Rückgabe Mietwohnung

Anwalt Rückgabe Mietwohnung
Rückgabe der Mietwohnung

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietwohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Bei der Rückgabe der Mietwohnung treten die meisten Probleme im Mietverhältnis auf, die einen Rechtsanwalt notwendig machen. Das betrifft die Beseitigung von Schäden, die Durchführung von Schönheitsreparaturen und die Auszahlung der Mietkaution. Bei der Rückgabe der Mietwohnung werden aber auch die meisten Fehler gemacht, angefangen bei der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls bis zur nicht vollständigen Rückgabe der Wohnung. Wir wollen hier auf einige häufige Fragen aus der anwaltlichen Beratungspraxis eingehen, was bei der Rückgabe der Mietwohnung zu beachten ist.

1. Wohnungsrückgabe

Die Rückgabe der Mietwohnung bedeutet im Mietrecht, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses den Besitz an der Mietwohnung aufgeben muss und den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung setzen muss. Hierzu ist es erforderlich, dass der Mieter die Mietwohnung räumen muss und dem Vermieter die erhaltenen und die nachbestellten Schlüssel der Wohnung überlassen muss. Eine Rückgabe der Mietwohnung kann weder dann angenommen werden, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Mieträumen fortschafft, aber die Schlüssel mitnimmt, noch dann, wenn er zwar die Mieträume unter Rückgabe der Schlüssel verlässt, aber seine Sachen nicht aus der Mietwohnung entfernt. Im ersten Fall (bei Mitnahme der Schlüssel) verschafft er dem Vermieter nicht den Besitz an den Mieträumen. Im zweiten Fall (bei bloßer Rückgabe der Schlüssel) überlässt er dem Vermieter zwar den Besitz, er räumt aber nicht. In jedem der beiden Fälle gibt er die Mietsache nicht zurück und enthält sie dem Vermieter deshalb vor. Die vollständige Rückgabe der Mietwohnung ist von erheblicher finanzieller Bedeutung für den Mieter, denn wenn er die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück gibt, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung, als Entschädigung weiterhin den vereinbarten Mietzins verlangen (§ 546 a BGB).

a) Räumung der Mietwohnung

Die Räumung der Mietwohnung muss vollständig erfolgen. Der Mieter muss hierzu alle seine Möbel aus der Mietwohnung entfernen. Zu räumen sind aber auch die überlassenen Nebenräume, wie der Keller oder der Dachboden. Wird die Mietwohnung nicht vollständig geräumt, besteht die Gefahr, dass keine Rückgabe der Mieträume vorliegt, weil dem Vermieter nicht der alleinige Besitz an der Mietwohnung eingeräumt wurde. Teilleistungen des Mieters bei Erfüllung der Rückgabepflicht sind unzulässig. Eine nur teilweise Räumung hat daher zur Folge, dass dem Vermieter die gesamte Mietwohnung vorenthalten wird (BGH, 11.05.1988, Az. VIII ZR 96/87).

Der Vermieter darf die zurückgelassenen Sachen des Mieters nicht eigenmächtig entsorgen, es sei denn, dieser hat offenkundig seinen Besitz hieran aufgegeben, z.B. bei zurückgelassenen defekten Möbeln, Müll, Renovierungsresten usw. Wenn der Vermieter Sachen aus der Mietwohnung eigenmächtig entfernt, kann er sich schadenersatzpflichtig machen (BGH, 01.10.2003, Az. VIII ZR 326/02).
Grundsätzlich kommt es für die Rückgabe der Mietwohnung im Mietrecht nicht darauf an, in welchen Zustand sich die Mieträume befinden. Die Mietwohnung ist also auch denn zurückgegeben, wenn sie sich in einem verwahrlosten Zustand befindet. Aber Vorsicht, muss die Mietwohnung durch den Vermieter erst gesäubert werden, muss der Mieter die Kosten dennoch ersetzen. Hat der Mieter laut Mietvertrag die Mieträume besenrein zurückzugeben, so liegt die Pflicht des Mieters darin, grobe Verschmutzungen zu beseitigen (BGH, 28.06.2006, Az. VIII 124/05).

Für die Mietwohnung gilt, dass die Rückgabe – zusammen mit den Schlüsseln – an dem Ort stattfinden soll, wo sich die Mietwohnung befindet. Vermieter und Mieter müssen sich also in der Mietwohnung treffen.

b) Vollständige Schlüsselübergabe

Zu einer vollständigen Rückgabe der Mietwohnung gehört im Mietrecht auch die Rückgabe aller vom Vermieter empfangenen Schlüssel. Sollte der Mieter seine Wohnung zwar geräumt haben, aber die Schlüssel zurückbehalten, so ist die Mietwohnung nicht zurückgegeben, denn die Rückgabepflicht umfasst die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an der geräumten Mietsache. Da der Vermieter bei der Besitzübertragung mitwirken muss, genügt die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter i.d.R. nicht und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter sich den Besitz an den Mieträumen ohne weiteres verschaffen kann (OLG Hm., 26.06.2002, Az. 30 U 29/02).
Für die Rückgabe der Schlüssel reicht es aus, wenn eine vom Vermieter bevollmächtigte Person diese erlangt. Aber Vorsicht, es ist nicht ausreichend, wenn die Schlüssel an den Hausmeister abgegeben werden, da die Entgegenahme der Wohnungsschlüssel meist nicht zu seinem Aufgabenbereich gehört (LG Hann., 11.11.2004, Az. 11 T 195/04)! Der Hausmeister hat also i.d.R. nicht die Vollmacht, die Schlüssel für den Vermieter in Empfang zu nehmen.

Das Einwerfen der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters oder des Verwalters gilt ebenfalls nicht ohne weiteres als Rückgabe der Mietwohnung (OLG Mü., 12.07.1996, Az. 21 U 4334/95). Durch die Übersendung der Schlüssel kann nur ausnahmsweise die Rückgabepflicht erfüllt sein, wenn der Vermieter bei der Rückgabe der Mietwohnung nicht mitwirkt, indem er Übergabetermine ablehnt und er sich somit mit der Rücknahme der Mieträume in Verzug befindet.

Andererseits hat der Vermieter auch keine Pflicht, die Schlüssel frühzeitig vor der Beendigung des Mietverhältnisses entgegenzunehmen. Wenn der Mieter also 4 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses die Schlüssel abgeben will, hat er hierauf keinen Anspruch. Der Mieter kann aber einen Termin zur Schlüsselübergabe verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar bevorsteht. Das wäre ca. 2 Wochen vor Beendigung des Mietverhältnisses der Fall (OLG DD, 20.06.2000, Az. 23 U 403/00).

Für die Rückgabe der Mietwohnung ist es auch nicht ausreichend, wenn der Mieter die Schlüssel dem Nachmieter überlässt, denn zunächst muss dem Vermieter der Besitz an den Mieträumen verschafft werden. Nur wenn der Vermieter dem ausdrücklich zugestimmt hat, dann hat der Mieter seine Pflicht zur Wohnungsrückgabe erfüllt (LG Bln., 11.01.1988, Az. 61 S 235/87).

Die Schlüssel müssen ferner vollständig zurückgegeben werden. Behält der Mieter ohne Einverständnis des Vermieters Schlüssel ein, kann das dazu führen, dass der Mieter weiterhin Mitbesitz an der Mietwohnung hat und die Mieträume nicht vollständig zurückgegeben wurden. Ist es aber während des Mietverhältnisses zu einem Schlüsselverlust beim Mieter gekommen und der Mieter kann aus diesem Grund nicht alle Schlüssel übergeben, dann sollte das auch vom Mieter erklärt werden. Ansonsten würde er sich – wie oben ausgeführt – der Gefahr aussetzen, weiterhin für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache, den Mietzins zahlen zu müssen.

2. Das Wohnungsübergabeprotokoll

Bei Rückgabe der Mietwohnung hat der Mieter Schäden, die durch eine Pflichtverletzung während seiner Mietzeit und nicht etwa durch ordnungsgemäßen Gebrauch entstanden sind, zu beseitigen. Bauschäden und die normale Abnutzung sind allerdings keine Schäden, für die der Mieter aufzukommen hätte. Laufspuren auf dem Teppich gehören also zur normalen Abnutzung, während Rotweinflecken auf dem Teppich ein Schaden wäre, für den der Mieter aufkommen muss.
Sinn eines Wohnungsübergabeprotokolls ist es, den Zustand der Mieträume hinsichtlich solcher Schäden beweissicher festzuhalten.
Es ist deshalb wichtig, dass bereits bei Einzug in die Mietwohnung darauf geachtet wird, dass anfängliche Mängel der Mietsache genau dokumentiert werden. Wird bei Einzug im Übergabeprotokoll schon vermerkt, dass die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand übernommen wurde, kann sich der Mieter beim Auszug nur noch schwer darauf berufen, dass die bei Auszug nunmehr festgestellten Mängel nicht während der Zeit seines Mietgebrauchs entstanden sind.

Der Mieter ist im Mietrecht nicht verpflichtet, das Wohnungsübergabeprotokoll zu unterzeichnen. Er sollte dies auch nicht tun, wenn er mit bestimmten Feststellungen im Wohnungsübergabeprotokoll nicht einverstanden ist. Wenn allerdings einmal das Wohnungsübergabeprotokoll unterzeichnet wurde, kommt dem Übergabeprotokoll hinsichtlich der Schäden Beweiskraft für und gegen die Partei zu, die die Unterschrift geleistet hat.
Wenn also der Mieter das Wohnungsübergabeprotokoll unterzeichnet hat, kann er sich später nicht mehr darauf berufen, dass die darin festgestellten Schäden schon vor seiner Mietzeit entstanden sind.
Andererseits kann sich aber auch der Vermieter, wenn er das Wohnungsübergabeprotokoll unterzeichnet, nicht mehr darauf berufen, der Mieter habe weitere Schäden verursacht, wenn diese nicht im Übergabeprotokoll stehen, weil sie vergessen wurden, aufzuschreiben.

Oft kann man auch im Wohnungsübergabeprotokoll Formulierungen ankreuzen, wonach der Mieter weitere Arbeiten ablehnt und dem Vermieter erlaubt wird, die festgestellten Schäden auf Kosten des Mieters zu beseitigen o.ä.
Wir wollen deshalb nochmals ausdrücklich wiederholen: Unterzeichnen Sie kein Wohnungsübergabeprotokoll, welches Sie nicht genau durchgelesen und verstanden haben. Sie sind nicht zur Unterzeichnung verpflichtet! Im Zweifel bitten Sie um eine Kopie des Wohnungsübergabeprotokolls, welches Sie dann zu Hause in Ruhe durchlesen können oder auch mit einem Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht besprechen können und schicken es dann unterschrieben zurück!

3. Der Wohnungsübergabetermin

Der Vermieter hat keinerlei Verpflichtungen, dem Mieter einen Wohnungsübergabetermin anzubieten. Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung zurückzugeben. Der Mieter muss sich also rechtzeitig um einen Rückgabetermin der Wohnung kümmern, der vor dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses liegen sollte. Allerdings muss der Vermieter bei der Wohnungsrücknahme mitwirken.
Sollte also der Vermieter einen angebotenen Wohnungsübergabetermin nicht wahrnehmen und bittet auch um keinen Ausweichtermin oder lehnt der Vermieter die Wohnungsrückgabe ungerechtfertigt ab, so gerät der Vermieter selbst in Annahmeverzug. Das bedeutet, dass der Vermieter vom Mieter als Entschädigung keine weiteren Mietzahlungen verlangen kann, solange er sich im Annahmeverzug befindet (§ 546 a Abs. 1 BGB).