Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht ist neben dem Mietrecht eines der Rechtsgebiete, auf denen ein Fachanwalt für Mietrecht besondere Kenntnisse nachweisen muss. Rechtsprobleme ergeben sich beim Wohnungseigentumsrecht schon bei der Frage, welche Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören und wer demzufolge die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung hierfür zu tragen hat. Ein weiteres Problemfeld, bei dem häufig ein Anwalt benötigt wird, betrifft die Frage, wie eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen wird und wie Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über welche Beschlussgegenstände und mit welcher Mehrheit gefasst werden dürfen. Hieraus ergibt sich dann auch gleich das Problem zu dem häufig ein Rechtsanwalt benötigt wird, wie fehlerhafte Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten werden können. Aber auch der Gebrauch des Wohnungseigentums, welche Baumaßnahmen verlangt werden können und die ordnungsgemäße Verwaltung wirft oft Fragen auf.
Schließlich ist die Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, das Hausgeld und die Sonderumlage wichtig. Grundlegendes zu diesen Fragen wollen wir als Fachanwälte für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht auf den folgenden Seiten erläutern.

Begründung des Wohnungseigentums, Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Kosten- und Lastenverteilung und die Verwalterbestellung

1. Begründung von Wohnungseigentum

a) Teilungserklärung oder vertragliche Aufteilung

Wohnungseigentum kann nach § 3 WEG durch vertragliche Aufteilung unter den Miteigentümern oder durch einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG begründet werden. Die Teilungserklärung bedarf der Beurkundung. Gleichwohl wird zumeist mit der Teilungserklärung auch die Gemeinschaftsordnung notariell beurkundet.
Die einseitige Teilungserklärung ist gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben und bedarf der öffentlichen Beglaubigung (§ 8 WEG, § 29 GBO). Der teilende Eigentümer kann auch eine Personenmehrheit sein. In diesem Fall setzt sich die Gemeinschaft an dem gebildeten Wohnungseigentum fort. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam.
Bei der Veräußerung von Wohnungseigentum durch Teilung entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft, da hierfür mindestens zwei Eigentümer vorhanden sein müssen.

b) Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Durch die Teilung kann eine faktische bzw. werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen, auf die die Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts anzuwenden sind. Das soll schon bei der Eintragung des ersten Wohnungseigentümers der Fall sein. Ein werdender Eigentümer liegt unter folgenden Voraussetzungen vor (BGH 11.12.2015 Az. V ZR 80/15):

(1) Es liegt ein wirksamer Erwerbsvertrag vor.
(2) Zugunsten des Erwerbers ist eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
(3) Der Besitz an der Wohnung ist durch Übergabe auf den Erwerber übergegangen.
(4) Die Wohnungsgrundbücher sind angelegt oder der Anspruch auf Übereignung der Wohnung ist durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks gesichert.

Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch schon dann angenommen werden, wenn die Vormerkung vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen und der Besitz an der Wohnung erst nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt wurde (BGH 11.05.2012 Az. V ZR 196/11).

2. Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht

Unter Wohnungseigentum versteht man das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG).

a) Sondereigentum

Im Wohnungseigentumsrecht kann Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an einem nicht zu Wohnzwecken bestimmten Raum begründet werden (§ 3 Abs. 1 WEG). Darüber hinaus kann auch an Bestandteilen des Gebäudes Sondereigentum begründet werden, sofern diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). So prägen z. B. die Außenteile des Balkons die äußere Gestaltung des Gebäudes und sind daher nicht sondereigentumsfähig. Dies gilt auch für die konstruktiven Teile des Balkons. Dagegen kann jedoch der Balkonbodenbelag (Fliesen, Betonwerkstein etc.) und der Brüstungsanstrich Sondereigentum darstellen (BGH 21.02.1985, Az. VII ZR 72/84).

b) Gemeinschaftseigentum

Demgegenüber ist im Wohnungseigentumsrecht das Grundstück als solches Gemeinschaftseigentum wie auch die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Als Eigentum Dritter kommen insbesondere der Ver- und Entsorgung dienende Leitungen und Einrichtungen (z. B. Verteilerkästen) in Betracht.

c) Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Räume können nur dann zum Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht gehören, wenn sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen und ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt wurden.
Zunächst können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, kein Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG).
Dem Bestand oder der Sicherheit des Gebäudes dienende Teile sind z. B. das Gebäude tragende Mauern, die Geschossdecken und das Dach (BGH 25.01.2001, Az. VII ZR 193/99) dar.
Ob eine Anlage oder eine Einrichtung dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, entscheidet die konkrete Zweckbestimmung. Die Anlage oder Einrichtung muss nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten sein, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum, ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde (BGH 10.10.1980, Az. V ZR 47/79). Insbesondere Treppenhäuser und Eingangshallen stellen im Wohnungseigentumsrecht daher Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs dar. Aber auch ein Durchgang in einem Hinterhaus, der zum Erreichen des dahintergelegenen im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartengeländes benutzt werden muss, steht zwingend im Gemeinschaftsgebrauch und ist daher nicht sondereigentumsfähig.
Verbrauchszähler, welche der Abrechnung von Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Wohnungseigentümer dienen, stehen auch dann im gemeinschaftlichen Gebrauch, wenn sie sich innerhalb des Sondereigentums befinden.

aa) Dachboden

Trotz der gesetzlichen Regelung des § 5 Abs. 2 WEG gibt es die Besonderheit, dass Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum bilden, ausnahmsweise in Sondereigentum überführt werden können. Dies ist dann möglich, wenn der jeweilige Raum seiner konkreten Beschaffenheit nach nicht dem ständigen Mitgebrauch der Wohnungseigentümer dient. Das ist z. B. bei einem Dachboden, welcher nur durch die Eigentumswohnung eines einzelnen Wohnungseigentümers erreichbar ist und der bei Instandhaltungsmaßnahmen den Zugang zum Dach der Wohnanlage bildet, der Fall (BayObLG 12.06.1991, Az. BReg 2 Z 36/91).

bb) Einbau von Rauchwarnmeldern

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern jedenfalls dann beschließen, wenn es ein Gesetz vorsieht. Aufgrund der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung, Rauchwarnmelder anzubringen, handelt es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht. Die Rauchwarnmelder stehen dann nicht im Sondereigentum, sondern sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BGH 08.02.2013 Az. V ZR 238/11).

cc) Instandsetzung der Heizungsanlage und Heizkörper

Die Wohnungseigentümer können nur beschließen, die zentrale Heizungsanlage zu erneuern. Der Beschluss ist jedoch nichtig, soweit er die Heizkörper und die Anschlussleitungen betrifft, wenn diese nach der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind. Hierfür fehlt die Beschlusskompetenz (BGH 08.07.2011 Az. V ZR 176/10).

dd) Instandsetzung einer Wasserleitung im Gemeinschaftseigentum

Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes können nicht zum Sondereigentum erklärt werden. Als wesentliche Bestandteile gelten im Wohnungseigentumsrecht die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, beispielsweise innerhalb des Gebäudes verlegte Wasserleitungen Durch Teilungserklärung kann kein Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden. Durch sie kann die Grenze nur zu Gunsten des Gemeinschaftseigentums verschoben werden. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, sind deshalb zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn sie im Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang nur eine einzelne Wohnung versorgt. Wasser- und Heizungsleitungen verlieren erst dann ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz, wenn sie sich durch eine im Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen. Die Wohnungseigentümer können deshalb nicht beschließen, dass eine im Gemeinschaftseigentum stehende Wasserleitung nun zum Sondereigentum gehören soll (BGH 26.10.2012, Az. V ZR 57/12).

ee) Erneuerung von Wohnungseingangstüren

Wohnungseingangstüren sind kein Sondereigentum, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung die Wohnungseingangstür dem Sondereigentum zuordnet. Die Wohnungseigentümer können deshalb mit Mehrheit über die Erneuerung der Wohnungseingangstüren beschließen (BGH 25.10.2013 Az. V ZR 212/12).

3. Kosten und Lasten im Wohnungseigentumsrecht

Gem. § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und der Verwaltung nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Der Anteil an gemeinschaftlichen Lasten und Kosten, die jeder Wohnungseigentümer zu tragen hat, wird durch die Größe seines Anteils am Gemeinschaftseigentum bestimmt.

a) Heizkostenverordnung

Eine Sonderregelung zur Kostenverteilung ist in § 4 HeizKVO enthalten. Danach ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, seinen anteiligen Verbrauch an Wärme und Warmwasser im Sondereigentum zu erfassen. Hierzu sind die Räume mit Verbrauchserfassungsgeräten auszustatten. Der Gesamtverbrauch ist am Ende des Wirtschaftsjahres zu ermitteln und gem. §§ 7, 8 HeizKVO zu verteilen.

b) Änderungen des Umlageschlüssels

Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch einen Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden (BGH 09.07.2010 Az. V ZR 202/09).
Bei Änderungen des Umlageschlüssels besteht ein weiter Gestaltungsspielraum. Der neue Umlageschlüssel muss nur den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt.
Die Abänderung eines Umlageschlüssels muss transparent gestaltet werden. Hierzu ist es nicht ausreichend, dass einer Jahresabrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Allerdings ist keine rückwirkende Änderung eines Umlageschlüssels möglich, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führt (BGH 01.04.2011 Az. V ZR 162/10).

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Abänderung des bisherigen Umlageschlüssels zu verlangen, wenn sich die bisherige Regelung als unbillige Härte bei dem die Änderung verlangenden Wohnungseigentümer erweist (§ 10 Abs. 2 WEG). Das ist der Fall, wenn die tatsächliche Wohnfläche von dem für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteil um mehr als 25% abweicht, wenn die Wohnfläche neu berechnet werden würde (BGH 09.07.2010 Az. V ZR 202/09).

c) Auslegung der Teilungserklärung

In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass Einrichtungen, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auch auf dessen Kosten instandzuhalten sind. Auch eine in einer Teilungserklärung enthaltene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzuhalten sind, ist nicht zu beanstanden. Sie ist nicht einschränkend dahingehend auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH 16.11.2012 Az. V ZR 9/12).

d) Prozesskosten

Die Kosten des Rechtsanwalts eines vom Wohnungseigentümerverband gegen einen Wohnungseigentümer geführten Rechtsstreits sind Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 2 WEG), die nach dem vereinbarten Kostenschlüssel auf alle Eigentümer zu verteilen sind (BAG 04.04.2014 Az. V ZR 168/13).
Im Anfechtungsprozess sind jedoch die Eigentümer die Parteien des Prozesses und nicht der Verband. In diesem Fall sind die Kosten nach der gerichtlichen Kostengrundentscheidung zu verteilen. Sind Beschlussanfechtungsklagen zu erwarten, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Aufbringung von Vorschüssen beschließen und im Wirtschaftsplan ansetzen (BAG 17.10.2014 Az. V ZR 26/14).

4. Wohnungseigentumsverwalter

Die Wohnungseigentümer können die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf einen Wohnungseigentumsverwalter übertragen. Die Möglichkeit der Bestellung kann gem. § 20 Abs. 2 WEG nicht ausgeschlossen werden. Die Verwaltung ist auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt und betrifft nicht das Sondereigentum. Beim Verwalter ist zwischen der organschaftlichen Bestellung und den vertraglichen Verpflichtungen zu unterscheiden. Die organschaftliche Bestellung erlangt der Verwalter durch die Bestellung und verliert sie durch Abberufung. Es ist also möglich, dass der Verwalter bestellt ist, ohne das er einen Verwaltervertrag hätte. Ebenso ist es möglich, dass der Verwaltervertrag gekündigt wurde, ohne dass seine Abberufung erfolgt wäre.
Die Beschlussfassung über die Verwalterbestellung ist anfechtbar. Ist die Zusammenarbeit mit dem Wohnungseigentumsverwalter einem Eigentümer nicht zumutbar, entspricht die Bestellung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es müssen aber unter Berücksichtigung der erfolgten Beschlussfassung erhebliche Gründe vorliegen, die einer weiteren Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und betroffenem Wohnungseigentümer entgegenstehen. Wichtige Gründe, die gegen die Bestellung des Wohnungseigentümerverwalters sprechen, sind z.B.:
– einschlägige Vorstrafen oder Vermögensverfall,
– Annahme von Maklerprovision für den Erwerb von Wohnungseigentum (BayObLG 07.05.1997 Az. 2Z BR 135/96),
– beleidigendes Verhalten gegenüber einzelnen Miteigentümern (BayObLG 08.03.2001 Az. 2Z BR 115/00).
Zum Verwalter darf von der Wohnungseigentümergemeinschaft nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel im Haftungsfall verfügt. Besteht Anlass, die Bonität des Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis die Prüfung erfolgt ist (BAG 22.06.2012 Az. V ZR 190/11). Ein Beschluss über die Bestellung des Verwalters verstößt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl des Verwalters spricht. Ein wichtiger Grund ist es aber nicht, wenn der Verwalter bisher nur Erfahrung mit einer Immobilie hat (BGH 09.03.2012 Az. V ZR 170/11).