Nutzungsentschädigung

Nach Beendigung des Mietverhältnisses besteht einmal der Anspruch auf Rückgabe der Mietwohnung und es entsteht der Anspruch auf Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe des Mietobjektes. Die Nutzungsentschädigung ist im Mietrecht als Entschädigung für die weitere Gebrauchsüberlassung zu zahlen. Unter welchen Voraussetzungen im Mietrecht eine Nutzungsentschädigung fällig wird, möchte ich nachfolgend als Fachanwalt für Mietrecht erläutern.

1. Gläubiger und Schuldner der Nutzungsentschädigung

Der Mieter schuldet den Nutzungsentschädigungsanspruch, der dem Vermieter zusteht.

a) Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel geht der Anspruch auf Nutzungsentschädigung im Mietrecht auf den neuen Eigentümer über (OLG D.-dorf 10.05.2005 Az. I-24 U 257/03). War die Kündigungsfrist bei Eigentumsübergang noch nicht abgelaufen, entsteht der Anspruch auf Nutzungsentschädigung erstmals in der Person des Erwerbers (BGH 28.06.1978 Az. VIII ZR 139/77.
Der Anspruch kann auch unabhängig vom Rückgabeanspruch abgetreten werden. Werden alle gegenwärtigen und zukünftigen Mietzinsansprüche abgetreten, ist hiervon auch die Nutzungsentschädigung umfasst (BGH 09.12.1998 Az. XII ZR 170/96).
Wird aber nur der Räumungsanspruch an einen Dritten abgetreten und dieser ermächtigt, ihn im eigenen Namen geltend zu machen, steht dem Vermieter weiterhin der Nutzungsentschädigungsanspruch zu (BGH 13.10.1982 Az. VIII ZR 197/81).

b) Mieter und Untermieter

Die Nutzungsentschädigung ist nur durch den Mieter an den Vermieter zu zahlen und nicht etwa auch durch den Untermieter (OLG Hbg. 19.08.1998 Az. 4 U 28/97). Räumt aber der Untermieter die Mietsache nicht fristgerecht, so kann der Vermieter von ihm Schadensersatz auf Nutzungsentschädigung in Höhe des Mietausfalls für die gesamte Wohnung verlangen (LG Kiel 28.07.1994 Az. 1 S 166/93).
Ebenso kann der Mieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Untermieter haben, solange das Hauptmietverhältnis nicht beendet ist (BGH 04.10.1995 Az. XII ZR 215/94)

c) Gesamtschuldner

Mehrere Mieter, wie z.B. bei einer Wohngemeinschaft, haften im Mietrecht als Gesamtschuldner. Auch der ausgezogene Mitmieter schuldet die Nutzungsentschädigung, solange die Rückgabe der Mietsache durch den verbleibenden Mieter nicht erfolgt ist (LG Bln. 30.09.2016 Az. 65 S 63/16). Keine Nutzungsentschädigung ist aber geschuldet, wenn der Vermieter von dem verbleibenden Mieter die Mietsache nicht zurück haben will. In diesem Fall fehlt es am Rücknahmewillen (OLG Hbg. 17.12.2008 Az. 4 U 112/06).
Der Mietmieter schuldet nur dann keine Nutzungsentschädigung, wenn er nicht mehr auf Rückgabe in Anspruch genommen werden kann und aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist. Das kann der Fall sein, wenn ein Ehegatte ausgezogen ist und der Vermieter den neuen Lebensgefährten wie einen Mitmieter behandelt.

2. Voraussetzungen des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung im Mietrecht setzt voraus, dass ein Mietverhältnis bestanden hat, welches beendet wurde und dass der Mieter das Mietobjekt gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgegeben hat (§ 546a BGB). Für die Dauer der Vorenthaltung ist die Nutzungsentschädigung zu zahlen.

a) Beendetes Mietverhältnis

Der Mietvertrag muss beendet sein. Ist eine ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages unwirksam, kann nur der Mietzins, aber keine Nutzungsentschädigung verlangt werden. Wird das Mietverhältnis wegen eines Härtegrundes im Mietrecht (§ 574 BGB) fortgesetzt, dann ist die Miete und keine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Gleiches gilt bei einer stillschweigenden Vertragsfortsetzung (§ 545 BGB). Dagegen verlängert eine Räumungsfrist das Mietverhältnis nicht, weshalb während dieser Zeit Nutzungsentschädigung zu zahlen ist.

b) Vorenthalten der Mietsache

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache dem Vermieter vorenthält. Das ist der Fall, wenn der Mieter sie nicht zurück gibt und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH 12.07.2017 Az. VIII ZR 214/16).

aa) Nichterfüllung des Rückgabeanspruches

Der Rückgabeanspruch ist nicht erfüllt, wenn der Mieter dem Vermieter den Besitz an den Mieträumen nicht oder nicht vollständig verschafft hat. Das ist der Fall, wenn er nicht geräumt hat oder den Schlüssel nicht zurück gibt, seine Gegenstände und Einrichtungen nicht entfernt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt hat (BGH 10.01.1983 Az. VIII ZR 304/81). Das Zurücklassen einiger Gegenstände steht dabei der Rückgabe der Mieträume nicht im Wege, wenn z.B. die Beseitigung nur geringen Aufwand erfordert. Ist der Rückgabeanspruch im Mietrecht nur schlecht erfüllt, darf der Vermieter die Rücknahme nicht verweigern. Werden also die Mieträume nur verwahrlost zurückgegeben, liegt keine Vorenthaltung vor (BGH 11.05.1988 Az. VIII ZR 96/87). Erfolgt nur eine teilweise Rückgabe und ist diese nach dem Mietvertrag nicht zulässig, liegt eine Vorenthaltung der ganzen Mietsache vor.

Hat der Mieter die Pflicht, gegen Dritte oder Untermieter dafür zu sorgen, dass die Mietsache dem Vermieter zurückgegeben wird, stellt das ebenfalls eine Nichterfüllung des Rückgabeanspruches im Mietrecht dar (KG Bln. 09.01.2006 Az. 8 U 111/05). Der Vermieter oder sein Rechtsanwalt muss nicht selbst zunächst gegen den Untermieter eine Räumungsklage erheben (BGH 15.02.1984 Az. VIII ZR 213/82).
Ist das Untermietverhältnis beendet, steht dem Hauptmieter kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Untermieter zu, wenn auch das Hauptmietverhältnis bereits beendet ist (BGH 04.10.1995 Az. XII ZR 215/94).

bb) Rücknahmewillen des Vermieters

Weitere Voraussetzung des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung ist, dass die Nichtrückgabe der Mietsache dem Willen des Vermieters widerspricht. Hat der Vermieter bei Mietvertragsende zunächst keinen Rücknahmewillen und entsteht dieser später und wird dem Mieter auch bekannt gegeben, dann entsteht der Nutzungsentschädigungsanspruch ab diesem Zeitpunkt. Er entsteht aber nicht rückwirkend (OLG CE 20.06.2011 Az. 2 U 49/11). Umgekehrt kann der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Vertragsende entfallen, wenn der Rücknahmewille des Vermieters endet. Wurde der Rückgabeanspruch an den neuen Vermieter abgetreten, muss sowohl der alte als auch der neue Vermieter Rücknahmewillen haben (BGH 13.10.1982 Az. VIII ZR 197/81).

(1) Ablehnung der Rücknahme

Der Vermieter kann die Rücknahme der Mietsache ablehnen, wenn sich diese nicht in einem rücknahmefähigen Zustand befindet. Das ist z.B. der Fall, wenn nur eine Teilrückgabe der Mietsache vorliegt. Auch wenn die Mietsache nicht geräumt ist, weil sich noch Gegenstände und Einrichtungen in erheblichem Umfang des Mieters darin befinden, ist diese nicht rücknahmefähig. In diesen Fällen kann der Vermieter dennoch Nutzungsentschädigung im Mietrecht fordern.

Dagegen darf der Vermieter nicht die Rücknahme verweigern, wenn nur eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht vorliegt. Das ist z. B. der Fall, wenn Schäden noch nicht beseitigt sind, oder keine Schönheitsreparaturen ausgeführt wurden (BGH 13.07.2010 Az. VIII ZR 326/09). Weigert sich der Vermieter in diesen Fällen, die Mietsache zurückzunehmen, kann er keine Nutzungsentschädigung fordern (BGH 11.05.1988 Az. VIII ZR 96/87).
Bei einer unberechtigten Verweigerung der Rücknahme gerät der Vermieter in Annahmeverzug mit der Folge, dass der Mieter nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet (§ 300 Abs. 1 BGB; OLG D.-dorf 28.05.2002 Az. 24 U 133/01). Das ist auch der Fall, wenn der Vermieter angebotene Übergabetermine nicht wahrnimmt. Der Annahmeverzug des Vermieters ist ein Indiz für einen fehlenden Rücknahmewillen (KG Bln. 21.10.2002 Az. 8 U 252/01).

(2) Bestreiten der Kündigung und Räumungsfrist

Ebenso fehlt der Rücknahmewille des Vermieters, wenn dieser die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet und von einem Fortbestand des Mietvertrages ausgeht (BGH 12.07.2017 Az. VIII ZR 214/16).
Die Einräumung einer gerichtlichen oder die Vereinbarung einer vertraglichen Räumungsfrist schließt den Rücknahmewillen des Vermieters i.d.R. nicht aus (BGH 23.08.2006 Az. XII ZR 214/04).

(3) Zeitablauf

Der Rücknahmewille des Vermieters kann aber fehlen, wenn er oder sein Anwalt trotz Vorliegen eines Vollstreckungstitels für längere Zeit nach einer Räumungsklage die Räumungsvollstreckung unterlässt (OLG D.-dorf 01.12.2005 Az. I-10 U 74/05). Gleiches kann gelten, wenn er sich mehrere Monate nicht um die Herausgabe des Schlüssels für das Mietobjekt kümmert oder die Mietsache nach Besitzaufgabe des Mieters längere Zeit nicht in Besitz nimmt (OLG D.-dorf 17.06.2004 Az. I-10 U 3/04). Auch wenn der Vermieter sich nicht darum kümmert die Schlüssel von einem Hausmeister oder sonstigen nicht Vertretungsberechtigten zurückzufordern, die dieser vom Mieter erhalten hat, kann der Rücknahmewille fehlen (OLG Hm. 26.06.2002 Az. 30 U 29/02).

(4) Schönheitsreparaturen

Stellt der Vermieter dem Mieter die Mietsache nach erfolgter Rückgabe nochmals zur Verfügung, damit dieser z.B. Schönheitsreparaturen ausführt, besteht ebenfalls kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, da eine Rückgabeverpflichtung nicht mehr besteht (OLG Hbg. 06.12.1989 Az. 4 U 26/89). Belässt er dem Mieter noch einen Schlüssel, um die Schönheitsreparaturen auszuführen, fehlt es dagegen schon am Rücknahmewillen (KG Bln. 19.07.2001 Az. 8 RE-Miet 2/01). Ist der Vermieter aber nicht damit einverstanden und der Mieter behält das Mietobjekt dennoch zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, wird Nutzungsentschädigung geschuldet (KG Bln. 18.07.2016 Az. 8 U 234/14).

(5) Vermieterpfandrecht

Macht der Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend, entspricht das Zurücklassen von Gegenständen dem Willen des Vermieters. Es fehlt dann für eine Nutzungsentschädigung am Rücknahmewillen des Vermieters, unabhängig davon, ob das Vermieterpfandrecht wirksam entstanden ist oder nicht (LG Osnabrück 21.09.2006 Az. 1 S 444/06). Der Nutzungsentschädigungsanspruch entfällt aber nicht, wenn der Vermieter zwar ein Vermieterpfandrecht geltend macht, der Mieter die Mietsache aber nicht herausgibt (KG Bln. 06.12.2012 Az. 8 U 220/12).

(6) Weitervermietung durch Vermieter und Untervermietung durch neuen Mieter

Werden vom bisherigen Mieter dem Vermieter vorenthaltene Räume weitervermietet und schließt der neue Mieter mit dem bisherigen einen Untermietvertrag, so gilt die vom Vermieter dem neuen Mieter geschuldete Gebrauchsüberlassung als erfüllt. Der neue Mieter schuldet dem Vermieter den vereinbarten Mietzins. Ein Anspruch des Vermieters gegen den bisherigen Mieter auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache besteht nicht. Ob der Untermietvertrag berechtigt oder unberechtigt abgeschlossen wurde, spielt keine Rolle (BGH 10.11.1982 Az. VIII ZR 252/81).

3. Rechte und Pflichten während der Vorenthaltung

Während der Dauer der Vorenthaltung entsteht im Mietrecht ein Schuldverhältnis, welches auf Abwicklung des Mietverhältnisses gerichtet ist und mit Einschränkungen gegenüber den bisherigen mietvertraglichen Regeln verbunden ist.

a) Besitz des Mieters

Der Vermieter darf nicht eigenmächtig in den Besitz des Mieters eingreifen. Er darf nicht die Schlösser auswechseln, um den Mieter am Zutritt der Wohnung zu hindern. Andernfalls liegt eine verbotene Eigenmacht des Vermieters vor.

b) Versorgungsleistungen

Der Vermieter hat im Wohnraummietrecht weiterhin die Pflicht, dem Mieter die Versorgungsleistungen (Heizung, Energie, Wasser) zur Verfügung zu stellen. Er darf den Mieter weder bei dem Energielieferer abmelden, noch den Strom abklemmen. Der Mieter ist berechtigt, sich hiergegen mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr zu setzen.
Im Gewerberaummietrecht kann der Vermieter die Versorgung einstellen, wenn sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter ein stetig wachsender Schaden droht (BGH 06.05.2009 Az. XII ZR 137/07).

c) Instandhaltung, Instandsetzung, Verkehrssicherung

Der Vermieter hat im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht die gefahrlose Benutzung der Mietsache zu ermöglichen und notwendige Instandsetzungen vorzunehmen (BGH 27.05.2015 Az. XII ZR 66/13). Zu Instandhaltungsmaßnahmen ist der Vermieter dagegen nur verpflichtet, wenn das Unterlassen eine Gefahr für Leben oder Gesundheit des Mieters darstellen (LG Bln. 21.11.1991 Az. 61 S 6/91).

d) Schönheitsreparaturen, Modernisierung

Hat der Mieter die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen, gilt diese Verpflichtung auch für die Dauer der Vorenthaltung im Mietrecht fort. Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung der Mietsache und Modernisierungsarbeiten hat er zu dulden.

4. Höhe der Nutzungsentschädigung

Der Entschädigungsanspruch entsteht in Höhe des vereinbarten Mietzinses und wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe des ortsüblichen Mietzinses ohne dass es einer Willenserklärung des Vermieters bedarf (BGH 14.07.1999 Az. XII ZR 215/97).

a) Vereinbarte Miete

Dabei stellt der vereinbarte Mietzins die Mindestentschädigung des Vermieters dar. Zur Miete gehören auch die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen. Die Betriebskostenvorauszahlungen sind jedoch nicht geschuldet, wenn über diese bereits im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzurechnen wäre. Daneben ist auch die Umsatzsteuer geschuldet, sofern diese wirksam vereinbart war. In der Entgegennahme der vereinbarten Miete durch den Vermieter ist kein Verzicht für die Geltendmachung der möglicherweise höheren ortsüblichen Miete zu sehen.

b) Ortsübliche Miete

Dem Vermieter steht die ortsübliche Miete im Mietrecht zu, wenn diese höher ist als die vereinbarte Miete. Dabei ist auf die Marktmiete abzustellen, die bei einer Neuvermietung erzielbar gewesen wäre (BGH 18.01.2017 Az. VIII ZR 17/16). Die bei einer Neuvermietung zu erzielende Miete richtet sich nach vergleichbaren Mietobjekten, die am Ort der Mietsache existieren. Maßgeblich ist nicht ein Spitzenwert, sondern ein Durchschnitt (OLG CE 10.03.2016 Az. 2 U 128/15).

Dieser ortsübliche Neuvertragsmietzins kann im Mietrecht durch ein Sachverständigengutachten und durch Vergleichsmietobjekte ermittelt werden. Dabei ist eine Begrenzung der Neuvertragsmiete (z.B. durch eine Mietpreisbremse) zu beachten. I.d.R. wird wohl die Neuvertragsmiete anhand der Wohnwertmerkmale des § 558 Abs. 2 BGB zu bestimmen sein, also nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Zwar ist Maßstab der Nutzungsentschädigung nicht die „ortsübliche Vergleichsmiete“, dennoch wird eine Schätzung der Miete anhand des geltenden Mietspiegels erfolgen können, wenn es keine großen Mietpreisänderungen gab (LG Bln. 17.01.2018 Az. 18 S 381/16). Die Höhe der Marktmiete ist im Prozess bei Bestreiten nachzuweisen.

c) Mitverschulden und Treu und Glauben

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist nicht wegen eines Mitverschuldens des Vermieters zu kürzen (§ 254 BGB). Die Geltendmachung kann aber gegen Treu und Glauben verstoßen (§ 242 BGB; BGH 11.05.1988 Az. VIII ZR 96/87). So darf der Vermieter den Mieter nicht daran hindern, dass Mietobjekt rechtzeitig zu räumen oder den Eindruck erwecken, er werde die Räumung selbst vornehmen. Er darf auch nicht die Inbesitznahme der Mieträume verzögern, wenn er weiß, dass der Mieter von einer erfolgreichen Übersendung der Schlüssel ausgeht, die aber tatsächlich nicht bei ihm angekommen sind. In diesen Fällen steht dem Nutzungsentschädigungsanspruch der Einwand des treuwidrigen Verhaltens entgegen (BGH 13.04.2005 Az. VIII ZR 377/03).

d) Mietminderung

Ist die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses mangelhaft, dann tritt im Mietrecht die Mietminderung kraft Gesetzes ein. Die Höhe Nutzungsentschädigung richtet sich dann nach diesem geminderten Mietzins, weil dieser Betrag der im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Mietzins war (BGH 21.02.1990 Az. VIII ZR 116/89). Ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Beseitigung der Mängel besteht nicht mehr.

Der Mietzins wird allerdings nicht bei Mängeln gemindert, die erst nach Beendigung des Vertrages und während der Zeit der Vorenthaltung der Mietsache entstehen (BGH 27.05.2015 Az. XII ZR 66/13). Auch wenn der der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat und der Vermieter erst während der Zeit der Vorenthaltung von dem Mangel erfährt, ist eine Mietminderung nicht zu berücksichtigen (LG Krefeld 20.12.2017 Az. 2 S 65/16).
Eine Mietminderung kommt aber dennoch auch bei Mängeln im Mietrecht in Betracht, die nach Beendigung des Vertrages eintreten, wenn der Vermieter seine Verkehrssicherungspflichten verletzt. So tritt eine Mietminderung ein, wenn Wasser und Strom abgestellt wird, obwohl eine Versorgungssperre unzulässig wäre, denn der Vermieter hat in diesem Fall den Mangel selbst verursacht.

e) Fälligkeit

Die Fälligkeit der Nutzungsentschädigung richtet sich im Mietrecht nach der Fälligkeit der Miete, wenn diese die vereinbarte Miete nicht übersteigt. Wurde im Mietvertrag ein Aufrechnungsverbot gegen den Mietzinsanspruch vereinbart, wirkt das auch gegenüber der Nutzungsentschädigung (OLG HRO 05.03.1999 Az. 3 U 80/98). Wird die Aufrechnung zusätzlich an eine vorherige Ankündigung gegenüber dem Vermieter geknüpft, verliert diese allerdings ihren Sinn mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe des Mietobjekts (BGH 12.01.2000 Az. XII ZA 21/99).

f) Dauer der zu zahlenden Nutzungsentschädigung

Die Dauer Vorenthaltung und damit der Anspruch auf Nutzungsentschädigung beginnt taggenau mit dem Ende des Mietverhältnisses. Er endet taggenau mit der Rückgabe des Mietobjektes und nicht etwa mit Ablauf des Monats in dem die Rückgabe erfolgte (BGH 05.10.2005 Az. VIII ZR 57/05).
Gibt der Mieter den Besitz an den Mieträumen auf und lässt die Schlüssel im Mietobjekt zurück, endet die Vorenthaltung zu dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter davon Kenntnis erlangt (OLG Mü. 17.05.1985 Az. 21 U 4708/84).