Modernisierung

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Mieterhöhung bei Modernisierung

Modernisierung und Mieterhöhung im Mietrecht

Die Kosten der Modernisierung der Mietsache können im Mietrecht durch eine Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Hierbei stellen laut § 559 Abs. I BGB alle baulichen Maßnahmen, welche „den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“ eine solche Modernisierung dar. In der Beratungspraxis des Rechtsanwalts nimmt aber die Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht eine so große Bedeutung ein, wie die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

1. Modernisierung und die Abgrenzung zur Instandhaltung und Instandsetzung

Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung muss zunächst berücksichtigt werden, dass nur Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Kosten von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dürfen im Rahmen von Modernisierungsarbeiten nicht im Rahmen der Mieterhöhung umgelegt werden.

a) Instandhaltungsmaßnahmen

Die Instandhaltung betrifft vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit, z.B. Inspektions- und Wartungsarbeiten von Aufzügen oder Lüftungsanlagen.

b) Instandsetzungsmaßnahmen

Eine Instandsetzung liegt vor, wenn der ordnungswidrige Zustand der Mietsache beseitigt wird, es sich also um eine heilende Maßnahme handelt. Hierbei geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind, z.B. Ersatz von defekten Leitungen, Ersatz schadhafter Fenster, Austausch einer kaputten Fassadendämmung, Einbau eines neues Heizkessels, da der defekte Heizkessel nicht mehr reparabel ist usw.

c) Modernisierungsmaßnahmen

Unter Modernisierung werden im Mietrecht nur solche Maßnahmen verstanden, die über die normale Instandhaltung von Bauteilen hinausgehen. Dazu gehören zum Beispiel:
aa) Maßnahmen die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, also das Wohnen bequemer, sicherer, oder gesünder machen, z.B. durch Einbau eines Aufzuges oder dem Anbau eines Balkons (LG Leipzig 07.05.2013 Az. 2 S 385/12).
bb) Maßnahmen die eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Das kann beispielsweise das Anbringen eines Vollwärmeschutzes, der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder Wärmedämmung von Fenstern und Türen sein.
Bei Modernisierungen ist es nicht zwingend erforderlich, dass in die Bausubstanz eingegriffen wird. Die Installation von moderneren Herden, Spülen, oder Boilern soll hierzu schon ausreichend sein. Unerheblich ist es auch, wenn eine „gewisse Verschlechterung“ der Mietwohnung mit den Maßnahmen einhergeht, z. B. durch Vergrößerung des Badezimmers, unter Hinzunahme der Speisekammer (BGH, 13.02.2008, Az.VIII ZR 105/07).

2. Ankündigung der Modernisierung

Der Vermieter oder sein Rechtsanwalt muss dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. Wurden die bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt, kann aber mit dem Mieter eine Verkürzung der dreimonatigen Überlegungsfrist bis zum Beginn der Modernisierungsarbeiten vereinbart werden (AG Leipzig 22.06.1999 Az. 45 C 876/99). Die Modernisierungsankündigung ist nur wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthält (§ 559 b Abs. 1 BGB). Mängel der Modernisierungsankündigung führen zur Unwirksamkeit der Erklärung. Die Modernisierungsankündigung kann aber jederzeit nachgeholt werden. Die Ankündigung muss folgende Punkte enthalten:
a) Art und voraussichtlicher Umfang der Arbeiten,
b) voraussichtlicher Beginn und Dauer der Maßnahmen und
c) den Betrag der zu erwarteten Mieterhöhung, sowie der künftigen Betriebskosten.
Dies gilt für Modernisierungsarbeiten innerhalb der Wohnung aber auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung, wofür der Vermieter später eine Mieterhöhung fordern will, z. B. für eine Wärmedämmung oder der Schaffung eines Spielplatzes (LG Leipzig 24.01.2002 Az. 12 S 6262/01).

3. Duldungspflicht der Modernisierung

Grundsätzlich hat der Mieter im Mietrecht die Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555 d BGB). Die Duldungspflicht des Mieters besteht nur dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde. Die Nachteile können gesundheitlicher, persönlicher, familiärer, finanzieller oder wirtschaftlicher Art sein. In folgenden Fällen wurde ein Härtefall bejaht:
a) hohes Alter,
b) Invalidität (LG Hbg., 12.12.1975, Az. 11 S 113/75),
c) Krankheit (BVerfG, 14.01.1992, Az. 1 BvR 1273/91).
Um einen Härtefall geltend zu machen, muss der Mieter das dem Vermieter in Textform mitteilen und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Beispiel: Wenn Sie im Juni eine Modernisierungsankündigung von ihrem Vermieter erhalten, so muss die Mitteilung des Härtegrundes bis spätestens Ende Juli beim Vermieter eingegangen sein.

4. Inhalt und Form der Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhungserklärung muss durch den Vermieter oder seinen Anwalt an alle Mieter gerichtet werden. In der Erklärung muss der Grund für die Mieterhöhung erläutert werden. Dabei reicht es nicht, einfach das entsprechende Stichwort zu nennen (Vergleichsmiete, Betriebskosten etc.), sondern die Mieterhöhung muss nachvollziehbar und nachprüfbar erklärt werden.
Hierzu gehört es auch, dass die Mieterhöhungserklärung den „alten“ und den „neuen“ Mietbetrag und die Differenz benennt.
Sodann muss das Datum genannt werden, ab wann die erhöhte Miete gelten soll.
Die Mieterhöhung beträgt jährlich maximal 11 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten (§ 559 Abs. 1 BGB). Dabei sind aber Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (also Reparaturen) abzuziehen, die der Vermieter durch die Modernisierung spart. Auch staatliche Förderungen muss der Vermieter aus der Mieterhöhung herausrechnen. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (BGH 17.12.2014, Az. VIII ZR 88/13).
Der Mieter muss der Mieterhöhung nicht ausdrücklich zustimmen. Auch eine mehrmonatige vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages bewirkt eine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung (LG Leipzig 23.07.1999 Az. 01 S 2989/99).

5. Beispiele aus der Rechtsprechung zu Modernisierungsmaßnahmen

a) Verstärkung der Anschlusswerte der Stromversorgung

Die Verstärkung des Stromnetzes innerhalb einer Wohnung gilt nicht als Modernisierung (BGH 26.07.2004 Az. VIII ZR 281/03). Es gehört zu den Pflichten des Vermieters eine Stromversorgung bereitzustellen, die den Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Dies bedeutet, dass mindestens ein großes Haushaltsgerät (z.B. Herd) gleichzeitig mit einem kleinen Haushaltsgerät (z.B. Staubsauger) betrieben werden können muss, ohne dass das Stromnetz innerhalb der Wohnung zusammenbricht. Das wird auch unabhängig vom Alter des Gebäudes erwartet. Wenn das in der Mietwohnung nicht der Fall ist und der Vermieter deshalb ein neues Stromnetz installiert, gilt das nicht als Modernisierung. Der Vermieter stellt lediglich einen normalen Standard her und eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nicht möglich.

b) Einbau von funkbasierten Ablesegeräten

Der Einbau von funkbasierten Ablesegeräten für Heizung, Warm- und Kaltwasser stellt eine Modernisierung dar und ist somit auch über eine Mieterhöhung umlagefähig (BGH 28.09.2011, Az. VIII ZR 326/10). Der Mieter hat diese Modernisierung zu dulden, da die kurzfristige Störung seiner Rechte gegenüber dem Modernisierungsinteresse des Vermieters zurücktreten muss, zumal diese einmalige Störung weitere Störungen im Rahmen des Ablesens der alten Geräte, welches der Mieter ohnehin dulden muss, verhindert. Die neueren Geräte werden über Funk abgelesen und so ein weiteres Betreten der Wohnung vermieden. Dies stellt eine Erhöhung des Gebrauchswertes dar.

c) Vom Mieter selbstfinanzierte Modernisierung und Mieterhöhung

Sollten die Modernisierungen jedoch vom Mieter freiwillig oder nach mietvertraglicher Vereinbarung selbst finanziert worden sein, so schließt das eine Berücksichtigung dieser Modernisierung bei einer späteren Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete aus (BGH 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09). Es muss dann zur Ermittlung der Vergleichsmiete eine Wohnung ohne diese Modernisierung herangezogen werden. Dies ist nur folgerichtig, da der Mieter die Modernisierung ansonsten zweimal zahlen würde.