Räumungsschutz

Wenn die Räumung einer Wohnung nach einem rechtskräftigen Urteil nicht mehr vollends abgewehrt werden kann, sieht das Gesetz Möglichkeiten vor, Räumungsschutz zu beantragen. Dadurch besteht Gelegenheit die Räumung zumindest aufzuschieben und Zeit zur Genesung oder zum Finden einer neuen Wohnung zu gewinnen. Als Rechtsanwälte für Mietrecht wollen wir nachfolgend eine Übersicht über die Möglichkeiten den Räumungsschutz zu erhalten, aufzeigen.

I. Räumungsfrist bei gerichtlicher Entscheidung nach § 721 ZPO

§ 721 ZPO gibt dem zur Räumung verurteilten Mieter die Möglichkeit, Räumungsschutz durch Einräumung einer Räumungsfrist zu beantragen, um ihn vor Obdachlosigkeit zu bewahren oder eine Ersatzwohnung zu finden.

1. Urteil auf Räumung von Wohnraum

Voraussetzung für die Gewährung von Räumungsschutz ist zunächst ein Titel, mit dem der Mieter auf Räumung von Wohnraum verurteilt wird.

a) Wohnraum

Dabei ist Wohnraum jeder Raum, der vom Räumungsschuldner zum dauernden Aufenthalt insbesondere zum Schlafen und nicht beruflichen Zwecken genutzt wird (BGH 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10). Sofern eine Wohnung zunächst zur Unterbringung von Gegenständen wie Möbeln u.a. benötigt wird, ist dieser Zweck nicht von § 721 ZPO geschützt (LG Bln. 20.07.2014, Az. 18 T 91/14).
Auch wenn bei einem Mischmietverhältnis (Wohnung und Gewerbe) der gewerbliche Mietanteil überwiegt, kann dem zur Räumung verurteilten Mieter wegen des Wohnteils eine Räumungsfrist gewährt werden, sofern eine getrennte Herausgabe beider Teile möglich ist. Das ist dann der Fall, wenn der gewerblich genutzte und der zu Wohnzwecken genutzte Teil baulich und funktional selbstständig sind (LG Hbg. 30.12.1992, Az. 316 T 100/92). Ausgeschlossen ist der Räumungsschutz gemäß § 721 Abs. 7 ZPO bei Mietverhältnissen über Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder eine anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, sowie bei Zeitmietverträgen gemäß § 575 BGB.

b) Räumungstitel

Das Urteil muss nicht unbedingt auf „Räumung“ lauten, es werden auch Titel erfasst, die den Schuldner nur zur Herausgabe oder zur Überlassung der Räume verpflichten. Es muss sich auch nicht zwangsläufig um eine streitige Räumungsentscheidung handeln. Ein Anerkenntnisurteil genügt ebenso, wie ein Versäumnisurteil. Bei einer einstweiligen Verfügung kann allerdings kein Räumungsschutz gewährt werden.

2. Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO

Für die Gewährung des Räumungsschutzes bedarf es eines Antrages. Dieser ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Der Antrag setzt weder die Nennung einer bestimmten Frist, noch eine Begründung voraus.
Wurde kein Antrag gestellt, so ist das Gericht nicht gehindert über die Räumungsfrist von Amts wegen zu befinden, sofern es alle notwendigen Informationen hat. Eine Entscheidung von Amts wegen erfolgt vorwiegend in den Fällen, in denen der Räumungsschuldner nicht durch einen Anwalt vertreten ist.
a) Die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist liegen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichtes. Der Richter hat bei seiner Entscheidung die Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen.
Die Gewährung von Räumungsschutz setzt voraus, dass sich der Mieter intensiv um Ersatzwohnraum bemüht, denn nur in diesem Fall verdient dieser den besonderen Schutz des Gesetzes vor der sofortigen Räumung der Wohnung.
Auch bei einem Zahlungsrückstand des Mieters ist eine Räumungsfrist von mindestens sechs Wochen zu gewähren, um die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden (LG Bln. 23.01.1998, Az. 64 S 229/97). Ebenso ist eine Räumungsfrist zu gewähren, wenn das Mietverhältnis wegen Tätlichkeiten des Mieters gegen den Vermieter gekündigt wurde.
Die Räumungsfrist bemisst sich zum einen an der konkreten Familiengröße und zum anderen an der derzeitigen Situation auf dem Wohnungsmarkt, so dass eine Räumungsfrist von rund fünf Monaten angemessen sein kann, wenn es sich um eine mehrköpfige Familie handelt und eine örtlich angespannte Wohnungsmarktsituation vorliegt (LG Hbg. 16.02.1993, Az. 316 S 138/92).
Wohnen in der Mietsache auch schulpflichtige Kinder des Mieters, so ist für die erforderliche Beschaffung von Ersatzwohnraum eine Räumungsfrist von sechs bis acht Monaten möglich, welche den Ablauf der Prüfungszeit bzw. Sommerferien berücksichtigt (LG Bln. 11.12.2014, Az. 67 S 278/14).
Räumungsschutz kommt aber nicht in Betracht, wenn der Mieter seiner Pflicht, rechtzeitig Ersatzwohnraum zu beschaffen, nicht nachgekommen ist.
Ist es nicht gewährleistet, dass wenigstens für die Dauer der Räumungsfrist die laufende Miete gezahlt wird, so kann die Räumungsfrist ebenfalls versagt werden (LG Bln. 07.07.2007, Az. 65 T 65/07).
b) Für den Räumungsschutz ist eine Mindestfrist nicht bestimmt, sie muss lediglich den Umständen nach angemessen sein. Jedoch ist eine Höchstgrenze von einem Jahr gemäß § 721 Abs. 5 ZPO zu beachten, welche nicht überschritten werden darf. Die Räumungsfrist beginnt mit dem Tag der Rechtskraft des Urteils.
c) Das Gericht entscheidet über die Räumungsfrist im Urteil gemeinsam mit dem Räumungsanspruch. Eine isolierte Räumungsfristentscheidung ist nicht zulässig (BGH 24.04.2014, Az. V ZR 74/14). Aus dem Tenor der Entscheidung muss sich das Ende, nicht aber der Beginn der Räumungsfrist ergeben.

3. Räumungsfrist nach § 721 Abs. 2 ZPO

Die Regelung des § 721 Abs. 2 ZPO gilt, wenn das Gericht auf künftige Räumung (§ 259 ZPO) erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden hat.
Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Tage, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, bei Gericht gestellt werden.
Bei den weiteren Voraussetzungen gelten dieselben Grundsätze, wie bei einem Antrag nach § 721 Abs. 1 ZPO.

4. Verlängerung oder Verkürzung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO

Die gerichtlich bewilligte Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. Hier findet eine erneute Abwägung der gegenseitigen Interessen statt, wobei jedoch neue Umstände eingetreten sein müssen. Ein Antrag nach § 721 Abs. 3 ZPO ist deshalb als unbegründet abzuweisen, wenn er ohne Änderung der Sachlage auf Umstände gestützt wird, die bereits in der Ursprungsentscheidung berücksichtigt wurden.
Ein solcher Umstand, kann in einer nach dem Räumungsurteil eingetretenen Schwangerschaft liegen. Gerade wenn es sich um eine Risikoschwangerschaft handelt, ist eine Verlängerung der Räumungsfrist angemessen.
Auch um einen Zwischenumzug zu vermeiden, kann verlängerter Räumungsschutz gewährt werden, wenn bereits eine Ersatzwohnung in naher Zukunft (ca. 3 Monaten) bereitsteht (LG Hdlbg. 10.04.1995, Az. 5 T 16/95).
Hingegen kommt keine Verlängerung der Räumungsfrist in Betracht, wenn sich der Räumungsschuldner zwar vergeblich um eine Ersatzwohnung bemüht hat, es in absehbarer Zeit jedoch nicht zu erwarten ist, dass seine Bemühungen erfolgreich sein werden. Ebenso ist die Verlängerung des Räumungsschutzes zu versagen, wenn von dem Mieter eine Gefahr durch massive und anhaltende Störungen des Hausfriedens, bis hin zu Tätlichkeiten gegenüber Mitmietern ausgeht (LG Bln. 20.07.2014, Az. 18 T 91/14).
Eine Räumungsfristverlängerung ist auch dem räumungsunwilligen Schuldner nicht zu gewähren, denn derjenige, der einer rechtskräftigen Entscheidung nicht folgen will, verdient keinen Räumungsschutz.
Die Räumungsfrist kann ersatzlos aufgehoben werden, wenn der Schuldner keine Nutzungsentschädigung zahlt. Ob der Grund der Nichtzahlung verschuldet ist, ist unerheblich.

5. Wirkung der Räumungsfrist

Auch bei einer Bewilligung von Räumungsschutz bleibt das Mietverhältnis beendet (BGH 27.06.1953, Az. VI ZR 235/52). Der Gläubiger ist nur in der Durchsetzung seines Räumungstitels im Wege der Zwangsvollstreckung gehindert. Er kann für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen. Räumt der Mieter vor Ablauf der gerichtlichen Räumungsfrist die Mietwohnung, so kann der Vermieter die Nutzungsentschädigung für die Restdauer nicht mehr verlangen.
Der Vermieter ist jedoch bis zur Räumung zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen verpflichtet, wenn der Mieter den Zahlungsverpflichtungen nachkommt (BGH 06.05. 2009, Az. XII ZR 137/07).

II. Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO

Der Räumungsschutz durch Aufhebung der Vollstreckung nach § 765a ZPO hat den Zweck, sittenwidrige Folgen von Vollstreckungsmaßnahmen zu verhindern, indem das Vollstreckungsgericht hierauf gerichtete Vollstreckungsmaßnahmen einschränken, aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen kann.
Der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO ist nur möglich, wenn der Nutzer Vollstreckungsschutz nach §§ 721/ 794a ZPO nicht erhalten kann. Denn § 765a ZPO ist nicht neben den übrigen zivilprozessualen Vollstreckungsschutzregeln anwendbar, sondern nur falls andere Schutzvorschriften erschöpft sind oder nicht zur Anwendung kommen (BGH 04.07.2007, Az. VII ZB 15/07). Für die Entscheidung ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Räume gelegen sind, zuständig. Es entscheidet das Vollstreckungsgericht durch den Rechtspfleger.

1. Antrag und Maßnahme der Zwangsvollstreckung

Eine Entscheidung nach § 765a ZPO setzt einen Antrag des Schuldners voraus. Dabei ist nur der im Titel namentlich benannte Schuldner antragsberechtigt. An den Inhalt des Antrags sind keine besonderen Anforderungen zu stellen. Ausreichend ist jedes Begehren, das Gericht möge die Sittenwidrigkeit der Räumung überprüfen (OLG F.a.M. 07.03.1979, Az. 20 W 14/79). Im Mietrecht enthält nur § 765a Abs. 3 ZPO in Räumungssachen eine Antragsfrist, wobei der Antrag grundsätzlich zwei Wochen vor dem Räumungstermin zu stellen ist.
Voraussetzung des § 765a ZPO ist es, das eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung vorliegt. Das ist im Mietrecht die Vollstreckung aus Räumungstitel.

2. Sittenwidrige Härte

Der Vollstreckungsschutz setzt voraus, dass die Vollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.

a) Räumungsschutz bei Gefahr für Leib und Leben

Räumungsschutz durch Vollstreckungsschutz kann gewährt werden, wenn eine konkrete Gefahr für Leben oder Gesundheit besteht. Erforderlich ist, dass ein schwerwiegender Eingriff in die körperliche Unversehrtheit droht. Dies kann etwa der Fall sein, wenn aufgrund bestehender Erkrankungen und/oder hohen Alters nach einer Zwangsräumung mit dem Eintritt gravierender Erkrankungen, einer Beschleunigung des gesundheitlichen Verfalls oder einer Verkürzung der Lebenserwartung zu rechnen ist (BGH 13.08.2009, Az. I ZB 11/09). Im Fall einer Verkürzung der Lebenserwartung kommt auch eine dauerhafte Untersagung der Räumung in Betracht. Vollstreckungsschutz ist auch für die Zeit von sechs Wochen vor und acht Wochen nach der Entbindung zu gewähren (LG Hann. 16.09.2013, Az. 52 T 54/13).
Es ist auch eine mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende unbillige Härte, wenn der Mieter innerhalb kürzester Zeit zweimal umziehen müsste und so erhöhte Umzugskosten verursacht werden (OLG ZW 31.08.2001, Az. 3 W 199/01). Ebenso kann eine Räumung vor Schuljahresende eine unbillige, sittenwidrige Härte darstellen, wenn es sich um eine Familie mit vier schulpflichtigen Kindern handelt (OLG Kn. 14.06.1995, Az. 2 W 96/95). Darüber hinaus kann sich eine Härte daraus ergeben, dass dem Mieter im Falle der Räumung kein Wohnraum zur Verfügung steht, er also obdachlos werden würde (LG Hbg. 22.02.1991, Az. 311 T 12/91).

b) Räumungsschutz bei Suizidgefahr

Im Mietrecht wird Räumungsschutz hauptsächlich dann gewährt, wenn der Schuldner suizidgefährdet ist (BGH 06.12.2012, Az. V ZB 80/12). Das ist der Fall, wenn bei einer Räumung die Selbsttötung des Schuldners ernsthaft zu befürchten ist. Nicht ausreichend ist hingegen eine durch die Räumung verursachte psychische Belastung des Schuldners (BGH 02.12.2010, Az. V ZB 124/10). Vielmehr hat der Schuldner substantiiert unter Vorlage eines fachärztlichen Attestes vorzutragen, dass er im Fall einer Räumung akut suizidgefährdet ist. Aber auch dann ist die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil nicht ohne weiteres einzustellen. Vielmehr ist zu prüfen, ob die Suizidgefahr durch eine ambulante Behandlung beseitigt werden kann. Hierzu ist durch das Gericht von Amts wegen ein medizinisches Gutachten einzuholen.
Kommt das Gutachten zu dem Schluss, dass auch eine ambulante Behandlung die Suizidgefahr nicht beseitigen kann, ist zu prüfen, ob durch eine stationäre Unterbringung eine Verbesserung der Suizidgefahr erreicht werden kann. Ist das nicht der Fall, ist die Ermöglichung der Zwangsvollstreckung durch bloße Verwahrung des Schuldners ohne therapeutischen Nutzen unverhältnismäßig und daher einzustellen.
Besteht aber innerhalb eines überschaubaren Zeitraums die Chance, dass die Freiheitsentziehung zu einer Stabilisierung des Suizidgefährdeten führen kann, dann kommt eine geschlossene Unterbringung auch gegen seinen Willen in Betracht und die Zwangsvollstreckung ist nicht ohne weiteres einzustellen.
Sodann hat das Vollstreckungsgericht auch vor der Zurückweisung eines Räumungsschutzantrages sicherzustellen, dass die für die Suizidgefahr zuständigen Behörden auch rechtzeitig Maßnahmen zur geschlossenen Unterbringung ergreifen (BGH 28.01.2016, Az. V ZB 115/15).

3. Rechtsfolgen

Im Rahmen der Räumungsvollstreckung kann das Vollstreckungsgericht die Vollstreckung einstellen oder untersagen. Dabei führen die Untersagung zu einem dauerhaften und die einstweilige Einstellung nur zu einem vorübergehenden Räumungsschutz. Eine Untersagung der Räumungsvollstreckung auf unbestimmte Zeit kommt nur in absoluten Ausnahmefällen in Betracht, z. B. bei einer schwerwiegenden Erkrankung sowie einer konkreten Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners.
In der Regel kommt nur die einstweilige Einstellung der Räumungsvollstreckung in Betracht. Eine zeitliche Mindest- oder Höchstfrist für die Einstellung besteht nicht. So kann das Gericht nach Fristablauf erneut die Räumungsvollstreckung einstellen, wenn der Härtegrund fortbesteht.
Wird Vollstreckungsschutz gewährt, so besteht für die Zeit der Einstellung ein Vollstreckungshindernis. Das Mietverhältnis wird jedoch nicht fortgesetzt, sondern lediglich die vertraglose Weiternutzung gerichtlich gestattet. Der Mieter befindet sich daher mit der Rückgabe der Mietwohnung in Verzug und schuldet grundsätzlich Ersatz der durch die verspätete Räumung entstehenden Kosten (BGH 21.01.1981, Az. VIII ZR 41/80).

III. Räumungsfrist bei Räumungsvergleich nach § 794a ZPO

Beruht der Räumungstitel auf einem gerichtlichen Vergleich, so kann dem Schuldner nach § 794a ZPO eine Räumungsfrist gewährt werden. Der Zweck der Norm liegt wie bei § 721 ZPO darin, den Schuldner vor unzumutbaren Folgen zu schützen, die mit dem Verlust seines Wohnraums verbunden sein können.

1. Vollstreckbarer Räumungsvergleich über Wohnraum

Der Mieter muss sich zunächst in einem Prozessvergleich, aus dem die Zwangsvollstreckung stattfindet, zur Räumung von Wohnraum verpflichtet haben.
Wie in § 721 ZPO ist es zunächst erforderlich ist, dass die Räume zum dauernden Aufenthalt und nicht für berufliche Zwecke genutzt werden. Für Mischmietverhältnisse gilt das unter § 721 ZPO gesagte (Ziff. I, 1a). Eine Räumungsfrist nach § 794a ZPO kann nur gewährt werden, wenn die Räumungspflicht auf einem zur Zwangsvollstreckung berechtigenden Vergleich beruht.

2. Räumungsfrist

§ 794a Abs. 1 ZPO ermöglicht zugunsten des Schuldners die erstmalige Anordnung einer Räumungsfrist durch das Gericht. Zuständig für die Fristgewährung nach § 794a Abs. 1 ZPO ist das Prozessgericht beim Amtsgericht, in dessen Bezirk der Wohnraum belegen ist. Das Gericht darf nur auf Antrag tätig werden. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Vergleich zu räumen ist, bei Gericht gestellt werden.
a) Die Gewährung sowie die Länge der Räumungspflicht liegen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts. Dabei werden sowohl die Interessen des Gläubigers als auch die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Schuldners sowie die Gegebenheiten des Wohnungsmarktes berücksichtigt. In die Abwägung sind nur solche Interessen einzubeziehen, die von den Parteien vorgetragen und bewiesen wurden.
So wird die Räumungsfrist kurz bemessen, wenn der Wohnungsmarkt ausgeglichen ist und der Mieter über ausreichendes Einkommen verfügt. Hat der Vermieter dagegen kein dringendes Erlangungsinteresse und lebt der Mieter in ungünstigen finanziellen Verhältnissen, so ist eine längere Räumungsfrist angebracht. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist.
Voraussetzung ist auch hier, dass der Räumungsschuldner trotz hinreichender Bemühungen keinen Ersatzwohnraum gefunden hat. Hat der Schuldner zwar Ersatzwohnraum gefunden, aber kann keinen sicheren Umzugstermin nennen und die Mietvertragsparteien sind zerstritten, kann keine Räumungsfrist nach dem Abschluss des Räumungsvergleiches gewährt werden.
Weitere Voraussetzung für die Gewährung einer Räumungsfrist ist, dass sich die nachträglich Umstände ergeben haben, die der Räumungsschuldner bei Vergleichsabschluss ohne grobes Verschulden nicht vorhergesehen hat (LG Fbg. 10.02.1993, Az. 7 T 3/93). So kann dem Räumungsschuldner kein Räumungsschutz gewährt werden, wenn er bei Abschluss des Vergleiches die Schwierigkeiten des Wohnungsmarktes kannte und er sich selbst zur Räumung für einen bestimmten Tag bereit erklärt hatte.
b) Die Gewährung einer Räumungsfrist ist ausgeschlossen, wenn der Mieter in einem Räumungsvergleich auf Räumungsschutz, soweit gesetzlich zulässig, verzichtet hat. Dabei umfasst der Verzicht auch solche Sachverhalte, die der Schuldner beim Abschluss des Räumungsvergleiches nicht vorhergesehen hat oder nicht vorhersehen konnte (LG Mü. I 26.03.2008, Az. 14 T 4822/08).

3. Verlängerung oder Verkürzung der Räumungsfrist nach § 794 a Abs. 2 ZPO

Nach § 794a Abs. 2 ZPO kann die Räumungsfrist verlängert oder verkürzt werden.
Für die Antragsfrist, die Zuständigkeit, das Verfahren und die Entscheidung gelten die Regeln über die erstmalige Gewährung der Räumungsfrist entsprechend. Es ist also für die Fristverlängerung oder Verkürzung das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung gelegen ist, zuständig. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor Ablauf der vom Gericht gewährten Frist gestellt werden.
Eine Verkürzung und Aufhebung der Räumungsfrist ist ausgeschlossen, wenn eine Räumungsfrist bereits im Räumungsvergleich vereinbart wurde, denn nur eine gerichtlich gewährte Räumungsfrist kann verkürzt oder aufgehoben werden.
Auch im Falle der Verlängerung muss der Mieter innerhalb der ihm zugebilligten Räumungsfrist alles in seinen Kräften stehende tun, um eine Ersatzwohnung zu finden.
Hat der Mieter keine konkrete Aussicht auf den Bezug einer Ersatzwohnung in bestimmbarer Zeit, kann keine Verlängerung der Räumungsfrist gewährt werden (LG Mü. I 22.02.1980, Az. 14 T 2635/80).
Die Verlängerung einer in einem Prozessvergleich vereinbarten Räumungsfrist ist möglich, wenn der Räumungsschuldner für sich, seine Ehefrau und zwei Kinder eine neue Wohnung gefunden hat, welche er aber erst vier Monate nach Ablauf der Räumungsfrist beziehen kann (LG Bln. 26.04.1989, Az. 63 T 42/89).
Eine Verlängerung der im Räumungsvergleich vereinbarten Räumungsfrist kann aber nicht bewilligt werden, um dem Mieter die weitere Nutzung eines Teils der Wohnung allein zum Abstellen seiner Möbel zu ermöglichen (LG Kln. 20.07.1971, Az. 1 T 285/71).

4. Höchstfrist gemäß § 794a Abs. 3 ZPO

Die Höchstdauer der gerichtlichen Räumungsfrist darf, einschließlich aller Verlängerungen, nicht mehr als ein Jahr betragen. Dabei berechnet sich die Frist vom Tag des Abschlusses des Vergleiches, bzw. falls an einem späteren Tag zu räumen ist, dann ab diesem.