Wohnungseigentümerversammlung

Wohnungseigentümerversammlung und Anfechtung der Beschlüsse

1. Wohnungseigentümerversammlung

Die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander werden im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums geregelt. Organe der Verwaltung sind im Wohnungseigentumsrecht die Wohnungseigentümer, der Wohnungseigentumsverwalter und (im Falle seiner Bestellung) der Verwaltungsbeirat (§ 20 WEG).
Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch Beschluss und solchen, die sie durch Vereinbarung regeln können. Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung sind nur dort möglich, wo es um Angelegenheiten des ordnungsgemäßen Gebrauchs des Wohnungseigentums und dessen ordnungsgemäßer Verwaltung geht. Für eine Entscheidung durch Beschluss bedarf es stets einer ausdrücklichen Kompetenz der Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsrecht (BGH 20.09.2000, Az. V ZB 58/99).
Die Beschlussfassung erfolgt im Rahmen einer einberufenen Wohnungseigentümerversammlung. In dieser wird dann, je nach der gesetzlichen Regelung oder der geschlossenen Vereinbarung, mit einfacher Mehrheit, qualifizierter Mehrheit oder Einstimmigkeit über den Beschluss entschieden. Daneben besteht die Möglichkeit eines Umlaufbeschlusses, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären (§ 23 Abs. 3 WEG).

a) Einberufung durch den Wohnungseigentumsverwalter

Die Wohnungseigentümerversammlung wird vom Wohnungseigentumsverwalter einberufen. Dieser führt grundsätzlich auch den Vorsitz über die Wohnungseigentümerversammlung, es sei denn, die Eigentümerversammlung beschließt etwas anderes.
Fehlt es an einem Wohnungseigentumsverwalter, weil ein solcher beispielsweise nicht bestellt wurde, seine Amtszeit abgelaufen ist oder aber er sein Amt niedergelegt hat, kann die Wohnungseigentümerversammlung auch durch den Vorsitzenden des gegebenenfalls bestellten Verwaltungsbeirats oder durch dessen Vertreter einberufen werden. Die Einberufung durch den Verwaltungsbeirat erfolgt auch in den Fällen, in denen sich der Wohnungseigentumsverwalter pflichtwidrig weigert, die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Eine solche Pflichtwidrigkeit liegt vor, wenn der Wohnungseigentumsverwalter trotz Vorliegen eines Einberufungsgrundes und Aufforderung durch die Wohnungseigentümer, die Eigentümerversammlung nicht einberuft.

b) Einberufungsgründe für die Wohnungseigentümversammlung

aa) Gem. § 24 Abs. 1 WEG muss die turnusmäßige Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal pro Jahr stattfinden.
bb) Zudem liegt ein Einberufungsgrund nach Wohnungseigentumsrecht dann vor, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung verlangt. Dieses Verlangen muss dem Wohnungseigentumsverwalter gegenüber schriftlich angezeigt werden und Zweck und Gründe der Einberufung nennen.
cc) Einen weiteren Einberufungsgrund stellt es dar, wenn nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung eine Wohnungseigentümerversammlung erforderlich wird.
dd) Auch eine erforderliche Wiederholungsversammlung stellt einen Einberufungsgrund dar. Demnach ist die Wiederholung einer Eigentümerversammlung im Wohnungseigentumsrecht immer dann erforderlich, wenn es an der Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung zum ersten Versammlungstermin gefehlt hat.
ee) Haben die Wohnungseigentümer darüber hinaus Fälle vereinbart, in denen eine Wohnungseigentümerversammlung stattzufinden hat, stellt das Eintreten eines solchen Falles ebenfalls einen Einberufungsgrund dar.

c) Form der Einberufung für die Wohnungseigentümerversammlung

Die Einberufung muss den Wohnungseigentümern in Textform zugehen. Dabei ist der Versammlungsort, die Anfangszeit und die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung anzugeben. Außer in Fällen besonderer Dringlichkeit soll die Frist der Einberufung mindestens zwei Wochen betragen. Die Einladung muss so gestaltet sein, dass sie den Wohnungseigentümer angemessen auf die Erörterung der Tagesordnungspunkte auf der Eigentümerversammlung vorbereitet (BGH 01.04.2011 Az. V ZR 96/10).

d) Adressaten der Einberufung

Zur Wohnungseigentümerversammlung müssen regelmäßig alle Wohnungseigentümer geladen werden, welche als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Eine Ausnahme ergibt sich jedoch dann, wenn sich das Wohnungseigentum im Veräußerungsprozess befindet. Ist zu Gunsten des Erwerbers bereits eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen und hat er zudem Besitz an der Eigentumswohnung erlangt, stehen ihm als werdenden Wohnungseigentümer alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers zu. Insbesondere ist er bei der Wohnungseigentümerversammlung stimmberechtigt, so dass er zur Versammlung auch zu laden ist. Der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer hat dagegen weder ein Teilnahme- noch ein Stimmrecht.
Steht mehreren Personen ein Recht an dem Wohnungseigentum gemeinsam zu (z. B. Eheleute, welchen jeweils einen Miteigentumsanteil an der Eigentumswohnung haben), sind all diese Personen zur Wohnungseigentümerversammlung zu laden, da ihnen jeweils ein eigenständiges Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung zusteht. Da bei der Abstimmung über einen Beschlussgegenstand das Stimmrecht jedoch aus dem Wohnungseigentum als solchem folgt, müssen diejenigen, denen das Wohnungseigentum jeweils als Miteigentümern zusteht, ihr Stimmrecht einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 S. 2 WEG).
Die die Einberufung betreffenden Vorschriften können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer grundsätzlich abgeändert werden. Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt zur Anfechtbarkeit und nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse führen, z. B. dann wenn der Wohnungseigentümer gezielt ausgeschlossen werden sollte (BAG 20.07.2012 Az. V ZR 235/11, AG Leipzig 08.05.2014 Az. 150 C 5953/13)

e) Beschlussfassung

Der Inhalt der Wohnungseigentümerbeschlüsse muss inhaltlich bestimmt und klar sein, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger an die Beschlüsse gebunden ist. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Der Wortlaut eines Beschlusses darf aber zur näheren Erläuterung auf Schriftstücke Bezug nehmen. Das geschieht häufig bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung (BGH 08.04.2016 Az. V ZR 104/15).
Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungseigentümern abhängig, dann ist das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen zu unterzeichnen. Andernfalls ist der Beschluss zwar nicht nichtig, aber anfechtbar (BGH 30.03.2012 Az. V ZR 178/11).

2. Anfechtung fehlerhafter Wohnungseigentümerbeschlüsse

Die von der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Wohnungseigentümerbeschlüsse können aufgrund formeller oder materieller Gründe fehlerhaft und damit gerichtlich anfechtbar sein.

a) Formelle Mängel eines Beschlusses

Formelle Mängel betreffen das Beschlussverfahren als solches und stellen somit Verfahrensfehler dar. Solche Fehler können im Wohnungseigentumsrecht sein:

aa) Fehlende Benennung des Beschlussgegenstandes

Der Beschlussgegenstand ist bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung in der Tagesordnung zu benennen. Erfolgt dies nicht, liegt ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG vor, welcher für die Gültigkeit eines Beschlusses zwingend die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes bei der Einberufung verlangt. Durch diese Regelung sollen die Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden. Die Anforderungen an die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes dürfen dabei jedoch nicht überspannt werden, so dass in der Regel eine schlagwortartige Bezeichnung genügt.

bb) Fehlerhafte Feststellung der Beschlussfähigkeit

Der Vorsitzende hat die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung im Vorfeld der Abstimmung festzustellen. Da es grundsätzlich möglich ist, dass einzelne Wohnungseigentümer für einzelne Beschlussgegenstände nicht stimmberechtigt sind oder aber ein Wohnungseigentümer erst im Laufe der Eigentümerversammlung erscheint bzw. die Versammlung vorzeitig verlässt, muss die Beschlussfähigkeit grundsätzlich für jeden einzelnen Beschlussgegenstand gesondert geprüft werden. Das bedeutet aber nicht, dass der Vorsitzende vor jedem einzelnen Tagesordnungspunkt die Beschlussfähigkeit erneut feststellen muss. Dies muss er vielmehr nur dann, wenn er begründete Zweifel an der Beschlussfähigkeit hat oder derartige Zweifel von einem Wohnungseigentümer geäußert werden (BayObLG 05.03.1992, Az. BReg 2 Z 171/91). Handelt der Vorsitzende trotz solcher Zweifel nicht, unterliegt der Beschluss einem Verfahrensfehler.

cc) Fehlerhafte oder unterbliebene Feststellung und Bekanntgabe des Beschlusses

Bei der Stimmabgabe können ungültige Stimmen als gültig behandelt werden, Stimmenenthaltungen fehlerhaft als Nein- Stimmen gewertet werden oder aber ein qualifiziertes Mehrheits- oder Einstimmigkeitserfordernis übersehen werden. Eine in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimmme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden (BGH 01.04.2011 Az. V ZR 96/10). Solche Fehler führen auch zu einer fehlerhaften Bekanntgabe des Beschlusses. Schließlich ist es auch möglich, dass eine Feststellung und Bekanntgabe des Beschlusses vollkommen unterbleibt (LG Leipzig 19.04.2005 Az. 1 T 188/05). Da aber für die Wirksamkeit eines Beschlusses das Abstimmungsergebnis in der Wohnungseigentümerversammlung gegenüber den Wohnungseigentümern festgestellt und bekannt gemacht werden muss, liegt im Unterlassen dieser Feststellung und Bekanntgabe ein Verfahrensfehler (BGH 23.08.2001, Az. V ZB 10/01).

b) Materielle Mängel eines Beschlusses

Materielle Mängel des Beschlusses liegen immer dann vor, wenn der Beschluss seinem Inhalt nach gegen das Wohnungseigentumsrecht oder gegen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft verstößt. Ein Inhaltsfehler liegt insbesondere dann vor, wenn die Wohnungseigentümerversammlung trotz fehlender Beschlusskompetenz entscheidet oder aber gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt.

aa) Fehlende Beschlusskompetenz

Eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung kann sich entweder direkt aus einer gesetzlichen oder aber aus einer vereinbarten Beschlusskompetenz ergeben. Gesetzliche Kompetenzen sieht das Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich nur dann vor, wenn es um das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander geht, also um die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs (§ 15 Abs. 2 WEG) und um die ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) des Gemeinschaftseigentums. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Beschlusskompetenzen abweichende Kompetenzfestlegungen treffen.
Ergibt sich jedoch weder aus Wohnungseigentumsrecht noch aus Vereinbarung eine Kompetenz, leidet der dennoch getroffene Beschluss unter einem materiellen Mangel.

(1) Räum- und Streupflicht
So kann eine tätige Mithilfe der Wohnungseigentümer nicht beschlossen, sondern nur vereinbart werden. Demzufolge ist ein Beschluss, wonach die Wohnungseigentümer sich verpflichten, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die Verpflichtung kann nur durch Vereinbarung begründet werden (BGH 09.03.2012 Az. V ZR 161/11).

(2) Befreiung von Kosten
Durch § 16 Abs. 3 WEG wird der Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht die Befugnis eingeräumt, einen Wohnungseigentümer, der auf Grund einer bestehenden Vereinbarung von einer Kostentragungspflicht befreit war, erstmals durch Beschluss an den Kosten zu beteiligen. Ein solcher Beschluss ist nichtig (BGH 01.06.2012 Az. V ZR 225/11).

bb) Verstoß gegen zwingendes Recht

Auch wenn die Eigentümergemeinschaft mitunter vom Wohnungseigentumsrecht abweichende Vereinbarungen treffen kann gilt dies nur, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Die Vorschrift aus dem Wohnungseigentumsrecht muss also einen ausdrücklichen Vorbehalt enthalten, das eine abweichende Vereinbarung möglich ist, ansonsten ist diese Vorschrift zwingend und kann nicht durch Vereinbarung geändert werden. Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der seinem Inhalt nach von diesen zwingenden gesetzlichen Vorgaben abweicht, ist materiell mangelhaft.

c) Folgen fehlerhafter Beschlüsse

Je nach Art und Schwere des Beschlussmangels können durch den Mangel unterschiedliche Rechtsfolgen im Wohnungseigentumsrecht ausgelöst werden.

aa) Nichtbeschluss

Ein Nichtbeschluss (oder auch Scheinbeschluss) liegt dann vor, wenn die Mindestvoraussetzungen für das Zustandekommen eines Wohnungseigentümerbeschlusses nicht erfüllt sind und dem Beschluss somit von Anfang an keine Beschlussqualität zukommt.
So ist beispielsweise das Zustandekommen eines wirksamen Beschlusses nur durch eine einberufene Wohnungseigentümerversammlung möglich. Einem Beschluss, der während einer bloßen Zusammenkunft einzelner Wohnungseigentümer ohne Einberufung einer Versammlung gefasst wird, fehlt bereits die Beschlussqualität.

bb) Nichtiger Beschluss

Ein nichtiger Beschluss liegt im Wohnungseigentumsrecht immer dann vor, wenn der Beschluss an einem solch gravierenden Mangel leidet, dass ihm die Rechtsordnung von Anfang an keine Wirkung beimisst. Ein gravierender Mangel liegt dann vor, wenn der Beschluss gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstößt oder aber unverzichtbare Rechtsvorschriften verletzt (BGH 18.05.1989, Az. V ZB 4/89). So ist ein Beschluss, der trotz fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung gefasst wurde nichtig. Nichtige Beschlüsse sind endgültig unwirksam.

cc) Schwebend unwirksamer Beschluss

Ein schwebend unwirksamer Beschluss liegt dann im Wohnungseigentumsrecht vor, wenn noch nicht alle Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, diese aber nachholbar sind. Sobald diese Voraussetzungen vorliegen, entfaltet der Beschluss Wirksamkeit. Wird beispielsweise bei einem in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschluss das Beschlussergebnis nicht verkündet, ist der Beschluss solange schwebend unwirksam, bis die Verkündung nachgeholt wird.

dd) Anfechtbarer Beschluss

Wohnungseigentümerbeschlüsse, welche weder nichtig noch unwirksam sind, gelten als gültig (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG). Sie sind jedoch nach fristgerechter Anfechtung gerichtlich für ungültig zu erklären, wenn ein Anfechtungsgrund vorliegt.
Ein fehlerhafter Beschluss hat aber grundsätzlich nicht bereits die Unwirksamkeit des Beschlusses zur Folge (BGH 07.03.2002, Az. V ZB 24/01). Ein Beschluss ist nur dann nichtig und damit unwirksam, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht in rechtswirksamer Weise verzichtet werden kann. Gerade die Formvorschriften für die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung in § 24 WEG können jedoch durch Vereinbarungen rechtswirksam abgeändert werden. Dann sind die gefassten Beschlüsse lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig (BGH 23.09.1999, Az. V ZB 17/99).

d) Anfechtungsverfahren

Das Wohnungseigentumsrecht sieht mit der Anfechtungsklage gemäß § 46 WEG ein eigenes gerichtliches Verfahren vor, durch welches die Gültigkeit von Beschlüssen beseitigt werden kann.

aa) Voraussetzungen der Klage

(1) Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch den Wohnungseigentümer oder seinen Anwalt erhoben werden und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Zuständiges Gericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft belegen ist.
(2) Befugt zur Klageerhebung ist der Wohnungseigentumsverwalter und jeder einzelne Wohnungseigentümer. Dritte oder die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche sind dagegen nicht klagebefugt.
(3) Je nach dem wer klagt, beantwortet sich die Frage nach dem richtigen Klagegegner. Klagt demnach ein oder mehrere Wohnungseigentümer, richtet sich die Klage gegen sämtliche übrigen Wohnungseigentümer. Klagt der Wohnungseigentumsverwalter, sind alle Wohnungseigentümer Klagegegner.
(4) Für die Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses muss im Wohnungseigentumsrecht ein Rechtsschutzinteresse bestehen.
Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer ein schutzwürdiges Interesse daran, einen Beschluss auf seine Gültigkeit überprüfen zu lassen. Das der anfechtende Wohnungseigentümer persönlich oder tatsächlich durch den Beschluss einen Nachteil erleidet, ist nicht erforderlich (BGH 17.07.2003, Az. V ZB 11/03). Das Rechtsschutzinteresse besteht auch für denjenigen Wohnungseigentümer, der dem Beschluss zugestimmt hat (AG Leipzig 18.10.2018 Az. 150 C 2952/18).
Das Rechtsschutzinteresse fehlt aber dann, wenn der Wohnungseigentümer oder sein Anwalt ausschließlich Verfahrensverstöße geltend macht, welche ihm schon in der Wohnungseigentümerversammlung bekannt waren (BayObLG 07.04.1988, Az. BReg 2 Z 156/87). Eine Anfechtungsklage ist demnach dann mangels Rechtsschutzinteresses unzulässig, wenn die Klage darauf gestützt wird, dass die Bestellungszeit des Wohnungseigentumsverwalters, welcher die Eigentümerversammlung einberufen hat, zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war (BayObLG 02.04.1992, Az. 2 Z BR 4/92).

bb) Gerichtliche Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung, so dass der angefochtene Beschluss bis zur gerichtlichen Ungültigkeitserklärung als gültig anzusehen ist und demnach für den Wohnungseigentumsverwalter bindend ist. Der Wohnungseigentumsverwalter hat den Beschluss dementsprechend auch durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
Ein Beschluss wird nur dann seitens des Gerichts für ungültig erklärt, wenn er gegen dispositives Recht verstößt. Der Beschluss muss demnach an einem formellen oder materiellen Mangel leiden.
Es muss jedoch beachtet werden, dass ein Beschluss nur dann aufgrund eines lediglich formellen Mangels für ungültig erklärt wird, wenn der Beschluss auch darauf beruht. Zwischen dem Verfahrensmangel und der Regelung des Beschlusses muss demnach ein Ursachenzusammenhang bestehen. Eine Ungültigkeitserklärung scheidet also dann aus, wenn zweifelsfrei feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßem Verfahren ebenso gefasst worden wäre (BGH 07.03.2002, Az. V ZB 24/01).
Der Umfang der Ungültigkeitserklärung bemisst sich nach dem Klageantrag des Wohnungseigentümers oder seines Anwalts. Hat der Rechtsanwalt die Anfechtung auf einen Teil des Beschlusses beschränkt, so wird auch nur dieser Teil für ungültig erklärt. Im Übrigen wird der Beschluss bestandkräftig (KG 25.02.1998, Az. 24 W 3608/97).
Hat das Gericht einen Beschluss für ungültig erklärt, ist der angefochtene Beschluss von Anfang an als ungültig anzusehen (BGH 01.12.1988, Az. V ZB 6/88). Dies gilt auch für einen Beschluss, der bereits vollzogen wurde. In einem solchen Fall steht den Wohnungseigentümern dann gegebenenfalls ein Folgenbeseitigungsanspruch zu.