Schönheitsreparaturen

Anwalt Schönheitsreparaturen Mietrecht
Schönheitsreparaturen im Mietrecht

Grundsätzlich ist es im Mietrecht die Aufgabe des Vermieters, Reparaturen und Schönheitsreparaturen auszuführen. Es ist jedoch im Mietrecht üblich, in den Mietverträgen zu vereinbaren, dass der Mieter die Pflicht hat,  die Schönheitsreparaturen (z. B. Streichen und Tapezieren) zu übernehmen. Bei kurzfristigen Mietverhältnissen (weniger als 1 Jahr) muss der Mieter noch keine Schönheitsreparaturen leisten, es sei denn, es wurden Schäden verursacht, die nicht vom normalen Mietgebrauch herrühren. Im Mietrecht wird ein Rechtsanwalt zumeist dann benötigt, wenn es vor der Rückgabe der Mietwohnung um die Frage geht, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen muss.
Es gab im Bereich der Schönheitsreparaturen in den letzten Jahren wichtige neue Entscheidungen, die nach unserer Erfahrung als Rechtsanwälte für Mietrecht darauf schließen lassen, dass viele Regelungen zu Schönheitsreparaturen in älteren Formularmietverträgen unwirksam sein werden. Ensprechend hoch ist auch der Beratungsbedarf durch einen Rechtsanwalt, ob bei der Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden müssen.

1. Unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen

a) Starrer Fristenplan

Die Entwicklung begann im Jahr 2006 mit einer Entscheidung des BGH zu den Schönheitsreparaturen (BGH 18.10.06 Az. VIII ZR 52/06).
Der Mieter hatte erst zwei Jahre in der Mietwohnung gewohnt. Im Formularmietvertrag war vereinbart, dass er nach bestimmen Fristen Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Diese Frist war noch noch nicht verstrichen. Für den Fall, dass er vor Ablauf der Fristen auszieht, sollte er anteilig die Renovierungskosten zahlen. Der BGH entschied, dass er keine anteiligen Renovierungskosten zu tragen hat. Eine solche Abgeltungsklausel mit starrem Fristenplan ist unwirksam!

b) Isolierte Endrenovierungsklausel

Es schloss sich ein zweiter Fall an, über den der BGH zu entscheiden hatte. Hier war im Formularmietvertrag lediglich vereinbart, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses zu renovieren hatte. Einen Fristenplan gab es nicht.
Der BGH entschied, dass auch eine solche isolierte Endrenovierungsklausel, unabhängig von Fristen unwirksam ist, denn es kommt auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad an (BGH 12.09.07 Az. VIII ZR 316/06).

Sollte Sie beim Auszug aus der Mietwohnung, diese auf Grund einer Endrenovierungsklausel renoviert haben und Sie später erfahren, dass diese Klausel unwirksam war, so steht ihnen nach neuerer Rechtsprechung (BGH 27.05.09 Az. VIII ZR 302/07) eine Kostenerstattung zu. Dabei sind die eingesetzten Materialien grundsätzlich erstattungsfähig. Für die Arbeitsleistungen, welche in der Regel von dem Mieter selbst oder Freunden und Verwandten erbracht werden gilt, dass eine angemessene Entlohnung geltend gemacht werden kann. Sollte die Renovierung durch eine Firma geschehen seien, so ist der entsprechende Rechnungsbetrag erstattungsfähig (s. Ziff. 2).

c) Farbwahlklausel und Schönheitsreparaturen

In diesem Fall war im Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben auszuführen hat.
Der BGH entschied, dass auch diese Klausel unwirksam ist, da dem Mieter schon während seiner Mietzeit und nicht erst bei der Rückgabe der Wohnung vorgeschrieben wird, welche Farben er zu verwenden hat. Die unwirksame Farbwahlklausel machte die gesamte Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam, so dass auch hier keine Renovierung geschuldet war (BGH 18.06.08 Az. VIII ZR 224/07).
Bitte beachten Sie aber, dass der BGH ausdrücklich das Interesse des Vermieters betont hat, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es wird also weiterhin nicht möglich sein, die Wohnung in einer ungewöhnlichen Farbwahl zurückzugeben.

d) Wirksame Farbwahlklausel bei Holzteilen

Der BGH hat seine Rechtsprechung zu Farbwahlklauseln fortgeführt. Es war über eine Regelung im vorformulierten Mietvertrag zu entscheiden, wonach farbig gestrichene Holzteile in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückzugeben und lackierte Holzteile im vorgefundenen Farbton zurückzugeben sind. Die Klausel ist nach dem Urteil des BGH wirksam. Sie beläßt dem Mieter einen ausreichenden Entscheidungsspielraum hinsichtlich der Rückgabe der farbig gestrichenen Holzteile, indem diese in hellen Farbtönen zurückzugeben sind.
Hinsichtlich der lackierten Holzteile gibt es jedoch keinen Gestaltungsspielraum. Diese sind auch so zurückzugeben (BGH 22.10.08 Az. VIII ZR 283/07).
Das Urteil ist nicht überraschend. Der BGH hat bereits in dem unter Buchst. d) dargestellten Urteil betont, dass die Wohnung in einer Dekoration zurückzugeben ist, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.
Ein deckender Farbanstrich auf einer Lackierung oder Lasur lässt sich nur durch Abschleifen rückgängig machen. Ein solcher Eingriff in die Substanz der Mieträume ist aber dem Mieter im Mietrecht nicht gestattet.

e) Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übernommener Wohnung

In dem zu entscheidenden Fall übernahmen die Mieter eine Wohnung, bei der in drei Zimmern Malerarbeiten erforderlich waren. Im vorformulierten Mietvertrag verpflichteten sich die Mieter, während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auszuführen. Für die unrenoviert übernommene Wohnung erhielten die Mieter einen Nachlass von einer halben Monatsmiete.
Der BGH entschied, dass es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle, wenn er ohne Ausgleich die Wohnung ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Der Nachlass von einer halben Monatsmiete stelle hierfür keinen angemessenen Ausgleich dar (BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 und Az. VIII ZR 242/13).
Die Beweislast, dass eine unrenovierte Wohnung übernommen wurde, trägt der Mieter. Dabei kommt es darauf an, dass die Gebrauchsspuren so erheblich sind, dass die Wohnung insgesamt einen unrenovierten Eindruck macht.
In diesem Fall ist die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam (siehe aber Buchst. f), so dass es bei der gesetzlichen Regelung im Mietrecht bleibt, wonach der Vermieter auch während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen auszuführen hat.

f) Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln

Als Quotenabgeltungsklauseln bezeichnet man Regelungen in Mietverträgen, die den Mieter verpflichten, am Ende des Mietverhältnisses anteilig die Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall zu übernehmen, wenn die Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen noch nicht verstrichen sind (starre Fristen). Solche Klauseln waren bislang zulässig, wenn der vom Mieter zu zahlende Anteil im Verhältnis zur bisherigen Mietdauer und dem voraussichtlichen Renovierungsbedarf stand (flexible Fristen).
Solche Quotenabgeltungsklauseln erklärte der BGH nun für unwirksam (BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13). Wenn der Mieter den Formularmietvertrag unterschreibt, können die Parteien den Renovierungsbedarf noch gar nicht wissen. Der Mieter kann also seine finanzielle Belastung nicht sicher genug vorhersehen. Außerdem kann man bei Auszug nicht das Aussehen der Wohnung hypothetisch in die Zukunft fortschreiben und Ersatz für einen möglicherweise entstehenden Renovierungsbedarf fordern.
Quotenabgeltungsklauseln sind daher nach der Ansicht des BGH im Mietrecht unwirksam. Das gilt sowohl für starre oder flexible Fristen und es ist auch gleichgültig, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde. Aber Vorsicht, dass bedeutet nur, dass der Mieter nicht anteilig die Schönheitsreparaturen zahlen muss. Wenn der Renovierungsbedarf aber z. B. schon vor Ablauf der Renovierungsfristen entstanden ist, ist der Mieter gleichwohl verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

g) Mieterhöhung und Schönheitsreparaturen

Sie sehen schon, nach diesen beiden Entscheidungen ist es schwierig, eine wirksame Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren. Es entbrannte deshalb im Mietrecht die Diskussion, ob es nicht möglich wäre, bei einer unwirksamen Klausel eine Mieterhöhung vorzunehmen. Schließlich sei ja im Mietzins einkalkuliert, dass eine renovierte Wonung übernommen wird, die auch wieder so zu übergeben ist.
Auch dies hat der BGH entschieden.
Danach ist die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich. Es darf im Mietrecht keine Mieterhöhung vorgenommen werden, nur weil eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde (BGH 09.07.08 Az. VIII ZR 83/07).

h) Gewerberäume und Schönheitsreparaturen

Die vorgenannten Urteile gelten lediglich für das Wohnraummietrecht. Für das Gewerberaummietrecht galt diese Rechtsprechung bislang nicht.
Nunmehr entschied der BGH, dass auch Regelungen in Formularverträgen gewerblicher Mietverhältnisse unwirksam sein können, wenn der Vertragspartner unangemessen benachteiligt wird.
In dem Fall des BGH hatten die Parteien ebenfalls eine Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan (s. Buchst. a) vereinbart, wonach Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen, unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf, durchzuführen waren. Da somit dem Gewerberaummieter der Einwand abgeschnitten war, dass überhaupt noch kein Renovierungsbedarf bestand, sei die Vereinbarung mit der Folge unwirksam, dass der Gewerberaummieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen schuldet. Die Regelung benachteiligt den Gewerberaummieter unangemessen, denn Renovierungen sind auch vom Vermieter erst dann geschuldet, wenn tatsächlich ein Renovierungsbedarf entstanden ist (BGH 08.10.08 Az. XII ZR 84/06).

2. Schadenersatz bei nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen

Der Vermieter hatte in seinem Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel (Endrenovierungsklausel) verwandt. Der Mieter wusste von der Unwirksamkeit der Regelung nichts und renovierte in der Annahme hierzu verpflichtet zu sein, die Wohnung vor Auszug selbst.
Als dem Mieter bekannt wurde, dass die Vereinbarung unwirksam ist, machte er die Kosten der Renovierung gegen den Vermieter geltend.
Der BGH entschied, dass ein solcher Erstattungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung besteht und verurteilte den Vermieter, die Kosten zu ersetzen (BGH 27.05.09 Az. VIII ZR 302/07).

Nun ist es nicht ganz neu, dass der Vermieter dem Mieter aufgewandte Kosten der Renovierung ersetzen muss, wenn diese auf Grund einer unwirksamen Vereinbarung durch den Mieter aufgewandt wurden und der Mieter von der Unwirksamkeit nichts wusste.
Bislang hat die Rechtsprechung jedoch immer den Kostenersatz von Arbeiten verneint, die in Eigenregie erbracht wurden. Dem ist nun der BGH entgegen getreten.
Er weist darauf hin, dass Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig in Eigenleistung erbringen oder durch Bekannte erledigen lassen. Der Erstattungsanspruch bestimmt sich deshalb danach, in welchem Umfang der Mieter seine freie Zeit für die Renovierung eingesetzt hat und den Kosten des notwendigen Materials. Zu erstatten sind aber auch die Vergütung für Bekannte, die der Mieter aufgewandt hat oder hätte aufwenden müssen.
Zu beachten ist jedoch, dass stets nur angemessene Kosten durch den Vermieter zu ersetzen sind. Verlangt also z.B. der Mieter (sofern er nicht beruflich Maler ist) den Stundenlohn eines Fachhandwerkers, so wird dieser sicher nicht mehr angemessen sein.