Untermietvertrag

Anwalt Untermietvertrag
Untermietvertrag

Der Untermietvertrag ist eine besondere Vertragsform im Mietrecht und nimmt bei der Beratung durch einen Rechtsanwalt eine wichtige Rolle ein, da es hier immer wieder zu Problemen kommt. Der Untermietvertrag ist ein echter Mietvertrag mit dem einzigen Unterschied, dass der Mietvertrag des Untermieters nicht mit dem Vermieter zustande kommt, sondern mit dem Mieter der Wohnung. Der Hauptmieter hat also im Verhältnis zum Untermieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der Vermieter.

1. Untermietvertrag über eine Wohnung oder einzelne Räume

Grundsätzlich kann der Mieter seine ganze Wohnung oder nur einzelne Räume hiervon zur Untermiete anbieten. Das Bedürfnis, die ganze Wohnung unterzuvermieten kann sich z. B. dann ergeben, wenn der Mieter berufsbedingt längere Zeit ortsabwesend ist und deshalb seine Hauptwohnung nicht nutzen kann. Einzelne Räume werden dagegen häufig bei studentischen Wohngemeinschaften untervermietet. Die Rechtsfolgen unterscheiden sich jeweils, wie wir nachfolgend erläutern.

a) Untervermietung der ganzen Wohnung

Bietet der Mieter die ganze Wohnung zur Untermiete an, kann der Hauptmieter den Untermietvertrag nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Hauptmieter die Wohnung wieder für sich nutzen möchte (Eigenbedarf).
In der Regel beträgt die normale Kündigungsfrist 3 Monate. Dabei muss das Kündigungsschreiben der anderen Partei spätestens zum dritten Werktag eines Monats zugegangen ist. Nur dann ist die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Geht die Kündigung z. B. bis zum 3. Januar zu, wird die Kündigung zum 31. März wirksam.

Sofern die ganze Wohnung vermietet wird, empfiehlt es sich, das Untermietverhältnis befristet abzuschließen und im Untermietvertrag ausdrücklich auf den Grund der Befristung hinzuweisen (§ 575 Abs. 1 BGB).
Nachteilig ist an dem befristeten Untermietvertrag, dass das Untermietverhältnis nicht vor Ablauf der vereinbarten Untermietzeit ordentlich gekündigt werden kann. Der Hauptmieter muss dann also zuverlässig planen können, wie lange er auf die Wohnung verzichten kann.

b) Untervermietung einzelner Räume

Vermietet der Hauptmieter nur einzelne Räume, aber nicht die gesamte Wohnung, sind die Mieterschutzrechte des Untermieters eingeschränkt, da der Hauptmieter die Wohnung mit bewohnt.

aa) Unmöblierte Untervermietung
Wird der untervermietete Raum unmöbliert überlassen, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Gemäß § 573a BGB verlängert sich die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten um weitere 3 Monate, also auf 6 Monate. Der Hauptmieter kann die Verlängerung der Kündigungsfrist umgehen, indem er ein berechtigtes Interesse bei der Kündigung angibt (§ 573 I BGB, z.B. Eigenbedarf).

bb) Möblierte Untervermietung
Wird der Wohnraum möbliert angeboten, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Anders als bei unmöbliertem Wohnraum verlängert sich die Kündigungsfrist nicht. Hier ist es sogar so, dass sich die Kündigungsfrist noch verkürzt (§ 573c Abs. 3 BGB). Der Hauptmieter kann in diesem Fall dem Untermieter bis zum 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats kündigen. Wenn also der Hauptmieter den Untermietvertrag kündigt und die Kündigung geht dem Untermieter bis zum 15. August zu, so ist die Kündigung mit Ablauf des Monats August wirksam.

2. Untermieterlaubnis

Eine Untervermietung durch den Mieter bedarf der Erlaubniserteilung durch den Vermieter. Gemäß § 553 Abs. 1 BGB hat der Mieter allerdings einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Berechtige Interessen können u.a. Veränderungen der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters, längere Ortsabwesenheit oder die Aufnahme eines Lebenspartners sein.

Die Erlaubnis zu einem Untermietvertrag darf der Vermieter nur versagen, wenn in der dritten Person ein wichtiger Grund (z. B. fehlende Bonität) liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder es dem Vermieter in sonstiger Weise unzumutbar ist. Ein Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung besteht nicht. In diesem Fall kann der Vermieter seine Erlaubnis zu einem Untermietvertrag verweigern.
Holt der Mieter die Erlaubnis zu einem Untermietvertrag nicht vom Vermieter ein, verletzt er seine Pflichten aus dem Mietvertrag und der Vermieter kann nach vorheriger Abmahnung auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) und u.U. auch das Mietverhältnis kündigen.
Widerruft der Vermieter seine vormals erteilte Erlaubnis zum Untermietvertrag, ist er nicht berechtigt, dem Mieter außerordentlich zu kündigen. (BGH 04.12.2013, Az. VIII ZR 5/13).

3. Kündigung des Hauptmietvertrages

Die Kündigung des Hauptmietverhältnisses begründet kein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Untermietvertrages.
Ein gekündigtes Hauptmietverhältnis hat keine Auswirkungen auf das Untermietverhältnis. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall in einer misslichen Lage befinden. Einerseits kann der Vermieter nach § 546 Abs. 2 BGB den Auszug des Untermieters verlangen, andererseits ist der Mieter aus dem Untermietvertrag heraus verpflichtet, dem Untermieter die Wohnung zum Gebrauch zu überlassen.