Staffelmietvertrag

Anwalt Staffelmietvertrag
Staffelmietvertrag

Der Staffelmietvertrag ist eine Form des Mietvertrages im Mietrecht, bei der schon im Mietvertrag festgelegt ist, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten (Staffeln) erhöht. Der Vorteil des Staffelmietvertrages ist es, das eine gewisse Planungssicherheit für den Mieter und Vermieter besteht. Jede Partei weiß genau wann und im welchen Umfang sich die Miete erhöhen wird. Mieterhöhungen aus anderen Gründen sind hier ausgeschlossen. Der Nachteil liegt naturgemäß darin, dass dann, wenn die Mietpreisentwicklung falsch vorhergesehen wird, die Parteien dennoch an die einmal getroffene Staffelmietvereinbarung gebunden sind. Was bei der Vereinbarung einer Staffelmiete zu beachten ist, möchte ich nachfolgend als Fachanwalt für Mietrecht erläutern.

1. Voraussetzungen für einen wirksamen Staffelmietvertrag

Staffelmietvereinbarungen unterliegen nur bei der Wohnraummiete gesetzlichen Bindungen. Im Gewerberaummietrecht gelten diese Beschränkungen nicht (§ 578 BGB). Der Mieter von Gewerberaum ist auch dann an den Staffelmietvertrag gebunden, wenn das Mietenniveau absinkt. Das ist selbst dann der Fall, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 60% absinkt (BGH 27.10.2004 Az. XII ZR 175/02).

a) Mindestdauer der Staffel

Zwischen 2 Staffeln muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen (§ 557 a Abs. 2 BGB). Eine Mieterhöhung, die vor Ablauf eines Jahres eintreten soll, ist unzulässig.
Für den Fall, dass eine Staffel kürzer als 1 Jahr ausfällt (auch wenn nur 1 Tag fehlen sollte), ist die gesamte Staffelmietvereinbarung nichtig (LG Bln. 06.02.2004 Az. 63 S 179/03). Bei einer Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung bleibt der Mietvertrag im Übrigen jedoch rechtsgültig. Der Mieter ist aber nur zur Zahlung der bei Vertragsschluss vereinbarten Anfangsmiete verpflichtet und kann einen zuviel bezahlten Betrag zurückfordern.
Wird der Mietvertragsbeginn hinausgeschoben, weil sich der Einzug verzögert und wird dann die erste Staffelmieterhöhung schon nach 10 Monaten fällig, ist mangels Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung ebenfalls nur die Ausgangsmiete geschuldet (LG Bln. 20.04.2001 Az. 64 S 471/00).

b) Bestimmtheitserfordernis

Die Erhöhung der Miete muss konkret bestimmt sein. Dabei muss der jeweils geschuldete Mietzins oder der jeweilige Erhöhungsbetrag in einem Geldbetrag ausgewiesen sein. Eine lediglich prozentuale Angabe im Mietvertrag, dass die Monatsmiete sich jährlich um 5% erhöht, wäre unwirksam (BGH 15. 02. 2012  Az. VIII ZR 197/11).

Eine Staffelmietvereinbarung ist insgesamt unwirksam, wenn sich die Miete einer bestimmten Staffel nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten soll (§ 139 BGB). Der Mieter, der in Unkenntnis der Rechtslage entsprechend den vorangegangenen Staffeln eine erhöhte Miete gezahlt hat, kann den im Verhältnis zur ursprünglich vereinbarten Miete überzahlten Betrag zurückfordern (LG Halle 06.05.2004 Az. 2 S 249/03). Die Staffelmietvereinbarung ist auch unwirksam, wenn sie lediglich einen erhöhten Quadratmetermietzins für jeweilige Geltungszeiträume bezeichnet (LG Görlitz 24.09.1997 Az. 2 S 12/97). Auch wenn die ersten Staffeln nur beispielhaft aufgezählt werden und für weitere Staffeln auf „…usw“ verwiesen wird, ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam (LG Gießen 18.05.1994 Az. 1 S 84/94).

c) Mindestanzahl der Staffeln

Die Miete muss sich gemäß § 557a Abs. 1 BGB mindestens einmal erhöhen (BGH 16.11.2005 Az. VIII ZR 218/04), damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag qualifiziert werden kann. Somit liegt eine Staffelmietvereinbarung bereits vor, wenn eine einzige Steigerung vereinbart wurde.

d) Schriftform

Der Staffelmietvertrag muss gem. § 557a Abs. 1 BGB schriftlich vereinbart werden. Es genügt allerdings die elektronische Form nach § 126 a BGB. Die Textform ist allerdings nicht ausreichend (§ 126b BGB). Eine mündliche Vereinbarung einer Staffelmieterhöhung ist nichtig.

2. Rechtsfolgen der Staffelmietvereinbarung

Die Mieterhöhung aufgrund des Staffelmietvertrages tritt ein, ohne dass sich der Vermieter hierauf berufen muss.

a) Die „vergessene“ Staffelmiete

Es passiert häufig, dass beide Parteien die Staffelmietvereinbarung „vergessen“, also der höhere Mietzins über einen längeren Zeitraum vom Mieter nicht gezahlt und vom Vermieter nicht geltend gemacht wird.

aa) Zum Teil wird angenommen, dass dann wenn der Vermieter die Staffelmieterhöhung 2 ½ Jahre nicht einfordert, er auf diese Geldbeträge verzichtet hat. Der Vermieter kann dann die „vergessenen“ Staffelmieterhöhungen nicht mehr nachfordern (LG Mü. 14.04.2002 Az. 14 S 17240/01).

bb) Eine andere Meinung nimmt einen Verzicht erst dann an, wenn der Vermieter die Mieterhöhung aus der Staffelmiete 5 Jahre lang nicht geltend gemacht hat und dieser sich erst nach Beendigung des Mietverhältnisses auf den erhöhten Mietzins beruft (LG Osnabrück 02.04.2004 Az. 12 S 46/04).

b) Ausschluss von Mieterhöhungen

Bei einer Staffelmietvereinbarung sind andere Mieterhöhungen, z. B. wegen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) und wegen Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559 ff. BGB) unwirksam, solange die Staffelmietvereinbarung läuft. Sollten solche Mieterhöhungen im Mietvertrag neben der Staffelmiete vereinbart sein, so sind diese gem. §§ 134, 557a BGB nichtig. Selbst wenn die Staffelmietvereinbarung unwirksam ist, kann die Vereinbarung im Einzelfall auslegungsfähig sein und eine Begrenzung des Mieterhöhungsrechts des Vermieters beinhalten (LG Bln. 29.10.1991 Az. 64 S 87/91).

c) Rückforderungsanspruch

Sofern der Mieter Zahlungen aufgrund einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung geleistet hat, so kann er den aufgrund der Staffel zu viel geleisteten Mietzins zurückverlangen. Auch wenn sich der Mieter stets an die unwirksame Staffelmietvereinbarung gehalten und die erhöhten Mieten gezahlt hat, kommt es nicht zu einer stillschweigend vereinbarten Mieterhöhung und der Mieter hat einen Rückforderungsanspruch (§ 812 BGB; LG Kiel 30.09.1999 Az. 8 S 330/98).

3. Dauer der Staffelmietvereinbarung und Ausschluss des Kündigungsrechtes

Staffelmietvereinbarungen waren früher nur für eine Dauer von maximal 10 Jahren zulässig. Nach Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes vom 01.09.2001 können Staffelmieten auch über eine längere Laufzeit vereinbart werden.

a) Kündigungsausschluss

Allerdings kann das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters höchstens für 4 Jahre seit Abschluss des Staffelmietvertrages ausgeschlossen werden (BGH 12.11.2008 Az. VIII ZR 270/07). Die Berechnung der Frist beginnt mit der Vereinbarung der Staffelmiete und nicht erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses (BGH 03.05.2006 Az. VIII ZR 243/05).

b) Kündigungszeitpunkt

Ist das Kündigungsrecht länger ausgeschlossen oder wurde der Staffelmietvertrag für längere Zeit als 4 Jahre abgeschlossen, hat der Mieter jederzeit das Recht zur ordentlichen Kündigung nach § 573c BGB.
Die fristgerechte Kündigung eines Staffelmietvertrages ist bereits zum Ablauf des 4-Jahreszeitraums des Vertrages, gerechnet vom Zeitpunkt der Vereinbarung der Staffelmiete, und nicht erst nach Ablauf des Staffelmietvertrages zulässig (BGH 29.06.2005 Az. VIII ZR 344/04).

c) Unwirksamer Kündigungsausschluss

Wird ein Kündigungsausschluss formularmäßig vereinbart, der die Höchstfrist von 4 Jahren überschreitet, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH 25.01.2006  Az. VIII ZR 3/05).
Ist dagegen die Dauer des Kündigungsverzichts des Staffelmietvertrages individualvertraglich vereinbart, der den zulässigen Zeitraum von vier Jahren übersteigt, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (BGH 14.06.2006 Az. VIII ZR 257/04).

4. Miethöhe beim Staffelmietvertrag

Die gestaffelte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen und auch die Kappungsgrenze muss nicht eingehalten werden (§ 558 Abs. 2-3 BGB). Wenn der Vermieter aber mehr als 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, kann eine verbotene Mietpreisüberhöhung vorliegen, wenn die Staffelmiete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen zustande gekommen ist. Liegt eine solche Staffelmiete vor, so ist diese nichtig und es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 5 WiStrG).
Für Mietverhältnisse, die unter Geltung der Bestimmungen der Mietpreisbremse zustande gekommen sind, darf die bei Vertragsbeginn vereinbarte Mietpreisstaffel die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen (§§ 556d, 557a Abs. 4 BGB)