Störung des Hausfriedens

Bei einer Störung des Hausfriedens haben Mieter und Vermieter im Mietrecht eine ganze Reihe von Rechten um die Störung zu beseitigen. Als Anwälte für Mietrecht wollen wir nachfolgend erläutern, welches Verhalten eine Störung des Hausfriedens darstellt und welche Reaktionsmöglichkeiten bei einer Störung des Hausfriedens bestehen.

1. Begriff des Hausfriedens

Der Hausfrieden ist im Mietrecht die gegenseitige Rücksichtnahme der Mieter, durch die ein geordnetes Zusammenleben überhaupt ermöglicht wird. Bei der Nutzung der Mieträume hat sich jeder Mieter und Vermieter im Mietrecht so zu verhalten, dass andere Mieter nicht über das unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Die Pflichten zur gegenseitigen Rücksichtnahme zwischen Mieter und Vermieter ergeben sich aus dem Mietvertrag und der Hausordnung.
Zwischen Mietern untereinander besteht dagegen ein Besitzschutzrecht. Wird ein Mieter in seinem Besitz gestört, darf er die Störung beseitigen und auf Unterlassung klagen falls weitere Störungen zu befürchten sind (§ 862 BGB). Weiterhin ergeben sich bei einer Störung des Hausfriedens zwischen Mietern Ansprüche aus dem Deliktsrecht bei unerlaubten Handlungen (KG Bln, 01.09.2003, Az. 12 U 20/03).

2. Wann kann eine Störung des Hausfriedens vorliegen?

Der Hausfrieden wird gestört, sobald ein Mieter oder Vermieter die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt.
Zu den häufigsten Fällen der Störung des Hausfriedens gehören Nachbarschaftsstreitigkeiten sowie Streitigkeiten zwischen Bewohnern einer Mietwohnung oder zwischen Mietern desselben Mietshauses. Grundsätzlich gilt, dass familiäre Konflikte stets in gemäßigter Form auszutragen sind. Der Hausfrieden kann durch Konflikte insbesondere dann gestört werden, wenn es dadurch zu mehrfachen oder nächtlichen Polizeieinsätzen kommt. Auch Mobbing und Stalking, Beleidigungen und tätliche Angriffe in der Nachbarschaft können den Hausfrieden stören und sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen. Ebenso ist das randalieren durch Mieter oder deren Besucher im Treppenhaus, sowie Geruchsbeeinträchtigungen und Lärmbelästigungen, als Fälle einer Hausfriedensstörung denkbar.

3. Pflichten des Vermieters bei Nachbarschaftsstreitigkeiten

a) Bei Streitigkeiten zwischen Mietern benachbarter Mietwohnungen ist der Vermieter zum Einschreiten verpflichtet. Der Vermieter kann sich im Mietrecht nicht auf die Rolle eines neutralen Dritten berufen. Vielmehr muss er als Vermittler zwischen den streitenden Parteien agieren. Dabei sind der Anlass sowie die Auswirkungen des Streits festzustellen. Der Vermieter hat außerdem festzustellen, ob die Streitigkeiten Auswirkungen auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache für eine der streitenden Partei oder einem unbeteiligten Mieter haben und ob der Hausfrieden durch die Streitigkeiten gestört wird.
b) Bestehen Streitigkeiten zwischen Mietern, welche nicht zur gleichen Zeit den gleichen Vermieter haben, ist der Vermieter nur dann zum Einschreiten verpflichtet, wenn der Streit auf dem Mietgrundstück erfolgt und entweder der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache einer Partei oder der Hausfrieden gestört wird.
c) Wird der Hausfrieden durch einen Streit mehrerer Mieter gestört, hat der Vermieter zu ermitteln, wer den Streit überwiegend verursacht hat. Steht dem Vermieter in diesem Zusammenhang ein Recht zur fristlosen Kündigung zu, darf er jedoch nicht einem beliebigen Mieter kündigen, weil er sich durch dessen Auszug am ehesten die Wiederherstellung des Hausfriedens vorstellen kann. Voraussetzung der fristlosen Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens nach § 569 Abs. 2 BGB ist vielmehr eine Vertragsverletzung, für die der Vermieter auch die Beweislast trägt. Ein „Wahlrecht“ steht dem Vermieter deshalb nur zu, wenn durch mehrere Mieter jeweils eine Vertragsverletzung erfolgt, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. In diesem Fall muss der Vermieter auch nicht demjenigen kündigen, der den Streit überwiegend verursacht hat. Er kann sich vielmehr durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte leiten lassen. Dabei hat der Vermieter jedoch das Verhalten aller beteiligten Mieter und die allgemeinen Verhältnisse im Haus zu berücksichtigen (LG Mhm. 13.06.1979, Az. 4 S 13/79).

4. Rechte des Vermieters bei Störung des Hausfriedens

Verletzt ein Mieter die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme und wird dadurch der Hausfrieden gestört, muss der Vermieter den vertragswidrig handelnden Mieter zunächst abmahnen. Bringt die mietrechtliche Abmahnung keine Besserung, kann der Vermieter bzw. der Rechtsanwalt Unterlassungsklage erheben.
Ist die Beseitigung der Störung des Hausfriedens nicht durch Unterlassen möglich, weil ein Handeln des störenden Mieters erforderlich ist, kommt statt der Abmahnung das Setzen einer angemessenen Frist zur Abhilfe in Betracht (z.B. bei Abschaffung eines Haustieres, Beendigung eines Untermietverhältnisses oder auch Beseitigung einer Einrichtung). Die Länge der Abhilfefrist richtet sich nach der Dauer die erforderlich ist, um die Störung des Hausfriedens zu beseitigen.
Eine Abmahnung oder Abhilfefrist ist jedoch entbehrlich, wenn sie nicht erfolgversprechend ist oder eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen erforderlich ist. Das ist der Fall, wenn der Mieter sich ernsthaft und endgültig weigert, seine Pflichten zu erfüllen oder wenn die Pflichtverletzung des Mieters besonders schwerwiegend ist. Eine Abmahnung ist auch entbehrlich, wenn das Vertragsverhältnis derart grundlegend erschüttert ist, dass dem Vermieter weiteres Zuwarten unzumutbar ist, z.B. bei dem Anbau von Cannabispflanzen in erheblichem Umfang innerhalb der Wohnung (AG Kn. 25.03.2008, Az. 219 C 554/07)
Erfolgt eine Störung des Hausfriedens durch mehrere Mieter, müssen alle beteiligten Mieter abgemahnt werden, da eine fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 2 BGB eine Abmahnung voraussetzt. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn es eine Klausel im Mietvertrag gibt, nach der es für die Wirksamkeit einer Erklärung des Vermieters nur der Übermittlung an eine Person auf Mieterseite bedarf. Eine solche Klausel kann im Wohnraummietrecht jedenfalls dann nicht gelten, wenn die Erklärung auf die Beendigung des Mietverhältnisses gerichtet ist (AG Hbg. 12.08.1988, Az. 43A C 950/88).
Die Abmahnung bzw. die Abhilfefrist müssen außerdem in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Auftreten der Störung des Hausfriedens liegen, da sonst im Fall einer späteren Kündigung die Störung möglicherweise nicht als erheblich angesehen wird.
Kommt es trotz Abmahnung zu wiederholten Hausfriedensstörungen, hat der Vermieter oder sein Anwalt im Mietrecht auch die Möglichkeit der Unterlassungsklage (§ 541 BGB).

5. Rechte des Mieters bei Störung des Hausfriedens

a) Rechte gegenüber dem Vermieter

aa) Liegt eine Störung des Hausfriedens vor, kann der Mieter zunächst Beseitigung der Störung vom Vermieter verlangen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Auf welche Art und Weise der Vermieter seiner Fürsorgepflicht nachkommt und die Störung beseitigt, liegt grundsätzlich im Ermessen des Vermieters. Der Mieter hat also nur einen Anspruch auf Beseitigung der Störung, aber keinen Anspruch auf die Durchführung einer bestimmten Maßnahme durch den Vermieter. Jedoch soll der Mieter das Aussprechen einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter gegenüber dem Störer ausnahmsweise verlangen können, wenn andere Abhilfemaßnahmen insbesondere Abmahnungen und Unterlassungsurteile, nicht zur Wiederherstellung des Hausfriedens geführt haben (LG Bln. 11.01.1999, Az. 62 S 290/98). Bei der Wahl des Mittels zur Beseitigung der Störung hat der Vermieter wieder alle Umstände des Einzelfalls und die widerstreitenden Interessen gegeneinander abzuwägen, sodass er in seiner Entscheidung frei ist, ob er den störenden Mieter zunächst abmahnt, ihn gerichtlich auf Unterlassung in Anspruch nimmt oder ihm kündigt.
bb) Daneben kann dem durch eine Hausfriedensstörung beeinträchtigten Mieter auch eine Minderung des Mietzinses zugutekommen (§ 536 BGB). Die Miete ist gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, durch den die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch herabgesetzt wird. Ein solcher Mangel kann auch durch eine Störung des Hausfriedens gegeben sein.
So können Beschimpfungen und Bedrohungen des Hausmeisters gegenüber einem Mieter eine Hausfriedensstörung darstellen, die eine Minderung des Mietzins um zehn Prozent rechtfertigt (AG Neukölln 09.12.1982, Az. 10 C 255/82).

b) Rechte gegenüber dem Störer

Der Mieter kann auch gegen den Störer Ansprüche geltend machen. Da jedoch zwischen Mieter und Störer kein vertragliches Verhältnis besteht, kann der Mieter nur Ansprüche aus dem Besitzschutzrecht (§ 862 BGB) und dem Deliktsrecht (§ 823 BGB) geltend machen.
aa) Nach § 862 Abs. 1 BGB kann der Besitzer (Mieter einer Wohnung), wenn er in seinem Besitz durch verbotene Eigenmacht gestört wird, vom Störer die Beseitigung der Störung verlangen und gegebenenfalls auf Unterlassung klagen, sofern die Beseitigung der Störung nicht unterbleibt. Eine verbotene Eigenmacht ist die Störung oder Entziehung des Besitzes (§ 858 Abs. 1 BGB). Das ist z. B. der Fall, wenn Haustiere der Nachbarn in den Wohnraum gelangen oder Verschmutzungen und Kotablagerungen auf Terrasse oder Balkon durch die Haustiere der Nachbarn entstehen (LG Bonn, 06.10.2009, Az. 8 S 142/09).
bb) Ferner besteht im Deliktsrecht ein Schadensersatzanspruch, wenn der Störer das Eigentum, das Leben, die Gesundheit oder andere Rechtsgüter eines Mieters vorsätzlich oder fahrlässig verletzt (§ 823 Abs. 1 BGB).

6. Das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens durch Mieter oder Vermieter

Gemäß § 569 Abs. 2 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vorliegt und dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für die beeinträchtigte Partei unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist.
a) Die fristlose Kündigung ist das letzte Mittel, um den Hausfrieden wiederherzustellen. Deshalb werden hohe Anforderungen an das Vorliegen des Kündigungsgrundes gestellt. Es ist stets zwischen dem Lösungsinteresse des Kündigenden und dem Bestandsinteresse des Kündigungsgegners abzuwägen. Der Vermieter hat den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, die Folgen bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses und die allgemeinen Verhältnisse im Haus zu berücksichtigen.
b) Ferner muss die Störung des Hausfriedens nachhaltig sein, es muss also zu schwerwiegenden Verstößen kommen. Erforderlich sind erhebliche Beeinträchtigungen, die über einen längeren Zeitraum anhalten und in Ausmaß und Dauer die Toleranzschwelle in hohem Maß überschreiten. Auch Streitigkeiten zwischen Mietern müssen über einen längeren Zeitraum anhalten und in Art und Ausmaß nicht mehr dem Bagatellbereich zuzuordnen sein.
c) Das kann bei Mobbing und Anschwärzen unter Mietern der Fall sein. Wird ein Mieter zu Unrecht bezichtigt einem anderen Mieter aufzulauern, ihm Wasser durch die Decke tropfen zu lassen und die Leitungen anzuzapfen in Verbindung mit Bedrohungen und dem Abstellen des Stroms durch den anschwärzenden Mieter, liegen Beeinträchtigungen vor, die die Toleranzschwelle erheblich überschreiten und nicht mehr dem Bagatellbereich zuzuordnen sind. Dem beeinträchtigten Mieter war das weitere Wohnen in seiner Wohnung nicht mehr zumutbar, da er infolge der erheblichen Störungen nicht mehr in seiner Wohnung schlafen konnte und bei Freunden unterkommen musste (LG Bln. 08.06.2006, 67 S 465/05).
Eine kurze und einmalige Störung berechtigt jedoch auch dann nicht zur fristlosen Kündigung, wenn sie erheblich ist. Vielmehr muss eine Wiederholungs- oder Fortsetzungsgefahr gegeben sein. Die kann sich insbesondere aus dem früheren Verhalten des Mieters ergeben. Entscheidend ist, ob bis zur Erklärung der Kündigung eine nachhaltige Störung mit Wiederholungs- oder Fortsetzungsgefahr bestanden hat (KG Bln. 01.09.2003, Az. 12 U 20/03).
Insbesondere kann es zu nachhaltigen und erheblichen Hausfriedensstörungen kommen, wenn Beleidigungen und Bedrohungen ausgesprochen werden oder es zu Angriffen unter Mietern kommt.
So ist eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung wirksam, wenn es durch die schwerwiegende Störung des Hausfriedens zur Verwirklichung von Straftatbeständen kommt (LG Mü. 20.12.2005, Az. 14 S 22556/05).
Eine zur fristlosen Kündigung berechtigende Hausfriedensstörung liegt auch dann vor, wenn ein Mieter mehrfach auffällig geworden ist, indem er andere Mieter beschimpft, ihnen Prügel androht und es tatsächlich zu Angriffen kommt, welche den Straftatbestand der Körperverletzung nach § 223 Abs. 1 StGB verwirklichen (AG Brühl 21.12.2007, Az. 22 C 433/07).
Auch üble und unangemessene Behandlungen wie das Beschmieren einer Wohnungstür mit Kot oder das Auskippen von Essensresten vor der Tür, berechtigen zur fristlosen Kündigung. An der Wirksamkeit der Kündigung ändert sich auch nichts, wenn der störende Mieter aufgrund einer seelischen Erkrankung schuldlos handelte (AG Braunschweig 18.02.2005, Az. 119 C 3037/04).
Schließlich kann auch die Androhung von Gewalt mittels Drohbrief, der dazu geeignet ist die Betroffenen erheblich zu verunsichern, eine Störung des Hausfriedens darstellen, die zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt. Dabei kommt es nicht darauf an ob es tatsächlich zur Anwendung von Gewalt kam, wenn aus dem Drohbrief die ernste Absicht hervorgeht, körperlichen Schaden zufügen zu wollen (LG Hann. 14.03.2000, Az. 18 S 665/99).