Vergleichsmiete

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Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Im Mietrecht kann eine einseitige Mieterhöhung auf der Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) geltend gemacht werden. Diese Form der Mieterhöhung ist die häufigste, bei der ein Rechtsanwalt für Mietrecht in Anspruch genommen wird. Welche gesetzlichen Vorgaben vom Vermieter zu beachten sind und auf was der Mieter achten sollte, wollen wir als Rechtsanwälte für Mietrecht hier erläutern.

1. Fristen für die Mieterhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete

a) Wartefrist

Zunächst besteht im Mietrecht eine sog. Wartefrist von 15 Monaten, bevor eine Mieterhöhung auf Basis der Vergleichsmiete erklärt werden darf. Die Miete muss also mindestens 15 Monate, berechnet auf den Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, unverändert geblieben sein. Bei Neuabschluss des Mietvertrages beginnt die Wartefrist mit dem Beginn des Mietverhältnisses bzw. der Fälligkeit des ersten Mietzinses. Die Miete muss dann 15 Monate bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete erstmals fällig ist, unverändert geblieben sein.

b) Überlegungsfrist

Für den Mieter beginnt sodann eine Überlegungsfrist, die mit dem Ende des 2. Kalendermonats abläuft, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Der Mieter kann innerhalb dieser Überlegungsfrist entscheiden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt. Denn eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung, die nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien erfolgen kann. Sollte der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen wollen, hat er auch ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Der Mieter muss der Mieterhöhungserklärung nicht ausdrücklich zustimmen (LG Leipzig 06.11.2001, Az. 16 S 4038/01). Es ist schon ausreichend, wenn die erhöhte Miete zweimal vorbehaltlos gezahlt wird. In diesem Fall ist nach dem AG Leipzig von einer konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung auszugehen (AG Leipzig 23.11.2001, Az. 19 C 10657/01).

c) Klagefrist

Sodann beginnt die Klagefrist, die der Vermieter oder sein Rechtsanwalt beachten muss, wenn der Mieter der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zustimmt. Diese schließt sich an den Ablauf der Überlegungsfrist an und beträgt ebenfalls 3 Monate, gem. § 558b Abs. 2 BGB. Sollte der Vermieter die Klagefrist von 3 Monaten versäumen, so kann er ein neues Mieterhöhungsverlangen nicht mehr in einem Prozess nachholen (LG Duisburg 21.06.2005, Az. 13 S 119/05).

2. Formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung

a) Das Mieterhöhungsverlangen muss vom Vermieter abgegeben worden sein, oder von seinem Bevollmächtigten. Der Bevollmächtigte, der in der Regel eine Hausverwaltung oder ein Rechtsanwalt ist, muss angeben, das er in Vertretung und in wessen Namen er handelt.

b) Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss schriftlich oder in Textform erklärt werden und den Mieter persönlich mit Namen ansprechen. Bei mehreren Mietern müssen diese separat angeschrieben werden. Formulierungen wie: „Sehr geehrte Familie/Eheleute X“ oder „Sehr geehrte Mieter der Mietwohnung X“ sind unzulässig und führen zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

c) Die Erhöhung der Miete muss in Zahlen ausgewiesen sein und nicht in Prozenten. Die Formulierung: „Mieterhöhung um 3 % der Nettokaltmiete“ ist also unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Die Formulierung: „Mieterhöhung um 20,- € der Nettokaltmiete“ wäre dagegen zulässig.

3. Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete

Die Mieterhöhung muss die sog. Kappungsgrenze einhalten. Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen.
Der Vermieter muss somit nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, sondern auch die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze muss auch eingehalten werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe. Die Mieterhöhungsgrenze ist erreicht, sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht.

4. Begründung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter oder der beauftragte Rechtsanwalt, muss das Mieterhöhungsverlangen begründen. Er muss also für den Mieter nachvollziehbar darlegen, dass der neue Mietzins die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann sich der Vermieter im Wesentlichen auf einen Mietspiegel, auf ein Sachverständigengutachten oder auf Vergleichsmietwohnungen stützen. Es sind jedoch auch andere Begründungsmittel möglich. Wir wollen im Folgenden nur auf den Mietspiegel näher eingehen.

Der Mietspiegel bietet die Möglichkeit sich einen Überblick über die durchschnittlich gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sind, zu verschaffen. Das Gesetz unterscheidet zwischen einem einfachen Mietspiegel und dem qualifizierten Mietspiegel.

a) Der einfache Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) gibt nur eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Gesetzliche Vorgaben oder wissenschaftlichen Anforderungen gibt es hier nicht zu beachten. In der Praxis hat sich durchgesetzt, die Vergleichsmiete im Mietspiegel als Nettokaltmiete auszuweisen. Da es für den einfachen Mietspiegel keine allgemeingültigen Voraussetzungen gibt, kommt diesem im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung keine formelle Beweiskraft zu.
Allerdings stellt ein einfacher Mietspiegel, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH 16.06.2010 Az. VIII ZR 99/09). Aber dem einfachen Mietspiegel kommt nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung zu. Die Indizwirkung besteht auch dann, wenn der Mietspiegel nicht von der Gemeinde, sondern nur von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.
Ob die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt etwa der Anwalt des Mieters substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem Datenmaterial, dann muss das Gericht diesen Einwendungen nachgehen. Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, ist die Indizwirkung erschüttert. In diesem Fall ist es dann Sache des Anwalts des Vermieters für seine Behauptung, die neue Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, einen anderen Beweis (z. B. Sachverständigengutachten) anzubieten (BGH 16.06.2010, Az. VIII ZR 99/09).

b) Der qualifizierte Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) muss dagegen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Die Anforderungen sind insgesamt höher als bei einem einfachen Mietspiegel. Die Methoden zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels sollen für jeden nachvollziehbar und überprüfbar sein. Der qualifizierte Mietspiegel muss nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden und alle 4 Jahre neu erstellt werden.
Entgegen der weit verbreiteten Auffassung, ist aber auch der qualifizierte Mietspiegel kein formelles Beweismittel vor Gericht für die Angemessenheit der Mieterhöhung. Von den Gemeinden aufgestellte örtliche Mietspiegel sind vielmehr von den Gerichten, die sie zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen, auf ihre inhaltliche Richtigkeit und Eignung zum Nachweis der Marktmiete zu überprüfen (BVerwG 29.01.1996, Az. 8 C 19/94).
Aber das Gesetz billigt dem qualifizierten Mietspiegel unter den Voraussetzungen des § 558d Abs. 2 BGB im Mieterhöhungsprozess eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die in einem solchen Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergegen (§ 558d Abs. 3 BGB). Diese gesetzliche Vermutungswirkung kann durch einen Rechtsanwalt nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (BGH 16.06.2010, Az. VIII ZR 99/09; § 292 S. 1 ZPO).

5. Der Leipziger Mietspiegel als Begründungsmittel der Mieterhöhungserklärung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ist der Mietspiegel allgemein zugänglich, also wenn er z. B. im Amtsblatt veröffentlicht wurde oder wenn er kostenlos bei den Bürgerämtern erhältlich ist, so muss der Vermieter in seiner Begründung zwar auf diesen verweisen, er muss ihn aber nicht dem Mieterhöhungsschreiben beifügen. Allgemein zugänglich ist der Mietspiegel aber auch, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr von den Interessenverbänden erworben werden kann. Der BGH hat angenommen, dass eine Schutzgebühr von 4,- EUR noch ein geringer Betrag ist (BGH 30.09.09, Az. VIII ZR 276/08). Ein Mietspiegel ist auch allgemein zugänglich, wenn er vollständig im Internet veröffentlicht wurde.
Der Leipziger Mietspiegel 2016 ist seit dem 16.11.2017 für alle Wohnungen im Stadtgebiet von Leipzig gültig. Damit ist der Leipziger Mietspiegel 2014 außer Kraft getreten
In Leipzig ist der Mietspiegel ab 23.11.2017 gegen eine Schutzgebühr von 4,- EUR bei den Bürgerämtern als Druckexemplar erhältlich. Auf der Internetpräsenz der Stadt Leipzig wird der Mietspiegel auch zum Download angeboten.
Nach der Rechtsprechung des BGH wäre damit der Leipziger Mietspiegel allgemein zugänglich, da die Schutzgebühr noch einen geringen Betrag darstellen würde und der Mietspiegel außerdem im Internet von der Stadt Leipzig zum Download zur Verfügung gestellt wird. Er muss deshalb einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden.
In dem Vorwort zum Leipziger Mietspiegel 2016 wird ausgeführt, dass es sich erstmals um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt. Er ist somit nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, aber ihm kommt im Falle der gerichtlichen Auseinandersetzung keine formelle Beweiskraft zu. Vielmehr kommt ihm die oben besprochene Vermutungswirkung zu (Ziff. 4b), dass die im Leipziger Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete in Leipzig zutreffend wiedergeben.
Der Leipziger Mietspiegel 2016 sollte ursprünglich bereits am 17.05.2017 vom Stadtrat Leipzig beschlossen werden. Der Tagesordnungspunkt wurde jedoch überraschend nach einem Streit über den Mietspiegel von der Tagesordnung gestrichen, so dass die Ratsversammlung den Mietspiegel erst am 15.11.2017 beschließen konnte.

6. Vorerst keine „Mietpreisbremse“ in Leipzig

Seit 01.06.2015 besteht im Mietrecht für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Möglichkeit, eine sog. Mietpreisbremse durch eine Rechtsverordnung einzuführen. In Gebieten mit einer Mietpreisbremse darf die ortsübliche Vergleichsmiete bei einer Neuvermietung um nicht mehr als 10% überschritten werden (§ 556d BGB).
Nach einer Empirica-Studie soll die Mietkostenbelastung in Leipzig nur bei 86% des Bundesdurchschnitts liegen. Nach der Studie sollen die Voraussetzungen für die Einführung einer Mietpreisbremse in Leipzig nicht vorliegen. Die Stadt Leipzig beabsichtigt deshalb nach einer Mitteilung der LVZ vom 01.04.16 nicht, eine Mietpreisbremse einzuführen. Leipzig setze vielmehr „vor allem auf die Förderung der Neubautätigkeit – auch als sozialer Wohnungsbau“.