Staffelmietvertrag

Anwalt Staffelmietvertrag
Staffelmietvertrag

Der Staffelmietvertrag ist eine Form des Mietvertrages im Mietrecht, bei der schon im Mietvertrag festgelegt ist, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten (Staffeln) erhöht. Der Staffelmietvertrag war früher weit verbreitet, er scheint aber heute in der Beratungspraxis durch einen Rechtsanwalt nicht mehr eine so große Rolle zu spielen.

Der Vorteil des Staffelmietvertrages ist es, das eine gewisse Planungssicherheit für den Mieter und Vermieter besteht. Jede Partei weiß genau wann und im welchen Umfang sich die Miete erhöhen wird. Mieterhöhungen aus anderen Gründen sind hier ausgeschlossen. Der Nachteil liegt naturgemäß darin, dass dann, wenn die Mietpreisentwicklung falsch vorhergesehen wird, die Parteien dennoch an die einmal getroffene Staffelmietvereinbarung gebunden sind.

1. Voraussetzungen für einen wirksamen Staffelmietvertrag

a) Zwischen 2 Staffeln muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen (§ 557 a Abs. 2 BGB). Eine Mieterhöhung, die vor Ablauf eines Jahres eintreten soll, ist unzulässig.
Für den Fall, dass eine Staffel kürzer als 1 Jahr ausfällt (auch wenn nur 1 Tag fehlen sollte), ist die gesamte Staffelmietvereinbarung nichtig (LG Bln., 06.02.2004, Az. 63 S 179/03). Bei einer Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung bleibt der Mietvertrag im Übrigen jedoch rechtsgültig. Der Mieter ist aber nur zur Zahlung der bei Vertragsschluss vereinbarten Anfangsmiete verpflichtet.

b) Die Erhöhung der Miete muss konkret bestimmt sein. Dabei muss der jeweils geschuldete Mietzins oder der jeweilige Erhöhungsbetrag in einem Geldbetrag ausgewiesen sein. Eine lediglich prozentuale Angabe im Mietvertrag, dass die Monatsmiete sich jährlich um 5% erhöht, wäre unwirksam (BGH, 15. 02. 2012, Az. VIII ZR 197/11).
Auch eine Vereinbarung, wonach sich die Staffelmieterhöhungen nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten sollen, führt gem. § 139 BGB zur Unwirksamkeit des gesamten Staffelmietvertrages. Unzureichend ist es auch, wenn sich die Staffelmiete lediglich aus dem Quadratmeter-Mietzins ergibt.

c) Die Miete muss sich gemäß § 557a Abs. 1 BGB mindestens einmal erhöhen (BGH, 16.11.2005, Az. VIII ZR 218, 04), damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag qualifiziert werden kann. Somit sind mindestens 2 Staffeln zwischen den Parteien zu vereinbaren.

d) Der Staffelmietvertrag muss gem. § 557a Abs. 1 BGB schriftlich vereinbart werden. Es genügt allerdings die elektronische Form nach § 126 a BGB. Eine mündliche Vereinbarung einer Staffelmieterhöhung ist nichtig.

Sofern der Mieter Zahlungen aufgrund einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung geleistet hat, so kann er den aufgrund der Staffel zu viel geleisteten Mietzins zurückverlangen.

2. Miethöhe beim Staffelmietvertrag

Die gestaffelte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Wenn der Vermieter aber mehr als 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, kann eine verbotene Mietpreisüberhöhung vorliegen. Liegt eine solche Staffelmiete vor, so ist diese nichtig und es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 5 WiStrG).

Die Erhöhung des Mietzinses tritt beim Staffelmietvertrag automatisch ein, ohne dass es einer besonderen Mitteilung seitens des Vermieters bedarf (siehe aber Ziff. 3).

Bei einer Staffelmietvereinbarung sind andere Mieterhöhungen, z. B. wegen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) und wegen Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559 ff. BGB) unwirksam, solange die Staffelmietvereinbarung läuft. Sollten solche Mieterhöhungen im Mietvertrag neben der Staffelmiete vereinbart sein, so sind diese gem. §§ 134, 557a BGB nichtig.

3. Die „vergessene“ Staffelmiete

Es passiert häufig, dass beide Parteien die Staffelmietvereinbarung „vergessen“, also der höhere Mietzins über einen längeren Zeitraum vom Mieter nicht gezahlt und vom Vermieter nicht geltend gemacht wird.

a) Zum Teil wird angenommen, dass dann wenn der Vermieter die Staffelmieterhöhung 2 ½ Jahre nicht einfordert, er auf diese Geldbeträge verzichtet hat. Der Vermieter kann dann die „vergessenen“ Staffelmieterhöhungen nicht mehr nachfordern (LG Mü., 14.04.2002, Az. 14 S 17240/01).

b) Eine andere Meinung nimmt einen Verzicht erst dann an, wenn der Vermieter die Mieterhöhung aus der Staffelmiete 5 Jahre lang nicht geltend gemacht hat und dieser sich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses auf den erhöhten Mietzins beruft (LG Osnabrück, 02.04.2004, Az. 12 S 46/04).

4. Dauer der Staffelmietvereinbarung und Ausschluss des Kündigungsrechtes

Staffelmietvereinbarungen waren früher nur für eine Dauer von maximal 10 Jahren zulässig. Nach Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes vom 01.09.2001 können Staffelmieten auch über eine längere Laufzeit vereinbart werden.
Allerdings kann das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters höchstens für 4 Jahre seit Abschluss des Staffelmietvertrages ausgeschlossen werden (BGH, 12.11.2008, Az. VIII ZR 270/07). Ist das Kündigungsrecht länger ausgeschlossen oder wurde der Staffelmietvertrag für längere Zeit als 4 Jahre abgeschlossen, hat der Mieter jederzeit das Recht zur ordentlichen Kündigung nach § 573c BGB.
Wird ein Kündigungsausschluss vereinbart, der die Höchstfrist von 4 Jahren überschreitet, so ist der darüber hinausgehende Kündigungsausschluss unwirksam (BGH, 25.01.2006, Az. VIII ZR 3/05).