Im Mietrecht hat der Vermieter ein Recht zur Besichtigung der Mieträume. Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist notwendig, um den Zustand des Mietobjektes zu überprüfen und ggf. Maßnahmen der Instandhaltung zu ergreifen. Andererseits hat der Mieter ein Recht zum ungestörten Besitz der Mieträume. Nachfolgend möchte ich als Fachanwalt für Mietrecht darstellen, welche Rechte und Pflichten die Mietvertragsparteien im Einzelnen hinsichtlich des Besichtigungs- und Betretungsrechtes haben.
1. Besichtigungsgrund
Der Vermieter hat kein allgemeines Besichtigungs- und Betretungsrecht im Mietrecht. Der Vermieter ist jedoch zur Besichtigung berechtigt, wenn der Anlass der ordnungsgemäßen Gebäudebewirtschaftung dient (BGH 04.06.2014 Az. VIII ZR 289/13). Es kommt dabei nicht darauf an, ob ein Besichtigungsrecht des Vermieters im Mietvertrag vereinbart wurde.
Will der Vermieter Instandsetzungs-, Modernisierungs– oder Sanierungsarbeiten durchführen, ergibt sich das Besichtigungsrecht des Vermieters bereits aus dem Gesetz (§§ 555a, 555d, 809 BGB).
Im Übrigen benötigt der Vermieter einen konkreten sachlichen Grund, wenn er die Mieträume betreten und besichtigen will. Ein anlassloses Besichtigungsrecht hat der Vermieter nicht (BGH 04.06.2014 Az. VIII ZR 289/13).
a) Mängelbeseitigung
So kann der Vermieter die Mieträume besichtigen, wenn der Mieter ihm Mängel angezeigt hat oder diese ihm sonst bekannt geworden sind oder wenn er konkrete Anhaltspunkte für einen drohenden Schaden hat (AG Ansbach 20.03.2018 Az. 3 C 559/17; LG Bln 15.10.2013 Az. 63 S 626/12). Ebenso ist der Vermieter nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker berechtigt, die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen und hierfür die Wohnung zu betreten. Das gilt auch, wenn der Mieter den Mangel selbst beseitigt (AG Hbg. 02.09.2020 Az. 49 C 173/20).
b) Eigentümer- und Mieterwechsel
Will der Vermieter das Haus verkaufen, ist er ebenfalls berechtigt, die Wohnung mit einem Kaufinteressenten oder einem Immobilienmakler zu besichtigen (LG F.a.M. 24.05.2002 Az. 2/17 S 194/01).
Steht das Ende des Mietverhältnisses bevor, muss der Mieter das Besichtigungsrecht für zukünftige Mietinteressenten und zur Abnahme ermöglichen (AG Fbg. 24.11.1982 Az. 1 C 630/82).
Der Wohnungserwerber hat erst nach seiner Eintragung im Grundbuch einmalig das Recht, die von ihm erworbene Wohnung zu besichtigen. Für eine Besichtigung vor Grundbucheintragung benötigt er eine Ermächtigung oder eine Vollmacht des Vermieters (AG Mü. 12.08.2016 Az. 416 C 10784/16).
c) Vertragswidriger Gebrauch
Das Besichtigungsrecht des Vermieters besteht auch, wenn der begründete Verdacht besteht, dass der Mieter die Wohnung grob vernachlässigt oder von den Mieträumen einen vertragswidrigen Gebrauch macht, wie bei einer verbotenen Haustierhaltung (AG Rheine 04.03.2003 Az. 4 C 668/02).
d) Schönheitsreparaturen
Das gleiche gilt, wenn der Vermieter nach einer Mietzeit von 10 Jahren überprüfen will, ob für die Wohnung Renovierungsbedarf besteht und ob die vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen ausgeführt worden sind (LG Oldg. 03.08.2012 Az. 6 S 75/12).
e) Betriebskostenabrechnung
Voraussetzung für die Erstellung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung ist, dass die Wasser – und Heizungszähler abgelesen werden können. Aus der Umlagevereinbarung der Betriebskosten folgt daher das Recht, die Wohnung zum Ablesen zu betreten. Dazu gehört auch, dass der Mieter den Beauftragten des Vermieters den Zutritt in die Mieträume gewährt (LG Hbg. 18.12.1986 Az. 11 T 96/86).
2. Berechtigte Personen
Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung anwesend ist oder zumindest Wohnungsinteressenten vorab angekündigt werden. Der Mieter kann auch verlangen, dass sich der Interessent ausweist (AG Mü. 17.06.1993 Az. 461 C 2972/93). Die Anwesenheit des Vermieters bei einer Besichtigung darf der Mieter nicht untersagen (AG Hbg. 05.02.1987 Az. 48 C 765/86).
a) Berechtigte Begleitpersonen
Der Vermieter ist berechtigt, sich von einer fachkundigen Person begleiten zu lassen, wenn das im konkreten Fall erforderlich ist (LG Bln. 02.06.2017 Az. 63 S 316/16). Deshalb kann ein Sachverständiger mit dem Vermieter die Wohnung betreten, wenn der Mietwert der Wohnung oder die Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung festgestellt werden sollen (LG Hbg. 11.11.1993 Az. 307 S 349/93).
Will sich der Vermieter nach 10 Jahren Mietzeit machen vergewissern, ob Reparaturarbeiten notwendig sind, kann er die Wohnung mit einem Monteur betreten (LG Oldg. 03.08.2012 Az. 6 S 75/12). Dabei ist der Mieter berechtigt, von dem Vermieter den Namen der Handwerker zu erfahren, die in der Wohnung tätig werden sollen. Er kann verlangen, dass diese sich ausweisen (LG Bln. 25.11.1994 Az. 63 T 83/94).
Will der Vermieter die Wohnung verkaufen, darf er seinen Ehepartner zu dem Besichtigungstermin mitbringen (LG F.a.M. 24.05.2002 Az. 2/17 S 194/01).
b) Nicht berechtigte Personen
Der Wohnungsinhaber ist aber nicht verpflichtet, einem gerichtlichen Sachverständigen den Zutritt zu seiner Wohnung zu gestatten, damit der Sachverständige in der Wohnung Untersuchungen anstellen kann, die in einem Rechtsstreit zwischen dem Wohnungsnachbar und dem Vermieter erheblich sein können (OLG Nbg. 25.01.1990 Az. 8 U 3751/89).
Der Mieter muss die Besichtigung nur durch solche Personen dulden, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn der Rechtsanwalt des Vermieters die Wohnung besichtigen will, um Schäden festzustellen.
3. Ankündigung des Besichtigungstermins, Dauer und Zeit der Besichtigung
Der Vermieter muss den Wohnungsbesichtigungstermin vorher ankündigen und dem Mieter den Grund für die Besichtigung mitteilen (LG Mü. 21.07.2008 Az. 12 S 1118/08).
a) Ankündigungsfrist
Der notwendige Vorlauf der Ankündigung im konkreten Fall hängt von der Eilbedürftigkeit ab und kann zwischen wenigen Stunden und zwei Wochen liegen. Ist keine Gefahr in Verzug, wie es z.B. bei einem Wasserrohrbruch der Fall wäre, muss der Besichtigungstermin mindestens 24 Stunden vorher (AG Kn. 30.01.1986 Az. 208 C 790/85) und nach anderer Meinung wenigstens eine Woche vorher angekündigt werden (LG Bln. 24.11.2003 Az. 67 S 254/03).
b) Besichtigungszeit
Der Zutritt zur Wohnung ist innerhalb der ortsüblichen Besuchszeiten vorzunehmen. Ist dem Vermieter im Mietvertrag ein Besichtigungsrecht „während der üblichen Tageszeit werktags bis 19 Uhr“ eingeräumt worden, ist dem Mieter auch eine Besichtigung am Samstag zwischen 11.00 und 12.00 Uhr zuzumuten. Denn auch Samstage sind Werktage. Das Interesse der Mieter an einem erlebnisreichen Samstag muss hinter dem Interesse des weit anreisenden Vermieters an einer möglichst geringen Beeinträchtigung ihrer beruflichen Tätigkeit und ihres Privatlebens zurücktreten (OLG F.a.M. 26.06.2009 Az. 24 U 242/08).
Umgekehrt muss sich auch der Vermieter danach richten, wenn der Mieter zur Überprüfung des Wohnungszustands einen Samstag als Besichtigungstermin anbietet. Das gilt auch dann, wenn der Hausverwalter am Termin teilnehmen soll, da der Samstag zu den Werktagen zählt (AG Kn. 27.09.2000 Az. 207 C 213/00).
c) Besichtigungsdauer
Der Vermieter hat den Besichtigungszweck so konkret anzugeben, dass für den Mieter der räumliche und zeitliche Umfang der Besichtigung erkennbar ist (AG Hbg. 23.02.2006 Az. 49 C 513/05). Die Dauer des Besichtigungstermins ist vom Besichtigungszweck abhängig. Soll die Wohnung Kauf- oder Mietinteressenten gezeigt werden, ist bei Berufstätigkeit der Mieter ein Zeitraum für die drei Tage zuvor angekündigte Besichtigung, dreimal monatlich werktags zwischen 19.00 und 20.00 Uhr, für eine Dauer von 30 bis 45 Minuten vertretbar (LG F.a.M. 24.05.2002 Az. 2/17 S 194/01).
d) Hinderungsgründe
Auf Hinderungsgründe des Mieters ist Rücksicht zu nehmen und ein Besichtigungstermin zu verschieben (Krankheit, Berufstätigkeit, Urlaub), wenn das dem Vermieter nicht unzumutbar ist. Ist der Mieter längere Zeit abwesend, z.B. bei einer Krankheit von mehr als 5 Wochen, muss er durch eine Vertrauensperson den Wohnungszutritt in dringenden Fällen sicherstellen (AG F.a.M. 11.09.2008 Az. 33 C 1753/08 – 26).
4. Schonende Ausübung des Besichtigungsrechtes des Vermieters
Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist schonend auszuüben. Auf Arbeits- und Urlaubszeiten des Mieters ist Rücksicht zu nehmen.
a) Mehrere Besichtigungstermine
Der Vermieter darf die Wohnung auch aus konkretem Anlass nur so oft betreten, als es nach dem Stand der Technik unbedingt erforderlich ist. Liegen mehrere Gründe für eine Besichtigung der Wohnung vor, so ist der Vermieter gehalten, diese Besichtigungszwecke zu bündeln und – soweit praktisch möglich – zum Gegenstand eines einzigen Besichtigungstermins zu machen (AG Hbg. 23.02.2006 Az. 49 C 513/05).
b) Fotografieren
Das Fotografieren innerhalb der Mietwohnung ist ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Mieters und ohne dessen Zustimmung im Mietrecht nicht zulässig, sofern es nicht ausnahmsweise zur Beweissicherung bei erkennbaren Schäden erforderlich ist (OLG F.a.M. 26.06.2009 Az. 24 U 242/08). Das Fotografieren ist deshalb nicht zulässig, um die Fotos beliebigen Wohnungsinteressenten zugänglich zu machen. Darin läge ein Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre der Mieter (LG Frankenthal 30.09.2009 Az. 2 S 218/09).
5. Besichtigungsrecht des Vermieters im Formularmietvertrag
Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die ein anlassloses Betretungsrecht regelt, benachteiligt den Mieter unangemessen. Ist daher in einem Formularmietvertrag ein Besichtigungsrecht des Vermieters geregelt, wonach dieser die Mieträume jederzeit „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ betreten darf, dann ist diese Regelung im Mietrecht unwirksam (§ 307 BGB). Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Betretungsrecht hat, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren (BGH 04.06.2014 Az. VIII ZR 289/13).
Ebenso ist eine Regelung im Mietrecht unwirksam, wonach der Mieter generell zu bestimmten Zeiten ein Besichtigungsrecht des Vermieters dulden muss. Deshalb ist auch die Regelung „Der Vermieter und sein Beauftragter können die Mieträume werktäglich von 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr zur Prüfung ihres Zustandes betreten“, wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Klausel enthält nämlich keine Einschränkung dahin, dass das Zutrittsrecht von einer vorherigen Terminabsprache mit dem Mieter abhängig gemacht wird (LG Bln. 24.11.2003 Az. 67 S 254/03).
Eine Klausel im Wohnraummietvertrag, die bestimmt, dass dem Vermieter in „angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung“ ein Betretungsrecht zusteht, ist zu unbestimmt und damit im Mietrecht unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Die Klausel definiert weder, was als „angemessener Abstand“ anzusehen ist, noch wird die Vorankündigungszeit in zeitlicher Hinsicht irgendwie eingegrenzt (AG Stgt.- Bad Cannstatt 27.10.2014 Az. 6 C 1267/14; LG Mü. 21.07.2008 Az. 12 S 1118/08).
6. Durchsetzung des Besichtigungsrechtes des Vermieters
Der Vermieter darf sein Recht zum Betreten der Mieträume nicht eigenmächtig oder gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Weigert sich der Mieter, das Besichtigungsrecht des Vermieters zuzulassen, kann dieses bei Eilbedürftigkeit ausnahmsweise durch den Anwalt im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden (LG Duisburg 11.08.2006 Az. 13 T 81/06). Ansonsten ist das Besichtigungsrecht durch den Rechtsanwalt mit einer Duldungsklage und durch Zwangsvollstreckung aus dem Duldungstitel (§ 890 ZPO) geltend zu machen (LG Bln. 27.11.1978 Az. 61 S 249/78).
7. Kündigung des Mietverhältnisses wenn das Besichtigungsrecht des Vermieters verweigert wird
Hat der Vermieter einen Besichtigungsgrund und die Besichtigung der Mieträume ordnungsgemäß angekündigt, dann kann eine hartnäckige und vorsätzliche Verweigerung des Besichtigungsrechts nach Abmahnung u.U. eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Ein Mitverschulden des Vermieters ist zu berücksichtigen. Der Vermieter kann gehalten sein, zunächst einen Duldungstitel zu erwirken.
a) Verweigerung der Besichtigung zur Wohnungsveräußerung
Es kann einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses darstellen, wenn der Mieter dem Vermieter nicht den Zutritt zur Wohnung gestattet, wenn dieser die Wohnung veräußern und deshalb Kaufinteressenten zeigen will. Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze im Mietrecht für den Vermieter überschritten ist, ist eine vom Tatrichter anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu treffende Wertung. Die Wertung ist aber nicht zu beanstanden, wenn der Kündigung eine Abmahnung vorausgegangen ist und der Anwalt einen Duldungstitel auf Zutrittsgewährung erwirkt hat und sich der Mieter dennoch weigert, den Zutritt zu gestatten (BGH, 05.10.2010 Az. VIII ZR 221/09).
b) Verletzung des Hausrechts des Mieters
Kündigt der Vermieter an, er wolle die Rauchmelder in Augenschein nehmen und betritt dann weitere Mieträume, dann rechtfertigt es keine fristlose oder fristgemäße Kündigung, wenn der Mieter das nicht duldet und den Vermieter der Wohnung verweist. Kommt der Vermieter dann der Aufforderung das Haus zu verlassen nicht nach, verletzt er das Hausrecht des Mieters. Damit verhält sich aber der Vermieter selbst pflichtwidrig, weshalb eine geringfügige Vertragsverletzung des Mieters nicht so schwer wiegt, dass es eine Beendigung des Mietvertrages rechtfertigt (BGH 04.06.2014 Az. VIII ZR 289/13).
c) Verweigerung des Besichtigungsrechts zur Mängelbeseitigung
Erhebt der Mieter mehrere Mängelrügen und verweigert gleichzeitig hartnäckig die Besichtigung durch den Vermieter oder dessen Verwalter und macht so Terminabsprachen mit Handwerkern zur Mängelbeseitigung unmöglich, so ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar und berechtigt ihn im Mietrecht zur fristlosen Kündigung. Das gilt jedenfalls, wenn der Verwalter auch grundlos unter herabwürdigenden Umständen der Wohnung verwiesen wird und wenn auch nach mehreren Abmahnungen Besichtigungstermine grundlos abgesagt werden und ein Besichtigungsrecht des Vermieters verneint wird (AG Pankow-Weißensee 08.12.2016 Az. 3 C 190/16).
d) Vorsätzliche Vereitelung des Besichtigungsrechtes des Vermieters
Will der Vermieter die Erforderlichkeit eines Innenanstrichs der Fenster prüfen, so ist der Mieter verpflichtet, den Zutritt zu den Mieträumen zwecks Prüfung des Zustands der Mietsache zu gestatten. Dabei kann ein vorsätzlich vereitelter Besichtigungstermin eine Kündigung im Mietrecht rechtfertigen. Auch zahlreiche Ablehnungen von Besichtigungsterminen rechtfertigen jedoch noch keine Kündigung, wenn nicht festgestellt werden kann, dass die Termine absichtlich vereitelt wurden. War der Mieter zu einem Besichtigungstermin nicht anwesend, weil er einen unaufschiebbaren Arzttermin wahrgenommen hat, dann kann nicht von einem vorsätzlich vereitelten Besichtigungsrecht ausgegangen werden. Eine ordentliche Kündigung ist aus diesem Grund nicht möglich (LG Bln. 18.02.2015 Az. 65 S 527/14).
e) Nachhaltige Verweigerung des Besichtigungsrechtes
Das Besichtigungsrecht des Vermieters muss nachhaltig vereitelt werden. Das ist nicht der Fall, wenn dem Sohn des Vermieters einmalig das Zutrittsrecht verweigert wird (LG Limburg 27.04.2018 Az. 1 O 303/17). Entsteht der Eindruck, als würde das Besichtigungsrecht als „Kampfmittel“ in einem angespannten Mietverhältnis genutzt, ist das beim Verschulden zu berücksichtigen. Verweigert der Mieter die Zustimmung oder Mitwirkung an der Geltendmachung des Besichtigungsrechts, weil er etwa keine Alternativtermine benennt, dann ist es dem Vermieter zuzumuten, zunächst einen Duldungstitel zu erwirken. Eine fristlose oder fristgemäße Kündigung kommt nicht in Betracht, zumal dieser auch keine Abmahnung vorausgegangen ist (OLG F.a.M. 11.09.2018 Az. 2 U 55/18).
f) Sichtbare Verweigerung des Besichtigungsrechtes
Reagiert der Mieter auf zwei Schreiben mit Vorschlägen zu Besichtigungsterminen grundlos nicht, kann nach einer Abmahnung eine ordentliche Kündigung im Mietrecht gerechtfertigt sein. Das kann dann der Fall sein, wenn der Vermieter mit im Haus lebt und der Mieter auch für Gäste sichtbar, den Zugang zu seiner Wohnung durch zwei Balken verbarrikadiert. In diesem Fall muss der Vermieter nicht zunächst einen Duldungstitel zur Besichtigung der Wohnung erwirken (LG Oldg. 03.08.2012 Az. 6 S 75/12).
