel vorher korrespondiert haben (KG Bln. 13.02.2003 Az. 8 U 371/01). Schließlich gilt die Ausschlusswirkung auch, wenn die Mängel nur für einen Fachmann erkennbar waren. Den Vermieter trifft insoweit eine Untersuchungspflicht und muss ggf. fachkundige Personen hinzuziehen (LG Mü. I 25.09.2002 Az. 15 S 22038/01).

c) Beweislast und Formularklauseln

Bei Auszug wird es oft streitig, ob der Mangel schon beim Einzug vorhanden war. Hierzu muss der Vermieter beweisen, dass der Mangel bei Beginn des Mietverhältnisses nicht vorhanden war. Ist aber im Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug der entsprechende Mangel nicht vermerkt, spricht eine Vermutung für den Vermieter, dass der Mangel nicht vorhanden war. In diesem Fall hat dann der Mieter zu beweisen, dass der Mangel doch bereits bei Einzug vorlag (OLG D.-dorf 27.03.2003 Az. 10 U 64/02).

Die Formularklauseln eines vorgedruckten Wohnungsübergabeprotokolls sind darauf zu überprüfen, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§§ 307 ff. BGB). Eine Klausel, wonach der Vermieter Schönheitsreparaturen auf Rechnung des Mieters ausführen darf, ist unwirksam (LG Kn. 04.01.2002 Az. 1 T 501/01).

3. Der Wohnungsübergabetermin

Der Vermieter hat keinerlei Verpflichtungen, dem Mieter einen Wohnungsübergabetermin anzubieten. Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung zurückzugeben. Der Mieter muss sich also rechtzeitig um einen Rückgabetermin der Wohnung kümmern, der vor dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses liegen sollte. Allerdings muss der Vermieter bei der Wohnungsrücknahme mitwirken.
Sollte also der Vermieter einen angebotenen Wohnungsübergabetermin nicht wahrnehmen und bittet auch um keinen Ausweichtermin oder lehnt der Vermieter die Wohnungsrückgabe ungerechtfertigt ab, so gerät der Vermieter selbst in Annahmeverzug. Das bedeutet, dass der Vermieter vom Mieter als Entschädigung keine weiteren Mietzahlungen verlangen kann, solange er sich im Annahmeverzug befindet (§ 546 a Abs. 1 BGB).