Mietminderung

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Mietminderung

Zeigen sich an der Mietwohnung Mängel, dann kann ein Recht auf Minderung des Mietzinses bestehen. Am häufigsten wird die Miete wegen Feuchtigkeit und Schimmel, wegen Lärmbeeinträchtigungen oder wegen Geruchsbelästigungen gemindert. Als Rechtsanwälte stellen wir fest, dass viele Mieter glauben, man muss im Mietrecht eine Mietminderung beantragen oder man muss sich über die Mietminderung vertraglich einigen. Die Minderung tritt jedoch automatisch kraft Gesetzes ein, ohne dass man sich auf den Mangel berufen muss und kann sogar für die Vergangenheit zugesprochen werden.

Als Anwälte sehen wir uns allerdings immer wieder mit dem Problem konfrontiert, dass eine Mietminderung aufgrund eines Mangels selbstständig und ohne Hilfe durch einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht vorgenommen wird. Es gibt hierzu genug Urteile und Datenbanken im Internet, die den Eindruck vermitteln, dass es für jeden Mangel Urteile gibt, die einen feststehenden Prozentsatz der Mietminderung zugesprochen haben, der für jeden Fall verbindlich ist.
Bei mehreren Mängeln werden dann aus verschiedenen Urteilen die Prozentsätze addiert und der entsprechende Betrag von der Miete abgezogen.
In den allermeisten Fällen wird eine solche Mietminderung zu hoch ausfallen und kann bei entsprechendem Zahlungsrückstand auch zur Kündigung des Mietvertrages führen!
Folgende Dinge sollten dabei unbedingt beachtet werden, wenn eine Mietminderung ohne Beratung durch einen Rechtsanwalt vorgenommen wird.

a) Höhe der Mietminderung immer Einzelfallbezogen

Jedes Urteil, welches einen konkreten Prozentsatz der Mietminderung für einen Mangel benennt, ist eine Einzelfallentscheidung. Es kommt immer auf die konkrete Beeinträchtigung an. Nehmen wir als Beispiel die Baustelle auf dem Nachbargrundstück mit entsprechendem Baulärm. Der Mieter, der von der Nachtschicht kommt und tagsüber schlafen muss, wird sicher durch diesen Mangel weit mehr beeinträchtigt sein, als ein Mieter, der auswärts auf Montage arbeitet und nur am Wochenende nach Hause kommt. Rechtsprechung zur Höhe einer Mietminderung kann also immer nur einen Anhaltspunkt liefern, darf aber nicht dazu verführen, die Höhe der Minderung schematisch zu übernehmen. Aus diesem Grund können wir als Rechtsanwälte hier auch keine konkreten Mietminderungsquoten für einen bestimmten Mangel nennen.

b) Keine Addition der Minderungsquoten

Gibt es zwei Urteile, in denen für zwei verschiedene Mängel jeweils eine Mietminderung von 10% zugesprochen wurde, die auch auf Sie zutreffen, so beträgt Ihre Mietminderung nicht 20%!
Im Mietrecht wird regelmäßig eine geringere Mietminderungsquote zusprechen, denn es kommt auch hier auf den Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung an, der sich eben nicht verdoppelt, sondern niedriger anzusetzen ist. Es mag also sein, dass hier eine Mietminderung von 15% gerechtfertigt sein kann. Wichtig ist zu wissen, dass die einzelnen Minderungsquoten nicht addiert werden.

c) Mietminderung von der Bruttomiete

Bei der Mietminderung ist die Bruttomiete als Bemessungsgrundlage der Mietminderung heranzuziehen (BGH 06.04.05, Az. XII ZR 225/03). Dabei ist es unerheblich, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.
Eine Entscheidung, die nach unserer Erfahrung als Rechtsanwälte für Mietrecht in der anwaltlichen Beratung zu mehr Konfliktpotential führt, da es in der Folge zu weiteren Problemen bei der Betriebskostenabrechnung kommt.

d) Keine Mietminderung bei Eigenverschulden

Wird die Miete wegen eines Mangels gemindert, ist stets Vorsicht angebracht. Es kommt im Mietrecht darauf an, wer den Mangel zu vertreten hat. Hat z. B. bei einem Feuchtigkeitsschaden der Mieter die Miete gemindert, könnte der Vermieter das Mietverhältnis bei einem entsprechenden Mietzinsrückstand fristlos kündigen. In dem sich anschließenden Räumungsprozess  wird dann festgestellt, was die Ursache des Mangels ist. Stellt sich dabei heraus, dass die Ursache kein Baumangel ist, sondern ein unzureichendes Lüften des Mieters vorliegt, dann hat der Mieter den Mangel selbst verschuldet. Wenn dem Vermieter dieser Beweis gelingt, so liegt kein minderungsfähiger Mangel vor (BGH 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11). Der Mieter hat dann unberechtigt die Miete gemindert und die Rechtmäßigkeit der Kündigung wegen Mietzinsrückständen wird festgestellt. Der Mieter sollte also schon ziemlich genau bei einer Mietminderung wissen, dass der Mangel nicht von ihm selbst verschuldet ist.