Schlüsselverlust

Anwalt Schlüsselverlust Mietrecht
Schlüsselverlust im Mietverhältnis

Als Rechtsanwalt werde ich öfter gefragt, was bei einem Schlüsselverlust im Mietrecht zu beachten ist. Der Verlust eines Haustürschlüssels oder eines Wohnungsschlüssels kann teuer werden, wenn es sich um eine Schließanlage handelt. Wie Sie sich nach einem Schlüsselverlust richtig verhalten, um den Schaden so gering wie möglich zu halten, wollen wir als Rechtsanwälte für Mietrecht hier erklären.

1. Pflichten des Mieters bei einem Schlüsselverlust

Der Mieter hat eine Obhutspflicht im Mietverhältnis, mit der Mietsache sorgfältig umzugehen. Die Obhutspflicht bezieht sich im Mietrecht auch auf die Sorgfalt im Umgang mit den dem Mieter überlassenen oder selbst gefertigten Schlüsseln zum Mietobjekt. Ausdruck der Obhutspflicht ist es, dass der Mieter bei einem Verlust eines Haustürschlüssels oder Wohnungsschlüssels verpflichtet ist, den Vermieter hierüber unverzüglich zu unterrichten.

2. Voraussetzungen für den Schadenersatz bei Schlüsselverlust

a) Verschulden

Der Vermieter kann nur dann Schadenersatz für den Einbau eines neuen Schlosses oder einer Schließanlage verlangen, wenn dem Mieter bei dem Verlust des Schlüssels ein Verschulden vorzuwerfen ist und wenn die Gefahr des Mißbrauchs des Schlüssels besteht. So trifft den Mieter z. B. bei einem Diebstahl kein Verschulden, wenn er die Codekarte einer Tiefgarage nicht in der Wohnung aufbewahrt, sondern im Auto (AG Kn. WuM 1989, 168).

b) Konkreter Schadenersatz

Ferner darf er im Falle einer Schadenersatzverpflichtung des Mieters nicht die abstrakten Kosten eines Schlosses, z.B. auf Grund eines Kostenvoranschlages verlangen. Vielmehr kann er nur den konkreten Schaden fordern, also den Betrag, den er tatsächlich für den Ersatz des Schlosses, des Schlüssels oder der Schließanlage aufgewendet hat.

c) Schadensminderungspflicht

Schließlich trifft den Vermieter im Mietrecht eine Schadensminderungspflicht bei einem Schlüsselverlust. So kann ein Hotelbetreiber gehalten sein eine Schließanlage einzubauen, die es im Fall eines Schlüsselverlustes ermöglicht, nicht die ganze Schließanlage zu wechseln, sondern lediglich das Schloss der Haustür und der Zimmertür (LG Kn., VersR 1994, 690).

3. Rechtsprechung zum Schlüsselverlust im Mietrecht

a) Handelt es sich um eine Schließanlage, kann der Vermieter die gesamte Schließanlage auswechseln und die Kosten als Schadenersatz vom Mieter ersetzt verlangen, wenn dieser den Schlüssel verloren hat (LG Gött., Az. 5 S 106/88). Voraussetzung ist allerdings, dass dies aus Sicherheitsgründen auch erforderlich ist.
Das gleiche gilt, wenn ein Schlüssel bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück gegeben werden kann (LG MS, Az. 10 S 63/89).

b) Glück im Unglück hat aber der Mieter, dem der Schlüssel gestohlen wurde, wenn ihm hierbei kein Verschulden vorzuwerfen ist, d.h. wenn er den Diebstahl nicht begünstigt hat. In diesem Fall kann der Vermieter für den Schlüsselverlust keinen Schadenersatz verlangen (AG Hbg., Az. 47 C 178/99).

c) Verliert man tatsächlich einen Schlüssel, ist es auch besser, wenn er in einen tiefen Fluss fällt. In diesem Fall wäre die Gefahr des Mißbrauchs des Schlüssels beseitigt. Der Vermieter könnte dann auch nicht Schadenersatz für die Auswechslung der gesamten Schließanlage verlangen (LG Bln., Az. 64 S 551/99; LG Mhm., Az. 4 S 30/76), denn in diesem Fall ist die Gefahr des Mißbrauchs des Schlüssels ausgeschlossen. Das Auswechseln der Schließanlage ist demnach nicht aus Sicherheitsgründen erforderlich.

d) In allen Fällen des Schlüsselverlustes sollte der Vermieter aber unbedingt sofort informiert werden, da ansonsten eine Pflichtverletzung vorliegen kann (AG Hohenschönhausen, Az. 5 C 348/03), die wiederum Schadenersatzforderungen nach sich ziehen kann.

e) Schließlich sind die Kosten für den Ersatz der Schließanlage auch nur dann vom Mieter zu ersetzen, wenn die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht wird (BGH 05.03.14, Az. VIII ZR 205/13).