Mietminderung Heizung

Funktioniert die Heizung in der Mietwohnung nicht oder wird eine bestimmte Temperatur nicht in den Mieträumen erreicht, kann ein Recht auf Mietminderung bestehen. Die Mietminderung wegen Problemen mit der Heizung gehört zu den häufigsten Gründen, weshalb eine Beratung durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht in Anspruch genommen wird. Als Rechtsanwälte für Mietrecht wollen wir deshalb im Folgenden erläutern, wann eine Mietminderung wegen Mängeln der Heizung erfolgen kann.

1. Heizpflichten im Mietverhältnis

a) Heizpflicht des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet, für die Beheizbarkeit der Wohnräume zu sorgen. Handelt es sich um eine Sammelheizung, schuldet der Vermieter die Beheizung oder die Lieferung der Wärme.
Der Vermieter ist berechtigt, die Art der Beheizung während der Mietzeit zu ändern. Er kann die Zentralheizung auf Fernwärme oder Wärmecontracting umstellen. Eine Zustimmung des Mieters zur Heizungsumstellung ist aber erforderlich, wenn dem Mieter hierdurch Mehrkosten erwachsen, die über die Kosten in § 7 Abs. 2 HeizKV hinausgehen und der Vermieter diese auf den Mieter umlegen will. Ebenso ist eine Zustimmung des Mieters erforderlich, wenn der Vermieter zur Direkt-Wärmeversorgung übergehen will, bei der der Mieter mit dem Versorger selbst einen Wärmelieferungsvertrag abschließt.
Der Vermieter darf die Beheizung der Mieträume im laufenden Mietverhältnis nicht einstellen. Auch bei einem beendeten Mietverhältnis ist er zur Beheizung verpflichtet.

b) Heizpflicht des Mieters

Der Mieter hat keine Heizpflicht. Er muss allerdings dafür sorgen, dass keine Schäden an der Wohnung auftreten, wie z.B. durch Feuchtigkeit oder Schimmel, wenn er nicht heizt. Der Mieter darf auch die Art der Beheizung nicht einseitig ändern. So darf der Mieter eine Wohnung, die mit einer Zentralheizung ausgestattet ist, nicht auf Einzelöfen umstellen.

2. Heizperiode und Raumtemperaturen

Enthält der Mietvertrag keine Regelung über die Heizperiode, dann gilt der übliche Zeitraum der Beheizung vom 01.10 bis zum 30.04. des Folgejahres als Heizperiode vereinbart.

a) Wohnräume

Während der Dauer der Heizperiode schuldet der Vermieter im Wohnzimmer von 06.00 Uhr – 23.00 Uhr eine Raumtemperatur von mindestens 20 °C und in der Zeit von 23.00 Uhr – 06.00 Uhr eine Temperatur von 18 °C (BGH 15.05.1991 Az. VIII ZR 38/90).
Für das Bad ist von 06.00 Uhr – 23.00 Uhr eine Raumtemperatur von 21 °C und in der Zeit von 23.00 Uhr – 06.00 Uhr eine Temperatur von 18 °C geschuldet (LG Landshut 18.12.1985 Az. 1 S 1222/85).
Eine formularmäßige Vereinbarung, die lediglich eine Heizpflicht von 09.00 – 22.00 Uhr oder lediglich eine Mindesttemperatur von 18 °C vorsieht, ist unwirksam (OLG F.a.M. 19.12.1991 Az. 6 U 108/90, LG Bln. 20.12.1990 Az. 61 S 178/89).

b) Gewerberäume

Auch für Büros und andere Gewerberäume schuldet der Vermieter eine Raumtemperatur von 20 °C (ArbStättV, ASR A3.5, OLG Mü 21.11.2000 Az. 5 U 2889/00). Die geschuldete Raumtemperatur von 20 °C gilt auch für Läden, wie z.B. einer Bierbar oder eines Cafés (KG 11.03.2002 Az. 8 U 9211/00). Das gilt nicht für Gewerberäume, die nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, wie z.B. Lagerhallen.

c) Beheizung im Sommer

Die Heizpflicht beschränkt sich nicht nur auf die Wintermonate. Vielmehr ist die Wohnung so zu beheizen, dass der Mieter die Wohnung vertragsgemäß nutzen kann (LG Gött. 10.02.1988 Az. 5 S 160/87). Auch außerhalb der Heizperiode kann der Vermieter deshalb zur Beheizung verpflichtet sein, wenn die Zimmertemperatur im Sommer nicht nur vorübergehend auf niedrige Werte fällt. Dabei ist ein Zeitraum von drei Tagen nicht mehr vorübergehend. Die Inbetriebnahme der Heizung muss also erfolgen, wenn die Raumtemperatur auf 16 °C sinkt und in den nächsten zwei Tagen nicht mit einer Raumtemperatur von 20 °C gerechnet werden kann. Bei kurzfristigen oder leichten Unterschreitungen der Solltemperatur ist es allerdings dem Mieter zumutbar, auf eine Zusatzheizung zurückzugreifen. In einem Mietvertrag ist ein formularmäßiger Ausschluss der Beheizung im Sommer unwirksam (LG Hbg. 05.06.1987 Az. 11 S 130/86).

3. Mangel der Heizungsanlage

a) Stand der Technik

Arbeitet die Heizungsanlage nach heutigem Stand der Technik unwirtschaftlich aber fehlerfrei, hat der Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung oder Modernisierung der Anlage (BGH 18.12.2013 Az. XII ZR 80/12).
Der Vermieter schuldet im Mietrecht nur eine Heizungsanlage, die dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus entspricht. Allein ein hoher Wärmeverbrauch ist noch kein Mangel der Heizung (LG Hbg. 05.05.1988 Az. 7 S 166/87). Ein Mangel der Heizungsanlage kann aber vorliegen, wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen. Ob das der Fall ist, ist nach dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen (KG 28.04.2008 Az. 12 U 6/07). Der Vermieter muss auch nicht die am wirtschaftlichsten arbeitende Heizungsanlage einbauen. Allerdings schuldet er innerhalb der gewählten Art eine Heizungsanlage, die wirtschaftlich arbeitet (OLG D.-dorf 14.02.1985 Az. 10 U 189/84).

b) Unterdimensionierte Heizungsanlage

Erreicht die Heizungsanlage nicht die erforderlichen Raumtemperaturen, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der zur Mietminderung berechtigt. Ist ein Heizkörper also unterdimensioniert, so dass sich keine ausreichende Wärmeleistung erzielen lässt, dann ist eine Mietminderung von 10% berechtigt, wenn in der Küche nur Temperaturen von 18 °C erreicht werden (AG Bremerhaven 26.05.1992 Az. 59 C 1214/91).

c) Überdimensionierte Heizungsanlage

Werden ausreichende Temperaturen nur unter unwirtschaftlichen Bedingungen erreicht, liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, der im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen sein kann (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei einer Überdimensionierung der Heizungsanlage würde durch den Mehrverbrauch an Energie also ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegen (OLG Hm. 27.01.1987 Az. 7 U 167/85). So liegt bei einer überdimensionierten Heizungsanlage mit einem ungenutzten Energiemehrverbrauch von rund 60% ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, der zur Mietminderung von 10% berechtigt (OLG D.-dorf 04.11.1982 Az. 10 U 109/82 entgegen BGH 18.12.2013 Az. XII ZR 80/12).

4. Mietminderung bei Ausfall der Heizung und unzureichender Raumtemperatur

Der Vermieter hat auch dann für den Ausfall der Heizung einzustehen, wenn er von einem kommunalen Lieferanten zu vertreten ist (OLG DD 18.06.2002 Az. 5 U 260/02). Der Mieter muss einen Mangel der Heizung anzeigen, wenn er nicht das Recht auf Mietminderung verlieren will.
Liegt nur ein sehr kurzer Ausfall der Heizung vor oder eine vorübergehend geringfügige Unterbrechung der Heizleistung, dann kann es sich um einen unerheblichen Mangel handeln, der nicht zur Mietminderung berechtigt (BGH 30.06.2004 Az. XII ZR 251/02).
Fällt die Heizungsanlage in den Sommermonaten aus, liegt kein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor. Ebenso liegt kein Mangel vor der zur Mietminderung berechtigt, wenn die Heizungsanlage vorübergehend ausfällt und der Vermieter unter Kostenübernahme Radiatoren bereit stellt, durch die eine ausreichende Raumtemperatur erreicht wird (KG 21.02.2000 Az. 8 U 2216/97).

a) Mietminderung bei Heizungsausfall und fehlender Beheizbarkeit

Bei fehlender Beheizbarkeit der Wohnung in der Heizperiode kann eine Mietminderung von mindestens 75% gerechtfertigt sein (LG Bln. 10.01.1992 Az. 64 S 291/91). Der Ausfall der Heizungsanlage im Winter rechtfertigt eine Mietminderung von 70% (LG Bln. 29.07.2002 Az. 61 S 37/02).
Das Fehlen einer Heizungsanlage in der Heizperiode und die hieraus resultierende mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung ist ein erheblicher Mangel und hat eine Minderung des Mietzinses um 70% zur Folge (AG Charlottenburg 07.06.2013 Az. 216 C 7/13).

b) Mietminderung bei unzureichenden Raumtemperaturen

Wenn einzelne Heizkörper ausfallen oder die Räume nicht ausreichend erwärmt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der zur Mietminderung berechtigt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Einzelfall. Lassen sich einzelne Heizkörper nicht abstellen, liegt ebenfalls ein Mangel vor (LG Bln. 20.11.1980 Az. 61 S 200/80).
Ein nicht nur ganz geringfügiges oder kurzzeitiges Absinken der Raumtemperatur unter 20 °C begründet einen Mangel der Mietwohnung. Es genügt nicht, dass eine Durchschnittstemperatur von 20 °C erreicht werden kann, wenn diese zeitweilig unterschritten wird. Wird die Mindesttemperatur von 20 °C nahezu jeden Tag, zu unterschiedlichen Tageszeiten und teilweise für die Dauer von mehreren Stunden um bis zu 2 °C unterschritten, rechtfertigt dies eine Mietminderung von 10% der Bruttomiete (AG Potsdam 30.04.2012 Az. 23 C 236/10).
Werden in einer Bierbar in den Wintermonaten nur Raumtemperaturen von deutlich unter 20 °C erreicht, ist eine Mietminderung von mindestens 36% berechtigt (KG 11.03.2002 Az. 8 U 9211/00).
Wenn die Beheizbarkeit nicht völlig aufgehoben ist, aber im Wohnzimmer und Schlafzimmer im Erdgeschoss nur noch Temperaturen von 16 °C bis 18 °C erreicht, ist eine Mietminderung von 25% berechtigt (AG Bergheim 24.11.2011 Az. 26 C 526/09).
Kann in einem Wohnraum nur eine Raumtemperatur von regelmäßig 19 °C statt vertragsgemäßer 20 °C, aber nie weniger als 18 °C erreicht werden, ist die Erheblichkeitsschwelle knapp überschritten, so dass eine Mietminderung von 5 % berechtigt ist (LG Bln. 08.06. 2012 Az. 63 S 423/11).

5. Mietminderung bei Klopfgeräuschen der Heizung

Treten in der Heizungsanlage insbesondere nachts Klopfgeräusche auf, ist die damit verbundene Störung ein erheblicher, zur Mietminderung berechtigender Mangel. Ob sich die Klopfgeräusche noch innerhalb der DIN 4109 und damit unterhalb der Grenze von 30 dB(A) bewegen, ist dabei unerheblich. Ständig wiederkehrende und deutlich hörbare Klopfgeräusche im Schlafzimmer einer Wohnung, die durch den Betrieb der Zentralheizung entstehen, berechtigen deshalb zur Minderung um 75% des auf das Schlafzimmer entfallenden Quadratmetermietzinses (LG Mhm. 23.11.1977 Az. 4 S 95/77).
Nach anderer Auffassung ist die Mietminderung bei Klopfgeräuschen der Heizung nicht rein rechnerisch anhand des flächenmäßigen Anteils der Räume, in denen die Störung wahrzunehmen ist, und anhand der täglichen Nutzungsdauer dieser Räume zu bestimmen, sondern nach der Gesamtmiete vorzunehmen. Treten danach die Klopfgeräusche im Schlafzimmer und im Wohnzimmer auf, ist der Gesamtmietzins um 25% gemindert (LG Osnabrück 11.07.2018 Az. 1 S 317/17).

6. Beschaffenheit der Wohnung

Eine wärmetechnisch ungünstige Beschaffenheit der Wohnung, z.B. durch eine große Fensterfront, ist kein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt (LG Hbg. 05.05.1988 Az. 7 S 166/87).

a) Dachgeschosswohnung

Es liegt auch kein Mangel vor, wenn es sich um eine Dachgeschosswohnung handelt, die naturgemäß einen höheren Wärmeverlust hat. Ein Wärmeverlust von 20% in einer Dachgeschosswohnung berechtigt deshalb nicht zur Mietminderung oder verpflichtet den Vermieter zur Wärmeisolierung. Bei deutlich höheren Wärmeverlusten einer Dachgeschosswohnung, kann aber ein Mangel vorliegen (LG F.a.M. 16.12.1986 Az. 2/11 S 387/84).

b) Leerstand

Kommt es durch erheblichen Leerstand zu erhöhten Heizkosten oder niedrigen Raumtemperaturen, weil die angrenzenden Wohnungen nicht beheizt werden, so ist ebenfalls keine Mietminderung möglich, da der Mieter nicht darauf vertrauen kann, dass angrenzende Wohnungen beheizt werden (AG F.a.M. 24.11.2004 Az. 2.5 C 1002/04).

7. Warmwasserversorgung

Der Vermieter ist verpflichtet, die Versorgung mit Warmwasser rund um die Uhr aufrechtzuerhalten. Er darf die Temperatur in den Nachtstunden nicht absenken. Die Warmwassertemperatur sollte zwischen 40 °C und 60 °C liegen. Wird die Warmwassertemperatur nicht oder nicht in angemessener Zeit erreicht, liegt ein Mangel der Mietsache vor (LG Bln. 12.11.1991 Az. 64 S 99/91). Ein übermäßiger Kaltwasservorlauf kann deshalb einen Mangel darstellen, der zur Mietminderung berechtigt. Das ist der Fall, wenn der Kaltwasservorlauf 10 Liter betrifft und berechtigt zu einer Mietminderung von 10%. Der Kaltwasservorlauf soll nicht länger als 10 Sekunden dauern und somit ca. 5 Liter Kaltwasser entsprechen (AG Köpenick 15.11.2000 Az. 12 C 214/00).

8. Darlegungs- und Beweislast

Mindert der Mieter die Miete wegen eines Mangels der Heizung, muss der Rechtsanwalt im Mietrechtsstreit den Mangel darlegen und beweisen. Der Vermieter bzw. sein Rechtsanwalt muss beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Verantwortungsbereich, sondern dem des Mieters stammt.
Beruft sich der Rechtsanwalt des Mieters auf eine unzureichende Heizungsanlage, muss er darlegen, wie sich die Heizleistung in den verschiedenen Räumen dargestellt hat und welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgingen (OLG D.-dorf 08.07.2010 Az. I-24 U 222/09). Wird also die Miete wegen unzureichender Raumtemperaturen gemindert, so muss der Mieter über längere Zeit Temperaturmessungen durchführen, aus denen sich ergibt, an welchen Tagen und zu welchen Zeiten die Mindesttemperaturen nicht erreicht wurden. Die Zimmertemperatur ist in der Mitte des Raumes in einer Höhe von 1,50 m mit einem geeichten Thermometer zu ermitteln (OVG Bln. 12.09.1980 Az. 2 B 40.79).
Trägt der Mieter bzw. sein Rechtsanwalt vor, dass der Heizkörper unterdimensioniert ist, muss er eine Wärmebedarfsrechnung vorlegen, aus der sich der behauptete Mangel ergibt (AG Neuss 22.01.1997 Az. 36 C 152/96).
Ist die Heizung im Winter vollständig ausgefallen, kommt der Mieter bzw. sein Rechtsanwalt seiner Darlegungslast nach, wenn er lediglich auf die Funktionsuntüchtigkeit der Heizungsanlage hinweist. Er muss nicht die Ursache des Mangels erforschen oder Beseitigungsmöglichkeiten aufzeigen oder zur Höhe der Raumtemperaturen vortragen (BGH 30.06.2004 Az. XII ZR 251/02).