Untermietvertrag

Anwalt Untermietvertrag
Untermietvertrag

Der Untermietvertrag ist eine besondere Vertragsform im Mietrecht und nimmt bei der Beratung durch einen Rechtsanwalt eine wichtige Rolle ein, da es hier immer wieder zu Problemen kommt. Der Untermietvertrag ist ein echter Mietvertrag mit dem einzigen Unterschied, dass der Mietvertrag des Untermieters nicht mit dem Vermieter zustande kommt, sondern mit dem Mieter der Wohnung. Der Hauptmieter hat also im Verhältnis zum Untermieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der Vermieter.

1. Person des Untermieters

Bei dem in Betracht kommenden Untermieter muss es sich um einen „Dritten“ im Sinne von § 540 BGB handeln. Dazu zählt grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrags ist (BGH 12.06.2013, Az. VII ZR 143/11). Allerdings wird die Familie des Mieters hiervon, aufgrund ihrer engen persönlichen Beziehungen, nicht erfasst (BGH 05.11.2003, Az. VIII ZR 371/02). Dieser Personenkreis kann also vom Mieter in seine Wohnung aufgenommen werden, ohne dass es einer entsprechenden Erlaubnis des Vermieters bedarf.

2. Anspruch auf Untermieterlaubnis

Unabhängig davon, ob der Vermieter die Zulässigkeit der Untervermietung im Mietvertrag ausgeschlossen oder im Nachhinein seine notwendige Zustimmung verweigert hat, hat der Mieter einen klageweise durchsetzbaren Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, welches nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden ist (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt allerdings nur, wenn der Hauptmieter die Wohnung teilweise und nicht insgesamt untervermieten möchte.

a) Anspruchsvoraussetzungen

Für die Annahme eines berechtigten Interesses des Mieters genügt jeder vernünftige Grund, der seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lässt. Der Mieter muss seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung haben. Vielmehr genügt sein Wunsch auf Entlastung von Wohnkosten, wenn er selbst berufsbedingt abwesend ist (BGH 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05). Neben diesen wirtschaftlichen Gründen kann sich ein berechtigtes Interesse auch aus persönlichen Umständen ergeben. Dazu zählt auch die Entscheidung des Mieters, sein Privatleben innerhalb der eigenen Wände nach seinen Vorstellungen zu gestalten, indem er eine weitere Person bei sich aufnimmt, um mit dieser eine auf Dauer angelegte Wohnungsgemeinschaft zu bilden. Die Beweislast für das Vorliegen des berechtigten Interesses liegt beim Mieter.
Die Erlaubniserteilung muss für den Vermieter zumutbar sein. Er kann seine Zustimmung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist der Fall, wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Erlaubnisverweigerung kommt z. B. in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Untermieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Deshalb ist der Mieter verpflichtet den Untermieter namentlich zu benennen und seine berufliche Tätigkeit anzugeben, wenn der Vermieter es ausdrücklich verlangt. Tut er dies nicht, so darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern.
Allerdings ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, Auskunft über die Bonität des Untermieters zu geben, weil er den zu leistenden Untermietzins nicht dem Vermieter, sondern dem Hauptmieter schuldet.
Der Vermieter kann seine Zustimmung von einer angemessenen Erhöhung des Hauptmietzinses abhängig machen, wenn ihm die Überlassung der Mietsache an den Untermieter andernfalls nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Untervermietung eine erhöhte Abnutzung der Mietsache oder eine Erhöhung der Betriebskosten zur Folge hat. Es kann aber auch maßgeblich sein, welcher Mietzins für Wohnräume mit vergleichbarer Erlaubnis üblicherweise gezahlt wird.

b) Rechte des Hauptmieters bei zu Unrecht verweigerter Untermieterlaubnis

Steht dem Mieter ein Anspruch auf Erlaubniserteilung zu, so ist der Vermieter auch verpflichtet sie zu erteilen. Verweigert er seine Zustimmung dennoch, so verletzt er damit eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Der Mieter kann dann den Anspruch auf Erlaubniserteilung gerichtlich geltend machen.
Darüber hinaus kann der Mieter auch Schadensersatz verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Schaden des Mieters wird zu bejahen sein, wenn der gewünschte Untermieter aufgrund der verweigerten Zustimmung Abstand vom Abschluss eines Untermietvertrages nimmt. Dann erleidet der Mieter in Höhe der ihm entgangenen Untermieteinnahmen einen Schaden (BGH 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).
Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, kann der Mieter das Hauptmietverhältnis auch außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 BGB).

c) Prozessuale Aspekte

Das Vorliegen des berechtigten Interesses an der Aufnahme des Untermieters hat der Mieter zu beweisen. Er muss auch beweisen, dass dieses nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Die tatsächlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung muss der Vermieter darlegen und beweisen (§ 553 Abs. 2 BGB).

3. Rechtsfolgen bei unberechtigter Untervermietung

Erfolgte die Untervermietung zu Unrecht, also ohne Erlaubniserteilung seitens des Vermieters, haben die Parteien die nachfolgend beschriebenen Rechte und Pflichten.

a) Rechte des Vermieters

Der Vermieter kann den Hauptmieter, nachdem er ihn zuvor erfolglos abgemahnt hat, auf Unterlassung der zu Unrecht erfolgten Untervermietung verklagen (§ 541 BGB). Alternativ kann der Vermieter das mit dem Hauptmieter geschlossene Mietverhältnis außerordentlich kündigen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB). Allerdings genügt das bloße Nichtvorliegen einer Erlaubnis allein noch nicht für eine außerordentliche Kündigung. Es muss darüber hinaus geklärt werden, ob es dem Vermieter unzumutbar ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzuführen (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Unzumutbarkeit der unberechtigten Untervermietung entfällt nämlich dann, wenn dem Hauptmieter ein Anspruch auf eine Untermieterlaubnis gegenüber dem Vermieter gemäß § 553 Abs. 1 BGB zustehen würde.
Nach erfolgter Kündigung des Hauptmietverhältnisses kann der Vermieter die Mietsache wahlweise vom Hauptmieter oder vom Untermieter gemäß § 546 BGB herausverlangen. Verlangt der Vermieter die Herausgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 2 BGB, so ist der Untermieter erst nach Auflösung des Hauptmietverhältnisses zur Räumung der Wohnung verpflichtet (OLG Hm. 04.11.1980, Az. 4 U 136/80).
Wird ein Räumungstitel gegen den Hauptmieter erwirkt, ist zu beachten, dass der Titel keine Rechtskraftwirkung gegenüber dem Untermieter entfaltet (BGH 18.07.2003, Az. IXa ZB 116/03). Der Vermieter sollte daher eine Räumungsklage gegen Haupt- und Untermieter zugleich zu erheben. Alternativ kann er beantragen, sich den Anspruch des Hauptmieters gegen den Untermieter auf Herausgabe der Mietsache überweisen zu lassen (§ 886 ZPO; BGH 14.12.2006, Az. I ZB 16/06).
Der Untermieter kann gegen den Vermieter keine Einwendungen aus seinem mit dem Hauptmieter geschlossenen Untermietvertrag geltend machen. Er kann ihm aber sämtliche Einwendungen aus dem Hauptmietverhältnis, insbesondere dass dieses nicht wirksam aufgelöst worden sei, entgegenhalten.

b) Pflichten des Mieters bei Widerruf der Untervermietungserlaubnis durch den Vermieter

Wird die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter nachträglich widerrufen, so darf der Hauptmieter dem Untermieter die Mietsache nicht länger überlassen. Vielmehr hat er, notfalls im Wege einer Räumungsklage, dafür Sorge zu tragen, dass sich der Untermieter aus der Mietsache entfernt. Kommt der Hauptmieter dieser Pflicht nicht, kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis wegen erheblicher Verletzung mietvertraglicher Pflichten außerordentlich kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1, Nr. 2 BGB). Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt aber nicht vor, wenn er die erforderlichen und ihm zumutbaren Maßnahmen getroffen hat, um die zeitnahe Entfernung eines unberechtigten Untermieters aus der Mietsache im Wege einer Räumungsklage zu bewerkstelligen. Dabei ist es unschädlich, wenn der Mieter den Räumungsrechtsstreit im Wege eines Prozessvergleichs beendet und dem Untermieter dabei eine mehrmonatige Räumungsfrist eingeräumt hat. Denn obwohl dies eine Verlängerung der unberechtigten Untervermietung zur Folge hat, handelt es sich jedenfalls um eine sachgerechte Maßnahme zur Durchsetzung der Räumung (BGH 04.12.2013, Az. VIII ZR 5/13).

c) Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Herausgabe des Untermietzinses

Bei einer unzulässigen Untervermietung möchte der Vermieter in der Regel auch die Untermiete, welche der Hauptmieter zu Unrecht vom Untermieter erlangt hat, bekommen. Allerdings stehen ihm darauf abzielende Regressansprüche gegen den Hauptmieter weder aus dem Mietvertrag noch kraft Gesetzes zu (BGH 13.12.1995, Az. XII ZR 194/93).

d) Ansprüche des Vermieters gegen den Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses

Wurde das Hauptmietverhältnis beendet, so ist der Untermieter zur Rückgabe der Mietsache an den Vermieter verpflichtet (§ 546 Abs. 2 BGB). Diese Rückgabepflicht begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter. Deshalb stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche zu, wenn der Untermieter mit der Wohnungsräumung in Verzug gerät und dem Vermieter dadurch ein Schaden entsteht (BGH 19.10.1995, Az. IX ZR 82/94).
Der Vermieter kann also vom Untermieter Wertersatz in Höhe des objektiven Mietwerts der von ihm innegehabten Räume der Wohnung verlangen (§§ 987, 990 BGB). Der Anspruch entsteht ab dem Zeitpunkt, in welchem der Untermieter von der Kündigung des Hauptmietvertrages erfährt (BGH 25.02.1960 Az. II ZR 125/58). Spätestens entsteht der Anspruch, wenn der Untermieter vom Vermieter zur Wohnungsräumung aufgefordert worden ist.

4. Kündigung des Untermietvertrages

Grundsätzlich kann der Mieter seine ganze Wohnung oder nur einzelne Räume hiervon zur Untermiete anbieten. Das Bedürfnis, die ganze Wohnung unterzuvermieten kann sich z. B. dann ergeben, wenn der Mieter berufsbedingt längere Zeit ortsabwesend ist und deshalb seine Hauptwohnung nicht nutzen kann. Einzelne Räume werden dagegen häufig bei studentischen Wohngemeinschaften untervermietet. Die Kündigungsfristen unterscheiden sich jeweils, wie wir nachfolgend erläutern.

a) Untervermietung der ganzen Wohnung

Bietet der Mieter die ganze Wohnung zur Untermiete an, kann der Hauptmieter den Untermietvertrag nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Hauptmieter die Wohnung wieder für sich nutzen möchte (Eigenbedarf).
In der Regel beträgt die normale Kündigungsfrist 3 Monate. Dabei muss das Kündigungsschreiben der anderen Partei spätestens zum dritten Werktag eines Monats zugegangen ist. Nur dann ist die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Geht die Kündigung z. B. bis zum 3. Januar zu, wird die Kündigung zum 31. März wirksam.
Sofern die ganze Wohnung vermietet wird, empfiehlt es sich, das Untermietverhältnis befristet abzuschließen und im Untermietvertrag ausdrücklich auf den Grund der Befristung hinzuweisen (§ 575 Abs. 1 BGB).
Nachteilig ist an dem befristeten Untermietvertrag, dass das Untermietverhältnis nicht vor Ablauf der vereinbarten Untermietzeit ordentlich gekündigt werden kann. Der Hauptmieter muss dann also zuverlässig planen können, wie lange er auf die Wohnung verzichten kann.

b) Untermietvertrag über einzelne Räume

Vermietet der Hauptmieter nur einzelne Räume, aber nicht die gesamte Wohnung, sind die Mieterschutzrechte des Untermieters eingeschränkt, da der Hauptmieter die Wohnung mit bewohnt.

aa) Unmöblierte Untervermietung
Wird der untervermietete Raum unmöbliert überlassen, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Gemäß § 573a BGB verlängert sich die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten um weitere 3 Monate, also auf 6 Monate. Der Hauptmieter kann die Verlängerung der Kündigungsfrist umgehen, indem er ein berechtigtes Interesse bei der Kündigung angibt (§ 573 I BGB, z.B. Eigenbedarf).

bb) Möblierte Untervermietung
Wird der Wohnraum möbliert angeboten, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Anders als bei unmöbliertem Wohnraum verlängert sich die Kündigungsfrist nicht. Hier ist es sogar so, dass sich die Kündigungsfrist noch verkürzt (§ 573c Abs. 3 BGB). Der Hauptmieter kann in diesem Fall dem Untermieter bis zum 15. eines Monats zum Ablauf des gleichen Monats kündigen. Wenn also der Hauptmieter den Untermietvertrag kündigt und die Kündigung geht dem Untermieter bis zum 15. August zu, so ist die Kündigung mit Ablauf des Monats August wirksam.