Jahresabrechnung

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Einzelabrechnung und Hausgeldforderungen

Die Wohnungseigentümer können selbst beschließen, welchen Inhalt der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung haben sollen. Sie können auch durch Vereinbarung auf die Erstellung des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung verzichten. Der Eigentümer hat gegen den Verwalter ein Informationsrecht hinsichtlich der vergangenen und zu erwartenden Kosten und der Rechnungslegungspflicht (§ 28 WEG).

1. Jahresabrechnung

Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter die Jahresabrechnung zu erstellen. Mit der Jahresabrechnung legt der Verwalter auch gegenüber den Wohnungseigentümern Rechnung. Sie ist eine geordnete Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Die Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein, so dass sie für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Die Darstellung muss den Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf Plausibilität zu überprüfen. Er muss nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Geldern geschehen ist und ob sie nach den Vorgaben des Wirtschaftsplanes eingesetzt wurden. Diesen Anforderungen genügt die Jahresabrechnung, wenn sie alle in dem Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben enthält (BGH 17.02.2012 Az. V ZR 251/10). Sie ist nach den Ist-Beträgen und ohne Rechnungsabgrenzungsposten zu erstellen. Für die Richtigkeit der Jahresabrechnung kommt es nicht auf die Berechtigung der tatsächlich getätigten Ausgaben an.

Die Einzelabrechnung dient der anteilsmäßigen Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung (§ 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG). In die Einzelabrechnung für den Eigentümer ist der Saldo zwischen dem aufgrund der Jahresabrechnung geschuldeten Betrages und den geleisteten Vorauszahlung aufzunehmen, so dass sich im Ergebnis ein Fehlbetrag oder eine Überzahlung ergibt. Die Einzelabrechnung darf nur das Abrechnungsergebnis des jeweiligen Jahres ausweisen.

Der Beschluss über die Einzelabrechnung stellt den Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an den tatsächlichen Kosten und Lasten fest.
Die Jahresabrechnung dient nicht der Ermittlung des eigentlichen Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten (BGH 04.04.2014 Az. V ZR 168/13). Das bedeutet:

(1) Reichten die Vorschüsse des Wohnungseigentümers nicht aus, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Nachzahlungsanspruch in Höhe der negativen Abrechnungsspitze.

(2) Der Abrechnungsbeschluss hat keine schuldersetzende Wirkung. Der Wirtschaftsplan bleibt für diese Beträge weiterhin Anspruchsgrundlage und es kommt zu keiner Verdopplung des Rechtsgrundes. Die Verjährung für die Ansprüche aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung läuft weiterhin getrennt.

(3) Wird der Wirtschaftsplan für unwirksam erklärt, fehlt es an einer Rechtsgrundlage. Es bedarf eines Zweitbeschlusses, auch wenn über die Jahresabrechnung bestandskräftig beschlossen wurde.

(4) Ergibt sich eine positive Abrechnungsspitze, hat der Beschluss anspruchsbegrenzende Wirkung auf noch offene Vorschussforderungen aus dem Wirtschaftsplan.

(5) Der Erwerber schuldet nur die Abrechnungsspitze und nicht rückständige Wohngelder. Umgekehrt steht allein dem Erwerber eine positive Abrechnungsspitze zu.

Die Jahresabrechnung begründet eine neue Schuld im Hinblick auf die Abrechnungsspitze. Nur für diese haftet auch ein im Laufe des Jahres eingetretener Erwerber. Sind in der Jahresabrechnung Rückstände aus den Vorjahren enthalten, ist die Abrechnung nichtig, denn für eine Neubegründung einer aus dem Wirtschaftsplan oder den Vorjahresabrechnungen Zahlungspflicht, fehlt es an einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer (BGH 09.03.2012 Az. V ZR 147/11).
Kleinere Fehler der Jahresabrechnung müssen die Wohnungseigentümer billigerweise hinnehmen. So ist es unverhältnismäßig, wenn die Jahresabrechnung auf Grund eines fehlerhaften Betrages von 18,- EUR neu erstellt werden müsste.
In die Jahresabrechnung sind auch Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigt geleistet hat, denn die Wohnungseigentümer haben keinen Anspruch auf Vorlage einer aus ihrer Sicht richtigen Abrechnung. Solange eine beschlossene und den formellen Anforderungen entsprechende Abrechnung nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, kann kein Wohnungseigentümer eine neue Jahresabrechnung verlangen.

a) Beschluss über die Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan sollte vor der Beschlussfassung an die Wohnungseigentümer übersandt werden (BGH 13.01.2012 Az. V ZR 129/11). Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist auch dann wirksam, wenn die Jahresabrechnung nicht in das Protokoll aufgenommen wird. Der Beschluss muss aber so auf Dokumente außerhalb des Protokolls verweisen, dass diese zweifelsfrei bestimmt werden können (BGH 08.04.2016 Az. V ZR 104/15).
Wenn in der Wohnungseigentümerversammlung festgestellt wird, dass die Jahresabrechnung oder der Wirtschaftsplan einen berechenbaren Fehler enthalten, ist ein Vorbehalt für eine Korrektur nicht möglich. Es ist in einer neuen Wohnungseigentümerversammlung über die Jahresabrechnung zu beschließen.
Fehlt bei dem Beschluss über die Jahresabrechnung die Einzelabrechnung, dann ist der Beschluss unwirksam.
Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Hausgeldrückstände ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist deshalb nicht anfechtbar (BGH 27.10.2017 Az. V ZR 189/16).

Eine Teilanfechtung der Jahresabrechnung ist möglich, wenn es sich um einen rechnerisch selbstständigen und abgrenzbaren Teil der Jahresabrechnung handelt (BGH 19.10.2012 Az. V ZR 233/11). Eine Einzelabrechnung kann allerdings nicht isoliert angefochten werden, da eine Änderung einer Position in einer Einzelabrechnung zwangsläufig Auswirkungen auf die Verteilung in allen Einzelabrechnungen hat. Ein Fehler der Einzelabrechnung wirkt sich auch nicht auf die Gesamtabrechnung aus, weil die Gesamtabrechnung nur eine Übersicht über die Gesamtkosten der Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt.

b) Anspruch auf Auskunft gegen Verwalter

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen den Verwalter einen Anspruch auf Auskunft zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan. Der Anspruch steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu. Erst wenn der Verband von seinem Recht trotz Verlangens eines Eigentümers keinen Gebraucht macht, kann dieser allein Auskunft verlangen.
Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen ist in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben, wo er sich auch auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen kann (BGH 11.02.2011 Az. V ZR 66/10).

c) Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft den Verwalter, der zur Zeit der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob die Abrechnung zum Zeitpunkt seines Ausscheidens bereits fällig war (BGH 16.02.2018 Az. V ZR 89/17).

d) Heizkosten

Die Regelungen der HeizKVO gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar. Einer Vereinbarung oder eines Beschlusses bedarf es hierzu nicht. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall, bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung, von den Vorgaben der HeizKVO abweichen ist nicht nichtig, sondern anfechtbar (BGH 22.06.2018 Az. V ZR 193/17).
In die Jahresabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum für Brennstoff geleistete Zahlungen aufzunehmen. In die Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs aufzunehmen, da hier die HeizKVO gilt. Der Unterschiedsbetrag muss in der Abrechnung verständlich erläutert werden. Es bleibt dem Verwalter überlassen, ob er die Erläuterung in der Jahresabrechnung oder in der Einzelabrechnung vornimmt. Die Kosten für gekauften, aber nicht verbrauchten Brennstoff, sind nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen (BGH 17.02.2012 Az. V ZR 251/10).
Die Heizkosten sind nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff zu berechnen. Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit der Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile gem. § 12 Abs. 1 HeizKVO ausgeglichen werden (BGH 01.02.2012 Az. VIII ZR 156/11).

e) Instandhaltungsrücklage

Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage hat der Wohnungseigentümer aufgrund der Beschlussfassung zu leisten. Der Beitrag ist mit dem Zufluss aufgrund der Leistungsbestimmung sofort der Instandhaltungsrücklage zuzuordnen. Trifft der Wohnungseigentümer keine Leistungsbestimmung, ist eine Teilleistung zunächst auf die laufenden Kosten anzurechnen (§ 366 Abs. 1 BGB).
Die Instandhaltungsrücklage muss nicht auf einem eigenständigen Konto geführt werden. Allerdings müssen die Gelder der Instandhaltungsrücklage getrennt vom sonstigen Wohngeld gehalten werden.
Tatsächliche oder geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage, sind in der Jahresabrechnung und in der Einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Vielmehr sind in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die auch in die Jahresabrechnung aufzunehmen ist, die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben (BGH 04.12.2009 Az. V ZR 44/09).

f) Voreigentümer

Der Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung begründet nur Verbindlichkeiten gegen den bei Beschlussfassung im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen den Voreigentümer. Eine Inanspruchnahme des Voreigentümers scheidet aus, weil die Abrechnung ihm gegenüber nicht wirken kann und ein entsprechender Beschluss nichtig wäre (BGH 02.12.2011 Az. V ZR 113/11).

g) Neubegründung von Zahlungsverpflichtungen

Durch Beschluss kann auch keine Haftung eines Wohnungseigentümers für Rückstände seines Rechtsvorgängers begründet werden. Die Wohnungseigentümer sind auch nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Auch solche Beschlüsse sind wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH 09.03.2012 Az. V ZR 147/11).

2. Hausgeldforderungen

Die Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer beruhen auf der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan (BGH 21.04.1988, Az. V ZB 10/87). Die Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen verjähren in 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig werden. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung (BGH 01.06.2012 Az. V ZR 171/11).

a) Gläubiger der Hausgeldforderung

Seit 2005 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft ein teilrechtsfähiger Verband. Der Wohnungseigentumsverwalter kann seitdem die Hausgelder nicht mehr im eigenen Namen gerichtlich geltend machen. Das gilt auch dann, wenn in einer Teilungserklärung noch etwas anderes bestimmt ist, da ihm das rechtliche Interesse an der gewillkürten Prozessstandschaft (Geltendmachung eines fremden Rechts im eigenen Namen) fehlt. Der Verwalter kann nun die Hausgeldforderung als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen.
Gläubiger der Hausgeldforderung ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH 10.02.2017 Az. V ZR 166/16).

b) Schuldner der Hausgeldforderung

Schuldner von Hausgeldforderungen ist der Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümer ist, wer nach materiellen Recht das Eigentum wirksam erworben hat. Das ist grundsätzlich jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer, auch wenn er das Wohnungseigentum nur als Treuhänder erworben hat.
Bei einem Eigentümerwechsel schuldet jeder Wohnungseigentümer die Hausgeldforderungen, die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft fällig werden. Im Beschlusswege kann die Haftung nicht neu begründet werden (BGH 23.09.1999 Az. V ZB 17/99). Zahlt der Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, verletzt er seine Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es kommen deshalb gegen ihn Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht (BGH 10.02.2017 Az. V ZR 166/16).
Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann der Wohnungseigentümer nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (BGH 29.01.2016 Az. V ZR 97/15).
Zur Feststellung, wer Schuldner des Hausgeldanspruches ist, hat der Verwalter die Pflicht, die grundbuchrelevanten Eigentümerdaten zu ermitteln (OLG Saarb. 29.08.2006 Az. 5 W 72/06).

c) Aufgaben des Verwalters hinsichtlich des Hausgeldes
aa) Erstellung der Jahresabrechnung

Der Verwalter hat die Jahresabrechnung zu erstellen. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft den Verwalter, der zum Zeitpunkt der Entstehung Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Wirtschaftsjahr aus, muss er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr erstellen unabhängig davon, ob sie zum Zeitpunkt seines Ausscheidens bereits fällig war. Es schuldet der Verwalter die Erstellung der Jahresabrechnung, der zum 01. Januar des Folgejahres Verwalter ist (BGH 16.02.2018 Az. V ZR 89/17).

bb) Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung

Der Verwalter hat bei der Einberufung der Eigentümversammlung anzukündigen, dass ein Beschluss über den Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan, die Sonderumlage und die Jahres- und Einzelabrechnung gefasst werden soll (§ 23 Abs. 2 WEG). In der Wohnungseigentümerversammlung muss der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung vorliegen. Em Einzelfall kann es erforderlich sein, den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung zu übersenden (BGH 13.01.2012 Az. 13.01.2012).

cc) Vorbereitung eines Beschlusses über die Hausgeldzahlungen § 21 Abs. 7 WEG

Der Wohnungseigentumsverwalter hat einen Beschluss über die Hausgeldzahlungen vorzubereiten (§ 21 Abs. 7 WEG). In diesem sollte die Fälligkeit des Hausgeldes festgelegt sein. Es können ferner Regelungen zur Höhe der Zinsen bei offenen Hausgeldzahlungen, Regelungen zur Säumnis und die Art und Weise der Hausgeldzahlung, z.B. durch Lastschriftverfahren oder den Ausschluss von Sammelüberweisungen, getroffen werden (BGH 29.01.2016 Az. V ZR 97/15). In dem Beschluss kann auch ein Sonderhonorar des Verwalters für die Beitreibung der rückständigen Hausgeldzahlungen oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand (z.B. bei Nichtteilnahme an Lastschriftverfahren) festgelegt werden.
Der Verwalter ist verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft umzusetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Der Verwalter haftet für die fehlerhafte Umsetzung von Beschlüssen (BGH 08.06.2018 Az. V ZR 125/17).

dd) Außergerichtliche Beitreibung der Hausgeldzahlungen

Der Verwalter ist für die außergerichtliche Beitreibung der Hausgeldzahlungen verantwortlich. Diese Aufgabe kann dem Verwalter nicht entzogen werden (§ 27 Abs. 4 WEG). Es ist auch keine Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag notwendig, da der Verwalter hier originär als Geschäftsführer für die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG).

ee) Gerichtliche Geltendmachung der Hausgeldforderungen

Für die gerichtliche Beitreibung der Hausgeldforderungen hat der Verwalter keine originäre Kompetenz. Deshalb ist hier eine Ermächtigung, am besten in der Gemeinschaftsordnung, notwendig. Eine Ermächtigung im Verwaltervertrag genügt nur dann, wenn es hierzu einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gibt.

ff) Beitreibung der Hausgelder in der Zwangsversteigerung

Wird von einem Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter verpflichtet, die bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, BGH 08.12.2017 Az. V ZR 82/17).

d) Werdende Wohnungeigentümgergemeinschaft

Liegt eine „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ vor, schuldet nur der werdende Wohnungseigentümer das Hausgeld. Gem. § 16 Abs. 2 WEG hat nur der werdende Eigentümer die Kosten und Lasten zu tragen. Der teilende Eigentümer haftet nicht gesamtschuldnerisch. Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch den Besitz an der Wohnung durch Übergabe erlangt hat (BGH 11.12.2015 Az. V ZR 80/15).

3. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Der Beschluss über die Jahresabrechnung wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (Abrechnungsspitze).
Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, bleiben hiervon unberührt. Das gilt insbesondere für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse und unabhängig davon, ob zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einer Verdopplung des Rechtsgrunds für rückständige Vorschüsse (BGH 01.06.2012 Az. V ZR 171/11).

Das bedeutet, für die durch den Wirtschaftsplan begründeten Ansprüche bleibt dieser Anspruchsgrundlage. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist nur Anspruchsgrundlage für die Abrechnungsspitzen. Das hat folgende Konsequenzen:

(1) Im Rechtsstreit muss der Rechtsanwalt sowohl zum Wirtschaftsplan als auch zur Jahresrechnung vortragen. Auch im Mahnbescheid sind beide Beschlüsse zu bezeichnen, da der Anspruch ansonsten nicht genügend individualisiert ist und die Verjährung nicht hemmt.

(2) Auch nach Ablauf des Kalenderjahres besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Wirtschaftsplanes, weil dieser als Anspruchsgrundlage bestehen bleibt.

(3) Für Wirtschaftspläne muss die Fortgeltung jedes Jahr neu beschlossen werden, da sie ansonsten nichtig sind (OLG D.-dorf 02.06.2003 Az. I-3 Wx 75/03). Es gibt dann keine Rechtsgrundlage mehr für die Hausgeldforderung.

4. Sonderumlage

Die Sonderumlage ist eine Änderung des Wirtschaftsplanes, um weitere Zahlungsverpflichtungen zu begründen, weil sich der Wirtschaftsplan als undurchführbar herausgestellt hat. Die Sonderumlage ist in der Jahresabrechnung abzurechnen.
Die Sonderumlage wird durch Beschluss begründet, der auch im Umlaufverfahren erfolgen kann. Für die Sonderumlage haften die aktuellen Wohnungseigentümer.
Die Sonderumlage soll die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten, wenn unvorhersehbare Ausgaben anfallen. Mit der Sonderumlage können auch die Kosten eines Rechtsanwalts im Rechtsstreit finanziert werden, wenn die Beschlüsse der Wohnungseigentümer erwartungsgemäß immer wieder angefochten werden (BGH 17.10.2014 Az. V ZR 26/14). Die Wohnungseigentümer haben auch ein Ermessen, ob sie die Instandhaltungsrücklage angreifen oder eine Sonderumlage in Form einer Instandsetzungsumlage beschließen, weil Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind. Hinsichtlich der Höhe der Sonderumlage haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen. Die Sonderumlage kann großzügig beschlossen werden (BGH 13.01.2012 Az. V ZR 129/11).
Der Beschluss über die Sonderumlage muss die Anteile der einzelnen Wohnungseigentümer in einem festen Betrag enthalten. Ist der Verteilungsmaßstab nicht bestimmt genug bezeichnet, entspricht der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Der Erwerber einer Wohnung haftet für eine Sonderumlage, die nach Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Die Beiträge zu einer Sonderumlage werden erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig (BGH 15.12.2017 Az. V ZR 257/16).