Bauliche Veränderung

Bauliche Veränderung und Modernisierung, Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums und Ordnungsgemäße Verwaltung

1. Bauliche Veränderung und Modernisierung

Bauliche Veränderungen, die über die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, können im Wohnungseigentumsrecht gem. § 21 Abs. 3 WEG beschlossen werden.
Das kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG). Dazu können die Wohnungseigentümer Maßnahmen mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört auch die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

a) Bauliche Veränderung § 22 Abs. 1 WEG
aa) Begriff

Eine bauliche Änderung ist jede Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung oder modernisierende Instandsetzung hinausgeht, auf das Gemeinschaftseigentum bezogen ist und das Gemeinschaftseigentum substantiell und auf Dauer umgestaltet. Eine substantielle Umgestaltung liegt vor, wenn der Sollzustand des Gemeinschaftseigentums verändert wird, der in der Teilungserklärung festgelegt ist. Eine substantielle Änderung kann auch bloß optischer Natur sein, wie etwa ein neuer Farbanstrich. Nicht auf Dauer gestalten Dinge um, die vorübergehend aufgestellt sind, wie Biertische oder eine herausnehmbare Wäschespinne.

bb) Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung

Die Instandsetzung umfasst alle Maßnahmen, die der Erneuerung oder Auswechslung eines beschädigten Bauteils dienen (Reparatur). Es sind also alle Maßnahmen der Mangelbeseitigung einschließlich der erstmaligen Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes.
Dagegen umfasst die Instandhaltung alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand zu erhalten, also laufender Erhalt und Pflege und Beseitigung von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstehen.

cc) Zustimmung

Ist eine bauliche Veränderung für die Eigentümer nachteilig, müssen grundsätzlich alle betroffenen Eigentümer zustimmen, deren Rechte beeinträchtigt sind (§§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG).
Nachteilig ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Die Beeinträchtigung muss konkret und objektiv sein. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Wenn eine erhebliche optische Beeinträchtigung des gesamten Gebäudes mit der Maßnahme verbunden ist, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, auch wenn die Maßnahme an sich vorteilhaft ist.
Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer ist allerdings nicht erforderlich, wenn eine modernisierende Instandsetzung (§§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) oder eine Modernisierungsmaßnahme (§ 22 Abs. 2 WEG) vorliegt. Nur wenn weder eine modernisierende Instandsetzung noch eine Modernisierung vorliegen, handelt es sich um eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG).

dd) Anspruch auf Zustimmung

Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung, wenn kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt ist und wenn keine Maßnahme der Modernisierung (§ 22 Abs. 2 S. 1 WEG) vorliegt. Die Zustimmung kann durch das Gericht ersetzt werden.

ee) Anspruch auf Beseitigung

Der Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu (§ 1004 Abs. 1 BGB). Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann aber den Anspruch nach § 10 Abs. 6 WEG an sich ziehen. Es kann allerdings kein Beschluss gefasst werden, der eine Rückbaupflicht begründet. Ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig (BGH 18.02.2011 Az. V ZR 82/10). Der Beschluss muss dahingehend lauten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt ist, den Anspruch (gerichtlich) geltend zu machen.

b) Modernisierung § 22 Abs. 2 WEG

Bauliche Veränderungen, die der Modernisierung oder der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen, können durch eine Mehrheit von drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden.
Welche Maßnahmen eine Modernisierung darstellen, ist in § 555 b Nr. 1-5 BGB bestimmt. Eine Anpassung an den Stand der Technik liegt vor, wenn das Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten, fortschrittlichen technischen Entwicklung, das das Erreichen des gesetzlich vorgegebenen Ziels gesichert erscheinen lässt, erreicht wird. Das charakteristische Aussehen des Gebäudes und die typische Nutzung (Jugendstil, Hotel) darf durch die Maßnahme nicht verändert werden. Es darf kein beachtenswerter Nachteil für einen Wohnungseigentümer oder eine Ungleichbehandlung vorliegen. Auch Kosten, die einen Wohnungseigentümer zur Veräußerung zwingen würden, wären eine unbillige Benachteiligung.

c) Modernisierende Instandsetzung § 22 Abs. 3 WEG

Eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung darf über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen und stellt damit eine modernisierende Instandsetzung dar, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt. Es ist der Maßstab eines wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers anzulegen. Dabei ist sich nicht zu eng an dem bestehenden Zustand auszurichen, wenn die im Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollen.
Dabei ist eine Kosten-Nutzen-Analyse vorzunehmen. Amortisieren sich die Mehraufwendungen innerhalb von 10 Jahren, halten sich die Maßnahmen noch im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung (BGH 13.07.2012 Az. V ZR 224/11).

Eine modernisierende Instandsetzung liegt also unter folgenden Voraussetzungen vor:
(1) Die Instandsetzung muss notwendig sein. Es muss also ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vorliegen, dessen Reparatur in naher Zukunft erforderlich ist (BGH 14.12.2012 Az. V ZR 224/11).
(2) Es muss eine Ausführungsart gewählt werden, die über den bisherigen technischen Stand hinausgeht, sich aber im Bereich bewährter Technik hält.
(3) Die Maßnahme muss wirtschaftlich sinnvoll sein. Die Amortisierung muss i.d.R. in 10 Jahren möglich sein.

Eine modernisierende Instandsetzung kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 21 Abs. 3, 5 Nr. 2 WEG).

d) Beispiele aus der Rechtsprechung
aa) Errichtung einer Mobilfunksendeanlage (bauliche Veränderung)

Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine beeinträchtigende bauliche Veränderung, da das Gemeinschaftseigentum substantiell umgestaltet wird und eine Wertminderung des Hauses möglich ist. Es ist also die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, die von der Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (BGH 24.01.2014 Az. V ZR 48/13).

bb) Nachträglicher Einbau eines Aufzugs (bauliche Veränderung)

Ein Aufzug ist nur mit erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum machbar. Er verengt den Platz im Treppenhaus erheblich. Es liegt deshalb eine bauliche Veränderung vor. Die bauliche Veränderung ist deshalb nachteilig, weshalb alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen (BGH 13.01.2017 Az. V ZR 96/16).

bb) Sanierungspflicht und Haftung der Wohnungseigentümer (Instandsetzung)

Ein Wohnungseigentümer kann die Sanierung verlangen, wenn diese sofort erfolgen muss, weil die Wohnung ansonsten unbewohnbar wird (§ 21 Abs. 4 WEG). In diesem Fall sind finanzielle Schwierigkeiten oder das Alter anderer Wohnungseigentümer nicht zu berücksichtigen. Verzögern einzelne Wohnungseigentümer die Beschlussfassung, können sie sich schadenersatzpflichtig machen (§ 280 BGB). Die Haftung kann den Wohnungseigentümer treffen, der schuldhaft untätig war oder gegen die Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten hat (BGH 17.10.2014 Az. V ZR 9/14).

cc) Schallschutz

Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Teppichboden durch Parkett ersetzt, wird nur in das Sondereigentum eingegriffen und nicht auch in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz. Demnach richtet sich der zu gewährende Schallschutz nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109. Ein höherer einzuhaltender Schallschutz kann sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (BGH 27.02.2015 Az. V ZR 73/14).
Welche Schallschutzbestimmungen einzuhalten sind, richtet sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur bei grundlegenden Umbauten, wie einem Dachgeschossausbau, muss der aktuelle Schallschutz beachtet werden. Handelt es sich dagegen lediglich um die übliche Instandsetzung, also Sanierungsmaßnahmen, kann kein verbessertes Schallschutzniveau beansprucht werden (BGH 16.03.2018 Az. V ZR 276/16).

2. Ordnungsgemäße Verwaltung

a) Verjährung

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung ist unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse ordnungsgemäßer Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung. So wird der Abschluss einer Versicherung nicht dadurch entbehrlich, weil sie bisher nicht abgeschlossen wurde (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG). Auch das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Eine solche Dauerverpflichtung kann nicht verjähren (BGH 27.04.2012 Az. V ZR 177/11).

b) Verschuldensunabhängige Haftung

Wohnungseigentümer müssen auch ohne eigenes Verschulden für Schäden aufkommen, die sie an Wohnungen anderer Eigentümer im selben Haus verursachen (BGH 25.10.2013 Az. V ZR 230/12).

c) WEG als Verbraucher

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist dann einem Verbraucher gem. § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen Tätigkeit dient. Beim Abschluss eines Rechtsgeschäftes mit einem Energiezulieferer handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung und damit nicht zu gewerblichen Zwecken (BGH 25.03.2015 Az. VIII ZR 243/13).

d) Erstmalige Herstellung

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, denn unter Instandsetzung ist auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Den Anspruch kann auch der einzelne Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen (§ 21 Abs. 8 WEG) Beschließen die Wohnungseigentümer deshalb die plangerechte Herstellung der Wohnanlage auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich, müssen die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer den Umbau dulden (§ 21 Abs. 3 WEG). Dem steht § 22 Abs. 1 WEG nicht entgegen, denn die erstmalige plangerechte Herstellung ist keine bauliche Veränderung (BGH 20.11.2015 Az. V ZR 284/14).
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen den einzelnen Wohnungseigentümern Gewährleistungsrechte aus ihren Erwerbsverträgen zu. Aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Befugnis, die mangelfreie Ersterrichtung des Gemeinschaftseigentums im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu verlangen.
Es steht im Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft, ob sie die Ansprüche auf mangelfreie Herstellung und Nachbesserung im Rahmen der Gewährleistung an sich zieht (gekorene Ausübungsbefugnis). Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr berechtigt, diese Mängelrechte auszuüben. Er ist nicht mehr prozeßführungsbefugt und eine Mängelbeseitigungsaufforderung durch ihn wäre unwirksam (BGH 06.03.2014 Az. VII ZR 266/13).
Dagegen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Rechte auf Minderung und kleinen Schadenersatz von vornherein allein zuständig, da diese Rechte gemeinschaftsbezogen sind (geborene Ausübungsbefugnis, BGH 12.04.2007 Az. VII ZR 236/05).

e) Schadenersatz bei verzögerter Instandhaltung und Instandsetzung

Eine Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer am Zustandekommen eines Beschlusses besteht, wenn nur die sofortige Vornahme der Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Lehnen es die Wohnungseigentümer dann durch Beschluss ab, Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die ein Wohnungseigentümer zur Beseitigung von Schäden an seinem Sondereigentum verlangt, so haften die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner auf Schadenersatz. Die Wohnungseigentümer haben aber ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten nur dann zu vertreten, wenn sie bei Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung deutlich über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und die Auswirkungen auf das Sondereigentum hingewiesen worden sind (BGH 23.02.2018 Az. V ZR 101/16).

3. Gebrauch von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Der Gebrauch ist die tatsächliche Benutzung des Sondereigentums und die Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und eingeräumter Sondernutzungsrechte (§ 13 WEG). Hiervon zu unterscheiden sind die Maßnahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, welches allen Wohnungseigentümern gemeinsam obliegt (§ 21 Abs. 1 WEG).
Der Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums kann durch Vereinbarung geregelt werden. Soweit der Gebrauch ordnungsgemäß ist, kann er auch gem. § 15 Abs. 2 WEG durch Beschlüsse geregelt werden.
Ordnungsmäßig ist ein Gebrauch, der dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und billigem Ermessen entspricht. Die Grenzen der Beschlussfassung sind eng gezogen. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer aber den Gebrauch umfassend regeln.

a) Gebrauch des Sondereigentums

Bezüglich des Sondereigentums kann der Wohnungseigentümer wie ein Alleineigentümer verfahren und dies nach Belieben nutzen. Insbesondere kann er sein Sondereigentum entweder selbst nutzen oder aber vermieten, verpachten oder in sonstiger Art und Weise nutzen. An seiner Rechtsausübung wird der Wohnungseigentümer nur durch die Notwendigkeiten eines räumlichen Zusammenlebens aller Wohnungseigentümer beschränkt.
Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander wegen einer zweckwidrigen Nutzung des Sondereigentums verjähren nicht, wenn die zweckwidrige Nutzung andauert. Wird aber die Störung, z.B. durch mehrere Neuvermietungen immer wieder neu geschaffen, kommt eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs in Betracht (BGH 08.05.2015 Az. V ZR 178/14).

b) Gebrauch des Gemeinschaftseigentums

Da das Gemeinschaftseigentum im Eigentum aller Wohnungseigentümer steht, darf es grundsätzlich auch von allen Wohnungseigentümern genutzt werden. Daher hat jeder Wohnungseigentümer einen Anteil an den Nutzungen des Gemeinschaftseigentums nur in dem Umfang, der seinem Miteigentumsanteil entspricht. Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch durch Beschluss regeln, wenn es sich um ordnungsgemäßen Gebrauch handelt (§ 15 Abs. 2 WEG).

c) Sondernutzungsrechte

Die Miteigentümer jedoch vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums (Terasse, Garten, Stellplatz) zusteht und ihm damit ein Sondernutzungsrecht an diesen Teilen einräumen. Soll ein Sondernutzungsrecht durch Beschluss begründet werden, bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, da ihnen ihr Mitgebrauchsrecht entzogen und damit die gesetzliche Regelung des § 13 Abs. 2 WEG abgeändert wird.
Sondernutzungsrechte können nur für Wohnungseigentümer und nicht zu Gunsten Dritter bestellt werden. Mit der Eintragung in das Grundbuch wirkt die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts auch gegen den Sonderrechtsnachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG).
Ein Vorbehalt in einer Teilungserklärung, nach dem sich der teilende Eigentümer vorbehält, einzelnen Wohnungen nachträglich Sondernutzungsrechte zuzuordnen ist nur wirksam, wenn er erkennen lässt, welche Flächen das betreffen soll (BGH 20.01.2012 Az. V ZR 125/11).