Wohngemeinschaften

Anwalt Wohngemeinschaft Mietrecht
Wohngemeinschaften im Mietrecht

Gerade Studenten haben bei der erstmaligen Bildung einer Wohngemeinschaft viele mietrechtliche Fragen an einen Rechtsanwalt, können sich aber die Kosten einer Rechtsberatung durch einen Anwalt für Mietrecht nicht leisten. Wir wollen deshalb hier als Rechtsanwälte für Mietrecht auf die häufigsten mietrechtlichen Fragen und Probleme einer Wohngemeinschaft eingehen.

A) Rechtsfragen bei der Wohnungsvermietung an eine Wohngemeinschaft

Die Bildung einer Wohngemeinschaft im Mietrecht mit dem Zweck, gemeinsam eine Wohnung zu nutzen, wird immer beliebter. Doch obwohl diese Wohnform auch in Leipzig immer weiter verbreitet ist, findet sich hierüber keine gesetzliche Regelung. Dementsprechend herrschen auch große Unsicherheiten, die immer wieder folgende Problembereiche betreffen, bei denen ein Rechtsanwalt benötigt wird:
a) Wer schuldet den Mietzins in welcher Höhe?
b) Wer haftet gegenüber wem und in welcher Höhe für Schäden?
c) Wer zahlt die Mietkaution und wie bekommt man sie zurück?
d) Wer bekommt und wer zahlt die Betriebskostenabrechnung?
e) Wer muss gegenüber wem kündigen und wie geschieht der Mieterwechsel?
Die Beantwortung dieser Fragen richtet sich zunächst danach, welche Rechtsform für die Wohngemeinschaft gewählt wurde. Folgende rechtliche Vertragsgestaltungen sind denkbar:
1. jeder hat einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter,
2. es gibt einen Hauptmieter und mehrere Untermieter,
3. alle Mieter haben gemeinschaftlich einen Mietvertrag mit dem Vermieter.
Wir wollen hier die auftretenden Rechtsfragen für die unterschiedlichen Vertragsgestaltungen bei Wohngemeinschaften beantworten.

B) Formen von Wohngemeinschaften

1. Jeder hat einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter

Bei dieser Form vermietet der Vermieter einzelne Zimmer an die jeweiligen Mieter und räumt ihnen ein Mitbenutzungsrecht an den Gemeinschaftsräumen, wie Küche und Bad ein. Hier hat jeder Bewohner der WG einen eigenständigen Mietvertrag mit dem Vermieter und es gilt uneingeschränkt das Mietrecht.
Nachteilig für den Vermieter ist hier der erhöhte Verwaltungsaufwand. Seitens der Wohngemeinschaft ist es nachteilig, dass diese sich die Mitbewohner nicht aussuchen können, da jeder einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter hat. Diese Form der Wohngemeinschaft ist deshalb in der Praxis selten.
a) Jeder Mieter hat den sich aus seinem Mietvertrag ergebenden Mietzins zu zahlen. Der Vermieter trägt allein das Risiko, dass ein Mieter nicht zahlungsfähig ist. Die übrigen Mieter haften nicht für den Zahlungsausfall eines Mieters gegenüber dem Vermieter.
b) Es haftet jeder Mieter für sich allein in seinem Mietverhältnis und in voller Höhe gegenüber dem Vermieter für Schäden an der Mietsache.
c) Da jeder Mieter in jedem Mietverhältnis auch seine eigene Mietkaution zahlt, kann er sie nach Mietende auch eigenständig und unabhängig von den anderen Mietern vom Vermieter zurückfordern.
d) Der Vermieter ist verpflichtet, für jeden Mieter eine eigene Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Dementsprechend ist auch jeder Mieter für sich verpflichtet, etwaige Nachzahlungen auf die Betriebskostenabrechnung zu leisten. Da der Vermieter aber hier die verbrauchsabhängigen Betriebskosten des Mieters nicht kennt, wird es regelmäßig zu Problemen bei der Abrechnung der Betriebskosten kommen.
e) Jeder Mieter kann eigenständig gegenüber dem Vermieter eine Kündigung des Mietvertrages aussprechen und umgekehrt.

2. Hauptmieter und Untermieter

Hier schließt nur der Hauptmieter einen Mietvertrag mit dem Vermieter ab. Die übrigen Mitglieder der Wohngemeinschaft schließen mit dem Hauptmieter Untermietverträge über einzelne Zimmer ab. Auch hier gilt allein das Mietrecht. Der Hauptmieter benötigt vom Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung. Der Hauptmieter hat einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Zweckmäßig sollte die Untermieterlaubnis vom Vermieter bereits im Mietvertrag mit dem Hauptmieter erteilt sein. Die einmal erteilte Erlaubnis darf vom Vermieter nur aus wichtigem Grund widerrufen werden. Sofern keine generelle Untermieterlaubnis im Mietvertrag vereinbart ist, muss der Vermieter für jeden neuen Untermieter wiederum eine Erlaubnis erteilen. Der Hauptmieter entscheidet letztendlich, wer Untermieter wird. Das Mietverhältnis richtet sich nach den Regelungen über Untermietverträge in § 540 BGB.
a) Nur der Hauptmieter ist für die Mietzinszahlung an den Vermieter verantwortlich. Der Vermieter hat keinen Zahlungsanspruch gegen die Untermieter. Der Vermieter trägt das Risiko das der Hauptmieter zahlungsunfähig wird. Der Hauptmieter hat wiederum gegen die Untermieter einen Zahlungsanspruch auf den Untermietzins. Jeder Untermieter muss nur den sich aus seinem Untermietvertrag ergebenden Mietzins zahlen und haftet nicht für andere Untermieter.
b) Der Hauptmieter haftet dem Vermieter allein für etwaige Schäden. Der Hauptmieter hat wiederum aus dem Untermietvertrag einen Schadenersatzanspruch gegen den Untermieter.
c) Nur der Hauptmieter kann die in seinem Mietverhältnis gezahlte Mietkaution vom Vermieter fordern. Die Untermieter können eine gezahlte Mietkaution wiederum nur vom Hauptmieter zurück verlangen, nicht aber vom Vermieter.
d) Der Vermieter erstellt nur eine Betriebskostenabrechnung an den Hauptmieter. Der Hauptmieter ist allein verpflichtet, einen Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung an den Vermieter zu zahlen. Sofern im Untermietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist, muss der Hauptmieter eine Betriebskostenabrechnung für jeden einzelnen Untermieter erstellen. Etwaige Nachzahlungsbeträge kann er nur im jeweiligen Untermietverhältnis verlangen. Die übrigen Untermieter haften nicht für Betriebskostennachzahlungen eines anderen Untermieters.
e) Der Hauptmieter kündigt sein Mietverhältnis zum Vermieter und umgekehrt. Der Untermieter muss seine Kündigung an den Hauptmieter richten und umgekehrt. Eine Kündigungsmöglichkeit zwischen Vermieter und Untermieter besteht jedoch mangels Vertragsverhältnis nicht.

3. Gemeinschaftlicher Mietvertrag aller Mieter mit dem Vermieter

Hier sind alle Mitglieder der Wohngemeinschaft im Außenverhältnis jeweils gleichberechtigte Partei des Mietvertrages mit dem Vermieter. Im Außenverhältnis zum Vermieter gilt das Mietrecht. Im Innenverhältnis besteht die – häufig nur stillschweigend getroffene Übereinkunft – dass man sich zu dem Zweck, gemeinschaftlich eine Wohnung zu nutzen, zusammengefunden hat. Dieses Innenverhältnis ist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft) einzuordnen. Das Verhältnis der Gesellschafter untereinander (Innenverhältnis) richtet sich deshalb nach den Regelungen in §§ 705 ff BGB. Im Außenverhältnis zum Vermieter haften die Mieter gesamtschuldnerisch. Diese Form der Vertragsgestaltung ist die klassische Form einer Wohngemeinschaft und kommt in der Praxis auch am häufigsten vor. Es ist aber auch die Form, die mit den meisten Problemen verbunden ist.
Sollen Mieter aus dem Mietvertrag ausscheiden und andere Mieter an deren Stelle treten, muss das in Form eines Mieterwechsels vereinbart werden (befreiender Schuldnerwechsel). Die Mieter haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen Mieter aus dem Mietvertrag entlässt und an dessen Stelle mit einem anderen Mieter einen Mietvertrag abschließt (siehe hierzu Ziff. 3e).

a) Mietzins

Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts haften alle Mieter im Außenverhältnis zum Vermieter gemeinschaftlich auf den ganzen Mietzins. Der Vermieter kann also von jedem Mieter den vollen Mietzins, aber insgesamt nur einmal fordern. Der Ausgleichanspruch des zahlenden Mieters richtet sich im Innenverhältnis nach den getroffenen Absprachen. Im Zweifel sind die übrigen Mieter zu gleichen Teilen dem zahlenden Mieter ausgleichpflichtig. Die Mieter tragen also das volle Risiko, dass ein Mitglied der Wohngemeinschaft zahlungsunfähig wird.

b) Haftung für Schäden

Alle Mieter haften auch gemeinschaftlich gegenüber dem Vermieter auf etwaige Schäden aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter kann von jedem Mieter den Schaden in voller Höhe fordern. Im Innenverhältnis der Wohngemeinschaft kann wieder ein Ausgleichanspruch der Gemeinschaft gegen den Schädiger in voller Höhe des Schadens bestehen.

c) Miekaution

aa) Der Vermieter kann von jedem Mieter die Mietkaution in voller Höhe fordern. Ein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter besteht nicht, wenn der Mieter aus der Wohngemeinschaft ausscheidet, der die Mietkaution geleistet hat. Vielmehr hat der Vermieter die Mietkaution erst dann zurück zu zahlen, wenn der Mietvertrag mit allen Mietern der Wohngemeinschaft beendet ist. Im Innenverhältnis hat derjenige, der die Mietkaution geleistet hat, wieder einen anteiligen Ausgleichanspruch gegen die Mitmieter entsprechend den getroffenen Absprachen. Gibt es keine Absprache, sind im Zweifel wieder alle zu gleichen Teilen im Innenverhältnis ausgleichpflichtig.
bb) Der letzte ausscheidende Mieter ist häufig nicht mehr identisch mit den Gesellschaftern, die die Wohngemeinschaft anfänglich begründet und die Mietkaution eingezahlt haben. Meistens hat er bei seinem Eintritt in die Wohngemeinschaft die Mietkaution im Innenverhältnis anteilig an seinen Vormieter in der Höhe des Anteils gezahlt, wie ihn auch der Vormieter an die Wohngemeinschaft gezahlt hat. Er hat zumeist auch keine Vollmacht der Altgesellschafter, die ursprünglich eingezahlte Mietkaution im Außenverhältnis vom Vermieter zurück zu fordern. Da die Gesellschafter aber nur gemeinschaftlich befugt sind die Mietkaution vom Vermieter zu fordern, führt das letztendlich oft dazu, dass die Mietkaution beim Vermieter verbleibt.

d) Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter muss nur eine Betriebskostenabrechnung für die Wohngemeinschaft erstellen. Er ist auch nicht zur Erstellung einer gesonderten Betriebskostenabrechnung verpflichtet, wenn ein Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Der Vermieter hat gegen jeden Mieter Anspruch auf Zahlung des ganzen Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung. Im Innenverhältnis der Mieter erfolgt der Ausgleich wieder entsprechend der getroffenen Absprache und im Zweifel zu gleichen Anteilen. Auch hier tragen die Mieter wieder das Risiko, wenn ein Mitglied der Wohngemeinschaft zahlungsunfähig wird.

e) Kündigung und Mieterwechsel

aa) Will der Vermieter kündigen, muss die Kündigung nach den Regeln im Mietrecht gegenüber allen Mietern ausgesprochen werden. Es ist nicht möglich, dass Mietverhältnis nur zu einem Mieter der Wohngemeinschaft zu beenden (BGH ZMR 1998, 17).

bb) Umgekehrt kann das Mietverhältnis auch nicht durch einen einzelnen Mieter gegenüber dem Vermieter beendet werden, da der Mietvertrag nur durch alle Mieter oder Vermieter gemeinsam gekündigt werden kann.
Will also ein einzelner Mieter aus der Wohngemeinschaft ausscheiden, bedarf es im Innenverhältnis dem Einverständnis der Gesellschafter, dass der Mieter aus der Gemeinschaft ausscheidet und im Außenverhältnis einer Beendigung des Mietvertrages gegenüber dem Vermieter. Schwierigkeiten bereitet das bei Wohngemeinschaften, wenn nur ein Mitglied der Wohngemeinschaft ausziehen will und die übrigen Mitglieder das Mietverhältnis fortsetzen wollen, die dann nicht bereit sind, bei der Kündigung des Mietvertrages mitzuwirken. Die Kündigung eines einzelnen Mitglieds der Wohngemeinschaft gegenüber dem Vermieter ist aber unwirksam.
Auf das rechtswirksame Ausscheiden eines Mieters aus dem gemeinschaftlichen Mietvertrag sollte allergrößte Sorgfalt verwandt werden, da eine unwirksame Beendigung des Mietverhältnisses mit einem einzelnen Mieter einer Gemeinschaft dazu führen kann, dass die Mietzinszahlungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter auf den vollen Mietzins im Außenverhältnis oder gegenüber der Wohngemeinschaft im Innenverhältnis auf den anteiligen Mietzins, nicht erloschen ist. Im ersteren Fall wäre das Mietverhältnis nicht wirksam beendet und im zweiten Fall wäre die Gesellschaft nicht beendet.
Wir wollen hier die Möglichkeit einer Lösung vorstellen. Wir bitten aber zu beachten, dass die Rechtsprechung hierzu nicht einheitlich ist. Im Zweifel sollte immer eine sichere Variante gewählt werden, indem alle Mitglieder der Wohngemeinschaft kündigen oder der ausscheidende Mieter eine Mietaufhebungsvereinbarung abschließt, die von allen Mitmietern und dem Vermieter unterzeichnet sein muss.

cc) Zur Beendigung des Innenverhältnisses bei Wohngemeinschaften wird auch die nicht einhellige Meinung in der Rechtsprechung vertreten, dass mit dem einfachen Auszug eines Mitglieds der Wohngemeinschaft aus der gemeinsamen Wohnung, eine konkludente Aufkündigung der eine BGB-Gesellschaft bildenden Wohnungsgemeinschaft zu verstehen ist (LG Kn., NJW-RR 1993, 712; KG Bln., NJW 1982, 1886).
Ob nun der einzelne Mieter im Außenverhältnis allein gegenüber dem Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn die übrigen Mitglieder nicht bei der Kündigung mitwirken wollen, hängt davon ab, ob der Vermieter von Anfang an, einer Wohngemeinschaft vermietet hat.
Die Rechtsprechung ist teilweise der Meinung, dass der Vermieter, der an eine Wohngemeinschaft mit wechselndem Bestand vermietet und der WG das Recht eingeräumt hat, weitere Mitglieder in die Wohngemeinschaft aufzunehmen, an die damit verbundene Beschränkung seines Eigentums gebunden bleibt. Es entspricht dann dem Vertragsinhalt, dass einzelne Mitglieder der Wohngemeinschaft ihre Entlassung aus dem Mietverhältnis vom Vermieter verlangen können. Die Wohngemeinschaft hat gegen den Vermieter das Recht, dass von ihr benannte zumutbare Personen an Stelle des ausgeschiedenen Mitglieds, in das Mietverhältnis aufzunehmen sind (LG Hdlbg., WuM 2001, 358; LG KA WuM 1985, 83).
Für den Vermieter sei bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft und insbesondere an eine studentische Wohngemeinschaft offensichtlich, dass diese auf eine gewisse Fluktuation angelegt ist und deshalb die Notwendigkeit des Austauschs der Mieter entsteht. Der Vermieter erklärt sich daher bei Vertragsschluss mit dem Austausch der Mieter einverstanden (LG Gött., NJW-RR 1993, 783).
Die Mieter müssen nach dieser umstrittenen Meinung nicht gemeinschaftlich das Mietverhältnis kündigen.