Mietminderung bei Schimmel

Anwalt Mietminderung Schimmel
Mietminderung wegen Schimmel

Tritt in einer Wohnung Schimmel auf, kann ein Recht auf Mietminderung bestehen. Bedingt durch immer bessere Dämmmaterialien und dichtere Fenster, hat auch das Auftreten von Schimmel in Mietwohnungen stark zugenommen. Im Mietrecht nimmt deshalb die Beratung durch einen Rechtsanwalt zu den den rechtlichen Problemen bei Schimmel, einen breiten Raum ein. Wir wollen deshalb hier als Rechtsanwälte auf die Ursachen der Schimmelpilzbildung in Wohnräumen und auf die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien bei Schimmel in der Mietwohnung eingehen.

A. Ursachen der Schimmelpilzbildung

Unter Schimmel versteht man eine Vielzahl von Schimmelpilzarten, welche natürlicher Bestandteil der Luft sind und sich durch Sporenbildung verbreiten können. Dabei stellt der mit bloßem Auge erkennbare Schimmel den Fruchtkörper und das Mycel von Schimmelpilzen dar. Der eigentliche Schimmelpilz ist nur mikroskopisch zu erkennen. Schimmelpilze können staubig, schmierig, faserig oder auch flockig vorkommen und dabei Farben wie schwarz, grau, grün, gelb, rot oder auch blau aufweisen.
Nicht alle Schimmelpilze sind dazu in der Lage, Innenräume zu befallen. Von den diesbezüglich bekannten Arten haben jedoch etwa ein Zehntel eine besonders giftige Wirkung und daher gesundheitsgefährdende Auswirkungen auf diejenigen, die damit in Kontakt kommen.

1. Wachstum von Schimmelpilzen

Das Ausbreiten von Schimmelpilzen wird besonders durch Feuchtigkeit und die Zufuhr von Nährstoffen bewirkt. Als Nährstoffe innerhalb von Wohnungen dienen insbesondere Staub, Fingerabdrücke, Luftverschmutzungen und körperliche Ausdünstungen. Aber auch Baustoffe wie Gipskarton, Putz, Tapeten oder Teppichböden enthalten Stoffe, welche einen besonderen Nährboden für Schimmelpilze bilden können.
Innerhalb von Gebäuden ist eine relative Raumluftfeuchte von mindestens 70% erforderlich, damit Schimmelpilze wachsen und gedeihen können.
An die Umgebungstemperatur stellen Schimmelpilze keine besonders hohen Anforderungen. Ihnen genügen Temperaturen zwischen 0 und 50 °C. Optimale Bedingungen für die Ausbreitung schaffen Temperaturen zwischen 20-30 °C.

2. Ursachen für Schimmelbildung

Die Ursachen für Schimmelbildung können, wenn überhaupt, nicht durch einen Rechtsanwalt, sondern nur durch Sachverständigengutachten geklärt werden. Dabei macht das vom Vermieter häufig vorgebrachte falsche Nutzerverhalten des Mieters in der Gesamtschau nur gut ein Drittel der schimmelverursachenden Faktoren aus.

a) Baumängel

In fast 50 % der Fälle sind Baumängel (zum Beispiel Verwendung zu feuchter Baumaterialien, fehlende Abdichtungen, unzureichende Dämmung) Ursache für Vernässungen und daraufhin folgender Schimmelbildung.
Auch bauphysikalische Umstände spielen eine wichtige Rolle. So ist Schimmelbildung oft an Wärmebrücken zu verzeichnen. Dort wird Wärme schneller nach außen transportiert als an angrenzenden Bauteilen. Deshalb nimmt im Bereich der Wärmebrücken die relative Luftfeuchte zu, wodurch sich Tauwasser oder Feuchtigkeit und als weitere Folge Schimmel bilden kann.

b) Nutzerverhalten

Ein vom Vermieter behauptetes Fehlverhalten des Mieters kann ebenfalls Ursache für Schimmelbildung sein. Wird ein Zimmer der Mietsache entgegen seiner Beschaffenheit falsch genutzt oder belegt, kann das zu einer zu hohen Raumluftfeuchte führen. Eine zu hohe Luftfeuchtigkeit kann aber auch durch falschen Luftaustausch mit Nachbarräumen oder ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten verursacht werden. Diese erhöhte Raumluftfeuchte begünstigt dann das Schimmelwachstum und sorgt für dessen Ausbreitung.
Zudem kann der Mieter durch das unsachgemäße Hantieren mit Wasser eine Verfeuchtung der Wohnräume herbeiführen. Bei Neubauten muss beachtet werden, dass diese gegebenenfalls in der Anfangszeit noch austrocken müssen (Neubaufeuchte) und diese Austrocknung durch das unsachgemäße Verhalten des Mieters verhindert werden kann, was zur Folge hat, dass das Gemäuer weiterhin eine erhöhte Feuchtigkeit aufweist, welche Schimmelbefall begünstigt.
Durch unzureichendes Säubern der Wohnräume kann ein den Schimmel zusätzlich begünstigender Nährboden geschaffen werden.

c) Mischursachen

Schimmelbefall kann auch durch mehrere Ursachen herbeigeführt werden. So kann ein Zusammenspiel von Baumängeln und falschem Mieterverhalten Schimmelwachstum begründen. Beispiel dafür ist, dass sich das Raumklima durch Baumängel nachträglich ändert und der Mieter sein Verhalten, insbesondere das Lüft- und Heizverhalten, diesem Umstand nicht anpasst.
Festzuhalten bleibt aber, dass Folgen baulicher Unregelmäßigkeiten selbst durch daran angepasstes Nutzerverhalten nicht vollumfänglich durch den Mieter ausgeglichen werden können.
Aber auch Naturereignisse wie Überschwemmungen, Stürme oder Anstieg des Grundwasserspiegels können zur Verfeuchtung des Gebäudes und damit einhergehender Schimmelbildung führen.

B. Voraussetzungen der Mietminderung wegen Schimmel

1. Schimmel als Mangel der Mietsache

Schimmelbefall ist als Mangel der Mietsache anerkannt. Zudem begründet schon die bloße konkrete Gefahrbesorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und damit einhergehenden Schäden kommen kann, einen Mangel der Mietwohnung (LG Hbg. 11.07.2000, Az. 316 S 227/99).

2. Mängelanzeige

Den Schimmelbefall hat der Mieter oder sein Rechtsanwalt gem. § 536c Abs. 1 BGB unverzüglich beim Vermieter anzuzeigen, damit dieser einer weiteren und schadensintensiveren Ausbreitung frühzeitig entgegenwirken kann.
Auch wenn noch kein sichtbarer Schimmelbefall vorliegt, muss der Mieter oder der Anwalt bei einem bloßen Verdacht von Schimmelbildung dies dem Vermieter anzeigen. Häufiges erstes Anzeichen von Schimmel ist ein muffiger und modriger Geruch in den Wohnräumen, so dass bei solchen Geruchsentwicklungen der Vermieter informiert werden sollte. Dieser hat dann zu prüfen, ob sich der vom Mieter geäußerte Verdacht bestätigt. Sollte sich der Verdacht nicht bestätigen, kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich nicht den Ersatz der mit der Überprüfung einhergehenden Kosten verlangen.
Mit der Mängelanzeige sollte dem Vermieter eine angemessene Frist gesetzt werden, innerhalb welcher er den Mangel zu beseitigen hat.
Der Mieter trägt die Beweislast, dass er den Mangel tatsächlich angezeigt hat (BGH 05.12.2012, Az. VIII ZR 74/12). Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann er sich nicht auf ein Recht zur Mietminderung wegen des Mangels berufen.

3. Recht auf Mietminderung bei Schimmel

Liegt ein Mangel vor, welcher die Tauglichkeit des Mietobjekts nachteilig beeinträchtigt, tritt gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB eine Minderung der Miete kraft Gesetzes ein.
Bei der Frage, ob eine Mietminderung auch im konkreten Fall gerechtfertigt ist, spielt jedoch die Ursache des Schimmels eine tragende Rolle. Ist die Ursache der Feuchtigkeit und damit der Schimmelpilzbildung im Nutzerverhalten des Mieters zu sehen, ist ein Recht auf Mietminderung ausgeschlossen.

a) Verschulden des Mieters

Aus dem Mietvertrag ergibt sich für den Mieter die Pflicht, mit der Mietsache sorgfältig umzugehen. Diese Sorgfaltspflichten umfassen auch die Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden. Der Mieter muss das ihm Zumutbare und Mögliche tun, um solche Schäden zu unterbinden.

aa) Heizen und Lüften

Den Mieter trifft die Pflicht, die Wohnräume regelmäßig zu heizen und zu lüften. Zwar können die diesbezüglichen Anforderungen je nach Beschaffenheit der konkreten Mietsache unterschiedlich sein, in der Regel wird wohl aber ein dreimaliges tägliches Querlüften (zweimal morgens und einmal abends) genügen. Zudem kann ein 10- bis 15-minütiges Stoßlüften nach jedem Koch- oder Duschvorgang geboten und zumutbar sein (LG Hbg. 11.07.2000, Az. 316 S 227/99). Kommt der Mieter dieser Pflicht nach, fällt dennoch eintretender Schimmelbefall grundsätzlich nicht in seinen Verantwortungsbereich und eine Mietminderung ist gerechtfertigt. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so kann er für das Auftreten von Schimmel verantwortlich sein und eine Mietminderung ist ausgeschlossen (BGH 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11).
Können Feuchtigkeitsschäden und Schimmel aber nur durch übersteigertes, über das normale Maß hinausgehende Heizen und Lüften verhindert werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor, den der Mieter nicht zu vertreten hat und eine Mietminderung ist möglich (LG Hbg. 29.08.1997, Az. 311 S 88/96). Den Mieter trifft nicht die Pflicht, bauphysikalische Mängel der Mietsache durch für ihn unzumutbares Verhalten auszugleichen.
Verfügt ein Badezimmer nicht über ein Fenster sondern lediglich über eine Innen- bzw. Zwangsentlüftung, kann ein Schimmelbefall im Bad schon der Sache nach nicht auf falsches Lüftungsverhalten des Mieters zurückgeführt werden (LG BO 08.11.1991, Az. 5 S 100/91).

bb) Möblierung

Bei der Möblierung einer Wohnung muss der Mieter darauf achten, dass sich hinter den Möbelstücken kein Tauwasser bilden kann. Jedoch müssen die Mieträume in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass eine Tauwasserbildung bei einem Abstand der Möbel von wenigen Zentimetern zur Zimmerwand, von vornherein ausgeschlossen ist. Es genügt daher, wenn der Mieter beim Aufstellen der Möbel den Scheuerleistenabstand wahrt (LG Bln. 14.06.1988, Az. 64 S 176/88). Die Verpflichtung zur Einhaltung eines größeren Abstandes kann sich nur aus einer zusätzlichen ausdrücklichen Vereinbarung ergeben (LG Mhm. 14.02.2007, Az. 4 S 62/06).

cc) Weitere Pflichten

Darüber hinaus muss der Mieter von ihm verursachte Umstände, welche eine erhöhte Feuchtigkeitsbildung mit sich bringen können, vermeiden. So muss er beispielsweise beim Hantieren mit Wasser darauf achten, dass keine Feuchtigkeitsschäden verursacht werden. Befinden sich in der Mietwohnung eine Vielzahl von Pflanzen welche das Wohnklima beeinflussen, muss der Mieter diesem Umstand durch sein Lüftungsverhalten Rechnung tragen.

b) Verantwortungsbereich des Vermieters

Zu den Umständen, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, zählen hauptsächlich Baumängel. Zudem treffen den Vermieter Hinweis- und Informationspflichten gegenüber dem Mieter. So beispielsweise im Falle eines Neubaus mit noch vorhandener Neubaufeuchte oder bei einem nachträglichen Einbau von isolierverglasten Fenstern, was eine Anpassung des Heiz- und Lüftungsverhaltens erfordert. Weist der Vermieter den Mieter nicht auf diese Tatsachen und die damit einhergehenden Anforderungen an das Verhalten des Mieters hin, so fällt es dem Vermieter zur Last, wenn es zur Schimmelbildung kommt, jedenfalls hat dies nicht der Mieter zu vertreten und eine Mietminderung ist möglich (LG Mü. I 08.03.2007, Az. 31 S 14459/06).
Ein Verschulden des Vermieters an einem großflächigen Schimmelbefall kann sich unter Umständen auch daraus ergeben, dass der Mieter bei ersten Anzeichen von Schimmel den Vermieter informierte, dieser aber einer Überprüfung oder Beseitigung des Schimmels nicht nachkam und der Schimmel sich so ausbreiten konnte (KG Bln. 09.03.2006, Az. 22 W 33/05).

4. Höhe der Mietminderung bei Schimmel

Eine konkrete Bezifferung der Höhe der angemessenen Mietminderung ist stets einzelfallbezogen zu beurteilen. Maßgeblich für die Höhe der Mietminderung ist vor allem die Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache, wobei auch zu beachten ist, wie viele Räumlichkeiten vom Schimmel betroffen sind und in welchem Ausmaß. Bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung spielt es eine Rolle, ob der Schimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung hervorrufen kann. Hier hilft das Heranziehen eines Sachverständigen weiter (BGH 27.02.1991, Az. XII ZR 47/90). Folgende Beispiele aus der Rechtsprechung können deshalb nur eine grobe Orientierung dafür bieten, in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist. Im Zweifelsfall ist es ratsam, einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.

a) Schimmel im Bad
Bei einem Schimmelbefall im Bad soll eine Mietminderung um 10 % angebracht sein (AG Schöneberg 10.04.2008, Az. 109 C 256/07).

b) Schimmel im Keller
Ist ein Keller derart feucht, dass in diesem nur feuchtigkeitsresistente Sachen gelagert werden können, an anderen Gegenständen (beispielsweise Holzmöbeln, Kartons, Kleidungsstücke, rostempfindliche Metallgegenstände) dagegen die Bildung von Schimmel verursacht wird, ist eine Mietminderung von 10% angemessen (AG Bergheim 12.04.2011, Az. 28 C 147/10).

c) Schimmel im Kinderzimmer
Tritt in einem Kinderzimmer an drei Wänden Schimmel bis zu einer Höhe von 30 cm auf, ist eine Mietminderung von 20 % gerechtfertigt (LG BO 22.08.2003, Az. 10 S 52/02).

d) Schimmel in der Küche
Bildet sich infolge einer nassen Wand in der Küche Schimmel und geht damit eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Küche einher, ist eine Mietminderung von 15 % gerechtfertigt (LG Bln. 15.10.2010, Az. 65 S 136/10).

e) Schimmel im Schlafzimmer
Ist das Schlafzimmer mit Schimmel befallen, ist eine Mietminderung von 15 % angemessen (LG Bln. 23.05.2014, Az. 65 S 524/13).

f) Schimmel in mehreren Zimmern
aa) Ist an sämtlichen Fenstern der Mietwohnung die untere Silikonfuge von Schwarzschimmel befallen, ist eine Mietminderung in Höhe von 7 % gerechtfertigt (AG Kn. 21.07.2011, Az. 222 C 25/10).
bb) Treten in mehreren zur Wohnung gehörenden Zimmern (hier: Küche, Kinderzimmer, Flur, Wohnbereich) Feuchtigkeitsschäden auf, die auch zur Bildung von eher kleineren Schimmelflecken führen, ist eine Miietminderug von 20 % angemessen (LG Bln. 26.11.2010, Az. 63 S 188/10).
Tritt dagegen in mehreren Räumen Schimmelbefall größeren Ausmaßes ein (hier: Schimmel von bis zu 70cm Breite, teilweise deckenhoch), ist eine Mietminderung von 25 % durchaus angemessen (LG Hbg. 17.09.2009, Az. 307 S 39/09).
cc) Sind sämtliche Außenwände einer Wohnung von Schimmel befallen und ist aufgrund des Wohnungszuschnitts ein sinnvolles Aufstellen der Möbel ohne Inanspruchnahme der Außenwände kaum möglich, rechtfertigt dies eine Mietminderung von 20 % (AG Köpenick 08.02.2001, Az. 17 C 475/00).
Handelt es sich beim Mietshaus um einen Neubau mit Erstbezug, bei welchem Wände in allen Räumen der Mietwohnung vom Schimmel befallen sind und ein Aufstellen von Möbeln an diesen Wänden unmöglich ist, wird eine Mietminderung von 75 % als angemessen angesehen (LG Kn. 15.11.2000, Az. 9 S 25/00).

g) Vorübergehende Nichtnutzbarkeit einzelner Räume
Ein Wasserschaden, welcher in einer Zweizimmerwohnung zu einer massiven Schimmelbildung (hier insbesondere im Bad) führt und derartige Sanierungsarbeiten erfordert, dass der vom Schimmel befallene Raum vorübergehend nicht genutzt werden kann und der Mieter zudem durch weitreichende Bau- und Trocknungsarbeiten erheblichen Beeinträchtigungen in der Nutzung der Wohnräume ausgesetzt ist, rechtfertigt eine Mietminderung von 80 % (AG Kn. 25.10.2011, Az. 224 C 100/11).

h) Gesundheitsbeeinträchtigung durch Schimmel
Kann nachgewiesen werden, dass der in der Wohnung auftretende Schimmelbefall zu einer lebensgefährlichen Erkrankung des Mieters führt, kann unter Umständen der Mietzahlungsanspruch auf null gemindert werden (LG Bln. 20.01.2009, Az. 65 S 345/07).
Dabei muss jedoch beachtet werden, in welchem Umfang sich gesundheitsschädlicher Schimmel gebildet hat. Ist beispielsweise nur das Wohnzimmer betroffen, so kann der Mieter zwar nur bedingt auf andere Räumlichkeiten der Wohnung ausweichen, dennoch wird eine Mietminderung von nicht mehr als 50 % als angemessen angesehen (LG Hbg. 31.01.2008, Az. 307 S 144/07).

5. Darlegungs- und Beweislast

Im Mietrecht trifft den Mieter oder seinem Rechtsanwalt in einem Mietminderungsprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ein Mangel, also z.B. Schimmel in der Wohnung tatsächlich vorliegt. Dabei ist von ihm bzw. dem Anwalt im Verfahren konkret vorzutragen, wo sich in der Wohnung Schimmelausblühungen in welchem Umfang befinden.
Hinsichtlich der Ursache der Schimmelpilzbildung gilt eine abgestufte Darlegungs- und Beweislast.
a) Der Vermieter oder sein Rechtsanwalt muss zunächst darlegen und beweisen, dass die Ursache für den Mangel nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt (BGH 18.05.1994, Az. XII ZR 188/92). Hierzu wird es regelmäßig erforderlich sein, dass ein Sachverständigengutachten zu der Frage eingeholt wird, dass keine bauphysikalischen Mängel vorliegen, die ursächlich für die Schimmelausblühungen sind.
Baumängel fallen dabei grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Bauphysikalisch wird darüber hinaus zu überprüfen sein, ob Wärmebrücken vorliegen bzw. ob die Raumthermik in einer Art und Weise beschaffen ist, dass sie keine Gefahrquelle für Feuchteschäden bildet. Nur wenn der Vermieter beweisen kann, dass weder Baumängel noch bauphysikalisch ungünstige Gegebenheiten einen Feuchtigkeitsschaden verursacht haben, kann er sich entlasten.
Kam es bereits in der Vergangenheit zu Schimmelbefall und wurden daraufhin die Mieträume saniert, muss der Vermieter, wenn der Schimmel weiterhin auftritt, zudem darlegen und beweisen, dass die durchgeführten Arbeiten tatsächlich erfolgreich waren (BGH 01.03.2000, Az. XII ZR 272/97).
b) Kann der Vermieter oder sein Anwalt dagegen darlegen, dass die Ursache der Schimmelbildung nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt und wird zudem deutlich, dass sich der Schimmelbefall auf die Wohnräume des Mieters beschränkt, hat dieser seinerseits nachzuweisen, dass er sich ordnungsgemäß verhalten hat (OLG KA 09.08.1984, Az. 3 REMiet 6/84).
c) Macht der Mieter oder sein Rechtsanwalt geltend, durch den Schimmelbefall wurde bei ihm eine Gesundheitsgefährdung verursacht, so muss er dies beweisen. Ein ärztliches Attest allein wird dafür regelmäßig kaum reichen (KG Bln. 26.02.2004, Az. 12 U 1493/00). Ob und in welchem Umfang eine vom Schimmel ausgehende Gesundheitsgefährdung bzw. -beeinträchtigung vorliegt, kann häufig nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden (BGH 18.04.2007, Az. VIII ZR 182/06).

C. Exkurs: Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch Schimmel

Zwar gibt es Schimmelpilze, die keine negativen Auswirkungen auf den Gesundheitszustand haben, jedoch gibt es auch einige Schimmelpilze, die je nach ihrer Art und ihrem Ausmaß das Immunsystem schädigen und vor allem bei bereits vorbelasteten Personen, wie Allergikern, gesundheitsgefährdende Folgen hervorrufen können.
In der Rechtsprechung werden jedoch nur Schimmelpilze als gesundheitsgefährdende Pilze anerkannt, wenn es sich dabei um giftbildende Stämme handelt. Diese Beurteilung ist regelmäßig einer Laboruntersuchung vorbehalten (KG Bln. 26.02.2004, Az. 12 U 1493/00). Besondere Anfälligkeiten einzelner Personen müssen bei der Beurteilung, ob eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, dagegen grundsätzlich unberücksichtigt bleiben (OLG BB 25.02.2014, Az. 3 U 154/11).
Besteht bei einem Schimmelbefall der Verdacht, dass von ihm eine giftige Wirkung ausgeht, so besteht die Möglichkeit, dass das Gesundheitsamt mit der Untersuchung des Schimmels beauftragt wird um die Frage einer möglichen gesundheitsgefährdenden Wirkung zu klären.
Handelt es sich um einen gesundheitsgefährdenden, also giftigen Schimmelpilz, besteht ein Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung gemäß § 569 Abs. 1 BGB. Ein solcher wichtiger Grund liegt jedoch nur dann vor, wenn von dem Schimmel eine erhebliche Gefährdung für die Gesundheit des Mieters ausgeht.
Vor der fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung muss der Mieter dem Vermieter zunächst den Mangel anzeigen und eine Frist zur Abhilfe des Mangels setzen. Erst wenn die Frist erfolglos verstrichen ist, kann der Mieter außerordentlich fristlos kündigen. Auf die Fristsetzung kann jedoch dann verzichtet werden, wenn sie keinen Erfolg verspricht oder aber dem Mieter ein weiteres Zuwarten wegen der damit verbundenen Gefahr nicht zumutbar ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB).