Mit der Übernahme der Mietsache übernimmt der Mieter auch Obhutspflichten im Mietverhältnis. Er muss die Mietsache vor Schäden bewahren. So muss er z.B. dafür sorgen, dass keine Brandschäden oder Wasserschäden durch Waschmaschinen durch ihn verursacht werden. Bodenbeläge, wie Parkett und PVC-Beläge sind schonend zu behandeln. Frost- und Feuchtigkeitsschäden sind zu vermeiden. Aber auch das Rauchen von Zigaretten in den Mieträumen und die Vermeidung einer Legionellenkontamination gehören in den Bereich der Obhuts- und Sorgfaltspflichten, die im Mietrecht beachtet werden müssen. Da diese Pflichten ein weites Feld umfassen, wollen wir den Inhalt der Obhuts- und Sorgfaltspflichten als Anwälte für Mietrecht nachfolgend erläutern.
1. Inhalt der Obhutspflicht
Der Mieter hat die Pflicht, die Mieträume sorgfältig zu behandeln und vor Schäden zu bewahren. Zeigt sich ein Mangel der Mietsache, hat der Mieter die Pflicht, diesen unverzüglich anzuzeigen (§ 536 c BGB). Die Obhutspflicht ist nicht nur auf die Mieträume beschränkt. So kann der Mieter auch verpflichtet sein, Fenster im Hausflur bei eindringendem Regen zu schließen. Auch die Sorgfalt im Umgang mit dem Mieter überlassenen Schlüsseln gehört zur Obhutspflicht.
Verletzungen der Obhutspflichten des Mieters stellen eine Verletzung des Mietvertrages dar. Das kann zur Folge haben, dass der Mieter für den von ihm verursachten Schaden ersatzpflichtig ist (§ 280 Abs. 1 BGB).
2. Ausprägungen der Obhutspflichten
Für Veränderungen und Verschlechterungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch hervorgerufen werden, ist der Mieter nicht verantwortlich (§ 538 BGB). Hierzu gehört der gewöhnliche Verschleiß, in Folge dessen Geräte wegen ihrer begrenzten Lebensdauer auch einmal funktionsuntüchtig werden können. Einen vertragswidrigen Gebrauch würden aber z.B. Rotweinflecke auf dem Teppich darstellen.
a) Frostschäden
Die Obutspflicht des Mieters umfasst es, Frostschäden in der kalten Jahreszeit zu vermeiden. Hierzu sind die Mieträume so zu beheizen, dass Frostschäden vermieden werden. Das Nichtbeheizen der Wohnung über einen längeren Zeitraum stellt folglich eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter auch zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (LG Hagen 19.12.2007, Az. 10 S 163/07). Der Mieter kann bei längerer Abwesenheit verpflichtet sein, den Hauptwasserhahn abzudrehen und Wasserleitungen zu entleeren (OLG Mü. 26.08.1987, Az. 15 U 2791/87). Der Mieter hat es auch zu vertreten, wenn er einen Heizkörper trotz starker Kälte abstellt und dieser infolge Frosteinwirkung platzt (LG MS 08.06.1988, Az. 1 S 100/88).
b) Feuchtigkeitsschäden
Zur Obhutspflicht des Mieters gehört es auch, Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung zu vermeiden. So kann es dem Mieter zuzumuten sein, Möbel mit einem Abstand von unter 5 cm von der Zimmerwand aufzustellen. Mietwohnungen müssen in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern keine Feuchtigkeitserscheinungen oder Schimmel bilden können (LG Mhm. 14.02.2007, Az. 4 S 62/06). Jedoch muss der Mieter ohne einen ausdrücklichen Hinweis des Vermieters keinen Zirkulationsabstand von ca. 10 cm einhalten (LG Hbg. 17.06.2003, Az. 307 S 48/02).
c) Bodenbeläge
Laufspuren auf dem Teppich gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und sind als normaler Verschleiß einzuordnen. Gleiches gilt für Abdrücke von Möbeln im Teppich oder einem unterschiedlichen Ausbleichen des Belags durch das Auflegen von Brücken.
Dagegen sind Rotweinflecke, Brandflecke oder Katzenurin nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst. Für solche Schäden ist der Mieter schadenersatzpflichtig. Es ist aber ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen. Bei der Ermittlung des Abzugs „neu für alt“ kann von einer zehnjährigen Lebensdauer eines Teppichbodens auszugehen sein. Der Abzug kann also bei einem entsprechenden Alter des Bodenbelages dazu führen, dass der Mieter keinen Schadenersatz mehr schuldet (LG DO 03.09.1996, Az. 21 S 110/96).
d) Dübellöcher
Dübellöcher gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn das übliche Maß nicht überschritten wird (BGH 20.01.1993, Az. VIII ZR 10/92). Es können also Hängeschränke, Bilder, Handtuchhalter u.ä. mit der dazu erforderlichen Anzahl an Schrauben und Dübeln befestigt werden. Jedoch dürfen Kacheln und Fliesen im Bad nicht ohne weiteres angebohrt werden. Sind die Installationen auch unschwer anders zu befestigen, z.B. durch Klebehaken, dann ist diese Art der Befestigung zu wählen. Ist eine andere Art der Befestigung nicht möglich, muss versucht werden, dass Bohrloch in die Fliesenfuge zu setzen (LG Bln. 10.01.2002, Az. 61 S 124/01).