Rauchen im Mietverhältnis

Anwalt Raucher Mietrecht
Zigarettenraucher im Mietrecht

Das Rauchen von Zigaretten wird nicht nur im Mietrecht immer weniger gesellschaftlich akzeptiert. So ist es auch nicht verwunderlich, dass sich Mieter und Vermieter immer öfter von einem Rechtsanwalt beraten lassen, welche Rechte gegen starke Zigarettenraucher im Mietrecht bestehen. Diese Rechte, die wir hier als Rechtsanwälte für Mietrecht darstellen wollen, wurden von der Rechtsprechung in letzter Zeit ausgeweitet.

1. Schadenersatz gegen Raucher im Mietrecht

In letzter Zeit werden wir als Anwälte oft nach einem Urteil des BGH gefragt, wonach ein Mieter, der starker Raucher war, für dadurch notwendige Renovierungsarbeiten nach Rückgabe der Wohnung schadenersatzpflichtig ist.
Nach unserer Meinung wird aber ein solcher Fall aus zwei Gründen sehr selten eintreten.

Es ist zwar richtig, dass der BGH entschieden hat, dass starkes Rauchen in der Mietwohnung vertragswidrig sein und Schadenersatzpflichten des Mieters begründen kann (BGH 05.03.08, Az. VIII ZR 37/07).
a) Das ist aber nur dann der Fall, wenn Schäden entstehen, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen. Vielmehr muss ein erhöhter Instandsetzungsbedarf vorliegen.
Nun wird es aber bei den Ablagerungen, die durch das Rauchen entstehen recht selten sein, dass diese nicht durch das Tapezieren der Wände und Streichen von Fenstern, Türen und Heizkörpern zu beseitigen wären. Auch in diesem Fall war damit alles zu bereinigen, so dass es keinen Schadenersatzanspruch gab.
b) In nahezu jedem Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. So war es auch hier. Doch wer vorher die von uns dargestellte neue Rechtsprechung zu solchen Klauseln gelesen hat, wird ahnen, dass diese formularvertraglichen Regelungen oftmals unwirksam sein werden.
Auch in diesem Mietvertrag war die Regelung unwirksam. Der Mieter hatte keine Schönheitsreparaturen ausgeführt und musste es wegen der Unwirksamkeit der Klausel auch nicht.
Der Vermieter bekam also auch keinen Schadenersatz wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen.

2. Mietminderung bei rauchenden Nachbarn

Im Sachverhalt des LG Hbg. (15.06.2012, Az. 311 S 92/10) waren Mieter in ihrer Mietwohnung durch den Rauch unter ihnen befindlicher Raucher betroffen. Diese rauchten regelmäßig und über den ganzen Tag verteilt. Dieser Rauch gelangte zu einigen Teilen in die überliegende Wohnung der Kläger. Es war für die Mieter auch nicht möglich, Zeiten zum Lüften abzupassen, um den Rauch aus der Wohnung zu bekommen, da so regelmäßig geraucht wurde. Die Betroffenen minderten daraufhin die Miete um 5%, sie fühlten sich in der Gebrauchsfähigkeit ihrer Wohnung beeinträchtigt.
Dem widersprach der Vermieter, er habe Raucher in seinen Wohnungen in gewissen Rahmen zu akzeptieren, somit müssten auch umliegende Mieter den Rauch dulden.
Das Gericht sah zwar, dass der Vermieter das Rauchen seiner Mieter zu akzeptieren habe. Der Vermieter könne teilweise nicht einmal gegen die Mieter einschreiten, denn der Mangel ist für ihn nicht behebbar. Für einen anderen Mieter kann sich der ständige Rauch jedoch als Mangel darstellen. Bei im Schnitt 20 Zigaretten am Tag hielten die Richter eine Mietminderung um 5% für angemessen. Die Situation sei vergleichbar mit Umgebungslärm beim Mietobjekt, auf welchen der Vermieter keinen Einfluss hat, der den Mieter jedoch auch zu einer Mietminderung berechtigen kann.

3. Unterlassungsanspruch gegen Raucher auf dem Balkon

Mietern kann ein Unterlassungsanspruch im Mietrecht zustehen, wenn sie durch Zigarettenrauch der Raucher auf einem Balkon betroffen sind, welcher sich unter ihrer eigenen Wohnung befindet.
Die Nachbarn nutzten den Balkon mehrmals am Tag zum Rauchen. Die Mieter fühlten sich durch den aufsteigenden Tabakrauch belästigt und verlangten, dass das Rauchen auf dem Balkon während bestimmter Stunden am Tag unterlassen wird.
Ein solcher Unterlassungsanspruch besteht nach § 862 Abs. 1 S. 2 BGB, jedoch ist auch hier das Gebot der Rücksichtnahme zu beachten. Grundsätzlich stehen einem Mieter gegenüber einem anderen Mieter Unterlassungsansprüche, z. B. bei Lärm, Gerüchen, Ruß und eben auch bei Tabakrauch zu. Diese Beeinträchtigung muss aber als so störend empfunden werden, dass sie über das normale Maß hinausgeht. Das kann z.B. der Fall sein, wenn die Beeinträchtigung gesundheitsschädlich ist, oder ein friedliches Wohnen in der eigenen Wohnung vehement gestört ist. Der Mieter oder sein Anwalt, der unter Berufung auf die Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens die Unterlassung des Rauchens verlangt, muss beweisen, dass auch beim Rauchen im Freien Gesundheitsgefahren bestehen (BGH 16.01.2015 Az. V ZR 110/14).

4. Kündigung wegen Zigarettengeruch im Treppenhaus

Nur ausnahmsweise kann ein schwerwiegender schuldhafter Pflichtverstoß des Mieters angenommen werden, der zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Rauchens berechtigt (§ 543 Abs. 1 BGB).
Das kann der Fall sein, wenn der Mieter in seiner Wohnung in erheblichem Maß Zigaretten raucht, nicht ausreichend lüftet und die Aschenbecher im Flur nicht entleert. Hinzukommen muss, dass der Mieter auch keine Maßnahmen dafür trifft, dass der Zigarettengeruch nicht in ganz erheblichem Umfang durch das Treppenhaus zieht.
Innerhalb eines Mehrfamilienhauses mit mehreren Mietern ist immer Rücksicht geboten. Wird diese Rücksicht im Mietrecht in einem hohen Maße verletzt, so steht einer Kündigung des Mieters nichts entgegen.
Aber die konkreten Beeinträchtigungen müssen im Mietrecht vollumfänglich geprüft und die Beeinträchtigungen durch den Vermieter bzw. seinem Rechtsanwalt nachgewiesen werden. Leichter Zigarettengeruch ist von den anderen Mietern zu dulden. Jedoch darf die Beeinträchtigung nicht ein so hohes Maß erlangen, dass sie z. B. eine Gesundheitsgefahr für andere Mieter darstellt. Eine durch die Verletzung der Rücksichtnahmepflicht verursachte Geruchsbelästigung der Mitmieter stellt eine Störung des Hausfriedens im Mietrecht dar, wenn die Intensität der Beinträchtigung ein unerträgliches oder gesundheitsgefährliches Ausmaß erreicht (BGH 18.02.2015 Az. VIII ZR 186/14).

5. Rauchverbot im Mietvertrag

Das Rauchen in der Wohnung gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch im Mietrecht (BGH 28.06.2006 Az. VIII ZR 124/05). Eine formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag, wonach das Rauchen von Zigaretten in der Wohnung nicht gestattet ist, verstößt somit gegen § 307 BGB. Die Klausel wäre dann unwirksam.
Es gehört allerdings nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, in allgemein genutzten Teilen des Hauses, wie Waschküche, Treppenhaus oder Keller, zu rauchen. Der Vermieter kann im Interesse der Mitmieter verpflichtet sein, das Rauchen dort zu untersagen.