Modernisierung

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Mieterhöhung bei Modernisierung

Modernisierung und Mieterhöhung im Mietrecht

Die Kosten der Modernisierung der Mietsache können im Mietrecht durch eine Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Hierbei stellen laut § 559 Abs. I BGB alle baulichen Maßnahmen, welche „den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“ eine solche Modernisierung dar. In der Beratungspraxis des Rechtsanwalts nimmt aber die Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht eine so große Bedeutung ein, wie die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

1. Modernisierung und die Abgrenzung zur Instandhaltung und Instandsetzung

Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung muss zunächst berücksichtigt werden, dass nur Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Kosten von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dürfen im Rahmen von Modernisierungsarbeiten nicht im Rahmen der Mieterhöhung umgelegt werden.

a) Instandhaltungsmaßnahmen

Die Instandhaltung betrifft vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit, z.B. Inspektions- und Wartungsarbeiten von Aufzügen oder Lüftungsanlagen.

b) Instandsetzungsmaßnahmen

Eine Instandsetzung liegt vor, wenn der ordnungswidrige Zustand der Mietsache beseitigt wird, es sich also um eine heilende Maßnahme handelt. Hierbei geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind, z.B. Ersatz von defekten Leitungen, Ersatz schadhafter Fenster, Austausch einer kaputten Fassadendämmung, Einbau eines neues Heizkessels, da der defekte Heizkessel nicht mehr reparabel ist usw.

c) Modernisierungsmaßnahmen

Unter Modernisierung werden im Mietrecht nur solche Maßnahmen verstanden, die über die normale Instandhaltung von Bauteilen hinausgehen. Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB führen können, sind z.B.:

aa) Energetische Modernisierungsmaßnahmen § 555b Nr. 1 BGB
Wenn durch die Baumaßnahme Endengie eingespart werden kann, liegt eine energetische Modernisierung vor. Endenergie wird gespart, wenn nach der Modernisierung am Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vorher notwendig ist. Endenergie kann z.B. durch eine neue Wäremdämmung des Gebäudes, durch Einbau von Fenstern mit einer besseren Wärmeschutzverglasung, Erneuerung des Heizkessels oder Einbau von Sonnenkollektoren zur Warmwasserversorgung, eingespart werden.

bb) Maßnahmen die eine nachhaltige Einsparung Wasser bewirken § 555b Nr. 3 BGB
Das kann beispielsweise der Einbau von Durchflussbegrenzern, Brauchwassergewinnungsanlagen oder von Wasserspareinrichtungen sein.

cc) Maßnahmen die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen § 555b Nr. 4 BGB
Das sind Maßnahmen, die das Wohnen bequemer, sicherer, oder gesünder machen, z.B. durch Einbau eines Aufzuges, eines bisher nicht vorhandenen Bades, Gegensprechanlage, Breitbandkabel oder dem Anbau eines Balkons (LG Leipzig 07.05.2013 Az. 2 S 385/12).

dd) Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Außenmodernisierung) § 555b Nr. 5 BGB
Die allgemeinen Wohnverhältnisse werden verbessert, wenn Maßnahmen außerhalb der Wohnräume durchgeführt werden, also z.B. die Schaffung von Spielplätzen oder Grünanlagen.

ee) Maßnahmen, die vom Vermieter nicht zu vertreten und keine Erhaltungsmaßnahmen sind § 555b Nr. 6 BGB
Diese Maßnahmen dienen der Erfüllung gesetzlicher oder behördlicher Verpflichtungen. Das sind z.B. Einbau von Rauchmeldern, Wasserzählern oder Maßnahmen nach der Energiesparverordnung.

Bei Modernisierungen ist es nicht zwingend erforderlich, dass in die Bausubstanz eingegriffen wird. Die Installation von moderneren Herden, Spülen, oder Boilern soll hierzu schon ausreichend sein. Unerheblich ist es auch, wenn eine „gewisse Verschlechterung“ der Mietwohnung mit den Maßnahmen einhergeht, z. B. durch Vergrößerung des Badezimmers, unter Hinzunahme der Speisekammer (BGH, 13.02.2008, Az.VIII ZR 105/07).

2. Ankündigung der Modernisierung

Der Vermieter oder sein Rechtsanwalt muss dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. Wurden die bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt, kann aber mit dem Mieter eine Verkürzung der dreimonatigen Überlegungsfrist bis zum Beginn der Modernisierungsarbeiten vereinbart werden (AG Leipzig 22.06.1999 Az. 45 C 876/99). Die Modernisierungsankündigung ist nur wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthält (§ 559 b Abs. 1 BGB). Mängel der Modernisierungsankündigung führen zur Unwirksamkeit der Erklärung. Die Modernisierungsankündigung kann aber jederzeit nachgeholt werden. Die Ankündigung muss folgende Punkte enthalten:
a) Art und voraussichtlicher Umfang der Arbeiten,
b) voraussichtlicher Beginn und Dauer der Maßnahmen,
c) den Betrag der zu erwarteten Mieterhöhung, sowie der künftigen Betriebskosten und
d) der Vermieter soll auf Form und Frist des Härteeinwandes (§ 555c Abs. 2 BGB) hinweisen.
Dies gilt für Modernisierungsarbeiten innerhalb der Wohnung aber auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung, wofür der Vermieter später eine Mieterhöhung fordern will, z. B. für eine Wärmedämmung oder der Schaffung eines Spielplatzes (LG Leipzig 24.01.2002 Az. 12 S 6262/01).

3. Duldungspflicht der Modernisierung und Härteeinwand

Grundsätzlich hat der Mieter im Mietrecht die Modernisierungsmaßnahme zu dulden, wenn sie ordnungsgemäß angekündigt ist und es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt (§ 555 d BGB).
Die Duldungspflicht des Mieters besteht nur dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter oder seine Familie eine persönliche Härte bedeuten würde. In folgenden Fällen wurde ein persönlicher Härtefall bejaht:
a) hohes Alter,
b) Invalidität (LG Hbg., 12.12.1975, Az. 11 S 113/75),
c) Krankheit (BVerfG, 14.01.1992, Az. 1 BvR 1273/91).

Um einen persönlichen oder finanziellen Härtefall geltend zu machen, muss der Mieter das dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur dann, wenn die Modernisierungsankündigung den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Hat der Vermieter in den Schreiben zur Modernisierungankündigung nicht oder unzureichend darauf hingewiesen, dass der Mieter Härtegründe geltend machen kann, dann kann der Mieter den Härteeinwand auch noch später und sogar mündlich nachholen. Ein finanzieller Härtegrund kann allerdings nur bis zum Beginn der Modernisierungsarbeiten geltend gemacht werden.
Der Mieter muss dabei die Umstände begründen, die eine persönliche oder finanzielle Härte darstellen. Liegt ein persönlicher Härtegrund vor, entfällt die Duldungspflicht des Mieters für die Modernisierungsmaßnahme. Liegt dagegen nur ein finanzieller Härtegrund vor, beeinflusst das die Duldungspflicht nicht. Die finanzielle Härte kann aber dazu führen, dass eine spätere Mieterhöhung nicht geschuldet ist (s. Ziff. 7 und § 559 BGB).

4. Umfang der Mieterhöhung

Die Mieterhöhung beträgt jährlich maximal 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten (§ 559 Abs. 1 BGB). Ferner darf sich die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3,- EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB).
Zu den Modernisierungskosten gehören die Baukosten und Baunebenkosten. Auch die Kosten des Architekten, Statikers und Ingenieurleistungen sind umlagefähig.

Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (also Reparaturen), die der Vermieter durch die Modernisierung spart, sind daher abzuziehen. Dabei ist es zulässig, die fiktiven Kosten zu ermitteln. Die ersparten Mängelbeseitigungskosten können durch Vorlage eines Kostenvoranschlages oder durch Schätzung der Erhaltungskosten ermittelt werden (§ 559 Abs. 2 BGB). Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang Instandsetzungskosten erspart wurden. Hierzu ist es erforderlich, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den Gesamtkosten abzuziehen (BGH 17.12.2014, Az. VIII ZR 88/13) .
Auch staatliche Förderungen muss der Vermieter aus der Mieterhöhung herausrechnen.

5. Inhalt und Form der Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhungserklärung muss durch den Vermieter oder seinen Anwalt an alle Mieter gerichtet werden und mindestens in Textform erklärt werden (§§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB).
Die Mieterhöhungserklärung darf erst abgegeben werden, wenn alle baulichen Maßnahmen fertiggestellt sind. Die Handwerkerrechnungen müssen dem Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung vorliegen. Dagegen ist es nicht erforderlich, dass die Rechnungen auch bereits bezahlt wurden (BGH 20.03.2012 Az. VIII ZR 294/11).

In der Erklärung muss der Grund für die Mieterhöhung erläutert werden. Dabei reicht es nicht, einfach das entsprechende Stichwort zu nennen (Vergleichsmiete, Betriebskosten etc.), sondern die Mieterhöhung muss nachvollziehbar und nachprüfbar erklärt werden.
Hierzu ist es z.B. bei der energetischen Modernisierung oder Wassereinsparung erforderlich, die Tatsachen darzulegen, aus denen sich in Folge der Baumaßnahme eine dauerhafte Energie- oder Wassereinsparung ergibt. Der Vermieter kann hier zur Begründung den alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile nennen oder wegen der energetischen Qualität der Bauteile auf anerkannte Werte Bezug nehmen. Eine Wärmebedarfsberechnung muss der Mieterhöhungserklärung nicht beigefügt werden.
Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung den „alten“ und den „neuen“ Mietbetrag und die Differenz benennen. Sodann muss das Datum genannt werden, ab wann die erhöhte Miete gelten soll. Ferner muss die Erklärung eine Berechnung der entstandenen Kosten erhalten. Dabei ist mindestens anzugeben:
a) die jeweiligen Kosten der Maßnahme,
b) die Berechnung der ersparten Instandsetzungsarbeiten und
c) etwaig in Anspruch genommene öffentliche Mittel oder Leistungen des Mieters.
Die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen sollten möglichst genau und für den Mieter nachvollziehbar angegeben werden. Nicht erforderlich ist es, die Rechnungen beizufügen. Jedoch hat der Mieter ein Einsichtsrecht in die Belege (§ 259 BGB).

6. Beginn der Mieterhöhung

Die Mieterhöhung wird von dem Mieter ab dem Beginn des 3. Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung geschuldet (§ 559b Abs. 2 BGB). Hat der Mieter zwar die Modernisierung geduldet, aber der Vermieter hat sie nicht ordnungsgemäß nach § 555c BGB angekündigt, dann verlängert sich die Frist, ab der die höhere Miete geschuldet ist, um weitere 6 Monate. Das ist dann der Fall, wenn die Modernisierung überhaupt nicht angekündigt wurde oder wenn keine Angaben zu der künftigen Miete oder den Betriebskosten gemacht wurde.
Auch im Falle einer Außenmodernisierung verlängert sich die Frist, wenn der Mieter der Maßnahme widersprochen hat und sie der Vermieter weniger als 3 Monate zuvor angekündigt hat (BGH 19.09.2007 Az. VIII ZR 06/07).
Die Fristverlängerung tritt ebenfalls ein, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent überschreitet.

7. Ausschluss der Mieterhöhung bei finanziellen Härtegrund des Mieters

Hat der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsankündigung form- und fristgerecht zukommen lassen, werden finanzielle Härtegründe des Mieters nur berücksichtigt, wenn der Härteeinwand dem Vermieter in Textform bis zum Ablauf des Monats vorliegt, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB). Hat der Vermieter den Mieter nicht auf Form und Frist des Härteeinwandes hingewiesen, muss der Mieter den finanziellen Härteeinwand bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitteilen.
Der Mieter kann den Einwand der finanziellen Härte auch unabhängig der Versäumung von Fristen vorbringen, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Bei dem Vorbringen des finanziellen Härteeinwandes ist die gesamte wirtschaftliche Situation des Mieters und nicht nur das Nettoeinkommen zu betrachten. Der Mieter ist gehalten, öffentliche Hilfen wie Wohngeld, in Anspruch zu nehmen.
Eine finanzielle Härte liegt vor, wenn die Miete nach Mieterhöhung, mehr als 40 Prozent des zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommens übersteigt.
Liegt eine finanzielle Härte vor, hat eine Interessenabwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters stattzufinden. Wurde die Wohnung allerdings nur in einen Zustand versetzt, der allgemein üblich ist, findet keine Interessenabwägung statt (§ 559 Abs. 4 BGB). Ergibt die Interessenabwägung, dass die Härtegründe des Mieters überwiegen, entfällt die Mieterhöhung.

8. Gerichtliche Geltendmachung der Mieterhöhung

Anders als bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, muss der Vermieter bzw. der Anwalt, nicht auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. Der Rechtsanwalt kann hier eine Zahlungsklage auf den erhöhten Mietzins erheben. Der Mieter muss der Mieterhöhung auch nicht zustimmen. Eine mehrmonatige vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages bewirkt eine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung (LG Leipzig 23.07.1999 Az. 01 S 2989/99).

9. Beispiele aus der Rechtsprechung zu Modernisierungsmaßnahmen

a) Verstärkung der Anschlusswerte der Stromversorgung

Die Verstärkung des Stromnetzes innerhalb einer Wohnung gilt nicht als Modernisierung (BGH 26.07.2004 Az. VIII ZR 281/03). Es gehört zu den Pflichten des Vermieters eine Stromversorgung bereitzustellen, die den Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Dies bedeutet, dass mindestens ein großes Haushaltsgerät (z.B. Herd) gleichzeitig mit einem kleinen Haushaltsgerät (z.B. Staubsauger) betrieben werden können muss, ohne dass das Stromnetz innerhalb der Wohnung zusammenbricht. Das wird auch unabhängig vom Alter des Gebäudes erwartet. Wenn das in der Mietwohnung nicht der Fall ist und der Vermieter deshalb ein neues Stromnetz installiert, gilt das nicht als Modernisierung. Der Vermieter stellt lediglich einen normalen Standard her und eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nicht möglich.

b) Einbau von funkbasierten Ablesegeräten

Der Einbau von funkbasierten Ablesegeräten für Heizung, Warm- und Kaltwasser stellt eine Modernisierung dar und ist somit auch über eine Mieterhöhung umlagefähig (BGH 28.09.2011, Az. VIII ZR 326/10). Der Mieter hat diese Modernisierung zu dulden, da die kurzfristige Störung seiner Rechte gegenüber dem Modernisierungsinteresse des Vermieters zurücktreten muss, zumal diese einmalige Störung weitere Störungen im Rahmen des Ablesens der alten Geräte, welches der Mieter ohnehin dulden muss, verhindert. Die neueren Geräte werden über Funk abgelesen und so ein weiteres Betreten der Wohnung vermieden. Dies stellt eine Erhöhung des Gebrauchswertes dar.

c) Vom Mieter selbstfinanzierte Modernisierung und Mieterhöhung

Sollten die Modernisierungen jedoch vom Mieter freiwillig oder nach mietvertraglicher Vereinbarung selbst finanziert worden sein, so schließt das eine Berücksichtigung dieser Modernisierung bei einer späteren Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete aus (BGH 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09). Es muss dann zur Ermittlung der Vergleichsmiete eine Wohnung ohne diese Modernisierung herangezogen werden. Dies ist nur folgerichtig, da der Mieter die Modernisierung ansonsten zweimal zahlen würde.