Mängelanzeige

Anwalt Mängelanzeige Mietrecht
Mängelanzeige im Mietrecht

Eine rechtzeitige und wirksame Mängelanzeige ist im Mietrecht von enormer Wichtigkeit. Als Fachanwalt für Mietrecht erlebe ich es immer wieder, dass Rechte nur deshalb nicht durchgesetzt werden können, weil eine Mängelanzeige nicht oder nicht rechtzeitig erfolgt ist und deshalb sogar Schadenersatzansprüche drohen können. Wir wollen deshalb hier darauf eingehen, wann eine Mängelanzeige erfolgen muss und welche Mindestangaben dabei zu machen sind.

1. Mängelanzeige im Mietrecht

Erkennbare Mietmängel müssen im Mietrecht unverzüglich angezeigt werden. Nur wenn dem Vermieter der Mangel bekannt ist, kann der Mieter Rechte geltend machen, um die Mängelbeseitigung durchzusetzen. Wenn eine solche Mängelanzeige nicht erfolgt, können die Rechte des Mieters auf Mietminderung oder Kündigung wegen des Mangels eingeschränkt sein. Insbesondere besteht ein Recht auf Mietminderung nur nach einer Mängelanzeige (BGH 03.11.2010, Az. VIII ZR 330/09).
Denn die Mietzinsminderung soll vorrangig dem Anspruch auf Mängelbeseitigung mehr Nachdruck verleihen. Bei Ausbleiben der Mängelanzeige kann der Vermieter diesen Anspruch jedoch nicht erfüllen. Weiterhin setzt sich der Mieter durch das  Unterlassen der Mängelanzeige eventuellen Schadensersatzansprüchen aus. Dies ist der Fall, sofern sich der Mangel weiter verschlimmert oder Folgemängel auftreten, welche durch unverzügliche Mängelanzeige nicht eingetreten wären.

Im Mietrecht ist jede Zustandsverschlechterung der Mietwohnung ein Mangel. Eine Gebrauchsbeeinträchtigung muss somit nicht vorliegen. Allerdings muss der Mangel seit Überlassung der Mietwohnung eingetreten sein, weshalb früher entstandene Mängel nicht angezeigt werden müssen.
Wenn der Vermieter  versuchte den Mangel zu beheben, dies aber keinen Erfolg hatte, so muss der Mieter den Mangel erneut anzeigen.
Die Anzeigepflicht beschränkt sich auch nicht nur auf Mängel innerhalb der angemieteten Räume, sondern ebenso auf mitvermietete und mitbenutzte Gebäudeteile wie Hausflur, Gebäudefassade und Keller. Wenn allerdings der Vermieter oder ein Hausmeister  im Haus wohnt und den Mangel selbst sehen konnte, dann muss er nicht durch den Mieter angezeigt werden..

Je ernster die Gefahr, desto rascher muss die Mängelanzeige erfolgen. Eine verspätete Anzeige steht einer unterlassenen Mängelanzeige gleich. Der Rechtsanwalt muss im Rechtsstreit beweisen, dass der Mieter seiner Anzeigepflicht rechtzeitig nachgekommen ist. Dabei muss die Mängelanzeige so konkret sein, dass der Vermieter den Mangel erkennen kann und Maßnahmen zur Mängelbeseitigung ergreifen kann.
Es muss also z.B. bei Schimmel in der Mängelanzeige beschrieben werden, in welchem Raum und an welcher Wand sich der Schimmel befindet.

Andererseits  dürfen an die Mängelanzeige auch keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden, damit das Recht des Mieters auf die Minderung der Miete nicht ins Leere läuft. So war es früher erforderlich, dass der Mieter bei Beeinträchtigungen durch Baustellenlärm ein sog. „Lärmprotokoll“ führt, in dem beschrieben werden musste, zu welchen Zeiten Baulärm vorhanden war und durch welche Geräte dieser verursacht wurde. Jetzt muss der Mieter bei einer Gebrauchsbeeinträchtigung durch Lärm und Schmutz kein genaues Protokoll mehr führen, sondern lediglich darlegen, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welcher Tageszeit diese stattfinden und wie lange diese dauert (BGH 29.02.2012 Az. VIII ZR 155/11).

2. Beispiele für Mängel im Mietrecht

Oft ist es zweifelhaft, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache vorliegt. Weiterhin stellt sich für den Mieter oder den Rechtsanwalt die Frage, ob der Mangel auch eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellt. Schlußendlich kann auch ein Mangel vorliegen, aber er berechtigt nicht zur Mietminderung und anderen Gegenrechten, weil der Mangel dem Vermieter nicht zugerechnet werden kann. Wir wollen hier die Rechtsprechung zu häufigen Fallgestaltungen darstellen:

a) Feuchtigkeitsschäden und Schimmel

Wohnungen müssen in ihren bauphysikalischen Eigenschaft so beschaffen sein, dass Möbel mit einem Abstand von wenigen Zentimetern von der Wand aufgestellt werden können, ohne dass es zu Tauwasserbildung kommt (LG Hbg., 29.08.1997, Az. 311 S 88/96). Auch muss ein Badezimmer so beschaffen sein, dass Feuchtigkeitsschäden durch Duschen, ausgeschlossen sind (LG BO, 08.11.1991, Az. 5 S 100/91).
Auch bei einem Erstbezug einer Wohnung muss der Erstmieter nicht mit einer Neubaufeuchte rechnen. Der Mieter kann eine ausgetrocknete Wohnung erwarten.
Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen sind immer ein Mangel (OLG CE, 19.07.1984, Az. 2 UH 1/84). Die Beweislast, dass Feuchtigkeitsschäden und damit eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs vorliegt, hat der Mieter. Nachdem der Mieter Feuchtigkeitsschäden bewiesen hat, muss sich der Vermieter dahingehend entlasten, dass die Ursache der Feuchtigkeit nicht in einem Baumangel zu suchen ist.
Hier stellt sich also immer die Frage, wer die Feuchtigkeit verursacht hat. Wenn die Feuchtigkeit vom Mieter verursacht wurden, z. B. durch unzureichendes Lüften, so kann der Mieter keine Rechte auf Mietminderung geltend machen. Wenn aber die Ursache in einer schadhaften Bausubstanz zu suchen ist (z. B. Wärmebrücken) dann sind diese dem Vermieter zuzurechnen und dem Mieter stehen Minderungsrechte zu.
In feuchten Wohnungen zeigt sich zumeist auch Schimmelpilzbefall. Schimmelpilze in Wohnungen können zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung führen. Gesundheitsgefährdend sollen Schimmelpilze allerdings erst sein, wenn es sich um toxinbildende Stämme handelt, welches mittels Laboruntersuchungen herauszufinden ist (BGH, 18.04.2007, Az. VIII ZR 182/06).

b) Beeinträchtigungen durch Lärm

Maßgeblich für Lärm als Mangel der Mietsache ist die Lästigkeit bzw. Intensität. Jedoch gibt es einen gewissen sozialadäquaten Rahmen, bei dem der Mieter eine gewisse Lautstärke zu dulden hat. So ist z. B. Kinderlärm als sozialadäquates Verhalten von Kindern hinzunehmen. Technische Schallschutzwerte sind deshalb nur ein Anhaltspunkt, dass ein Mietmangel vorliegen könnte. Entscheidend ist das subjektive Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen.

aa) Wenn der Ruhepegel eines Schlafraumes durch Heizungsgeräusche nachts über einen Schwellenwert von 30 dB(A) steigt, so liegt ein Mangel der Mietwohnung vor (AG Hbg., 03.07.1997, Az. 48 C 249/96).

bb) Durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück kann es zu einem erhöhten Geräuschpegel kommen, der Mietminderungsrechte auslöst. Unerheblich ist es dabei, wenn der Vermieter nicht in der Lage ist, den Baulärm zu unterbinden. Für den Mieter darf allerdings bei Einzug nicht vorhersehbar gewesen sein, dass das Nachbargrundstück während seiner Mietzeit mit hoher Wahrscheinlichkeit bebaut werden wird. Das ist der Fall, wenn es sich z. B. bei dem Nachbargrundstück erkennbar um eine Baulücke handelt.

cc) Die vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung anderer Mieter in einem Mehrfamilienhaus, ist keine Lärmbelästigung und damit kein Mangel der Mietsache.

dd) Lärmbeeinträchtigungen durch Kinder müssen geduldet werden. Dies gilt auch für von Kindern typisches Verhalten, wie Rufen, Weinen, oder Spielgeräusche.

c) Fogging in der Mietwohnung

Als Fogging bezeichnet man eine Schwarzfärbung der Wohnung. Der Fogging-Effekt tritt meistens in der Heizperiode auf. Die Ursachen für diese Erscheinung ist noch nicht abschließend geklärt. Sie kann baubedingt sein, durch die Verwendung von Baumaterialien, die schwerflüchtige organische Verbindungen ausscheiden oder auf dem Mieterverhalten beruhen, wenn dieser z. B. Wandfarben verwendet, die ebenfalls schwerflüchtige organische Verbindungen ausscheiden können. Beim Fogging wird, wie auch bei Feuchtigkeitsschäden, von einem Mangel der Mietwohnung ausgegangen. Ob diese dem Vermieter zuzurechnen sind, ist umstritten. Die Beweislast, dass der Vermieter für das Fogging verantwortlich ist, liegt beim Mieter. Lässt sich nicht aufklären in welchen Verantwortungsbereich die Schwarzfärbung fällt, so wird zu Lasten des Mieters entschieden (BGH, 25.01.2006, Az. VIII ZR 223/04).

d) Abweichungen von der vereinbarten Wohnfläche

Ein Mangel bezüglich der vereinbarten Wohnfläche liegt vor, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Sollfläche von der Istfläche einer Mietwohnung abweicht.
Wohnflächenabweichungen werden aber nur dann als Mangel der Mietsache anerkannt, wenn sie wesentlich sind. Weist die gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche von mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche auf, ist ein Mangel der Mietsache gegeben (BGH, 24.03.2004, Az. VIII ZR 133/03).